MARKETBEAT IDF - PARIS BUREAUX

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1 MARKETBEAT IDF - PARIS BUREAUX 2 ème Trimestre 2018 Surprenante Capitale!

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse Paris 3 03 Paris QCA 4 04 Paris Nord Est 6 05 Paris Sud 8 06 Définitions & Sectorisation 10

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE INCERTITUDES PESANTES MAIS PAS FATALES Retour à la moyenne La hausse d à peine 0,2% du Produit Intérieur Brut (PIB) français au 1 er trimestre 2018 contraste avec le pic de croissance de l année 2017 (+2,3% en un an). Bien qu attendu, ce ralentissement a toutefois surpris par son ampleur. Des facteurs tant nationaux (consommation des ménages atone, stabilisation des investissements en logements) qu internationaux (forte appréciation de l euro, tensions protectionnistes, etc ) ont jeté une ombre sur l environnement économique. Les récentes positions de l insaisissable président américain et les conséquences des élections italiennes obscurcissent les prévisions de croissance européenne pour la fin d année. En France, le climat des affaires et le moral des ménages ont chacun chuté de respectivement 5,6 et 7 points en 6 mois. Conséquence directe des taxes commerciales américaines, prémices d une «guerre USA-Chine», les entreprises s inquiètent d une dégradation de leurs carnets de commandes. Le pouvoir d achat des ménages français est pour sa part pénalisé par un regain d inflation induit entre autres par une hausse des prix du baril de pétrole, chahuté par les tensions géopolitiques au Moyen Orient et le retrait américain de l accord sur le nucléaire Iranien. La consommation et l investissement des ménages devraient ainsi rester modérés : +1,0% et +1,6% attendus sur l ensemble de l année Ralentissement en perspective Depuis le début de l année, le nombre d entreprises créées chaque mois a explosé : en 2018 à comparer à en La simplification du statut de micro entreprise via la loi de finance 2018 a ainsi eu l effet escompté notamment sur les secteurs du transport et de l entreposage ( créations par mois). Résultat d une croissance moins soutenue, les créations d emplois toujours dynamiques ( emplois salariés marchands au 1 er semestre 2018) actent cependant une nette décélération ( au 1 er semestre 2017). Parmi les emplois salariés marchands, le secteur tertiaire concentre l essentiel des créations de postes alors que l intérim s essouffle et l industrie reste en zone rouge. Bien que toujours orienté à la baisse ( ) l emploi salarié non marchand devrait dès le prochain trimestre profiter de la mise en place du nouveau dispositif «Parcours emploi compétences». Le taux de chômage devrait, selon Oxford Economics, à nouveau se contracter et ce, pour la 3 ème année consécutive. Il s établirait ainsi en fin d année à 8,9% au niveau national et 8,2% en Ile-de-France (à comparer respectivement à 9,4% et 8,7% pour l année 2017). Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2

4 SYNTHESE PARIS UN PREMIER SEMESTRE SATISFAISANT! Demande placée : un trimestre plus qu honorable! Le 2 ème trimestre 2018 s achève avec un volume commercialisé de m² à Paris, portant ainsi la demande placée depuis le début de l année à m². Cette valeur, bien qu en progression de 18% d une année sur l autre, tranche avec la tendance observée durant les deux trimestres précédents qui ont chacun atteint le record de m² commercialisés par trimestre. Ce ralentissement des transactions doit être analysé à l aune d un taux de vacance en chute libre depuis 2016 dans la Capitale. La rareté des offres dans Paris contraint à l évidence l expression de la demande et oriente les entreprises vers des solutions de co-working. En termes de géographie, cette contraction du volume placé est à lier à la diminution de la demande placée dans le Nord-Est (-9%) et le Sud (-11%). Le QCA quant à lui, reste le sous-secteur le plus dynamique avec pas moins de 485 transactions totalisant m², en hausse de 10% par rapport à l an passé! Demande placée à Paris, en milliers de m² Taux de vacance Taux de vacance : un plus bas historique! Le taux de vacance parisien atteint à la fin du 1 er semestre 2018 son plus bas niveau depuis 10 ans à 2,4%. Seuls les secteurs de Paris Centre Ouest hors QCA (3,3%) et Paris ème (4,1%) affichent des taux de vacance supérieurs à 3%. Le renouvellement de l offre neuve ou restructurée pourtant conséquent sur la Capitale ( m² attendus d ici 2020) ne suffit pas à redonner un peu de souffle au marché, les opérations faisant le plus souvent l objet de pré-commercialisations. Cushman & Wakefield Les valeurs locatives restent stables! Une stabilisation des valeurs locatives est observée ce trimestre sur le marché parisien : 540 /m²/an pour des surfaces neuves ou restructurées (+4% en un an) et jusqu à 680 /m²/an dans le QCA. La pénurie d offre devrait perdurer en 2018 et 2019 et permettre un recalibrage des loyers sur des plus hauts historiques Valeurs locatives de transactions de première main à Paris, /m²/an La tendance est similaire pour les surfaces de seconde main dont la valeur locative moyenne se positionne à 430 /m²/an (+5% en un an), pouvant atteindre 570 /m²/an dans le QCA. Paris marque ainsi sa différence avec les autres micromarchés franciliens où cette tendance haussière des loyers reste à confirmer. Note : Les loyers s entendent HT et HC 3

5 PARIS QCA DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Un 2 ème 1 er! trimestre encore meilleur que le Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² C est maintenant devenu une habitude de voir le marché de Paris QCA scorer à plus de m² placés par trimestre et ce depuis début A ce jeu, le 2 ème trimestre 2018 fait d ailleurs mieux que le 1 er avec près de m² de bureaux commercialisés, portant le volume de la demande placée à m² depuis le début de l année, en hausse de 10% d une année sur l autre. Les arrondissements du Centre (1 er, 2 ème et 9 ème ) ont pleinement profité de cette bonne dynamique et affichent à mi-année un volume de transactions de m², en progression de 82% d une année sur l autre. Si tous les segments de surfaces sont concernés par cette hausse, on notera surtout la multiplication des signatures au-delà de m² : 18 recensées mi-2018 à comparer à 8 l an dernier à la même période. Coté Etoile (8 ème, 16 ème et 17 ème ), la demande placée de bureaux marque le pas avec «seulement» m² identifiés au 1 er semestre Les petites surfaces se sont maintenues dans leur volume de transactions mais celles d un gabarit supérieur à m² ont été moins nombreuses, avec 24 signatures au 1 er semestre 2018 contre 32 en 2017 à la même époque. Ce repli des signatures sur ce gabarit de surfaces est à mettre en perspective avec un stock immédiat en chute libre : une dizaine d offres sur le marché début juillet 2018 pour un total de m². Valeurs locatives en hausse et Accompagnement en baisse Les lois de l offre - orientée à la baisse - et de la demande - au plus haut depuis 6 trimestres consécutifs - conduisent à une pression haussière des valeurs locatives sur le marché des bureaux de Paris QCA, davantage marquée sur le Centre que sur l Etoile. Cette tendance est sensible tant pour le loyer moyen de première main (680 /m²/an en moyenne au 1 er semestre 2018), qui a progressé de 3% en 6 mois, que pour celui de seconde main (570 /m²/an, +4%). L élévation des valeurs locatives s accompagne d une contraction des mesures d accompagnement, du à la rareté de l offre et à la concurrence sur les immeubles. Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface - Au 1 er semestre 2018 TRANCHE DE SURFACE M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % +11% De à m² % +2% Plus de m² % +25% Surface totale % +10% Valeurs locatives de transactions à Paris QCA, /m²/an La valeur prime constatée dans le QCA se positionne aujourd hui autour de 810 /m²/an ; elle devrait rapidement passer à 840 /m²/an compte-tenu des négociations en cours sur des immeubles en état futur d achèvement. - Cushman & Wakefield 4

6 PARIS QCA OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate : la situation devient critique! Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² La tendance baissière de l offre immédiate à Paris QCA se prolonge, avec à peine m² de bureaux vacants au 2 ème trimestre 2018, soit un repli de 25% en 6 mois. La contraction des disponibilités est spectaculaire sur le créneau des surfaces supérieures à m² (-35% en 6 mois) et dessine une configuration inédite sur le marché du QCA : le stock n a jamais été aussi faible alors même que les commercialisations de bureaux culminent. Le marché va pouvoir bénéficier d une petite bouffée d oxygène sur les 12 prochains mois avec quelques m² à libérer ou à livrer dans le QCA. C est certes mieux mais de toute évidence insuffisant pour restaurer la fluidité du marché. Taux de vacance dans le QCA : encore plus bas! Taux de vacance - Cushman & Wakefield Dans ce contexte hyper dynamique, le taux de vacance du QCA poursuit logiquement son mouvement de repli pour s établir à 2,0% à la fin du 1 er semestre 2018, en deçà du niveau déjà historiquement faible de Paris (2,4%). Dans le Centre les surfaces vacantes de bureaux représentent seulement 1,4% du parc existant contre 2,1% sur le secteur de l Etoile. La situation est donc critique sur l ensemble des arrondissements avec des taux de vacance compris entre 1,2% (9 ème et 17 ème ) et 2,8% (16 ème ). Offre future : sursis jusqu en 2019 A mi-parcours de l année 2018, à peine m² de bureaux restructurés auront été livrés sur le marché du QCA, dont 85% déjà précommercialisés. On anticipe une volumétrie quasi égale pour le 2 nd semestre soit m² dont seulement m² (2 opérations) restent à placer à utilisateur. - Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) en chantier à Paris QCA, en milliers de m² En 2019, un total de m² de bureaux répartis sur 14 immeubles sera achevé dans le QCA : quelques précommercialisations sont déjà venues amputer ce stock futur qui s établit aujourd hui à m², répartis entre le Centre (5 opérations) et l Etoile (7 opérations). En marge du QCA, citons les projets en cours de réalisation ou de gestation à Paris Centre Ouest (ZAC des Batignolles entre autres) : m² en chantier et disponibles à horizon auxquels s ajoutent m² dotés d une autorisation de construire. Cushman & Wakefield 5

7 PARIS NORD-EST DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : légère baisse La demande placée de bureaux dans le secteur Nord-Est de Paris s élève à m² au 1 er semestre 2018, une valeur en baisse de 11% d une année sur l autre. Ce résultat est en-dessous de la moyenne décennale ( m²) s inscrit dans une érosion des volumes de commercialisations observée sur ce marché depuis Demande placée à Paris Nord-Est, en milliers de m² L activité transactionnelle est majoritairement portée par le secteur Paris Centre-Est (3/4/10/11 ème ) qui totalise 63 transactions (i.e. 70% de la demande placée depuis le début de l année). Le sous-secteur Paris Nord (18/19/20 ème ) totalise, quant à lui, 19 transactions, réalisant de nouveau un trimestre peu actif. Petites et moyennes surfaces ont le vent en poupe! Le segment des petites surfaces enregistre une évolution positive (+9% d une année sur l autre) avec 53 signatures sur des surfaces en état d usage. Le segment des moyennes surfaces réalise, ce semestre, la plus belle évolution : +20% d une année sur l autre à travers seulement 15 transactions, dont 10 localisées à Paris Centre-Est (3/4/10/11 ème ). Ces deux créneaux de surfaces viennent prendre le relais d un segment des grands gabarits (surfaces de m² et plus) au point mort depuis plus d un an, faute d offres. Les dernières transactions enregistrées sur ce créneau de surface (WEWORK et URSSAF) datent en effet du début de l année Segmentation de la demande placée à Paris Nord-Est par tranche de surface - Au 1 er semestre 2018 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % +9% De à m² % +20% Plus de m² 0 0% -100% Surface totale % -11% Stabilisation des valeurs locatives Les loyers prime (550 /m²/an) et de 1ère main (455 /m²/an) restent stables durant ce 2 nd trimestre Le loyer moyen de 2 nde main enregistre, quant à lui, une légère baisse pour se positionner à 365 /m²/an. Valeurs locatives de transaction à Paris Nord-Est, /m²/an Des disparités importantes sont tout de même à souligner : entre 150 et 350 /m²/an à Paris 18/19/20 ème et de 250 à 610 /m²/an à Paris 3/4/10/11 ème, ce dernier secteur bénéficiant d un intérêt croissant de la part des utilisateurs grâce à sa localisation, proche du QCA où l offre est de plus en plus restreinte. Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 6

8 PARIS NORD-EST OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate : encore en baisse La tendance baissière de l offre immédiate observée en 2017 se confirme au 2 ème trimestre 2018 avec seulement m² de surfaces disponibles, un repli de 16% en 6 mois. Le dynamisme des transactions observé sur le segment des petites surfaces explique le recul des disponibilités immédiates sur cette tranche de surfaces (-11%). Offre immédiate à Paris Nord-Est, en milliers de m² Les arrondissements centraux proposent essentiellement des surfaces inférieures à 500 m², alors que la périphérie (Paris 18/19/20 ème ) concentre la majorité des offres de surfaces intermédiaires disponibles. Tout comme le taux de vacance - Cushman & Wakefield La compression des taux de vacance observée en Île-de- France touche évidemment Paris Nord-Est qui tombe à 2,2%. La contraction est surtout visible à Paris Centre-Est (3/4/10/11 ème ) qui chute à 1,7% alors que le sous-secteur Paris Nord-Est (18/19/20 ème ) remonte légèrement et se positionne à 2,6 %, un niveau toujours très faible. Taux de vacance à Paris Nord-Est Ces taux restent très en-deçà de la moyenne de l Île-de- France (5,6%) et pourraient entraîner un ralentissement des transactions dans les trimestres à venir si l offre future et les libérations ne suffisent pas à palier la demande des utilisateurs. Offre future surtout en périphérie D ici 2020, Paris Nord-Est accueillera m² de surfaces neuves, actuellement en chantier ou dotées d un permis de construire. La majorité de ces opérations concernera la périphérie : «View» ( m²) et «EastWay» (6 100 m²) attendus au 2 nd semestre de l année, ainsi que «Gambetta Village» ( m²) livrable en 2019, tous trois dans le 20 ème arrondissement. Enfin la livraison de «ItsWell» et «ItsWork» de l opération «Chapelle International» ( m² au total) qui disposent actuellement d un permis de construire, est prévue dans le 18 ème pour 2020 au mieux. L opération vient d être acquise par le fond d investissement BLACKSTONE. - Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Paris Nord-Est, en milliers de m² Le renouvellement de l offre dans les arrondissements centraux (3/4/10/11 ème ) est, quant à lui, plus limité avec seulement deux opérations livrables au plus tôt en Cushman & Wakefield 7

9 PARIS SUD DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : back to normal! Avec un 1 er trimestre en fanfare, le marché des bureaux de Paris Sud achève le 2 ème sur un volume de commercialisations de m², portant la demande placée depuis le début de l année à m². Le recul de 9% d une année sur l autre est à relativiser; rappelons que les résultats du 1 er semestre 2017 intégraient l exceptionnelle prise à bail de NATIXIS sur les tours «Duo» ( m²). Le secteur Sud parisien reste bien au-dessus de sa ligne de flottaison ( m² transactés en moyenne au 1 er semestre sur les 10 dernières années). Les marchés du ème et du ème affichent des performances de commercialisations assez semblables, autour de m² placés sur les 6 premiers mois de l année. A Paris ème où l offre est extrêmement réduite, les signatures ont été plus nombreuses d une année sur l autre, traduisant l intérêt des utilisateurs pour ce micromarché. Une dynamique portée par les petites surfaces Le 2 ème trimestre de l année 2018 aura été marqué par une forte activité sur le segment des petites surfaces avec plus de 70 signatures. Elles sont venues abonder au volume du 1 er trimestre et permettent à ce créneau de surfaces d afficher une hausse de la demande placée d une année sur l autre (+21%). Coté grands mouvements, chacun des micro marché a enregistré une nouvelle signature; citons la 2 ème ouverture de WEWORK à Paris Rive Gauche dans le 13 ème dans «Le France» - la transaction la plus importante du trimestre à Paris - et le positionnement de la SODIAAL dans «Jour», une restructuration dans le 14 ème. La hausse des valeurs de 1 ère main continue Demande placée à Paris Sud, en milliers de m² Segmentation de la demande placée à Paris Sud par tranche de surface Au 1 er semestre 2018 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % +21% De à m² % -7% Plus de m² % -16% Surface totale % -9% Valeurs locatives de transaction à Paris Sud, /m²/an Le loyer prime enregistré à Paris Sud en 2018 reste inchangé de longue date, à 700 /m²/an. Le loyer moyen de transactions de première main continue, quant à lui, d augmenter pour se positionner à 550 /m²/an au 1 er semestre Les différents micro marchés affichent désormais des valeurs locatives de transactions entre 500 et 620 /m²/an. Le loyer de transaction de seconde main enregistre ce semestre un frémissement avec une légère augmentation (+2%) pour se positionner à 420 /m²/an en moyenne sur le secteur. Les secteurs périphériques (du 12 ème au 15 ème arrondissement) portent l essentiel de ce mouvement haussier à mesure que les transactions se réalisent dans des ensembles immobiliers récents. Note : Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 8

10 PARIS SUD OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE L offre immédiate : un très léger mieux A la fin du 1 er trimestre 2018, l offre immédiate de bureaux était tombé à un niveau extrêmement faible à Paris Sud; 3 mois plus tard la pénurie de bureaux continue d être une réalité sur le segment des petites et moyennes surfaces alors que quelques livraisons et libérations sont venues restaurer le stock au-delà de m². Début juillet 2018, on compte ainsi m² de bureaux vacants à Paris Sud, dont près de m² sur des grands gabarits de bureaux (6 immeubles principalement de seconde main). Offre immédiate à Paris Sud, en milliers de m² Dans les arrondissements centraux (5-6-7 ème ), l offre immédiate de bureaux reste rare avec moins de m²; elle représente m² dans le ème et près de m² dans le ème. Ces disponibilités portent dans une écrasante majorité (75%) sur des surfaces de seconde main., Cushman & Wakefield Un taux de vacance très faible Paris Sud affiche un taux de vacance (2,5%) parmi les plus faibles de l Île-de-France (5,6% en moyenne) et très légèrement supérieur à celui observé à Paris (2,4%). Le micromarché de Paris ème voit son taux de vacance augmenter pour atteindre 4,1%, suite à la livraison de «Jour» dans le 14 ème. Sur les autres secteurs, l étroitesse de l offre immédiate, va à terme, contraindre l expression de la demande, portante forte sur ces destinations tertiaires du Sud, alternatives au QCA. Taux de vacance de Paris Sud Offre future : au compte-gouttes La production de bureaux neufs ou restructurés attendue en 2018 dans son ensemble est quasi précommercialisée à la livraison : il ne reste que m² à placer dont m² livrables au 2 nd semestre : m² dans «Air Time» et m² dans la restructuration de l ensemble «Breteuil-Ségur». - Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Paris Sud, en milliers de m² Les livraisons de bureaux vont conserver un rythme assez soutenu tant en 2019 ( m² en chantier et m² dotés d une autorisation de construire) qu en 2020 ( m² en chantier); elles ont, pour partie, fait l objet d une précommercialisation laissant ainsi l offre future à des niveaux mesurés : m² (4 opérations) à commercialiser d ici 2019 et m² («Grand Ecran» dans le 13 ème ) en Voilà de quoi accélérer la mise en chantier des quelques projets dotés d une autorisation de construire; ils seront les bienvenus pour répondre à la demande des utilisateurs. Cushman & Wakefield 9

11 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 10

12 AUTEURS Florence Lebon Chargée d Etudes +33 (0) florence.lebon@cushwake.com Magali Marton Directrice des Etudes - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés