Loi ALUR volet foncier et urbanisme

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1 Loi ALUR volet foncier et urbanisme Mercredi 19 mars 2014 M e Aldo SEVINO (Cabinet ASEA) Lise MAITRALLET (CERF Rhône-Alpes) 1

2 Me Aldo SEVINO, Avocat, Cabinet ASEA Lise MAITRALLET, chargée de mission foncier, CERF Rhône-Alpes 2

3 Introduction 3

4 Projet de Loi pour l Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) Enjeux et objectifs : Le projet de Loi a pour double enjeu de répondre à la crise du logement mais également de réduire l artificialisation du sol par la modernisation des outils de l urbanisme. Les grandes étapes : Présentée par Cécile Duflot en Conseil des Ministres le 26 juin 2013 Adoptée le 20 février par le Sénat suite au passage en CMP Des députés et sénateurs du Groupe UMP ont saisi le Conseil constitutionnel le 24 février 4

5 Projet de Loi pour l Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) Les grandes mesures phares : Volet Logement - La Garantie Universelle des Loyers (GUL) - L encadrement des loyers - L encadrement de la profession des marchands de biens - La lutte contre l habitat indigne - La requalification des copropriétés dégradées - L amélioration du contrôle du secteur du logement social Volet urbanisme et foncier - La modernisation des documents d urbanisme - Le PLU intercommunal - La lutte contre l étalement urbain et la consommation d espace - Le développement de l offre de construction et des mesures de densification 5

6 Plan de l intervention Loi ALUR volet foncier et urbanisme : la modernisation des documents d urbanisme l amélioration des outils opérationnels l amélioration des outils fonciers les changements concernant les terrains commerciaux et les drive > Temps d échanges Cette présentation ne concerne que le volet foncier et urbanisme de la loi ALUR. 6

7 Modernisation des documents d urbanisme 7

8 Le SCOT : document intégrateur Les SCOT sont compatibles avec les Lois Montagne et Littoral, les zones de bruits des aérodromes, les chartes de Parc national et de PNR, les SDAGE et SAGE, les plans de gestions des risques d inondations et les directives de protection et de mise en valeur des paysages. Ils prennent en compte les SRCE, les plans climat-énergie territoriaux, les programmes d équipement de l Etat, des collectivités et des établissements et services publics et les Schémas régionaux des carrières. Un PLU qui fait uniquement référence au SCOT sera juridiquement sécurisé. En l absence de SCOT, le PLU, le document en tenant lieu ou la carte communale doivent être compatibles avec l ensemble des documents supérieurs. Les schémas de secteur disparaissent Pour les schémas créés avant la Loi ALUR, ils peuvent continuer à exister selon les règles existantes avant la loi ALUR. Le schéma de secteur peut tenir lieu de PLU intercommunal s il porte sur le périmètre d un EPCI compétent en matière de PLU et qu il comprend les documents constitutifs d un PLU. 8

9 Le SCOT : document intégrateur Le SCOT transpose les dispositions pertinentes des chartes de PNR et leurs délimitations géographiques afin de permettre leur déclinaison dans les PLU, les documents en tenant et les cartes communales. La charte de PNR peut compter également tenir lieu de SCOT pour les communes non couvertes par un SCOT. La charte comprend alors un chapitre sur les dispositions propres au SCOT. En l absence de SCOT approuvé, ne peuvent être ouverts à l urbanisation : les zones à urbaniser d un PLU délimitées après le 1er juillet 2002 les zones naturelles, agricoles ou forestières d un PLU les secteurs non constructibles des cartes communales les secteurs situés en dehors des parties actuellement urbanisées des communes en RNU (sauf 1 et 2 Art L du CU) Il ne peut être délivré d autorisation d exploitation commerciale ou cinématographique dans un secteur rendu constructible depuis l entrée en vigueur de la Loi UH. A partir du 1er juillet 2014, un SCOT ne peut pas couvrir qu un seul EPCI. 9

10 Le SCOT : document intégrateur Le Document d Aménagement Commercial (DAC) disparaît. Le Document d Orientations et d Objectifs précise les orientations relatives à l équipement commercial et artisanal. > Il définit les localisations préférentielles des commerces et les conditions d implantation des équipements commerciaux. > Ces implantations doivent se réaliser dans une optique de consommation économe de l espace (densification, priorités sur les surfaces vacantes, optimisation des surfaces de stationnement, ) Les DAC adoptés ou en cours d élaboration (débat du PADD réalisé) restent applicables. Les SCOT identifient, en prenant en compte la qualité des paysages et du patrimoine architectural, les espaces dans lesquels les PLU doivent analyser les capacités de densification et de mutation. 10

11 Le transfert de la compétence PLU aux intercommunalités Les communautés de communes et communautés d agglomération existantes à la date de la loi ou celles créées ou issues d une fusion après la date de publication de la loi deviennent compétentes en matière de PLU, de documents d urbanisme en tenant lieu et de carte communale. > devient effectif le lendemain de l expiration d un délai de trois ans après publication de la Loi ALUR Minorité de blocage : Si dans les 3 mois précédant le terme du délai de 3 ans, au moins 25% des communes représentant au moins 20% de la population s y opposent, ce transfert de compétence n a pas lieu. Autres dispositions : Si le transfert n a pas eu lieu dans le délai de 3 ans et que la minorité de blocage n a pas été mobilisée, l EPCI devient compétent de plein droit l année suivant le renouvellement des conseils municipaux et communautaires 11

12 L intégration des PLH et PDU dans les PLU Lorsque le PLU tient lieu de PLH ou de PDU, il comprend un programme d orientations et d actions. Ce document comprend toute mesure ou tout élément d information nécessaire à la mise en œuvre de la politique de l habitat ou des transports ou des déplacements définie par le PLUHD. Si un PLH ou PDU arrive à échéance avant la délibération portant approbation d un PLU tenant lieu de PLH ou de PDU, le PLH ou PDU peut être prorogé pour une durée de 3 ans renouvelable une fois. Les EPCI compétents peuvent élaborer des PLU tenant lieu de PLH et de PDU. Si un EPCI intègre une nouvelle commune ou EPCI alors qu il était en train d élaborer, réviser, modifier ou mettre en compatibilité son PLU, il peut le réaliser dans son périmètre initial. > l intégration du nouveau territoire dans le document n est possible que si le débat sur le PADD n a pas eu lieu au moment de l intégration. 12

13 Les nouvelles règles du PLU : généralités Disparition des POS : Les POS qui n ont pas été transformés en PLU au plus tard le 31 décembre 2015 sont caducs à compter de cette date. A compter du 1er janvier 2016, les règles nationales d urbanisme s appliqueront dans ces communes. > Si une procédure de révision est engagée avant le 31 décembre 2015, elle doit être achevée au plus tard 3 ans après la publication de la Loi ALUR. Pendant ce délai, les dispositions du POS continuent de s appliquer. Mise en compatibilité : Lorsque le SCOT est approuvé après l approbation d un PLU, un document en tenant lieu ou une carte communale, ces derniers doivent être rendus compatibles avec le SCOT dans un délai d un an, ou de trois ans si une révision du document est nécessaire. Analyse des résultats du PLU : au plus tard neuf ans après la délibération portant approbation ou révision du document, ce délai est de six ans si le PLU tient lieu de PLH. 13

14 Les nouvelles règles du PLU : Rapport de présentation et OAP Rapport de présentation : - Analyse de la capacité de densification et de mutation de l ensemble des espaces bâtis, en tenant compte des formes urbaines et architecturales. - Présentation des dispositions favorisant la densification des espaces bâtis et limitant la consommation d espace. - Réalisation d un inventaire sur les capacités de stationnements des véhicules et des vélos - Analyse de la consommation d espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des dix dernières années (à l origine SCOT uniquement) Le PADD doit fournir des objectifs chiffrés. Orientations d Aménagement et de Programmation : elles peuvent favoriser la mixité fonctionnelle en prévoyant qu en cas de réalisation d opérations d aménagement, de construction ou de réhabilitation, un pourcentage de ces opérations est destiné à la réalisation de commerces. 14

15 Les nouvelles règles du PLU : règlement Suppression du COS et de la surface minimale des terrains constructibles Ouverture à urbanisation : - Une révision du PLU est nécessaire pour ouvrir à urbaniser une zone à urbaniser qui dans les neuf ans suivant sa création n a pas été ouverte à l urbanisation ou n a pas fait l objet d acquisitions foncières significatives de la part de la commune, l EPCI compétent, directement ou par l intermédiaire d un opérateur foncier. - Si une modification du PLU envisage l ouverture à l urbanisation d une zone, une délibération motivée est nécessaire pour justifier de l utilité de cette ouverture au regard des capacités d urbanisation encore inexploitées dans les zones déjà urbanisées et la faisabilité opérationnelle d un projet dans ces zones. Utilisation exceptionnelle des STCAL dans les zones agricoles, naturelles ou forestières Nature dans la ville : Des règles peuvent, en outre, imposer une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco aménageables, éventuellement pondérées en fonction de leur nature, afin de contribuer au maintien de la biodiversité et de la nature en ville. 15

16 La modernisation des cartes communales Élargissement des cartes susceptibles de devoir réaliser une évaluation environnementale: Est concernée toute carte susceptible d avoir des incidences notables sur l environnement, notamment au regard de la superficie de leur territoire, de la nature et de la sensibilité des territoires qu elle couvre. > Précisions par décret en CE 16

17 L implantation des résidences mobiles et démontables L aménagement de terrains bâtis ou non bâtis pour permettre l installation de résidences démontables constituant l habitat permanent de leurs utilisateurs ou de résidences mobiles en référence à l accueil et à l habitat des gens du voyage est soumis à permis d aménager ou à déclaration préalable. > Précisions apportées en Conseil d État Ces implantations peuvent être autorisées dans des Secteurs de Taille et de Capacité d Accueil Limitées. Le règlement du PLU fixe les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics, ainsi que les conditions relatives à l hygiène et à la sécurité auxquelles les constructions, les résidences démontables ou les résidences mobiles doivent satisfaire. Le porteur de projet doit s engager dans le dossier de demande d autorisation sur le respect des conditions d hygiène et de sécurité ainsi que les conditions de satisfaction des besoins en eau, assainissement et électricité des habitants et le cas échéant, fixées par le PLU. > Précisions apportées en Conseil d État 17

18 Un champ d action élargi des CDCEA La notion de zone agricole est remplacée par celle d espace agricole dans le cadre de la consultation de la CDCEA sur les SCOT, PLU et cartes communales. Avis de la CDCEA pour déroger aux contraintes sur l ouverture à urbanisation pour les communes non couvertes par un document d urbanisme Avis de la CDCEA sur les STCAL Avis de la CDCEA sur l adaptation, le changement de destination, la réfection, l extension des constructions existantes ou la construction de bâtiments nouveaux à usage d habitation à l intérieur du périmètre regroupant les bâtiments d une ancienne exploitation agricole 18

19 Amélioration des outils opérationnels 19

20 L amélioration du Projet Urbain Partenarial (PUP) Le Conseil municipal ou l organe délibérant de l EP compétent en matière de PLU ou le représentant de l Etat dans le cas d une OIN peut délibérer sur un périmètre dans lequel les propriétaires, les aménageurs et les constructeurs qui se livrent à des opérations d aménagement ou de construction participent, dans le cadre de convention, à la prise en charge de tout ou partie des équipements publics dès lors qu ils répondent aux besoins des futurs habitants ou usagers. Le périmètre est délimité pour une durée de 15 ans. Le porteur de projet peut demander que le projet d aménagement et de construction soit examiné et fasse l objet d un débat au sein de l organe délibérant. 20

21 L amélioration de la Zone d Aménagement Concerté (ZAC) Possibilité d attribuer la concession avant la création de la ZAC, dès lors que la personne publique à l initiative de la zone : a arrêté le bilan de concertation a délibéré sur les enjeux, l objectif, le périmètre, le programme et le bilan financier prévisionnel de l opération. Simplification des avis de l administration sur l étude d impact : L avis de l autorité administrative compétente en matière d environnement sur l étude d impact préalable à la création de la zone peut tenir lieu d avis pour les études d impact afférentes aux acquisitions foncières, travaux et ouvrages réalisés dans la zone. Financement des réseaux et équipements publics : L aménageur supporte tout ou partie du coût de construction du réseau public de collecte des eaux usées compris dans le programme des équipements publics de la zone, la participation pour le financement de l assainissement collectif est diminuée à proportion du coût ainsi pris en charge. 21

22 La création de l Association Foncière Urbaine de Projet (AFUP) Il s agit d une AFU autorisée qui a pour objet de permettre la cession des terrains inclus dans son périmètre, après avoir réalisé un projet associant une opération de remembrement et une opération d aménagement. Elle est créée à l initiative des propriétaires intéressés. La commune, l EPCI compétent en matière de PLU ou le représentant de l Etat dans le cadre d une OIN, peuvent délimiter des périmètres de projet au sein desquels les propriétaires fonciers sont inciter à se regrouper en AFUP. Une seule enquête publique sera nécessaire pour réaliser toutes les opérations de l AFUP. En cas de vente d un terrain de l AFUP à un acquéreur non intéressé par cette dernière, l assemblée générale de l AFUP peut approuver la distraction - à la majorité des propriétaires des 2/3 de la superficie des terrains ou - au moins les 2/3 des propriétaires représentant plus de la moitié des superficies des terrains 22

23 Les changements concernant les lotissements Enjeu : permettre la densification des lotissements en mettant plus facilement en concordance les règles du lotissement et celle du document d urbanisme et en revoyant la majorité des colotis. Principe de non maintien des règles du lotissement : Même si la majorité des colotis a demandé le maintien des règles du lotissement (règlement, cahier des charges approuvé ou clauses réglementaires du cahier des charges non approuvé), elles cessent immédiatement de s appliquer au terme de 10 années à compter de la délivrance de l autorisation de lotir, si le lotissement est couvert par un PLU ou document en tenant lieu. > Applicable dès l entrée en vigueur de la loi ALUR Changement des règles de majorité des colotis : La moitié des propriétaires détenant ensemble deux tiers au moins de la superficie d un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié. 23

24 La possibilité pour les EPCI de créer des ZAD Les EPCI à fiscalité propre disposant de la compétence PLU et ZAC ainsi que la Métropole de Lyon peuvent prendre une délibération motivée pour créer des Zones d Aménagement Différé (ZAD) après avis des communes incluses dans le périmètre. En cas de désaccord de l une des communes, la ZAD ne pourra être créée que par arrêté du représentant de l État dans le département. 24

25 La mise à disposition gratuite des services de l État pour la délivrance des autorisations d urbanisme Les Maires des communes en PLU ou document en tenant lieu ainsi que les communes en carte communale approuvée après la publication de la Loi ALUR sont compétents pour délivrer les autorisations d urbanisme. > Pour les cartes communales approuvées avant la loi ALUR, le Maire est compétent après délibération du Conseil municipal. > A défaut de délibération, le Maire est compétent à partir du 1er janvier Lorsque la commune comprend moins de habitants et ne fait pas partie d un EPCI regroupant habitants ou plus, ou lorsque l EPCI compétent regroupe des communes dont la population totale est inférieure à habitants, le maire ou le président de l EPCI compétent peut disposer gratuitement des services déconcentrés de l'état. > entrée en vigueur à compter du 1er juillet 2015 Après le 1er juillet 2015, si un nouvel EPCI est créé dépassant les seuils précédents, la mise à disposition des services de l État est maintenue pendant un an à compter de la création de l EPCI 25

26 Amélioration des outils fonciers 26

27 L intervention des EPF/ EPFL Possibilité d une superposition d un EPF d État avec un EPFL créé avant le 26/06/2013 avec accord des EPCI et communes non membres d un EPCI (délai de 3 mois). Les EPFL mettent en place des stratégies foncières afin de mobiliser du foncier et de favoriser le développement durable et la lutte contre l étalement urbain. Ces stratégies contribuent à : la réalisation de logements, notamment de logements sociaux, en lien avec les PLH Et peuvent contribuer : au développement des activités économiques, à la politique de protection contre les risques technologiques et naturels, à titre subsidiaire, à la préservation des espaces naturels et agricoles en coopération avec la SAFER et les autres organismes chargés de la préservation de ces espaces par conventions. 27

28 L intervention des EPF/ EPFL Renforcement de la coopération avec la SAFER Pour qu un ECPI puisse adhérer à un EPFL, il n aura plus besoin de cumuler les compétences SCOT, ZAC et PLH. Seule la compétence PLH sera exigée pour procéder à cette adhésion. Le contenu du PPI de l EPFL est précisé : Il définit ses actions, leurs modalités et les moyens mis en œuvre Il précise les conditions de cession du foncier Il tient compte des priorités énoncées dans les documents d urbanisme et les PLH. 28

29 La gestion des sites et sols pollués L État élabore des secteurs d information sur les sols pollués. Ils indiquent la nécessité de réalisation d études de sols et de mesures de gestion de la pollution à mettre en oeuvre en cas de changement d usage. Ils sont soumis pour avis aux communes et aux EPCI compétents en matière d urbanisme. Une information est transmise aux propriétaires des parcelles du secteur. Ces secteurs sont annexés au PLU, au document d urbanisme en tenant lieu ou à la carte communale. Pour les terrains en vente ou en location dans ces secteurs, les informations rendues publiques par l État doivent figurer dans l acte de vente ou de location. A défaut et si une pollution incompatible avec l usage est découverte, l acquéreur ou le preneur peut demander, dans les 2 ans suivant la découverte, la résolution du contrat ou une restitution d une partie du prix de vente ou une réduction de loyer ou une réhabilitation. > Précisions attendues dans un décret en CE 29

30 Suite à l arrêt définitif d une ICPE Un tiers intéressé peut demander au représentant de l État de se substituer à l exploitant, avec son accord, pour réaliser des travaux de réhabilitation en fonction de l usage envisagé. Si cet usage est différent de celui de la dernière période d activités, le tiers demandeur recueille l accord du dernier exploitant, du Maire ou du Président de l EPCI compétent en matière d urbanisme et du propriétaire du terrain s il n est pas l exploitant. Il présente un mémoire de réhabilitation au représentant de l Etat présentant les mesures à mettre en œuvre pour rendre l usage du sol compatible avec l usage futur. Il doit disposer des capacités techniques et financières suffisantes pour la réalisation des travaux. > Précisions attendues dans un décret en CE La mise en œuvre des mesures de gestion doit être attestée par un bureau d études certifié dans le domaine des sites et sols pollués. 30

31 La gestion des sites et sols pollués En cas de pollution ou risque de pollution des sols, l autorité titulaire du pouvoir de police peut après mise en demeure assurer d office les travaux nécessaires aux frais du responsable. Les travaux peuvent alors être confiés à un EPF ou à défaut à l ADEME. Si l exploitant a disparu ou est insolvable, l État peut, avec le concours financier éventuel des collectivités, confier les travaux à l ADEME. A titre subsidiaire, en l absence de responsable, le propriétaire du terrain pollué peut être considéré comme responsable s il est démontré qu il a fait preuve de négligence ou qu il n est pas étranger à cette pollution. > précisions attendues en décret du CE 31

32 La réforme du droit de préemption Compétence des EPCI à recourir au droit de préemption urbain Les EPCI compétents en matière de PLU emportent de plein droit la compétence DPU. Sont nouvellement soumis aux droits de préemption urbain et des ZAD, Les cessions de la majorités des parts de SCI ou les cessions conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts de cette société, si ce patrimoine est constitué d une unité foncière bâtie ou non. La vente d immeubles ou de droits sociaux constituant un apport en nature au sein d une SCI Les immeubles construits ou acquis par les organismes d HLM et qui sont leur propriété, sous réserve des droits des locataires. 32

33 La réforme du droit de préemption Précisions sur le contenu de la DIA : Le vendeur doit informer l acheteur qu une ICPE soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur le terrain ainsi que les dangers et inconvénients en résultant. Le titulaire du droit de préemption peut demander des documents permettant d apprécier la consistance et l état de l immeuble ainsi que le cas échéant la situation sociale, financière et patrimoniale de la SCI. Le titulaire du droit de préemption peut demander à visiter le bien. > Précisions apportées par décret en CE Motif de la préemption : L utilisation ou l aliénation des biens acquis par préemption peut être différente de l objet mentionné dans la décision de préemption, dans la limite des objets prévus à l article L du CU. Ce changement doit faire l objet d une délibération. Si l objet n est pas prévu par l article L du CU, et que le bien est acquis depuis moins de 5 ans, les anciens propriétaires doivent en être informés et sont prioritaires pour l acquisition. 33

34 Précisions sur les cessions de terrains issus du domaine privé de l Etat Si une cession d un terrain du domaine privé de l État s inscrit dans une opération d aménagement et porte sur un périmètre de plus de 5ha, une convention entre le représentant de l État dans la région et l acquéreur peut prévoir l étalement des opérations par tranches sur une durée totale supérieure à 5 ans. Pour procéder à l acquisition de ces terrains, la commune ou l EPCI peut déléguer son droit de priorité à un EPF ou à un EPFL, à un organisme agréé concourant aux objectifs de la politique d'aide au logement, à un organisme HLM ou à une SEM de construction et de gestion des logements sociaux. 34

35 Biens vacants et sans maître Il s agit des biens n ayant plus de propriétaires connus et pour lesquels les taxes foncières ne sont plus acquittées. Après une démarche de recherche et de publicité, ces biens appartiennent à la commune. Le Conseil municipal peut désormais renoncer à exercer ses droits au profit de l EPCI. Si aucune délibération n est prise par le Conseil municipal ou si l EPCI y renonce également, la propriété des biens revient à l État de plein droit. 35

36 Terrains commerciaux et drive 36

37 Reconversion des friches commerciales Le propriétaire d un site bénéficiant d une autorisation d exploitation commerciale est responsable de l organisation de son démantèlement et de la remise en état de ses terrains d assiette s il est mis fin à l exploitation et qu aucune réouverture au public n est prévue dans un délai de 3 ans > Attente d un décret en Conseil d Etat Règles de stationnement > Pour les PC à compter du 1er janvier 2016 Abaissement des surfaces au sol des aires de stationnement d un commerce soumis à autorisation d exploitation commerciale : plafond de 3/4 de la surface de plancher des bâtiments (avant 1,5). Le PLU peut augmenter ce plafond entre 3/4 et la totalité de la surface. Les surfaces non imperméabilisées sont déduites de ce plafond. Les personnes qui construisent un bâtiment à usage industriel, ou commercial ou cinématographique dotent une partie de ces places de l équipement technique nécessaire pour la recharge des véhicules électriques ou hybrides. 37

38 Le cas des drive Les drives sont désormais dénommés «points permanents de retrait par la clientèle d achats au détail commandés par voie télématique, organisés pour l accès en automobile». Cela comprend les aménagements, installations, équipements et pistes de ravitaillement. Les drives sont à présent soumis à autorisation d exploitation commerciale, sauf les drives intégrés à un magasin de détail ouvert au public à la date de publication de la loi ALUR et qui ne créent pas plus de 20m² de surface de plancher. 38

39 Conclusion Le projet de Loi ALUR fait actuellement l objet d une saisine du Conseil constitutionnel. Il est également utile de rappeler que bon nombre de dispositions ne seront applicables qu après décret du Conseil d État ou encore après un certain délai de mise en œuvre. 39

40 LYON 76, Rue Ney Lyon PARIS 36, Rue Boyer Paris Tél. +33(0) Fax +33(0) Web CERF Rhône-Alpes 8 rue Montrochet Lyon Tél Web 40

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