DUAL REAL ESTATE INVESTMENT SA ETATS FINANCIERS CONSOLIDES INTERMEDIAIRES 30 JUIN (non audité)

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1 DUAL REAL ESTATE INVESTMENT SA ETATS FINANCIERS CONSOLIDES INTERMEDIAIRES 30 JUIN 2015 (non audité)

2 Dual Real Estate Invesment SA, Fribourg Compte de résultat consolidé au 30 juin 2015 (non audité) Notes (6 mois) (6 mois) KCHF KCHF PRODUITS Chiffre d'affaires Autres revenus 28 - TOTAL DES PRODUITS CHARGES OPERATIONNELLES Charges d'entretien des immeubles Entretien et réparations (516) (540) Charges d'exploitation des immeubles (119) (188) Charge d'administration des immeubles Salaires et charges sociales (35) (51) Conciergerie (167) (187) Chauffage et électricité (210) (151) Charges de régie (298) (310) Autres charges d'immeubles Droit de superficie (53) (53) Impôts fonciers (220) (230) Autres charges liées aux immeubles (136) (175) Rémunération d'activité et autres charges Rémunération pour la gestion (278) (359) Honoraires réviseurs (46) 35 Autres honoraires (46) (69) TOTAL DES CHARGES D'IMMEUBLES (2 124) (2 278) Résultat d'exploitation avant intérêts, impôts, dépréciations et amortissements (EBITDA)

3 Dual Real Estate Investment SA Compte de résultat consolidé au 30 juin 2015 (non audité) Note (6 mois) (6 mois) KCHF KCHF Résultat d'exploitation avant intérêts, impôts, dépréciations et amortissements (EBITDA) Résultat de cession des immeubles cédés 13 (511) 0 Produits et charges financiers Produits financiers Intérêts hypothécaires 14 (1 116) (1 431) Autres charges financières 14 (7) (14) Résultat financier net (1 109) (1 396) Bénéfice avant impôts sur le bénéfice Impôts exigibles 10 (1 843) (128) Impôts différés (509) Bénéfice net de la période Résultat par action Résultat non dilué par action (en CHF) Actions au porteur : actions - valeur nominale : CHF Résultat dilué par action (en CHF) Actions au porteur : actions - valeur nominale : CHF

4 Dual Real Estate Investment SA, Fribourg Bilan consolidé au 30 juin 2015 (non audité) Notes 30/06/15 31/12/14 ACTIF KCHF KCHF Actifs circulants Liquidités Clients et autres débiteurs Compte de régularisation actif Créances envers des sociétés affiliées Total des actifs circulants Actifs immobilisés Immeubles de placement Total des actifs immobilisés Total de l'actif PASSIF Notes 30/06/15 31/12/14 KCHF KCHF Fonds étrangers à court terme Emprunts hypothécaires, court terme Autres engagements à court terme Compte de régularisation passif Provision pour impôts Total des fonds étrangers à court terme Fonds étrangers à long terme Emprunts hypothécaires, long terme Provision pour impôts différés Total des fonds étrangers à long terme Total des fonds étrangers Capitaux propres Capital émis Réserves provenant de bénéfices cumulés Total des capitaux propres Total du passif

5 ETAT DES VARIATIONS DES CAPITAUX PROPRES Comptes semestriels au 30 juin 2015 en KCHF Capital émis Réserves provenant de primes Résultats consolidés Total capitaux propres au 31 décembre Résultat consolidé de l'exercice au 31 décembre Résultat consolidé de la période au 30 juin

6 DUAL REAL ESTATE INVESTMENT SA Tableau des flux de trésorerie consolidé au 30 juin /06/ /12/ /06/2014 en KCHF (6 mois) (12 mois) (6 mois) Résultat avant impôt Impôts (550) (8 547) (637) Activités opérationnelles Résultat après impôts Réintégration des intérêts hypothècaires Eléments sans effet de trésorerie : Variations de la juste valeur des immeubles de placement 0 (29 291) 0 Variation nette des impôts différés actifs et passifs (1 293) Ajustement de la valeur de marché des immeubles cédés Autres transactions sans effet sur la trésorerie Ajustements du fonds de roulement : Augmentation/ diminution du besoin en fonds de roulement (5 151) (4 818) (2 293) Flux de trésorerie nets des activités opérationnelles (3 488) Activités d'investissement Cession d'immeubles Variation du portefeuille-titres Flux de trésorerie nets utilisés dans les activités d'investissement Activités de financement Augmentation / (diminution) des emprunts bancaires (9 555) (1 599) (760) Intérêts hypothècaires (1 116) (2 733) (1 431) Flux de trésorerie nets des activités de financement (10 671) (4 332) (2 191) Variation nette de la trésorerie et des équivalents de (586) trésorerie 741 (100) Trésorerie et équivalents de trésorerie à l'ouverture Trésorerie et équivalents de trésorerie à la clôture Variation nette de la trésorerie et équivalents de trésorerie 741 (100) (586) 6

7 DUAL REAL ESTATE INVESTMENT SA ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDES INTERMEDIAIRES (non audité) 30 juin Généralité Dual Real Estate Investment SA, Fribourg (ci-après «la société») est une société de participation principalement active dans le domaine de l immobilier. Les états financiers semestriels ont été approuvés par le Conseil d administration le 13 octobre 2015 et sont non audités mais une revue de ceux-ci par les auditeurs est établie dans le cadre de la consolidation de la société Dual Holding SA. 2. Résumé des principes de consolidation et d évaluation Les états financiers semestriels ont été établis en conformité avec la recommandation Swiss GAAP RPC 12 et RPC 31. Ils ne contiennent pas toutes les informations qui sont requises pour les états financiers annuels ; de ce fait, les états financiers semestriels doivent être analysés conjointement aux états financiers annuels. Dual Real Estate Investment SA a été constituée le 26 septembre Elle a débuté son activité le 1 er octobre Les comptes intermédiaires 2014 comprenaient également 6 mois d activité. Les états financiers présentés ont été établis avec des principes comptables constants et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats. Les comptes sont préparés selon le principe de continuité d exploitation. Les comptes consolidés ont été préparés selon le principe du coût historique à l exception du patrimoine immobilier qui est porté au bilan à sa valeur actuelle et des titres de l actif circulant détenus pour être vendus qui sont valorisés aux valeurs actuelles. Tout changement résultant de la réévaluation des immeubles de placement et des titres de l actif circulant est porté au compte de résultat. Principes d évaluation Immeubles de placement Cette rubrique regroupe les terrains et immeubles de placement et les immeubles destinés à la vente ou à la location. Les terrains et immeubles sont évalués à leur valeur actuelle, celle-ci correspondant au montant le plus probable pour lequel ils pourraient être vendus entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale. La valeur actuelle des terrains et immeubles est déterminée annuellement par l expert immobilier indépendant JLL Zurich, selon la méthode des discounted cash flows (DCF). La dernière valorisation a été faite en février

8 Les réparations, l entretien et la maintenance ordinaire des immobilisations corporelles sont comptabilisés au titre de charges directes. Les investissements en renouvellement ou amélioration sont portés en augmentation du coût d acquisition des immeubles lorsqu ils prolongent notablement la durée de vie de l objet, augmentent sa capacité ou apportent une amélioration substantielle du rendement locatif. Reconnaissance du revenu Le revenu est reconnu à la date de signature du bail des locataires et est pris en compte selon le principe de séparations des exercices. Immobilisations financières Les immobilisations financières sont évaluées au coût d acquisition, déduction faite des pertes de valeur éventuelles. Clients et autres débiteurs Les créances résultant de livraison, de location et de prestations, ainsi que les autres créances à court terme sont portées au bilan à leur valeur nominale, déduction faite des corrections de valeurs nécessaires pour des raisons économiques. Les corrections de valeur ont été déterminées individuellement sur la base de l ancienneté des postes ouverts à la date de clôture. Dettes financières Les dettes financières sont enregistrées à leur valeur nominale. Les montants remboursables au cours des 12 prochains mois suivant la date de clôture figurent dans les dettes à court terme. Autres engagements Les autres engagements sont portés au bilan à leur valeur nominale. Provisions Des provisions ne sont constituées que pour des engagements actuels se rapportant à des évènements passés. Leur montant reflète la meilleure estimation des sorties de fonds attendues pour le règlement des engagements. Elles ne sont pas escomptées. Impôts différés Des impôts différés sont enregistrés sur les différences temporelles qui surviennent lorsque les autorités fiscales enregistrent et évaluent les actifs et passifs avec des règles qui différent de celles utilisées pour l établissement des comptes consolidés. Des impôts différés passifs sont enregistrés sur toutes les différences temporelles imposables. L incidence des reports de pertes n est activée en tant qu avoirs d impôts différés que dans la mesure où une compensation avec des bénéfices imposables futurs apparaît probable. 8

9 Les impôts différés sont déterminés annuellement selon la méthode du report variable, sur la base des taux d imposition attendus au moment de la concrétisation de la créance ou de l engagement (taux moyen de 24.5%) et figurent séparément au bilan. Monnaies étrangères Les transactions en monnaies étrangères sont converties en francs suisses au cours de change en vigueur à la date de la transaction. Les différences résultant des transactions en monnaies étrangères sont comptabilisées dans le compte de résultat. 3. Périmètre de consolidation Aucune modification du périmètre de consolidation n a eu lieu durant le premier semestre En KCHF Participation Activité Capital-actions % contrôle % intérêt CC Management SA, Genève Société immobilière % 100% La méthode d intégration des comptes de la filiale est l intégration globale. Le siège de la société consolidante est : Dual Real Estate Investement SA, Rue des Pilettes 3, 1700 Fribourg 4. Présentation sectorielle Au 30 juin 2015, la société ne considère qu un seul secteur, celui de l immobilier en Suisse. 5. Clients et autres débiteurs en KCHF Montants bruts Provisions pour débiteurs douteux (770) (725) Total Le montant brut des créances clients représentatives de loyers à recevoir s élève à 890 KCHF au 30 juin 2015 contre 772 KCHF au 31 décembre La provision pour débiteurs douteux concerne des loyers dus pour lesquels le recouvrement n est pas assuré. Les autres comptes débiteurs concernent les acomptes chauffages. 9

10 6. Créances envers des sociétés affiliées en KCHF Dual Holding SA Adimm Concept et Gestion SARL 8 (155) Total La société a conclu précédemment avec sa société mère Dual Holding SA une convention de trésorerie afin de rationaliser et d optimiser les positions emprunteuses et excédentaires de chacune d entre elles à des conditions plus avantageuses à celles proposées par le marché bancaire. Le taux d intérêt appliqué depuis le 1 er janvier 2015 est de 0,25% (taux minimal admis par l Administration) contre 1,50% à la précédente clôture. 7. Immeubles de placement en KCHF Valeur de marché à l'ouverture de l'exercice Valeur de marché des immeubles cédés Variation de valeur de marché de la période /de l'exercice Valeur de marché à la clôture de la période / de l'exercice Les immeubles sont évalués par un expert une fois l an, pour la clôture annuelle des comptes. Au 31 décembre 2014, l ensemble des valeurs de marché des immeubles avaient été évaluées par la société JLL Zurich au moyen de la méthode d actualisation des revenus nets locatifs, à l exception de l immeuble Commune Réunies 78 Grand Lancy pour lequel il avait été retenu comme valeur de marché la valeur de cession intervenue au mois de janvier Les cessions des deux immeubles intervenues durant la période sont relatées au point 13 ci-après. 10

11 8. Emprunts hypothécaires Les emprunts hypothécaires auprès d établissements bancaires se décomposent comme suit : en KCHF Dettes hypothécaires à moins d'un an Total court terme Dettes hypothécaires de un an à cinq ans à plus de cinq ans Total long terme Total dettes hypothécaires Ces emprunts se décomposent comme suit en fonction des taux d intérêts : Taux d'intérêts En KCHF Jusqu'à 2,00% de 2,01% à 3,00% de 3,01% à 3,50% de 3,51% à 4,00% de 4,01% à 4,50% de 4,51% à 5,00% Au-delà de 5,01% Total Au premier semestre 2015, le taux d intérêts moyen sur l ensemble de ces emprunts se monte à 1,69 % contre 1,90% à la précédente clôture. Cette baisse sensible est en particulier due à la cession de l immeuble de Communes Réunies réalisée le 15 janvier 2015, immeuble financé par emprunt au taux de 1,83% et à la renégociation de l emprunt d Etuves en novembre 2014 (ancien taux = 4.85 % et nouveau taux = 1.64 % pour une somme empruntée de KCHF). Au 30 juin 2015, les emprunts bancaires du Groupe sont garantis par des cédules hypothécaires mises en gage pour un montant total de CHF 138'140'

12 9. Autres engagements à court terme en KCHF Créanciers fournisseurs Loyers reçus d'avance Autres engagements à court terme Total Les dettes fournisseurs sont des dettes d exploitation. Une dette d exploitation de 143 KCHF envers la société affiliée Adimm Concept Gestion SARL figure dans ce poste. Les autres engagements court terme correspondent au collectif chauffage et acomptes sur loyers. 10. Provision pour impôts différés impôts sur le bénéfice Les impôts différés inscrits au passif du bilan se rapportent aux écarts temporels suivants : en KCHF Immeubles de placement Provisions diverses Total La variation des impôts différés de la période s explique uniquement par la cession de deux immeubles sur le 1 er semestre 2015 et pour lesquels l impôt différé sur les variations de juste valeur était provisionné au 31 décembre

13 Décomposition de la charge fiscale de la période : en KCHF Impôts courants (1 843) (614) Variation de impôts différés actif 0 (263) Variation de impôts différés passif (7 670) Total (550) (8 547) La variation au bilan du poste provision pour l impôt exigible s explique par la charge d impôt de la période, sous déduction des acomptes versés. Le taux d imposition du Groupe est de 24.5%. Les pertes reportées ne font l objet d une reconnaissance d impôts différés actifs que lorsqu une utilisation future de ces pertes est probable. 11. Chiffre d affaires La variation du chiffre d affaires entre le 30 juin 2014 et le 30 juin 2015 s explique très majoritairement par la cession de deux immeubles intervenue au cours du 1 er semestre A périmètre constant, le chiffre d affaires progresse de 1%. 12. Résultat d exploitation (EBITDA) Le résultat d exploitation de la période (EBITDA) ressort à KCHF contre KCHF pour la même période La société a maintenu son résultat opérationnel malgré la cession de deux immeubles et, ce, grâce à sa maîtrise des charges fixes et de ses coûts. 13

14 13. Résultat consolidé des immeubles cédés Le résultat consolidé des immeubles cédés, net des commissions sur ventes, ressort à (511) KCHF. Le résultat de cession statutaire par immeuble, net des commissions sur ventes, ressort à KCHF et se décompose comme suit : En KCHF Commune Réunie P. Rossi Prix de cession Valeur nette comptable Goodwill des immeubles cédés Commission sur vente Plus-values par immeuble Plus value statutaire La différence entre le résultat de cession consolidé et le résultat de cession statutaire a pour origine la constatation de la juste valeur des immeubles dans les comptes consolidés. Pour rappel, au 31 décembre 2014, l immeuble Commune Réunies 78 Grand Lancy avait déjà été valorisé à son prix de vente, la cession étant intervenue au mois de janvier La juste valeur de l immeuble Pellegrino Rossi était de KCHF au 31 décembre 2014 ; il a été cédé au prix de KCHF. 14

15 14. Résultat financier en KCHF Revenus d'intérêts Total des produits financiers Charges d'intérêts Hypothécaires (1 116) (1 431) Autres charges financières (7) (14) Total des charges financières (1 123) (1 445) Résultat financier net (1 109) (1 396) Le résultat financier est principalement composé des charges d intérêts hypothécaires dont la baisse entre les deux périodes s explique par une indemnité de remboursement anticipé d emprunt versée début 2014, 120 KCHF, et par la poursuite de la renégociation de prêts à des conditions de taux plus avantageuses. 15. Valeur vénale des immeubles Les immeubles sont évalués par un expert une fois l an, pour la clôture annuelle des comptes. Au 31 décembre 2014, l ensemble des valeurs de marché des immeubles avait été évalué par la société JLL Zurich au moyen de la méthode d actualisation des revenus nets locatifs, à l exception de l immeuble Commune Réunies 78 Grand Lancy pour lequel il avait été retenu comme valeur de marché la valeur de cession intervenue au mois de janvier Le tableau ci-après présente la valeur vénale des immeubles au 30 juin 2015, inchangée par rapport au 31 décembre 2014, hormis la cession de deux immeubles intervenue sur la période. 15

16 16

17 16. Revenus locatifs Les revenus locatifs des immeubles se présentent comme suit (base 6 mois / 2014 pro forma hors immeubles cédés en 2015) : 17

18 17. Evènements subséquents Lors de l Assemblée générale du 19 juin 2015, les actionnaires ont approuvé une réduction du capital-actions de CHF à CHF , par diminution de la valeur nominale de toutes les actions de CHF 20 à CHF La réduction de capital est devenue définitive suivant son approbation le 1 er octobre 2015 par l Office Fédéral du Registre du Commerce. Le capital-actions s élève dorénavant à CHF 36'660'000, composé de actions de valeur nominale CHF chacune. Toutes les actions sont au porteur. Conformément à cette même Assemblée du 19 juin 2015, la réduction du capital-actions est affectée à un poste de réserves issues du capital sur lequel sera prélevé un montant de CHF pour remboursement aux actionnaires. Le remboursement aux actionnaires CHF 1,30 par action existante) interviendra dans un délai de deux mois suivant la date de publication de la réduction de capital à la FOSC. Il sera réalisé, au choix des actionnaires, soit en numéraire, soit sous forme d actions nouvelles à émettre. L Assemblée générale du 19 juin 2015 a délégué au Conseil d Administration ses compétences pour arrêter les modalités de ce remboursement. Aucun autre évènement subséquent n est à signaler. 18

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