LE PLU et l article 55 de la loi SRU

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1 LE PLU et l article 55 de la loi SRU Contexte réglementaire Inventaires et bilans communaux Perspectives 1- Contexte réglementaire : les clés pour bien comprendre Naissance de la loi SRU du 13 décembre 2000 et des obligations de production de logement social (article 55) Les obligations de production de logements sociaux sont nées avec la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain dite SRU. Cette loi pose des principes novateurs en matière du droit de l urbanisme. Le Plan d Occupation des Sols, avant tout un instrument de politique foncière aux zonages mono-fonctionnels fait place au Plan Local d urbanisme (PLU), outil de planification communal dynamique qui exprime un projet urbain sur 10 ans. Le PLU s articule autour de trois principes fondamentaux : l équilibre entre renouvellement et développement urbain et préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers, l utilisation économe des espaces, et la mixité urbaine et sociale et de non-discrimination. En effet, l objectif de mixité sociale qui certes existait dans la Loi d Orientation de la Ville (LOV) de 1991 est clairement affirmé par la loi SRU et le rend plus contraignant. Ce principe de mixité sociale a pour but de combattre les pratiques induites par les POS, lesquels avaient tendance à travers le zonage à spécialiser l usage des sols. On connait les limites de ce type d urbanisme, et des conséquences négatives sur le plan urbain des logiques trop fonctionnalistes. La loi SRU incite de réunir au sein d un même espace différentes activités compatibles, et dans la même logique faire coexister les logements sociaux et non sociaux (dits libres). La mise en œuvre de la mixité sociale passe par une obligation forte, celle pour les communes appartenant à des agglomérations ou intercommunalités de plus de habitants de produire un taux de logements sociaux rapporté au nombre de résidences principales de 20%. La région parisienne est particulièrement touchée par le dispositif. Les communes de plus de habitants appartenant à l unité urbaine de Paris ou d une agglomération de plus de habitants (voir carte ci-dessous) sont soumises à l obligation de produire 20 % de logements sociaux. 1

2 Source : Rencontre des acteurs du logement et de l hébergement dans le Val d Oise avril 2013 Les communes qui ne respectent pas la règle des 20 % de logements sociaux, doivent s acquitter d un prélèvement forfaitaire pour chaque logement manquant. L objectif global des 20 % est réparti par période de 3 ans à l issue de laquelle l Etat tire un bilan. Si l objectif triennal n est pas atteint (15 % du nombre manquant de logements sociaux), la commune est dite en état de carence. La carence constatée et prononcée par arrêté préfectoral a plusieurs conséquences : - celle de majorer le prélèvement de base, jusqu à le doubler - celle de transférer le droit de préemption urbain (DPU) à l Etat. - celle de conclure avec l Etat un contrat de mixité sociale qui engage la collectivité à réaliser l objectif triennal en cours avec la perspective de réaliser le suivant à travers une programmation précise. Le contrat peut être adossé à une convention d intervention foncière qui permet à la commune de faire réaliser le portage foncier sous certaines conditions par l Etablissement Public Foncier du Val d Oise (Etablissement public de l Etat intervenant pour le compte des collectivités). Le DPU est un outil foncier stratégique pour la commune car il lui donne la priorité d acquérir en cas de vente dans toutes les zones urbaines. La loi SRU ne fixait pas d échéance pour la réalisation des 20 %. Ainsi l objectif non réalisé de la période triennale achevée ne se cumulait pas avec l objectif triennal de la période suivante. 2

3 Le prélèvement au titre du logement social est versé sur un fonds de solidarité (Fonds d Aménagement Urbain) qui permet d aider les communes sous certaines conditions d acquérir le foncier nécessaire à la construction de logements sociaux en cas de surcharge foncière. Les dépenses d investissement induites par la construction de logements sociaux peuvent être déduites du prélèvement. Renforcement des obligations de production de logement social : la loi du 18 janvier 2013 dite DUFLOT Pour répondre aux besoins des français et d accélérer la mixité sociale, le gouvernement a fixé un objectif de construction annuelle de logements, dont logements sociaux qui permettra le développement d une offre de logements correspondants au pouvoir d achat de chacun. Concernant l Ile de France, la loi du Grand Paris impose un objectif de production de logements par an dont 30 % de logements sociaux. Pour le Val-d Oise, l objectif territorialisé est de logements par an avec un objectif social financé en 2013 de logements sociaux. La loi introduit des nouveautés et de fortes contraintes réglementaires : - l augmentation du taux minimum de logements sociaux en le passant de 20 à 25 % des résidences principales à l horizon L échéance est désormais clairement affirmée obligeant les communes à augmenter le rythme de rattrapage. Le délai de 12 ans restant à courir est divisé en 4 nouvelles périodes triennales : , l'objectif de rattrapage égal au ¼ du nombre de logements manquants pour atteindre le taux légal minimum de 25 % ; : objectif d 1/3 du nombre de logements manquants : ½ du nombre de logements manquants : la totalité du nombre de logements manquants. - la majoration du prélèvement en lien avec la carence peut être multipliée par cinq si la commune ne respecte pas les objectifs triennaux de production de logements sociaux. - La possibilité pour le préfet en cas de carence comme prévu dans la loi SRU de neutraliser le droit de préemption urbain et de délivrer lui-même un permis de construire Etat. - l obligation de diversifier la typologie de logements sociaux selon le niveau de revenus avec au minimum 30 % de très social Pour une meilleure optimisation du prélèvement, il est désormais versé à l EPFVO (Etablissement Public Foncier du Val d Oise) ou à l intercommunalité si délégataire des aides à la pierre. La majoration du prélèvement est versée sur un fonds national destiné à financer les opérations de logements locatifs sociaux à destination des ménages fragiles (FNDOLLTS). Enfin, le champ des dépenses déductibles est élargi intégrant le traitement des terrains pollués destinés à accueillir des logements dont des logements sociaux. A souligner que l Etat participe à cet effort de solidarité nationale en proposant une décote sur le prix de cession des terrains lui appartenant et mobilisables pour du logement. La décote est modulable selon la zone urbaine et la catégorie de logements sociaux. 3

4 2- Inventaires et bilans SRU communaux Dans le val d Oise en 2013, 62 communes sont assujetties à l article 55 dont 42 n ont pas atteint les 25% (voir graphique ci-dessous). La situation dans le Val d'oise Source : Rencontre des acteurs du logement et de l hébergement dans le Val d Oise avril 2013 A l échelle de l intercommunalité de la vallée de l Oise et des impressionnistes à laquelle la commune de Mériel appartient, logements sociaux devront être réalisés pour atteindre les 25 %. Inventaires des logements locatifs sociaux (LLS) à Mériel 2013 et répartition par typologie 2013 : Date Résidences Principales LLS réalisés Taux locatif 01/01/ ,15% Source : commune de Mériel 4

5 2014 : en cours Stock avant SRU 86 Réalisés Réalisés Réalisés Inventaire total Financés non réalisés 2014 Total réalisés et financés 2014 Source : commune de Mériel au 1 er /01/ Logements locatifs sociaux totaux par typologie au 01/01/2014 Les différents types de logement social sont nommés d après le prêt utilisé pour financer le logement. PLAI (Prêt Locatif Aidé d Intégration) : 6% 15% Total logts PLAI Logements destinés aux ménages les plus démunis. En dessous de 917 euros/mois pour une personne seule Total logts PLUS Total logts PLS PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) : Logements destinés aux classes moyennes. En dessous de 1668 euros pour une personne seule PLS (Prêt Locatif Social) 79% Logements destinés aux ménages les plus aisés parmi ceux pouvant prétendre au logement social. En dessous de euros par mois pour une personne seule. Source : commune de Mériel Le nombre de résidences principales (RP) au 1 er janvier 2013 à Mériel est de soit 473 logements sociaux à réaliser (calcul à RP constantes). Sur 473 logements sociaux, 193 logements ont déjà été réalisés et mis en service au sens de l inventaire SRU au 1 er janvier 2014 et 59 logements financés et en cours de réalisation soit 221 logements restants à financer et réaliser. Le prélèvement SRU au titre des logements sociaux manquants est de pour Le parc social communal est majoritairement orienté sur le PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) destiné aux classes moyennes. Bilans triennaux et Concernant Mériel, l objectif triennal au titre de n a pas été atteint. Le surplus de réalisation de son objectif triennal de (210 %) n a pas été reporté dans le calcul de réalisation de l objectif au titre de Seuls les logements financés sont comptabilisés. 5

6 Source : commune de Mériel : bilan positif La commune de Mériel a dépassé très largement l objectif triennal qui lui a été assigné pour : 78 logements locatifs sociaux (LLS) ont été financés dont l opération des Garennes de 59 LLS pour un objectif de 37 LLS. L opération des Garennes (phase 1) financée et comptabilisée sur la période a été à elle seule supérieure à l objectif prescrit. Le surplus n a pas pu être reporté sur l exercice suivant : la règle du report n est pas appliquée dans le Val d Oise : bilan négatif MAIS sans sanction financière 7 logements sociaux ont été réalisés sur un objectif triennal de 38 LLS, soit un taux de réalisation de 18 %. La commune, dans le cadre de la commission départementale SRU du 8 juillet 2014 présidée par le préfet de département, a développé ses arguments. Elle a mis l accent sur l impossibilité de reporter son bilan positif au titre de sur l exercice ; des retards dans l attribution de certaines subventions régionales, des capacités foncières réduites, des contraintes urbanistiques importantes (zones naturelles protégées, zones de risques inconstructibles ). Le préfet a constaté la carence sans aucune majoration alors que les conditions juridiques étaient réunies pour un quintuplement du prélèvement de base. Aucune pénalité financière, mais des conséquences juridiques : - le transfert du droit de préemption urbain au préfet, - un objectif triennal au titre de ambitieux : 70 LLS - un contrat de mixité sociale, adossé à une convention de veille et de maîtrise foncière, conclu avec l Etat et l EPFVO, durant la période de carence, engageant la commune à réaliser des programmes de logements locatifs sociaux - les opérations de plus de 12 logements (ou 800 m2 de surface de plancher) devront intégrées au moins 30 % de logements sociaux destinés aux plus démunis (PLAI) - dans les opérations de logements sociaux, l offre locative sociale devra être diversifiée et en cohérence avec les besoins du marché de l habitat. 6

7 3- Perspectives et solutions proposées dans le PLU La commune, en lien avec le PLU, s est engagée dans un contrat de mixité sociale avec l Etat et une convention d intervention foncière avec L Etat et l EPFVO sur la période triennale Les engagements de la commune pour : - le financement d une opération mixte de 170 logements maximum dont 50 % maximum de logements locatifs sociaux dans le secteur de la gare et de l Eglise. Cette opération a fait l objet d une orientation d aménagement et de programmation inscrite au PLU approuvé le 30 janvier Il s agira de logements intergénérationnels principalement destinés aux personnes âgées aux revenus modestes voire très modestes et souhaitant restées à Mériel, ainsi qu aux jeunes ménages et familles monoparentales. La collectivité en concertation avec les habitants, l aménageur et le bailleur social aura l entière maîtrise de l opération qui sera réalisée. Dans la perspective d une meilleure mixité sociale des petites opérations de logements sociaux intergénérationnelles pourraient être réalisées dans le tissu existant. Les opérations importantes constituant à elles seules des futurs quartiers intégreront 50 % maximum de logements sociaux. La typologie devra être diversifiée afin de répondre à l ensemble des besoins de la population y compris ceux des plus modestes. La commune s engage à réaliser au minimum son objectif triennal soit 70 logements sociaux, au mieux 125 logements sociaux. Les logements sociaux réalisés courant permettront de réduire les objectifs suivants, en sachant que l objectif global devra être atteint en le lancement pré-opérationnel fin 2016 de la phase 2 des Garennes qui devra intégrer 50 % de logements locatifs sociaux pour un financement et une réalisation post Vous souhaitez en savoir plus : Loi Duflot «mobilisation du foncier public en faveur du logement et de renforcement des obligations de production de logement social» La réforme de l article 55 de la loi SRU/Rencontre des acteurs du Logement et de l'hébergement 26 avril Le PLU de Mériel est à votre disposition : 7

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