Parlons immobilier. Apport personnel : somme dont dispose l emprunteur pour financer partiellement une opération immobilière.

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1 Parlons immobilier Acte authentique : rédigé par un notaire, cet acte a le même caractère qu un jugement et fait donc foi en justice «jusqu à inscription de faux», tant pour l identité des signataires que pour leur accord sur l acte et pour sa date d exécution. Agent immobilier : professionnel de la transaction et/ou de la gestion immobilière, titulaire d une carte délivrée par la préfecture pour une période de dix ans, renouvelable, sur critère d aptitude (diplôme, ancienneté ), d assurance responsabilité et de garantie financière. Le numéro de la carte doit figurer sur tous les documents commerciaux de l agence. Alignement : détermination par une autorité administrative de la limite entre le domaine public et les propriétés privées. L alignement fait partie des informations contenues dans le certificat d urbanisme. Annonce immobilière : elle doit être sincère, sous peine de publicité mensongère. Passée par un agent immobilier, son coût reste à la charge exclusive du professionnel qui ne peut demander aucune participation à son client. Depuis 2011, elle doit indiquer la lettre (A à G) de la catégorie énergétique dans laquelle le bien a été classé par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Appartement témoin : logement terminé avant les autres pour permettre au client de voir ce qu il achète. Attention! La décoration n est pas «contractuelle» : les logements sont, en principe, vendus sans meuble, ni rideau, ni bibelots. Apport personnel : somme dont dispose l emprunteur pour financer partiellement une opération immobilière. L apport est 10

2 constitué par une épargne ou par des prêts spécifiques (prêt familial, épargne-logement, 1 % logement, etc.). Les banques peuvent demander qu il représente entre 10 et 30 % de l opération. Architecte : profession réglementée, soumise à des règles déontologiques et gérée par un ordre, dont l activité principale consiste à concevoir des projets de construction ou de rénovation immobilière et à en diriger l exécution par les entreprises. À ne pas confondre avec l architecte d intérieur, titre non protégé (un office professionnel s est constitué pour organiser la profession). Assemblée générale de copropriété : convoquée par le syndic au moins une fois par an, elle prend les décisions du syndicat des copropriétaires. Si nécessaire, des assemblées extraordinaires peuvent être réunies à la demande du conseil syndical. Avant-contrat : terme générique sous lequel sont désignés les promesses et compromis de vente. L avant-contrat, qui peut être sous seing privé ou établi par un notaire, permet de conclure la transaction («d arrêter l affaire»), en attendant de pouvoir signer l acte authentique de vente. Bon de visite : document que l agent immobilier fait signer à son client lorsqu il lui propose de visiter un bien. Le bon de visite constitue la preuve que le client a eu connaissance de l existence du bien à vendre par l intermédiaire de l agent. Il permet à celui-ci de réclamer sa commission si l affaire est conclue en dehors de lui au profit du client signataire du bon. Bornage : opération qui a pour but de fixer la limite séparant deux propriétés contiguës (art. 646, Code civil). Amiable, le bornage est effectué par un géomètre expert et consigné dans un procès-verbal signé par tous les propriétaires concernés. Judiciaire, il relève de la compétence du tribunal d instance qui statue sur la délimitation au vu du rapport remis par l expert désigné. Cadastre : ensemble de cartes et d écrits permettant de situer géographiquement les propriétés, de représenter le découpage des parcelles et d identifier les propriétaires. Document fiscal d une précision parfois approximative, un relevé cadastral n a pas valeur de titre de propriété. 11

3 Cahier des charges de lotissement : définit les droits et obligations des propriétaires de lots. Il ne peut contenir ni règle de construction, ni disposition contraire au droit de l urbanisme (voir aussi règlement de lotissement). Caution mutuelle : engagement donné par un organisme tiers pour acquitter les sommes dues au titre d un crédit en cas de défaillance de l emprunteur. Un cautionnement est moins coûteux qu une hypothèque et évite les frais de mainlevée (suppression d hypothèque) en cas de cession du bien avant le terme du crédit. Certificat d urbanisme : délivré par l Administration, il permet d informer le demandeur sur la constructibilité de son terrain et sur les règles d urbanisme qui y sont applicables. Charges de copropriété : ensemble des dépenses entraînées par la gestion et le fonctionnement de la copropriété. Elles sont réparties entre les copropriétaires soit en fonction de leur quote-part des parties communes, soit d après des grilles de répartition spécifiques pour certains équipements (ascenseur, par exemple). Coefficient d occupation des sols (COS) : déterminé par le document d urbanisme en vigueur, le COS est le rapport entre la surface du terrain et la surface de plancher des constructions que l on peut y édifier. Un COS de 0,50 autorise une construction de 300 m2 sur un terrain de 600 m 2. Condition suspensive : clause que l on insère dans un contrat lorsque l on veut que celui-ci ne s applique qu après la réalisation d un événement. Un avant-contrat de vente est généralement assorti de la condition suspensive d obtention de prêt par l acquéreur. Conservation des hypothèques : administration qui dépend de la Direction générale des impôts. Ce service est chargé de la publicité foncière et gère le fichier immobilier. À ce titre, il vérifie la régularité des actes de mutation ou de prise d hypothèque portant sur des biens immobiliers devant faire l objet d une mesure de publicité. 12

4 Copropriété : régime juridique qui s impose à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quotepart des parties communes (loi du 10 juillet 1965, article 1 er ). Corps d état : terme générique regroupant les différents métiers de la construction, et se subdivisant en corps d état de gros œuvre (le clos et le couvert), corps d état techniques (chauffage, ascenseur, plomberie, etc.), corps d état de finitions (revêtements de murs et de sol, décoration, etc.). Délai de réflexion : pour protéger l emprunteur, la loi Scrivener impose un délai de réflexion de dix jours révolus entre la date de réception de l offre de prêt immobilier et la date de son acceptation. Ce n est qu au terme de ce délai que peut être signé le contrat définitif reprenant toutes les conditions d octroi du crédit. Délai de rétractation : délai de sept jours laissé au bénéficiaire d une promesse ou d un compromis de vente signé sous seing privé pour annuler sur son projet d acquisition, sans avoir à fournir de justification, par lettre recommandée avec avis ou accusé de réception. Droits d enregistrement : impôts versés par le notaire pour le compte de ses clients à l administration fiscale, à l occasion de certains actes de mutation à titre gratuit (donation, succession) ou à titre onéreux (vente). La vente de biens immobiliers neufs n est pas soumise aux droits d enregistrement, mais à la TVA. État des lieux : constat dressé au début et à la fin d une location. L état des lieux est obligatoire. Lorsqu il est établi par un professionnel, les frais sont partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire. Exclusivité : en donnant l exclusivité à un agent immobilier, le client s interdit, pendant la durée du mandat, de vendre le bien par lui-même ou de confier l affaire à une autre agence. S il souhaite conserver la possibilité de traiter simultanément avec d autres agences, ou de réaliser personnellement la vente, le client ne doit consentir que des mandats simples. 13

5 Fichier immobilier : registre tenu par la conservation des hypothèques dans lesquels sont inscrites les transactions immobilières. Trois sortes de fiches figurent dans ce registre : les fiches personnelles, avec le nom des propriétaires et les immeubles que chacun possède ; les fiches d immeubles ; les fiches parcellaires pour les communes possédant un cadastre rénové. Garantie décennale, biennale : obligation pesant sur le promoteur de réparer les désordres et dommages survenant dans l immeuble pendant une période de dix ans pour le gros œuvre et de deux ans pour les menus ouvrages. Le promoteur a l obligation de souscrire une assurance couvrant la garantie décennale. Géomètre expert : membre d une profession libérale réglementée (loi du 7 mai 1946) et inscrit à l Ordre des géomètres experts, il réalise les études et les travaux topographiques fixant les limites des biens fonciers. Hypothèque : garantie que le prêteur d une somme d argent prend sur le bien du débiteur pour se prémunir contre le risque de non-remboursement. Elle confère au créancier le droit de demander en justice la saisie du bien et sa vente judiciaire. La prise d hypothèque nécessite un acte notarié. Indivision : droit de propriété exercé par plusieurs personnes sur un bien. Nul ne peut être contraint à rester dans l indivision. Le partage peut donc toujours être provoqué, sauf à être différé par jugement ou par convention entre les indivisaires. Livre foncier : registre sur lequel sont consignées les transactions immobilières dans les départements du Bas-Rhin, du Haut- Rhin et de la Moselle. Tenu par le tribunal d instance, il tient lieu de conservation des hypothèques dans ces départements. Lot de copropriété : ensemble obligatoirement formé d une partie privative et d une quote-part des parties communes. Maître d œuvre : technicien chargé d établir un projet et d en suivre l exécution pour le compte du maître d ouvrage. L architecte est maître d œuvre par nature, mais un maître d œuvre n est pas toujours obligatoirement architecte. 14

6 Maître d ouvrage : le client, le plus souvent propriétaire du terrain, qui fait réaliser la construction. Il définit, le cas échéant avec le concours d un maître d œuvre, l objet qu il souhaite construire et son coût. Mandat de vente : contrat par lequel le client confie à l agent immobilier moyennant une commission la recherche d un acquéreur pour le bien qu il veut vendre. Le mandat peut être simple ou donné en exclusivité (voir ce mot). Il est obligatoire, ce qui veut dire que l agent ne peut agir sans être mandaté au préalable et par écrit. Mitoyenneté : droit de propriété que partagent deux propriétaires de parcelles contiguës sur une clôture ou sur un mur édifié sur la limite séparative de leurs propriétés. Nue-propriété : droit de propriété d un bien démembré dont on n a pas l usufruit. Le nu-propriétaire ne peut donc ni utiliser le bien, ni en toucher les revenus. La pleine propriété du bien lui revient au décès de l usufruitier si l usufruit est viager, ou au terme du démembrement si celui-ci a été conclu pour une durée temporaire. Parties communes de copropriété : portions des bâtiments et des terrains affectées à l usage ou à l utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d entre eux (cours, jardins, voies d accès, gros œuvre, couloirs, escaliers communs, halls d entrée, etc.). Bien que partie commune, un jardin peut être affecté à l usage privatif d un copropriétaire. Parties privatives de copropriété : portions des bâtiments réservées à l usage exclusif d un copropriétaire déterminé (son logement, par exemple). Privilège de prêteur de deniers : avantage conféré par la loi à un créancier par rapport aux autres créanciers. En matière de crédit immobilier, c est une hypothèque spéciale sur l immeuble qui garantit le remboursement du principal, c est-à-dire du capital et des intérêts. Promoteur : professionnel de l immobilier (personne physique ou société) qui prend l initiative de réaliser un programme de construction. Il accomplit les démarches administratives, financières et commerciales. Il organise, commande et coordonne l activité de l architecte et des différents corps d état. 15

7 Règlement de copropriété : document, publié à la conservation des hypothèques, énonçant les droits et devoirs des copropriétaires et organisant la vie juridique de la copropriété. Règlement de lotissement : document de droit public fixant le droit des sols applicable au lotissement lorsque les règles générales d urbanisme en vigueur dans la commune sont estimées insuffisantes et méritent un complément. Remboursement anticipé : l emprunteur peut effectuer en cours de prêt un remboursement total ou partiel de son capital emprunté, moyennant des indemnités contractuelles. Ces indemnités sont plafonnées par la loi Scrivener à 3 % des capitaux restant dus. Certains prêts à taux variable permettent de bénéficier d une exonération de ces indemnités après une certaine durée. Réservation : en promotion immobilière, contrat préliminaire établi sous seing privé par lequel le promoteur («réservant») s engage à réserver à l acheteur («réservataire») certains lots, moyennant un prix déterminé, dans un immeuble qu il envisage de construire. L acquéreur verse un dépôt de garantie de 5 % maximum et indique les crédits dont il a besoin pour financer son achat. Servitudes : charges imposées au propriétaire d un terrain (dit «fonds servant») au profit d un autre (propriétaire du «fonds dominant») : servitudes de passage, de vue, d écoulement des eaux de pluie, etc. Elles peuvent être administratives (imposées dans un but d intérêt général) ou privées (d origine soit légale, soit conventionnelle si elles résultent de l accord des parties). Syndic : élu par l assemblée générale, il gère la copropriété en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, sous le contrôle du conseil syndical. C est un professionnel, le plus souvent, mais tout copropriétaire volontaire peut être désigné comme syndic bénévole. Usufruit : droit d usage et de jouissance d un bien démembré dont on peut aussi toucher les revenus sans en être le propriétaire. Vente : acte constatant le transfert définitif de propriété entre le vendeur et l acquéreur. Pour la vente d un bien immobilier, la forme notariée est obligatoire en raison des formalités de publicité foncière. 16