Intégrer la dimension économique dans les projets de rénovation urbaine

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1 Intégrer la dimension économique dans les projets de rénovation urbaine

2 SOMMAIRE 1. Présentation d Epareca 2. Modalités d intervention de l Etablissement 3. Opération à vocation commerciale : l exemple de Rennes

3 1. Epareca, «promoteur public» : un opérateur public pour restructurer et pérenniser les espaces commerciaux dégradés Une opérateur commercial spécifique et sans équivalent Une vocation à finalités économique et sociale Un objectif de retour au droit commun dans le cadre du marché Des moyens spécialement adaptés à la restructuration du commerce de proximité dans les ZUS Une relation partenariale forte avec les collectivités Epareca, 10 ans au service des collectivités

4 Un opérateur commercial spécifique et sans équivalent Un établissement public national, créé par le Législateur Un rôle de promoteur, d investisseur et de gestionnaire Sur saisine des Maires ou des Présidents d EPCI À défaut d initiative privée praticable (pour des raisons juridiques, économiques ou temporelles) Dans la géographie priorisée de la politique de la ville

5 Une vocation à finalités économique et sociale Participer à la redynamisation des activités commerciales et artisanales de proximité en Zone Urbaine Sensible Favoriser le maintien de la diversité commerciale et artisanale au profit des habitants et des usagers des quartiers Contribuer au développement de l emploi commercial et artisanal dans les sites en politique de la ville

6 Des moyens spécialement adaptés à la restructuration des activités économiques de proximité dans les ZUS Une organisation classique des structures de promotion et qui se veut proche du terrain Des prérogatives exceptionnelles pour maîtriser le foncier (Déclaration d Utilité Publique, expropriation) Une dotation annuelle d Etat de 10,5M de 2009 à 2011 pour traiter 10 opérations par an Un modèle économique refondé pour accompagner les collectivités qui en ont le plus besoin (basée sur le scoring Anru)

7 Une relation partenariale forte avec les collectivités Une demande émanant de la collectivité Une présence, à ses côtés, à tous les moments importants de la vie de l opération Une opération menée sous l égide d un Comité de Pilotage local, présidé par le Maire ou le Président de l EPCI Des engagements réciproques formalisés dans une Convention

8 Epareca : 10 ans d'action au service des collectivités

9 2. Du projet de restructuration à la revente de l espace commercial : un processus bien établi La phase d études et de projet La phase de réalisation La phase de gestion La phase de revente

10 Le Schéma d intervention Saisine par la collectivité Décision du Conseil d Administration Phase d études et de projet Décision du Conseil d Administration Phase de réalisation Phase de gestion Décision du Conseil d Administration Revente

11 La phase d études et de projet Etat des lieux Étude de marché Potentiel Étude juridique et foncière Étude de projet Projet commercial Étude financière Faisabilité de l opération

12 La phase de réalisation Maîtrise d ouvrage complète de l opération commerciale ou VEFA Alençon «Perseigne» Acquisition du foncier (par voie amiable ou expropriation) : Murs : 3 types de propriétaires : exploitant, collectivité/bailleur, privés. Fonds de commerce : locataire et/ou propriétaire

13 EXEMPLE ISSU DE NOTRE SUPPORT DE NEGOCIATION Je vais passer du statut de propriétaire à celui de locataire. Je suis propriétaire de mes murs. Avec l opération de transfert, je deviendrai un simple locataire. Phrase d intro Oui vous êtes propriétaire mais dans une copropriété dégradée. Argument Vous serez, à termes, locataire dans un centre qui fonctionne alors qu en l état, vos murs sont invendables. Par ailleurs, vous pourrez réinvestir l indemnité qui vous sera versée pour vos murs, ailleurs. Preuve A titre d exemple: Bilan 3 ans après revente Revue de presse Bénéfice Ce changement de statut vous permettra d augmenter votre CA et par voie de conséquence, la valeur de votre fonds de commerce. DOSSIER SUPPORT A LA CONDUITE DES NEGOCIATIONS 13

14 La phase de réalisation Maîtrise d ouvrage complète de l opération commerciale ou VEFA Alençon «Perseigne» Démolition éventuelle de l ancien centre Construction ou restructuration de l équipement

15 La phase de gestion Commercialiser les surfaces disponibles Impliquer les associations de commerçants dans l animation des sites Mettre en place une gestion locative et technique rigoureuse

16 Les 8 conditions du succès Maîtriser 100 % de la propriété Désenclaver, sécuriser et recalibrer l équipement S inscrire dans un projet urbain de qualité Adapter l offre commerciale et recommercialiser Gérer et animer de façon unitaire Pratiquer une politique de loyers cohérente Bénéficier d une maîtrise d ouvrage locale forte Obtenir un large et réel partenariat public/privé

17 3.L exemple de Rennes La phase d études et de projet La phase de réalisation La phase de gestion La phase de revente

18 Centre commercial Kennedy-Villejean Rennes (35) La revitalisation d un centre urbain

19 Rennes (35), Centre commercial Kennedy-Villejean Contexte Epareca : Un cadre classique d intervention sur le tissu commercial Calendrier de réalisation : Saisine d Epareca par la Ville en novembre 1999 Mise en étude lors du Conseil d Administration du 15 septembre 2000 Passage en phase opérationnelle acté par le Conseil d Administration du 25 mai 2002 Ouverture des premiers commerces en juillet 2005 Revente des parts d Epareca en décembre 2009 Vue de l espace commercial avant travaux

20 Rennes (35), Centre commercial Kennedy-Villejean Pôle commercial d origine : Un équipement d une quinzaine de boutiques situé sur dalle Un centre commercial coupé du reste de la Ville par un hôpital régional et un campus universitaire Un bâti vieillissant en retrait des principaux axes de circulation Des espaces publics dégradés Une perte de dynamisme commercial Vue d ensemble du site

21 Rennes (35), Centre commercial Kennedy-Villejean Le projet retenu : Regroupement des commerces dans un nouvel espace modernisé et reconfiguré sur une surface globale d environ m² Connexion et ouverture de la dalle vers le cours Kennedy et le boulevard d Anjou donnant une meilleure visibilité de l offre commerciale depuis les axes structurants du quartier Refonte des modalités de fonctionnement du parking sous-dalle accompagnée d une réorganisation des livraisons Extension du supermarché CHAMPION (devenu Carrefour Market) de m² à m²

22 Rennes (35), Centre commercial Kennedy-Villejean BATIMENT E BATIMENT A BATIMENT F BATIMENT B BATIMENT G

23 Rennes (35), Centre commercial Kennedy-Villejean Montage opérationnel : ZAC Kennedy créée en 1999 Convention publique d aménagement : SEM Territoires du Pays de Rennes Maîtrise foncière : mise en place d une DUP Création d une SAS constituée entre Epareca (37,5%), la Caisse des Dépôts et Consignations (37,5%) et le Crédit Agricole d Ille-et-Vilaine (25%) Un rachat en VEFA (Vente en l Etat Futur d Achèvement) ou en vente achevée des différents bâtiments

24 Rennes (35), Centre commercial Kennedy-Villejean Montage financier : Montant de l investissement de la SAS : 2,012 M Le projet de restructuration commerciale du centre commercial Kennedy-Villejean

25

26 Rennes (35), Centre commercial Kennedy-Villejean Bilan et raisons du succès : Une métamorphose de l espace commercial (80% de surfaces remises à neuf et 30 emplois créés) conjuguée à une offre commerciale complète qui couvre les besoins de proximité du quartier Une structure de portage unique qui permet d assurer une cohérence de gestion L arrivée du métro VAL au cœur de la dalle a permis de relier le quartier au centre-ville Vue de la rue commerçante après travaux L intégration du projet commercial dans un projet urbain global réalisé au sein d une ZAC et dans le cadre d une CPA

27 Rennes (35), Centre commercial Kennedy-Villejean Synthèse du diagnostic commercial 3 ans après revente (2012) : L offre est dense et diversifiée, mais reste dans une logique de proximité marquée par la présence de services. Le centre rayonne sur l ensemble du quartier ( habitants) qui représente un marché théorique évalué à 88M dont 33 en alimentaire. L équipement capte 41% des dépenses des habitants du quartier Villejean pour un panier moyen de 14,5, ce qui constitue certainement un optimum. La composition de l offre est également à considérer comme à son optimum. Le niveau de satisfaction des professionnels est hétérogène. Il existe des critiques sur la signalétique, le stationnement et les conditions de livraisons. La clientèle est satisfaite dans l ensemble : ¼ des sondés estiment que le centre n a pas de points faibles, 15% ne se prononcent pas. Les points faibles cités sont le manque d espaces verts, la sécurité et la propreté à 7%.

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