Colloque Barreau de Montréal / CAIJ. Droit locatif : du dépôt de la demande à l audition en appel

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1 Colloque Barreau de Montréal / CAIJ Droit locatif : du dépôt de la demande à l audition en appel Les règles de preuve et de procédure devant la Régie du logement Me Joël Simard Conseiller juridique Le 23 avril 2010 Plan de présentation Les principes généraux - Principe de base : Formalisme assoupli - Secours équitable et impartial du régisseur Principales règles applicables - Règles de procédure - Règles de preuve Quelques règles particulières de procédure: - Les règles de représentation - La forclusion - La demande reconventionnelle Page 2 1

2 Principes généraux Formalisme assoupli : - La Régie du logement est un tribunal administratif. Il répond aux principes d accessibilité, de célérité et de simplification de la procédure applicable devant ce type de tribunaux. - La portion des dossiers dans lesquels une partie se représente seul s élève à +/- 86%. Ces personnes sont généralement peu familières avec les règles de procédure et de preuve applicables devant les tribunaux. - L inobservance d une règle de procédure n affecte pas le sort de celle-ci. (art. 2 Règlement de procédure) - Voir notamment : Quenneville c. Villa Fleurie, 2005 CanLII (QC C.S.) et Clément c. Aouni, 2006 QCCQ 6178 (CanLII) sur la question de la représentation. Page 3 Principes généraux Formalisme assoupli : - Bien qu assouplie, la procédure n empêche pas l application des règles de justice naturelle; - Droit à l avocat; (voir notamment Landreville c. Gestion Calixa- Lavallée s.e.n.c., 2007 QCCQ 2497 (CanLII)) - Règle de l audi alteram partem; (voir notamment l affaire Jardins Pasteur Enrg. c. Benko, 2005 CanLII (QC C.Q.) Page 4 2

3 Principes généraux Devoir d assistance du régisseur : - Art. 63 al. 3 L.R.L.: «Le régisseur apporte à chacun un secours équitable et impartial de façon à faire apparaître le droit et à en assurer la sanction.» - Principe : «[L] article 63 de la Loi ne permet pas aux régisseurs d agir comme procureurs» (Umecki c. Québec (Régie du logement), [2003] CanLII 922 (C.S.)) Page 5 Principes généraux Exemples jurisprudentiels de l application de l article 63 L.R.L. : - Un régisseur peut intervenir dans le but de préciser les enjeux d un litige (Saunders c. Patenaude, R.L., T , le 8 mars 1995, r. P. Gagnon) - Un régisseur peut intervenir dans le but de préciser certains aspect de la preuve d une partie (Myerson c. Claude Desroches faisant affaires sous le nom de «Maison Hamilton Enr.», R.L., district de Montréal, G, le 10 novembre 1999, r. c. Bissonnette - Le régisseur devra être sensible au fait pour une partie de ne pas être représentée par avocat. Cela doit l inciter en effet «à être plus prudent dans l application des règles de preuve» (Sévigny c. Plourde, [2005] CanLII 9296 (C.Q.)). Page 6 3

4 Principes généraux Exemples jurisprudentiels de l application de l article 63 L.R.L. : - Tir c. Dion, 2010 QCCQ 1351 (CanLII): «En ce qui concerne le régisseur, en tant que juge administratif, il ne relève pas de ses fonctions de conseiller le justiciable qui se présente devant lui. Cependant, lorsqu il est manifeste que le recours entrepris n est pas le bon, rien n empêche qu il l indique et qu il invite le justiciable à se renseigner ou se faire renseigner sur les recours appropriés dont il dispose.» (par. 80) - Cependant, un régisseur ne peut indiquer comment, à son avis «la locatrice pourra rendre le règlement de l immeuble opposable à la locataire.» Cela constitue une cause de récusation. (Voir Vaillancourt c. Office municipal d habitation d Hemmingford, R.L. Saint-Jean-sur-Richelieu J , le 2 octobre 2010, r. D.Laflamme.) Page 7 Principales règles applicables Loi sur la Régie du logement (L.R.L.) : - Voir chapitre IV Procédure devant la Régie du logement (art. 56 et ss.) - Art. 85 L.R.L. : les régisseurs peuvent adopter, à la majorité, les règlements de procédure jugés nécessaires lors d une Assemblée de régisseurs - Adoption du Règlement de procédure devant la Régie du logement, c. R-8.1, a Page 8 4

5 Principales règles applicables I. Principales règles de procédure Page 9 Principales règles applicables Règlement de procédure devant la RDL : - Art. 3 à 9 : La demande - Contenu de la demande (art. 3) - Lieu de la demande = bureau de la demande du logement concerné (art. 5) - Plusieurs conclusions peuvent être recherchées dans une même demande pourvu qu'elles ne soient ni incompatibles ni contradictoires - Ex : demande de fixation de loyer et de diminution de loyer (art. 6) Page 10 5

6 Principales règles applicables Règlement de procédure devant la RDL : - Art. 3 à 9 : La demande - Signification de la demande (art. 7) - Par courrier recommandé, par huissier ou par tout autre mode permettant de prouver sa réception - Par avis public lorsque autorisé par le tribunal (requête verbale suffit). - Attention! Les frais pouvant être accordés pour une première signification sont de 7 $ et de 20 $ pour une deuxième si cette dernière a été effectuée par l huissier. - L article 7 vise les procédures judiciaires uniquement et ne vise pas la transmission d avis prévus au Code civil. (ex : 1942 C.c.Q., avis de reprise). Dans ces cas, le témoignage de l huissier risque de s avérer nécessaire. Page 11 Principales règles applicables Règlement de procédure devant la RDL : - Art. 18 à 21 : L amendement Page 12 - Une partie peut amender sa procédure en tout temps avant le délibéré. Elle doit la signifier à la partie adverse (art. 18) - Exemples d amendements généralement recevables : - Ajout de nouvelles conclusions non inconciliables avec la demande originaire; - Modification du nom des parties; - Ajout d une partie (art. 19); - Modification de la demande originaire (augmentation ou diminution des dommages réclamés par exemple). - Si la partie adverse est présente à l audience, l amendement peut être autorisé sur simple demande verbale notée au procès-verbal (art. 20) 6

7 Principales règles applicables Règlement de procédure devant la RDL : - Art. 28 et 29 : La remise - Automatiquement accordée avec l accord de la partie adverse; - À l'audience, le régisseur peut, d'office ou sur demande écrite ou verbale d'une partie, remettre ou ajourner l'audience à une date ultérieure. La décision est notifiée au procès-verbal; Page 13 Principales règles applicables Règlement de procédure devant la RDL : - Art. 33 à 39 : Le déroulement de l audience - La partie qui requiert la présence d'un témoin fait signifier par huissier, à ses frais, au moins 3 jours avant la date de l'audience, un ordre de comparaître comme témoin délivré par la Régie (art. 35) - Idem pour un duces tecum; - Formulaire disponible dans les bureaux de la RDL. Le bref doit être émis par un régisseur donc signé par ce dernier. Page 14 7

8 Principales règles applicables II. Principales règles de preuve Page 15 Principales règles applicables - Règles particulières de preuve : - Art. 76 L.R.L. : Peut se prouver par la production d une copie qui en tient lieu un acte juridique constaté dans un écrit et le contenu d un écrit autre qu authentique si le régisseur est satisfait de sa véracité; (ex : copies de factures) - Art. 76 L.R.L. : La preuve peut également être faite par tous moyens lorsque la partie établit que, de bonne foi, elle ne peut produire l original de l écrit non plus que toute copie qui en tient lieu. (équivalent de 2860 al. 2 C.c.Q.) Page 16 8

9 Principales règles applicables Règles particulières de preuve (suite) : - Art. 77 L.R.L. : Une partie peut administrer une preuve testimoniale pour : - contredire ou changer les termes d un écrit lorsqu elle veut prouver que la L.R.L. n a pas été respectée (pas de nécessité d un commencement de preuve 2863 C.c.Q.); - Prouver que le loyer payé n est pas celui qui apparaît au bail; - Interpréter ou compléter un écrit - Art. 75 L.R.L. : Sous réserve des précédentes indications, le Livre septième du Code civil (Moyens de preuve) s applique à la preuve faite devant la RDL. - Le commencement de preuve est donc requis lorsque la partie désire prouver un acte juridique par témoignage lorsque la valeur du litige excède 1500 $. (voir notamment Lamontagne c. Dauray, R.L. Gatineau G, le 5 août 2008, r. P. C. Gagnon.) - Règles applicables au ouï-dire devant les tribunaux judiciaires trouvent également application devant la RDL. Page 17 Principales règles applicables Règles particulières de preuve (suite) : - Art. 78 L.R.L. : Cas particulier de la production d un rapport d inspection : - Ces rapports peuvent être déposés en preuve et tiennent lieu de témoignage; - Une partie peut cependant requérir la présence de cet inspecteur mais elle peut être tenue aux frais si le tribunal juge que sa présence n était pas nécessaire; - Cas particulier du rapport de police: Le rapport d événement d un policier n est pas visé à l article 78 L.R.L. Ainsi, la présence du policier est généralement requise aux fins du dépôt de ce dernier à titre d élément de preuve. En fait, ce type de rapport répond aux conditions de l article 36.1 du Règlement de procédure. Page 18 9

10 Principales règles applicables Règles particulières de preuve (suite) : - Art Règlement de procédure : À moins d un consentement entre les parties, l autorisation du tribunal est requise pour les autres rapports d experts. - La jurisprudence tend à appliquer les critères établis à l article 2870 al. 2 C.c.Q. à cet égard. (voir notamment D aragon c. Dion, R.L. St- Hyacinthe T , le 16 mars 2010, r. A. Morin) Page 19 Principales règles applicables Règles particulières de preuve (suite) : - Art. 86 L.R.L. : En l absence de dispositions applicables à un cas particulier, un régisseur peut y suppléer par toute procédure non incompatible avec la présente loi ou les règlements de procédure. - La Cour supérieure juge que l article 86 L.R.L. ne permet pas à la RDL d entraver l exercice d un droit. On distingue ici entre la règle de procédure et la règle de fond. ( Québec inc. c. Cour du Québec, 2009 QCCS 3984 (CanLII) [Ngo]); Page 20 10

11 Principales règles applicables Règles particulières de preuve (suite) : - Les tribunaux ont appliqué ce jugement dans différents contextes (suite) : - Une requête visant à annuler une transaction signée par les parties et entérinée par le tribunal constitue une règle de fond (Smirnova c. Mustayeva, R.L. Montréal S , le 2 mars 2010, r. A. Gagnier. ) - Le droit d interroger hors cour avant défense s apparente davantage à une règle de fond et s avère incompatible avec l ensemble des dispositions applicables à la RDL (Investissements Nomac ltée c. Maxwell, C.Q. Montréal , le 9 décembre 2009) Page 21 Quelques règles particulières de procédure La représentation devant la Régie du logement : - Distinction entre l introduction de la demande et la représentation à l audience : - Harvey c. Gueirrero, [2005] J.L. 189 à 198, C.Q. - Appartements Tour Stanley c. Emberley, J.E (C.Q.). Page 22 11

12 Quelques règles particulières de procédure I. INTRODUCTION DU RECOURS Page 23 Quelques règles particulières de procédure Extraits d articles de lois pertinents : Art. 128 Loi sur le Barreau : 1. Sont du ressort exclusif de l'avocat en exercice ou du conseiller en loi les actes suivants exécutés pour le compte d'autrui : b) préparer et rédiger un avis, une requête, une procédure et tout autre document de même nature destiné à servir dans une affaire devant les tribunaux; 2. Sont du ressort exclusif de l'avocat en exercice et non du conseiller en loi les actes suivants exécutés pour le compte d'autrui : a) plaider ou agir devant tout tribunal, sauf devant : 4 la Régie du logement instituée en vertu de la Loi sur la Régie du logement (chapitre R-8.1); Page 24 12

13 Quelques règles particulières de procédure Extraits d articles de lois pertinents : Art. 129 Loi sur le Barreau : Aucune des dispositions de l'article 128 ne limite ou restreint : c) le droit des organismes publics ou privés de se faire représenter par leurs dirigeants, sauf aux fins de plaidoirie, devant tout organisme exerçant une fonction quasi judiciaire; Le terme «représenter» a reçu une interprétation large en raison de l exception relative à la plaidoirie. La plaidoirie étant déjà visée à l article 128 (2) L.B., l article 129 L.B. ne pouvait viser que les actes posés à 128 (1) L.B. Page 25 Quelques règles particulières de procédure - Introduction du recours (en bref) : - Avocat ou la partie elle-même; - Dirigeants de compagnies, coopératives et autres organismes privés ou publics (Art. 129 (c) Loi sur le Barreau). - Coopérative d'habitation Reboul c. Strasbourg, [2005] J.L. 371 (R.L.), r. P.Gagnon. - S.E.N.C., S.E.C. : un associé mandaté par les autres ou tous les associés - Habitations atlantique S.E.N.C. c. Adams, R.L G, le 26 avril 2006, r. G. Bernard) - Administrateur du bien d autrui : peut introduire le recours directement. (1316 C.c.Q. et 59 al. 3 C.p.c.) - Fiducie Ernest Labelle c. Gagné, R.L. fixation P , le 7 octobre 2005, g.s. N. Bousquet. Page 26 13

14 Quelques règles particulières de procédure Introduction du recours (suite) : Conséquences d une demande illégalement introduite : - Le non respect de l article 128 de la Loi sur le Barreau (L.B.) n entraîne pas la nullité de la procédure: - Requête en ratification - Simard c. Courcy, J.L. 2005, 357 (R.L.) - Quenneville c. Villa Fleurie, J.L. 2005, 421 (C.S.). Page 27 Quelques règles particulières de procédure II. REPRÉSENTATION À L AUDIENCE Page 28 14

15 Quelques règles particulières de procédure Extraits d articles de lois pertinents : Art. 72 L.R.L. : Une personne physique peut être représentée par son conjoint ou par un avocat. Si une telle personne ne peut se présenter elle-même pour cause de maladie, d'éloignement ou toute autre cause jugée suffisante par un régisseur, elle peut aussi être représentée par un parent ou un allié ou, à défaut de parent ou d'allié sur le territoire de la municipalité locale, par un ami. Une personne morale peut être représentée par un administrateur, un dirigeant, un employé à son seul service, ou par un avocat. Page 29 Quelques règles particulières de procédure Extraits d articles de lois pertinents: Art. 74 L.R.L.: 74. Si une partie est représentée par un mandataire autre que son conjoint ou un avocat, ce mandataire doit fournir à la Régie un mandat écrit, signé par la personne qu'il représente et indiquant, dans le cas d'une personne physique, les causes qui empêchent la partie d'agir elle-même. Ce mandat doit être gratuit. Personnes visées à l article 72 al. 1 L.R.L. Page 30 15

16 Quelques règles particulières de procédure Représentation à l audience : - Cas particulier : représentation d une société (S.E.N.C., S.E.C) ou d une association. - La société n est pas visée à l article 72 L.R.L. puisqu il ne s agirait ni d une personne physique ni d une personne morale. - Habitations atlantique S.E.N.C. c. Adams, R.L G, le 26 avril 2006, r. G. Bernard. - Il faut donc se reporter à l application de l article 61 (e) C.p.c., lequel indique que nul n est tenu de se faire représenter par procureur devant les tribunaux hormis les S.E.N.C., les S.E.C. et les associations à moins que tous les associés ou membres n agissent eux-mêmes ou ne mandatent l un d eux. Page 31 Quelques règles particulières de procédure Émission d une ordonnance de forclusion : - La Régie du logement ne détient pas le pouvoir de déclarer une partie forclose de présenter un nouvelle demande Québec inc. c. Cour du Québec, 2009 QCCS 3984 (CanLII), j. Nantel. - Ce pouvoir ne lui est pas dévolu par la loi. Page 32 16

17 Quelques règles particulières de procédure Émission d une ordonnance de forclusion (suite): - Office municipal d'habitation de Québec c. Babin, C.Q., Québec, , le 7 janvier 2010, j. Charles G. Grenier - Nature de la requête : «Requête de la demanderesse afin de faire déclarer abusif un acte de procédure». - «DÉCLARE ce dernier [le défendeur] forclos de produire toute nouvelle demande à l avenir à moins d obtenir une autorisation en ce sens du président de la Régie du logement.» - Georges c. Brissette, C.S., Montréal, , le 15 janvier 2010, j. J. Fournier (procès-verbal d audience) - Nature de la requête : «Requête introductive d instance afin de faire déclarer la défenderesse plaideur vexatoire» - «DÉCLARE la défenderesse forclose de produire toute autre demande, sauf avec la permission de la Cour supérieure» Page 33 Quelques règles particulières de procédure Émission d une ordonnance de forclusion (suite) : - Feldman c. Laforest, C.Q. Montréal , le 31 mars 2010, j. A. Breault - Nature de la requête : requête visant à empêcher le locataire à faire obstruction à l exécution du jugement rendu par la RDL. - «DÉCLARE irrecevable toute demande de rétractation de jugement de la part du locataire au sujet de la décision de la Régie rendue le 24 août 2009 ou de celles rendues subséquemment en matière de rétractation.» - Milord c. Raoul Blouin ltée, 2010 QCRDL 7785, le 1er mars 2010, r. A. Gagnier. - Nature du dossier : décision de la RDL dans le cadre d une demande de rétractation jugée abusive. Il s agissait de la 3 e demande de rétractation de la locataire. - «DÉCLARE la locataire forclose de déposer toute autre demande de rétractation dans le présent dossier.» Page 34 17

18 Quelques règles particulières de procédure La demande reconventionnelle La demande reconventionnelle n est pas prévue par les règles de procédure de la Régie du logement. Lorsqu une telle demande est déposée, un nouveau dossier est ouvert et la réunion des demandes est requise. Page 35 Autres informations - Les décisions de la Régie du logement sont désormais disponibles en ligne à l adresse (SOQUIJ). - Les décisions rendues depuis le 29 novembre 2009 sont disponibles sur ce site. - Site Internet de la Régie du logement : Page 36 18

19 Divers PÉRIODE DE QUESTIONS Page 37 19