Moins 15%! Mesdames messieurs, profitez des soldes

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2 Moins 15%! Mesdames messieurs, profitez des soldes Super! me direz vous mais 10 ou 15% sur l achat d une paire de chaussures, c est pas ce qui va changer votre vie. Pourtant en immobilier acheter avec un rapport de 5 ou 15 % change littéralement la donne! Plus le rapport est élevé, moins vous prenez de risque. Plus vous remboursez vite, Plus votre banquier vous fait confiance, pour vous prêter à nouveau, etc. Comment le calculer? C est très facile de calculer ce rapport brut, en un coup d œil, vous avez une idée sur prix d un bien à vendre : Vous prenez 12 mois de loyers x 100, et vous divisez ce chiffre par le prix de votre immeuble, incluant: Le prix d achat FAI, les frais de notaire, et les travaux urgents. Vous obtenez un chiffre, qui vous permettra de comparer les différentes offres. J ai commencé l immobilier à 12 ans Enfant, j habitais en bordure de forêt et tout mon temps libre, je le passais à construire des cabanes dans les arbres... Chercher des solutions, trouver les matériaux, gérer l espace c est sans doute à cette époque qu est née «ma passion pour l immobilier». A 23 ans, encore étudiant en architecture, ma femme et moi avons acheté une grange pour la transformer en habitation. Avec pour unique revenu, mon salaire de surveillant d internat. Sans aucun budget pour les travaux. Inutile de vous préciser l ampleur de la tâche! Mais, vous vous en doutez, j ai énormément appris de cette aventure. 17 ans et de nombreuses autres expériences plus tard, j ai acquis une solide connaissance en immobilier, qui m a permis de booster mon rendement locatif. Je veux un immeuble! Plus on apprend sur l immobilier et meilleur sera le rendement. C est donc au fil de mes lectures et expériences, que c est dessiné, l idée d investir dans un immeuble de rapport. «Waouh,» Comme les tours de la Défense à Paris! Pas tout à fait Immeuble c est avant tout un bien que l on ne peut déplacer... C est souvent quand même assimilé à un bâtiment de plusieurs étages que l on trouve en ville. Toutefois, Il existe en province, des petits immeubles à des prix abordables. Mais dans l esprit des gens, ça reste un projet démesuré et surréaliste. Quand j ai parlé de mon projet, un soir à table, ma fille m a dit sur un ton ironique : «ha ouais! Tu t es dis, comme je savais pas quoi faire, tiens, je vais acheter un immeuble»

3 Pourquoi un immeuble? Vous avez de nombreux avantages à acheter un immeuble de rapport. 1 Prix d achat plus intéressant, c est bien connu, acheter en gros coûte moins cher. De plus il y a moins d acheteurs potentiels, donc plus facile de négocier son prix. Si cet investissement vous inquiète, rien ne vous empêche d acheter à plusieurs. 2- Moins de risques : En cas de vacance locative qui s éternise, avec un seul bien, la situation peut vite s avérer dramatique. Pour le cas d un immeuble le risque est lissé, par plusieurs loyers potentiels. Rares sont les locataires, qui déménagent tous en même temps 3- Pas de copropriété à gérer, vous êtes seul à prendre les décisions. Que vous décidiez d abattre un mur, d aménager les combles ou encore de remettre les travaux de ravalement à plus tard, vous n aurez de compte à rendre à personne. (Excepté à la mairie pour déclarer les travaux) Revers de la médaille, vous serez seul à payer ces mêmes travaux de ravalement. Par où commencer? Normalement mieux vaut commencer par aller voir sa banque, pour vérifier ses capacités d emprunts, et ensuite cibler des biens correspondant au budget. Moi, au contraire, j ai pensé (à tort?) «Qu importe le budget, si l affaire est rentable et bien présentée, le banquier suivra.» Mon business plan : Pendant quelques mois, j ai énormément appris sur l investissement. Continué à lire, rencontré des professionnels, pour enfin élaborer une véritable stratégie. Tout d abord, j ai vérifié dans les villes les plus proches, la demande locative, l indice de revalorisation des loyers. J ai consulté les chiffres de l INSEE pour connaitre les revenus moyens, la proportion de locataires/propriétaires, le taux de chômage... J ai consulté les annonces de locations (offres, et demandes) effectué un tableau des demandes de logements les plus courantes, des loyers moyens, en fonction des surfaces du quartier (Certains vont jusqu à publier de fausses annonces pour évaluer la demande.) Et enfin, visité plusieurs biens, pour m imprégner du marché, et commencer à cibler des biens à vendre. Mon objectif : Dans une ville de habitants, acquérir un bien ancien déjà rentable, mais dont les travaux à venir viendraient booster le rendement. (Bien entendu, je réalise moi-même les travaux ce qui apporte une plus-value indéniable) Le fait de déjà s autofinancer, est une sécurité financière, et permet, de «prendre son temps» pour réaliser les travaux (même si ceux qui me connaissent, savent que, prendre mon temps ne fait pas partie de mon vocabulaire...)

4 Certains biens visités, étaient impossibles à louer dans l état. Ils auraient nécessités une trésorerie trop importante, durant les travaux. Sans compter qu avec ce type de biens, il n existe aucun historique de remplissage sur lequel se baser, donc un risque supplémentaire à gérer. C est risqué? C est vrai que dans beaucoup de petites villes, il est plus dur de trouver un locataire, du fait de l offre importante de logements. On n est pas à Paris, où certains locataires, font la queue dans l escalier pour visiter une chambre de bonne! C est de l inconscience d acheter un appart dont personne ne veut? Déjà, ce risque, a un coût que vous déduisez du prix d achat. Vous achèterez forcément moins cher, un bien peu sollicité. Si un appartement à louer ne trouve pas preneur depuis 6 mois, ce sera un argument pour faire baisser le prix. Vous réussirez à louer, à condition qu il existe un minimum de demande locative, et surtout si vous gardez en mémoire que le locataire est avant tout un C-O-N-S-O-M-M-A-T-E-U-R qui va : comparer, étudier, mesurer Alors si vous ne voulez pas brader votre loyer, pour rester compétitif, entre 2 biens de même taille, même quartier, même prix, c est votre bien qui devra être le plus attractif. Proposez le meilleur rapport qualité prix, une rénovation cohérente et de qualité. C est ce qui fera certainement la différence. Mon choix : Proche de chez moi, j ai visité un petit immeuble de 3 étages et sept logements. Cinq T2, un T3 et un local commercial. Cinq appartements étaient déjà loués. L agence, qui proposait le bien était en mesure de justifier de l historique des loyers. Ces locataires plutôt stables couvriraient à eux seuls déjà le paiement des échéances du prêt. Malgré 2 logements vides, Le rendement était quand même supérieur à 10! De plus les surfaces proposées offraient un turnover faible, car les T1 ou studios sont soumis à une plus grande rotation, et le rendement s en ressent. Bizarre alors, pourquoi il n est pas encore vendu? Comme beaucoup d immeubles anciens, l état est très moyen. La façade, abimée, les logements du rez-de-chaussée sont humides, le toit est fatigué, le local commercial vide, complètement insalubre, et la rue, plus commerçante du tout! De quoi rebuter beaucoup d acheteurs! On est loin du building de 20 étages, auquel on pense en évoquant le non d immeuble!

5 Une offre qui inclura des travaux urgents. Pour réussir en immobilier, il faut avant tout bien acheter, c est peut être la règle la plus importante à respecter. J ai donc fait une offre assez basse. J avais comme argument un devis de ravalement conséquent, j ai donc proposé un prix inférieur de (le montant du devis.) «Le vendeur a refusé votre offre!» Qu importe, le ravalement, n est pas pressé Je peux trouver d autres artisans moins chers, ou, en effectuer moi-même une partie. D autant plus que Toutes les faces de l immeuble, ne sont pas forcément à refaire. J ai donc revu ma proposition à la hausse. Finalement elle a été acceptée, au prix affiché mais, en incluant frais d agence et frais de notaire. «6 banques ont refusées votre demande de crédit!» Imaginez ma déception quand notre courtier nous annonce banque par banque les refus successifs! C est vrai que notre dossier était compliqué. Pas d apport, des comptes souvent dans le rouge, ma femme en arrêt maladie suite à une opération. Pourtant, ne jamais désespérer Message du courtier «quelqu un à du brûler un cierge, une banque vous a accepté!» Moyennant quelques négociations, et la promesse de vendre un petit appartement acheté il y a 10 ans, pour financer les travaux, c est finalement, dans notre banque habituelle, Que nous avons obtenu notre financement sur 22 ans. La réétudie de notre dossier à certainement été influencée par le fait qu une autre banque nous suivait déjà Enfin propriétaire, que faire des logements vides? Mon fils de 16 ans et moi, avons commencé par ce qui serait le plus rapide à rénover : un T2, «propre», mais sans atout majeur et vide depuis de longs mois. Deux semaines et demi plus tard, avec 2500 de travaux, il a été loué plus cher en meublé, à la première visite! Hop un rendement qui grimpe à 11,5% (pour voir la vidéo) Ma stratégie semble fonctionner Entre temps, un second locataire est parti dans t2 un peu fatigué, en quelques jours, avec moins de 500, nous avons apporté quelques modifications de façon à le relouer rapidement. (Un grand placard avec une porte coulissante style industriel, et surtout un meuble de cuisine mobile pour dégager ponctuellement un passage.)

6 Enfin, le gros chantier à été la rénovation du local commercial de 80m2. Il aura duré 6 mois, de travail intensif, le soir, les week-ends et vacances scolaires, pour un budget de environ. (pour voir la vidéo). Lors de cette transformation, comme il y a changement de destination, Il a fallu faire une demande à la mairie (déclaration de travaux). Bien entendu, La mairie m a demandé de créer 2 places stationnement sur le terrain, ou de m acquitter d une taxe de 9000, pour aider au financement des parkings publics! Comme je n ai pas de terrain pour créer d emplacement, j ai opté pour une autre solution : vous pouvez dans ce cas là, sous-louer un garage à proximité! Ouf Bilan de l opération : Une période éprouvante, Avec une vie de famille un peu entre parenthèse. Mais au final un beau projet au rendement impressionnant : plus de 14%. Concrètement cela veut dire que les locataires versent plus de deux fois le montant que je rembourse à la banque. A cela bien sur, vous déduisez les frais : charges, entretien, gestion, impôts, périodes vacantes Cela laisse quand même une marge de sécurité importante, pour un investissement serein, qui ouvre la porte à d autres projets. Si c était à refaire? Il est indispensable de réussir sa première opération, pourquoi? Pour que vous puissiez en faire d autres derrière, sans trop plomber votre taux d endettement, et gagner la confiance des banques. Mais aussi pour qu il en ressorte un cash flow positif, qui vous aide chaque moi sans attendre 22 ans! Une chose est sure, Plus vous réaliserez de choses par vous-même et meilleur sera le rendement! La mauvaise nouvelle donc, c est qu il vous faudra certainement vous retrousser les manches Mes projets : Aujourd hui, ma stratégie est un peu différente. Avec le même type de bien, je compte sous traiter davantage. Pour que l opération soit rentable. Il me faudra faire des offres d achat assez basses, et peut être revoir un peu à la baisse mon rendement. Mais cela me dégagera du temps, pour ma vie de famille, et accessoirement gerer mon blog mais aussi trouver d autres immeubles! Et si vous aussi, tentiez l aventure?