Guide de la nue-propriété

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1 Guide 2013 de la nue-propriété

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3 Sommaire Le principe - La notion de nue-propriété - Le nu-propriétaire / L usufruitier Les bénéfices - Une acquisition à moindre coût - Exonération des charges - Zéro impôt Les objectifs patrimoniaux - Optimiser sa fiscalité - Acheter «bien placé» - Anticiper une baisse de revenus - Transmettre son patrimoine La fin du démembrement / La revente Simulation

4 L investissement en nue-propriété, appelé aussi «démembrement de propriété», permet à un particulier d acquérir la nue-propriété d un appartement (disposer du bien), et à un bailleur de bénéficier de l usufruit temporaire (user du bien ou en percevoir les fruits), pendant une durée déterminée entre 15 et 20 ans. A la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire de l appartement rénové par le bailleur, sans frais additionnels. Le bien peut alors être occupé par son propriétaire, cédé ou loué. 4 A l heure où les niches fiscales se raréfient et où la pierre est synonyme de luxe, l investissement en nue-propriété présente de nombreux avantages en terme d achat, de gestion et de fiscalité. Ce type d opération est particulièrement intéressant pour les particuliers investisseurs qui souhaitent acheter un bien neuf avec une décote importante. C est une solution notamment pour les contribuables soucieux de se constituer un patrimoine immobilier sans accroître leur pression fiscale. Cet ouvrage, initié par Nue-Pro Select, constitue un guide qui livre les clés pour comprendre le principe de l investissement en nue-propriété.

5 Le principe 5

6 La notion de nue-propriété La nue-propriété est une des deux composantes de la pleine propriété. Il y a d un côté, la nue-propriété d un appartement acquise par un particulier et de l autre, l usufruit détenu par un bailleur social, pendant une durée déterminée (entre 15 et 20 ans généralement). 6

7 Le nu-propriétaire L usufruitier Le particulier investisseur acquiert la nue-propriété d un bien à un prix inférieur de 40 à 50% à celui de la pleine propriété. Durant les 15 à 20 ans que dure le démembrement, il ne récolte aucun fruit de son investissement. En revanche, au terme du démembrement, il devient pleinement propriétaire. La valeur de son bien se compose de la nue-propriété, de l usufruit récupéré et de la valorisation du bien pendant 15 à 20 ans d usufruit. Le bailleur social ou usufruitier acquiert le droit d utiliser des logements pour la durée conventionnelle de 15 à 20 ans. Pendant cette période, il loue les logements à des loyers inférieurs au prix de marché (loyers conventionnés). 7 Grâce à cette technique, l investisseur peut acheter avec une forte décote un bien dans une zone où la demande est forte. De son côté, le bailleur social est en mesure de proposer des logements intermédiaires à des salariés disposant de ressources qui ne leur permettent pas normalement d accéder à ce type de biens.

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9 Les bénéfices 9

10 Les bénéfices de la nue-propriété Accessibilité, sécurité, économie, rentabilité, sont entre autres les mots d ordre de la nue-propriété. Une acquisition à moindre coût 10 L investisseur n acquiert «que» la nue-propriété du bien. Il ne paie donc que 50 à 60 % de la valeur totale du bien. La valeur de la nue-propriété est la différence entre la valeur totale du bien et la valeur de l usufruit. L usufruit est calculé en fonction du rendement estimé du bien et de la durée du démembrement : c est la somme actualisée des loyers nets de charges générés par le bien pendant la durée de l usufruit. Exonération des charges La répartition des charges est simple : une convention prévoit que l ensemble des charges incombe à l usufruitier. L investisseur est donc exonéré de toutes charges liées à la gestion, l entretien, la réparation du bien et la mise aux normes durant l opération. Il échappe aussi à toutes contraintes de gestion : recherche de locataires, encaissement des loyers, relance pour loyers impayés

11 Zéro impôt L investisseur ne percevant pas de loyers, il capitalise sans payer d impôt : - pas d impôt sur le revenu, - pas de prélèvements sociaux, - pas d ISF (si l acquisition est payée comptant). 11

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13 Les objectifs patrimoniaux 13

14 Optimiser sa fiscalité ISF Le nu-propriétaire n a pas à déclarer la nue-propriété au titre de l ISF. En outre, s il finance l achat avec un apport personnel, le montant investi sort de son patrimoine imposable et réduit d autant l assiette taxable à l ISF. 14 Revenus fonciers Un tel investissement est particulièrement intéressant pour le contribuable qui perçoit déjà des revenus fonciers et souhaite optimiser sa fiscalité. En effet, pendant la durée du démembrement, les intérêts d emprunts contractés pour acquérir le bien sont déductibles de ses autres revenus fonciers actuels et à venir.

15 Acheter «bien placé» Payer un bien 2500 euros le m 2 quand il en vaut 4400 cela permet de voir plus grand et de choisir un bon emplacement. La situation du logement est devenue si tendue dans les lieux recherchés que l immobilier devient inabordable et peu rentable en terme d investissement. La nue-propriété permet de contourner ce problème en divisant presque par deux le prix d achat. Anticiper une baisse de revenus Certains particuliers investisseurs font en sorte de faire coïncider la fin de la période de démembrement et la date de départ en retraite. La nue-propriété est alors une solution idéale pour percevoir des revenus complémentaires en mettant le bien en location. 15

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17 La fin du démembrement La revente 17

18 La fin du démembrement Au terme du démembrement, l investisseur devient automatiquement et sans aucune formalité pleinement propriétaire du bien. Il peut disposer de son bien comme n importe quel autre propriétaire. De son côté, le bailleur social a l obligation contractuelle de remettre le bien en état après les 15 à 20 années d exploitation. 18 Trois solutions s offrent à l investisseur : Proposer un nouveau bail aux locataires en place Revendre Récupérer le bien pour lui-même.

19 La revente La nue propriété est un droit cessible. Si l investisseur souhaite revendre avant le terme,, c est tout à fait possible. Ainsi par exemple, s il décide d acheter un appartement en nue propriété, avec un démembrement de 17 ans (soit une fin programmée en 2030), il peut tout à fait revendre cet appartement en Le mode de valorisation dépendra alors du niveau de marché de l immobilier et du nombre d années restant avant la fin du démembrement. 19

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21 Simulation 21

22 Exemple Monsieur Durand se porte acquéreur d un appartement de 75 m 2 en nue-propriété à Courbevoie. La durée du démembrement étant de 15 ans, il profite d une décote de 40 %, valorisant donc la nue-propriété à 60 % de la valeur pleine propriété. Valeur en pleine propriété : Valeur de la nue-propriété : x 60% = Rentabilité dans une hypothèse «zéro revalorisation»: la rentabilité moyenne ressort à 3,46 %. Economies d impôts réalisées : ISF : Si M. Durand a financé le bien avec un apport personnel, le montant investi sort de son patrimoine taxable. Il profite donc d une diminution d ISF. Revenus fonciers : si Monsieur Durand a emprunté pour financer son achat, il peut déduire les intérêts d emprunt de ses autres revenus fonciers actuels et à venir. Les économies d impôts générés viendront majorer le taux de rentabilité présenté précédemment. 3 Rentabilité avec réévalution naturelle du bien : hypothèse de réévalution de 2%/an. Valeur du bien après 15 ans : soit une rentabilité de 5,6%. hypothèse de réévaluation de 3%/an. Valeur du bien après 15 ans : soit une rentabilité de 6,5%.

23 Prix d achat en nue-propriété (15 ans) Prix de revente du bien Rentabilité nette : 5,6 %* (hypothèse de réévaluation : 2%/an) 23 *hors éventuel avantage fiscal

24 Plus d informations sur : Nue-pro Select 19, boulevard Malesherbes PARIS Tél Fax :

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