I. CONDITIONS DE VALIDITÉ DE LA SOUS-LOCATION II. EFFETS DE LA SOUS-LOCATION III. IRRÉGULARITÉ DE LA SOUS-LOCATION

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1 SOUS-LOCATION 28/08/2014 La sous-location est le contrat par lequel une personne (le locataire principal) qui a la jouissance de locaux en vertu d'un bail remet à son tour la jouissance de tout ou partie de ses locaux à un tiers appelé le sous-locataire. En principe, la pratique des sous-locations est interdite sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur et si le bailleur est appelé à concourir à l acte de sous-location. La sous-location aura des effets spécifiques à l égard des parties au contrat et du bailleur. En revanche, si le sous-bail est irrégulier, il sera inopposable au bailleur et diverses actions seront envisageables. I. CONDITIONS DE VALIDITÉ DE LA SOUS-LOCATION II. EFFETS DE LA SOUS-LOCATION III. IRRÉGULARITÉ DE LA SOUS-LOCATION 1/6

2 I. CONDITIONS DE VALIDITE DE LA SOUS-LOCATION A. Autorisation du propriétaire Cette autorisation peut être soit donnée directement dans le bail principal, par une clause permettant la sous-location, soit accordée de façon expresse avant la conclusion de la sous-location. Cette autorisation n est soumise à aucune forme particulière et le bailleur dispose d un pouvoir discrétionnaire. B. Le concours du propriétaire à l'acte de sous-location Cette formalité permet de mettre le propriétaire en mesure de connaître les conditions de sous-location et de vérifier sa régularité. Le locataire principal doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d huissier. Si le propriétaire ne se manifeste pas dans les 15 jours de la réception de cet avis, la sous-location est déclarée valable. II. EFFETS DE LA SOUS-LOCATION A. Relation entre le locataire et sous-locataire Les rapports entre le locataire et le sous-locataire sont identiques à ceux qui existent entre un bailleur et un locataire. En revanche, il y a quelques spécificités telles que sa durée et son renouvellement. 1. La durée du sous-bail En principe, la durée du sous-bail correspond à la durée du bail commercial. Cependant, la durée du bail et du sous-bail ne coïncident pas obligatoirement. Dans ce cas, le sous-bail ne peut être d une durée supérieure à la durée restante du bail principal. 2. Le renouvellement du sous-bail Le sous-locataire bénéficie d'un droit au renouvellement. Lorsque le bail principal est en cours ou a été renouvelé, le sous-locataire forme sa demande de renouvellement au locataire principal dans la limite des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Les droits du locataire sont limités dès 2/6

3 lors que le propriétaire lui donne congé. Par voie de conséquence, le locataire n a plus la qualité nécessaire afin d offrir ou de refuser le renouvellement du sous-bail et aucune indemnité d éviction ne pourra être due. Dans ce dernier cas, le sous-locataire pourra user de son droit direct contre le propriétaire. (Cf. développement ci dessous). La durée du sous-bail renouvelé varie selon la durée restante du bail principal. Ainsi, si les parties conviennent d une durée supérieure à celle restant du bail principal, la durée de la sous-location sera tributaire du renouvellement du bail principal. Si le bail principal n est pas renouvelé, la sous-location cesse. B. Relation entre le bailleur et le sous-locataire En principe, il n existe pas de liens directs entre le bailleur et le sous-locataire. Ces derniers disposent tout de même de certains droits. 1. Droit du sous-locataire A l expiration du bail principal, le sous-locataire dispose d un droit direct contre le bailleur : le droit au renouvellement. Ce droit est réservé aux sous-locations régulières soumises au statut des baux commerciaux. L exercice de ce droit requiert la réunion de certaines conditions : Le bail doit être opposable au bailleur : le bail doit être autorisé et le bailleur doit avoir été appelé à concourir à l acte; Le bail principal doit être expiré; Si la sous-location est partielle, les locaux ne doivent être indivisibles c est à dire que les locaux occupés par le locataire et ceux occupés par le sous-locataire doivent pouvoir être différenciés. Cette indivisibilité peut résulter d une clause du bail principal, sinon les juges recherchent la commune intention des parties. Le bailleur a la possibilité d accorder ou de refuser le renouvellement. S il refuse le renouvellement, le sous-locataire aura le droit à une indemnité d éviction. 2. Droit du bailleur 3/6

4 Le propriétaire dispose d'une action directe contre le sous-locataire pour obtenir paiement de son loyer jusqu à concurrence du prix de la sous-location. C. Relation entre le locataire et le propriétaire A priori, la sous-location n a pas d incidence sur la relation entre le locataire et le propriétaire. Le locataire reste tenu des obligations issues du bail principal. Le locataire est responsable à l égard du propriétaire de la bonne exécution du bail par le sous-locataire. En revanche, la sous-location peut avoir des conséquences sur le droit au renouvellement et sur le montant du loyer principal. 1. Réajustement du loyer principal Le propriétaire a la possibilité de demander une augmentation du loyer principal aux conditions suivantes : le locataire doit être soumis au statut des baux commerciaux; le loyer de la sous-location est supérieur au loyer principal; la sous-location peut être régulière ou non. A défaut d accord entre les parties, la majoration du loyer est fixée par le juge. Cette action en réajustement du loyer principal se prescrit par 2 ans à compter de la date à laquelle le bailleur a eu connaissance du loyer de la sous-location. 2.Renouvellement du bail La sous-location a des effets différents selon que la sous-location soit totale ou partielle. Si la sous-location est totale, le locataire principal n a pas droit au renouvellement puisqu il n exploite pas le fonds de commerce. Mais le propriétaire peut proposer le renouvellement au locataire alors même que ce dernier ne peut le demander. Si la sous-location est partielle, le locataire a droit au renouvellement du bail pour la partie dans laquelle il exploite son fonds de commerce. Cependant, il ne peut exercer ce droit qu à la condition que les locaux ne forment pas un tout indivisible. 4/6

5 III. IRRÉGULARITÉ DE LA SOUS-LOCATION Lorsque les deux conditions développées dans la première partie ne sont pas remplies, la sous-location est irrégulière. Divers effets doivent être envisagés : A. Effets à l égard du bailleur La sous-location irrégulière est inopposable au bailleur. Le bailleur dispose de plusieurs actions contre le locataire : Résilier le bail en application d une clause résolutoire; Demander la résiliation judiciaire du bail principal, l action sera fondée sur le non-respect des obligations contractuelles; Le défaut de respect des conditions de validité est retenu comme un motif grave et légitime de refus de renouvellement, le bailleur peut donc refuser le renouvellement sans indemnité. B. Effets à l égard du sous-locataire 1. Relation entre le bailleur et sous-locataire Si le bailleur demande la résiliation du bail principal, le sous-bail s éteindra avec le bail et le sous-locataire ne bénéficiera plus des droits qu il aurait eu si le sous-bail était régulier tels que par exemple le droit au renouvellement. Le sous-locataire est un occupant sans droit ni titre, une indemnité d occupation est due. 2. Relation entre le locataire et sous-locataire Dans le cadre de la relation locataire / sous-locataire, en principe, la sous-location est valable dès lors que le locataire dispose toujours de la jouissance des lieux. Cependant, le sous-locataire a la possibilité de demander la résiliation du sous-bail lorsque le locataire ne peut assurer au sous-locataire une exploitation paisible pendant la durée du sous-bail. Lorsque le sous-locataire est évincé des locaux en raison de l irrégularité de la sous-location, il a la possibilité d engager la responsabilité du locataire et de demander la réparation du préjudice subi. Le locataire peut être exonéré de sa responsabilité en partie, si une faute commise par le sous-locataire a contribué à son éviction. 5/6

6 Ex : le sous-locataire qui n exige pas du locataire qu il appelle le bailleur à concourir à l acte de sous-location. CCI de Strasbourg et du Bas-Rhin 10, place Gutenberg Strasbourg cedex CCI de Colmar et du Centre-Alsace 1, place de la Gare BP Colmar cedex CCI Sud-Alsace Mulhouse 8, rue du 17 Novembre BP Mulhouse cedex /6

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