Le regain d activité sur le marché locatif persiste

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1 Le marché locatif de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre 2010 Le regain d activité sur le marché locatif persiste Les marchés immobiliers semblent avoir profité de l amélioration de l économie française (+0,7% pour le PIB au 2 ème trimestre), soutenue par le rebond de la consommation des ménages, et par la hausse des exportations vers l Allemagne. Le redémarrage de l activité locative décelé dès le début d année se confirme, et s accentue même au fil des mois. Les volumes de bureaux commercialisés en Ile-de-France ont ainsi progressé en un an de 12% au 1 er trimestre, 23% au 2 ème trimestre et 28% au 3 ème trimestre. Le marché tertiaire des bureaux en Ile-de-France a connu un bon 3 ème trimestre. L orientation favorable retrouvée sur le plan transactionnel a permis d atteindre m² placés à fin septembre. La reprise n a toutefois pas été égale sur tous les marchés. confirme une nouvelle fois sa position de leader sur le marché francilien en concentrant 45% des surfaces commercialisées au cours des neuf premiers mois de l année (contre 31% il y a un an). Centre Ouest (QCA inclus) tire ces bons résultats avec un m² sur quatre signé sur le secteur depuis le début de l année. Le regain d activité des grands utilisateurs, détecté dès le trimestre dernier, se poursuit. En effet, on comptabilise 7 transactions de plus de m² à fin septembre contre 1 transaction à la même période en On pourra citer, par exemple, pour le 3 ème trimestre la signature de Sanofi-Aventis sur l immeuble du 54 rue La Boëtie ou encore la prise à bail du cabinet d avocats Allen & Overy sur l immeuble restructuré du 52, avenue Hoche.. Autre secteur remarquable, 18/19/20 qui, grâce à un très bon début d année, relève un niveau de demande placée trois fois plus élevé que l année dernière. En proche périphérie, le marché de La Défense, avec près de m² placés, est en repli de 30% par rapport à l année dernière. Après un 1 er trimestre atone, La Défense comble petit à petit son retard. Les transactions d Ernst & Young sur la «Tour First» ( m²) et de Technip sur l immeuble «Le Vinci», actées ce trimestre, ne permettent pas encore à La Défense d égaler le niveau de 2009, qui avait été marqué, rappelons-le, par d importantes transactions telles que Suez Environnement sur la «Tour Gan» ( m²), ou Areva sur «Le Galilée» ( m ²). Les autres marchés du Croisant Ouest et de 1 ère Couronne ont enregistré, dans l ensemble, des évolutions positives, notamment la 1 ère Couronne Nord dont le niveau de demande placée à plus que doublé en un an. Après une année 2009 timorée, les grands utilisateurs sont de retour sur le secteur. Dernières grandes implantations en date, toutes à Saint-Ouen : ISS Facility Services qui regroupe ses différentes antennes franciliennes sur plus de m², L Oréal ou encore la Mairie de Saint-Ouen. Seuls les secteurs de la Boucle Nord et de la 1 ère Couronne Est sont en retrait à fin septembre : respectivement - 67% et -68%. Soulignons également, la bonne performance de 14/15 qui dépasse les m² placés de bureaux à fin septembre (contre seulement m² un an auparavant). Là encore le positionnement de grands utilisateurs depuis le début d année a permis le redressement du secteur. Au 3 ème trimestre, la Préfecture d Ile-de-France a loué m² de bureaux dans l immeuble «Le Ponant» ( 15 ème ) afin d y regrouper ses effectifs issus de la fusion entre la préfecture de la région Ile-de-France et celle de

2 Pulse Marché locatif de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre 2010 Page 2 Globalement, le marché des grands utilisateurs continue de se renforcer. Les grandes transactions ont ainsi contribué aux bonnes performances du marché locatif francilien. Depuis le début de l année, 55 transactions de plus de m² ont été conclues pour un total de m², ce qui représente 37% de la demande placée totale francilienne. Les surfaces intermédiaires comprises entre et m² demeurent une alternative solide aux grandes transactions. Elles représentent 31% des surfaces prises à bail depuis le début de l année. Qu est-ce qui motive les grandes entreprises à déménager? La rationalisation et la recherche d économies restent les principaux moteurs de ces mouvements. Les rapprochements ou les fusionsacquisitions sont aussi sources de regroupement d effectifs, et peuvent donc engendrer des déménagements. Concernant les autres indicateurs de marché, pas de changements majeurs. Le loyer prime facial dans le Quartier Central des Affaires se maintient à 750 /m². Un nouveau rapport de force semble s être installé. «En effet, sur le secteur, et plus particulièrement dans le Triangle d Or, comme nous l avions annoncé, la fenêtre de tir se referme par défaut d offres neuves disponibles. La compétition entre candidats pour un même immeuble a conduit certains propriétaires à durcir leur position pendant l été. Par conséquent, les mesures d accompagnement sont moins généreuses», commente Jacques Bagge, Directeur Agence France de Jones Lang LaSalle. Le loyer moyen de seconde main en Ile-de-France est, également, quasiment stable ce trimestre à 306 /m²/an. Les mesures d accompagnement accordées par les propriétaires pour ce type de biens se stabilisent mais perdurent encore, compte tenu du volume important d offres de seconde main disponibles sur le marché. Elles représentent en moyenne 18 à 20 % du loyer de présentation. Il convient de préciser que cette fourchette peut varier en fonction des caractéristiques intrinsèques de chaque marché, et de chaque immeuble. Côté offre, la vacance est à un palier. Le volume d offres disponibles sur le marché s établissait à fin septembre à 3,6 millions de m², soit un niveau, là encore, quasiment stable depuis quatre trimestres consécutifs. La répartition de cette offre demeure constante : la 2 ème Couronne concentre 35% de l offre immédiate fin septembre, le Croissant Ouest (La Défense incluse) 27%, 24% et la 1 ère Couronne 14%. Le taux de vacance reste stable à 7% ce trimestre. Au-delà du maintien global du niveau d offre en Ile-de-France, des disparités importantes subsistent toujours d un secteur à l autre. et La Défense affichent des taux de vacance identiques (5,2%) inférieurs à la moyenne francilienne. Le QCA a en revanche vu diminuer son taux de vacance, qui passe de 6,1% au 2 ème trimestre à 5,4% au 3 ème trimestre, attestant de l appétit toujours prégnant des grands utilisateurs pour le secteur. A contrario, la livraison de l opération neuve «Le Farman» dans le 15 ème arrondissement a fait grimper le taux de vacance de 14/15 à 6,7%. Dans le Croissant Ouest, l offre se résorbe petit à petit. Péri- Défense (18,9%) et la Boucle Nord (13,2%) peinent toujours, malgré des taux de vacance en légère baisse. La Boucle Sud a vu également son taux de vacance diminuer, et ce, malgré les livraisons ce trimestre de deux bâtiments : «Iléo» et «La Factory» à Boulogne-Billancourt. Il passe sous la barre des 8% ce qui s explique par les récentes transactions enregistrées sur le secteur. En 1 ère Couronne, la 1 ère Couronne Sud, qui a profité des dernières implantations du Crédit Agricole et de France Télécom à Montrouge, voit son taux de vacance également diminuer passant de 11,3% au 2 ème trimestre à 10,2% au 3 ème trimestre. Enfin, un dernier mot sur la 2 ème Couronne Sud où la livraison de l immeuble neuf «Oxygène Sud» à Chevilly-Larue a fait grimper le taux de vacance à 12,7%. Dans l ensemble, on a toujours un marché de l offre à deux vitesses avec d une part une offre neuve aisément commercialisable, qui trouve rapidement preneur, d autre part une offre de seconde main qui peine à s écouler. Bien souvent cette dernière ne répond pas aux critères de recherche des grands utilisateurs à savoir une bonne accessibilité (desserte), un environnement attractif, des locaux de très bonne qualité offrant un bon niveau de services et de prestations techniques, et répondant a minima aux normes françaises HQE.

3 Pulse Marché locatif de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre 2010 Page 3 Perspectives En conclusion, le 3 ème trimestre s inscrit dans la continuité de ce qui a pu être observé le trimestre précédent. L activité immobilière s est plutôt bien porté ce qui atteste du redémarrage du marché. Sommes-nous pour autant sortis de la crise? Non pas encore. La fin des mesures de relance et les perspectives de hausse du chômage sont les principaux facteurs du ralentissement attendu d ici la fin de l année. Sur les marchés immobiliers, la demande des entreprises montre des signes encourageants de redressement ce qui nous laisse penser que la demande placée en Ile-de-France devrait atteindre m² en 2010, soit un niveau prometteur comparé à 2009 qui avait atteint m². Les recherches d économies et de rationalisation de surfaces devraient perdurer. Par ailleurs, les impacts du Grenelle 2 sur l immobilier tertiaire pourraient inciter certains locataires à déménager, ce qui devrait également soutenir la demande. En parallèle, la concrétisation de certaines grandes transactions pourrait conduire à la libération de plusieurs sites existants, bien souvent obsolètes, qui viendraient alors alourdir l offre disponible de seconde main, déjà conséquente sur le marché. Dans ce contexte, la croissance des loyers devrait rester faible. L écart entre les loyers neufs et les loyers de seconde main devrait se creuser. En effet, la baisse des loyers de seconde main devrait se poursuivre sur certains marchés, et les mesures d accompagnement consenties ne devraient pas fléchir. En revanche, pour les immeubles neufs de grand gabarit, extrêmement bien situés, les valeurs locatives devraient se maintenir. Dans un premier temps, les mesures d accompagnement octroyées par les propriétaires vont se réduire. Puis, dans un second temps, les valeurs locatives faciales pourraient être impactées pour les meilleurs produits. Qui plus est, les constructions neuves de bureaux s étant fortement ralenties, l offre future neuve certaine est particulièrement réduite, ce qui soulève le problème du renouvellement de l offre. A fin septembre, sur 1,1 million m² de projets mis en chantier, seuls m² étaient encore disponibles à la location. Autrement dit un m² sur deux avait déjà été préloué. «La prise en compte de ces paramètres par les entreprises conduit naturellement à une augmentation des demandes pour des produits neufs livrables à deux ans,.les grands utilisateurs, étant de plus en plus conscients que la fenêtre de tir se referme pour eux, et voulant s assurer un certain choix et des conditions locatives plus favorables» souligne Jacques Bagge.

4 Pulse Marché locatif de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre 2010 Page 4 Les indicateurs clés de marché au 3 ème trimestre 2010 (Sources : Immostat-IPD/Jones Lang LaSalle) Demande placée Evol. demande Taux de vacance Loyer prime Loyer moyen au Secteur Immostat Parc (m²) au 30 septembre placée Offre Immédiate (m²) immédiat ( /m²/an) 3T2010 ( /m²/an) 2010 (m²) (3T2010 / 3T2009) QCA % ,4% Centre Ouest hors QCA % ,3% Total Centre Ouest % ,4% /6/ % ,0% / % ,0% / % ,7% Total Sud % ,8% /4/10/ % ,1% /19/ % ,8% * Total Nord Est % ,5% Total Intra Muros % ,2% La Défense % ,2% Boucle Nord % ,2% Péri Défense % ,9% Neuilly / Levallois % ,0% Boucle Sud % ,9% Total Croissant Ouest % ,0% ère couronne Nord % ,8% ère couronne Est % ,5% ère couronne Sud % ,2% Total 1ère couronne % ,2% Pôle de Roissy % ,8% Saint-Quentin-en-Yvelines % ,7% Marne-la-Vallée % ,7% ème couronne Sud % ,7% Reste 2ème couronne % ,0% Total 2ème couronne % ,7% Ile-de-France % ,0% * Cette valeur tient compte de la transaction BNP Paribas BFI sur la ZAC Claude Bernard ( m² à 350 /m²/an)

5 Bureaux Jones Lang LaSalle France rue La Boétie Fax : + 33 (0) La Défense Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer La Défense Cedex Tél. : + 33 (0) Fax : + 33 (0) Saint-Denis 3, rue Jesse Owens Saint-Denis Fax : + 33 (0) Le Plessis-Robinson La Boursidière BP Le Plessis-Robinson Fax : + 33 (0) Lyon 55, avenue Foch Lyon Tél. : + 33 (0) Fax : + 33 (0) Contacts Sophie Benaïnous Responsable Etudes Etudes et Recherche +33 (0) sophie.benainous@eu.jll.com Virginie Houzé Directeur Etudes et Recherche +33 (0) virginie.houze@eu.jll.com Jacques Bagge Directeur Département Agence +33 (0) jacques.bagge@eu.jll.com COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.