Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada

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1 Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada Préparé pour : Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités Par : Will Dunning Économiste en chef de l ACCHA Novembre 2012

2 Table des matières Page 1.0 Introduction et sommaire 3 Des approches en évolution 3 Choix hypothécaires 4 Paramètres financiers 5 Risques d un ralentissement induit par les politiques gouvernementales 7 Perspectives pour le marché hypothécaire 8 L ACCHA 9 L auteur 9 Maritz 9 Avertissement Choix hypothécaires 11 Dimensions du marché hypothécaire 11 Activité hypothécaire de Taux fixes contre taux variables 12 Gel de taux 13 Sentiments à l égard des prêts hypothécaires 13 Période d amortissement financier 13 Augmentation des versements et paiements forfaitaires 16 Versements hypothécaires en retard 18 Types de représentants hypothécaires consultés Paramètres financiers 20 Taux d intérêt 20 Réductions de taux hypothécaires 21 Valeur nette 22 Emprunt sur la valeur nette 23 Impacts des hausses futures des taux d intérêt Risques d un ralentissement du marché de l habitation induit par les politiques gouvernementales 25 Évolution du marché de l habitation 26 Quelques preuves du marché hypothécaire 30 Perspectives du marché de l habitation 36 La notion d un «marché de l habitation équilibré» 38 Conclusions Perspectives pour le marché hypothécaire 40 Contexte économique et marché de l habitation 40 Prévisions du marché de l habitation 41 Prévisions de l activité hypothécaire 41 «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page1

3 Liste des tableaux No Contenu Page Tableau 2-1 Pourcentage des prêts hypothécaires par type et par groupe d âge 12 Tableau 2-2 Pourcentage des prêts hypothécaires par type, pour les nouveaux prêts hypothécaires et les renouvellements récents 12 Tableau 2-3 Pourcentage des prêts hypothécaires selon la durée de période d amortissement initiale 14 Tableau 2-4 Périodes d amortissement initiale et prévue (moyennes), par année d achat de l habitation 15 Tableau 2-5 Périodes d amortissement initiales et réelles (Moyennes), pour les hypothèques remboursées, par année de remboursement 16 Tableau 2-6 Efforts volontaires pour accélérer l amortissement, selon la période d achat de l habitation 17 Tableau 2-7 Consultation des conseillers hypothécaires par les consommateurs en Tableau 3-1 Taux d intérêt hypothécaires moyens 20 Tableau 3-2 Variation de taux d intérêt des prêts hypothécaires renouvelés en Tableau 3-3 Avoir net des propriétaires d habitation canadiens 23 Tableau 4-1 Tableau 4-2 Tableau 4-3 Tableau 4-4 Pourcentage des prêts hypothécaires (financés en 2010) avec des ratios d ATD au-dessus de 44 %, par période d amortissement et simulation des principaux changements dans les critères Impacts différentiels des principaux changements dans les critères, en pourcentage de tous les prêts hypothécaires Années nécessaires requises pour accumuler les acomptes supplémentaires (si les ménages épargnent 10 % de leur revenu avant impôt) Pourcentage des prêts hypothécaires (financés en 2009) avec des ratios d ATD au-dessus de 44 %, par période d amortissement et simulation des principaux changements dans les critères Tableau 5-1 Prévisions du marché de la revente «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page2

4 1.0 Introduction et sommaire L habitation a joué un rôle majeur dans la reprise après la récession de : la construction de logements, l activité du marché de la revente, et les prêts hypothécaires ont contribué directement à la création d emplois. Plus important encore, la valeur des logements a soutenu la hausse de confiance des consommateurs et les dépenses de consommation, et elle a donc conduit à la création d emplois. Jusqu à tout récemment, les marchés de l habitation avaient été stables dans la plupart des régions du Canada, l activité de revente avait été saine (mais pas exceptionnelle) et les prix avaient été stables ou en hausse modérée. Depuis juillet, toutefois, on note un ralentissement brutal de l activité, qui a coïncidé avec un resserrement des critères d assurance prêt hypothécaire par le gouvernement fédéral (la quatrième série de changements en quatre ans). Le présent rapport explore les conséquences possibles de ces changements. Nous sommes intimement convaincus de ce qui suit : les changements aux critères d assurance hypothécaire mettent inutilement en péril la santé des marchés de l habitation au Canada et de l économie en général. Ce rapport a été préparé pour l Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités («ACCHA») par Will Dunning, économiste en chef de l ACCHA. On y trouve une vue d ensemble de l évolution du marché hypothécaire résidentiel au Canada. Les grandes sections du rapport sont les suivantes : Introduction et sommaire Choix hypothécaires Paramètres financiers Risques d un ralentissement du marché de l habitation induit par les politiques gouvernementales Perspectives du marché hypothécaire Les données utilisées dans ce rapport viennent de diverses sources, dont un sondage en ligne auprès de Canadiens. Quarante-six pour cent des répondants (933 Canadiens) étaient propriétaires d une habitation grevée d une hypothèque. Les autres étaient des locataires, des propriétaires de maison sans hypothèque et des personnes qui vivaient avec leur famille et n étaient pas responsables du loyer ou des versements hypothécaires. L étude a été menée en octobre 2012 par Maritz (une maison de sondage nationale) pour le compte de l ACCHA. Des approches en évolution L ACCHA mène des enquêtes semestrielles auprès des consommateurs depuis l automne Elle a ainsi accumulé un ensemble de données sur le marché hypothécaire résidentiel. Le contenu de ces études a évolué au fil du temps, alors que l ACCHA cherchait à contribuer à une meilleure compréhension du marché hypothécaire résidentiel. L ACCHA a accumulé de nouvelles données, afin d appuyer une meilleure prise de décision par les consommateurs, les prêteurs et les décideurs. «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page3

5 Dans cette édition de l enquête, l ajout le plus important est un commentaire sur l impact potentiel des nouveaux critères d assurance prêt hypothécaire. Ce commentaire est fondé sur l analyse d une base de données sur les prêts hypothécaires à ratio élevé (supérieurs à 80 %), combinée à l analyse des tendances du marché de l habitation et des conditions économiques. Choix hypothécaires Types de prêts hypothécaires et périodes d amortissement Pour les maisons qui ont été achetées récemment (de janvier à octobre 2012), les prêts à taux fixe sont les plus populaires, avec une part de 79 % des nouveaux prêts hypothécaires. Les prêts à taux variables ont une part de 10 %, et 11 % sont des hypothèques combinées. Il s agit d un changement important par rapport aux années précédentes, pendant lesquelles les parts étaient généralement des deux tiers pour les prêts hypothécaires à taux fixe, d un quart pour les prêts hypothécaires à taux variable, et bien moins de 10 % pour les taux combinés. Au cours de ces dernières années, les prêts hypothécaires avec des périodes d amortissement plus longues sont devenus de plus en plus répandus. Pour les habitations achetées entre janvier et octobre 2012, 68 % des prêts hypothécaires ont des périodes d amortissement de 25 ans ou moins (en hausse par rapport aux 60 % du sondage du printemps 2012), 32 % ont des périodes d amortissement prolongées. L analyse compare les attentes des emprunteurs au sujet de leurs horizons de remboursement avec les horizons originels. On a aussi comparé les délais de remboursement réels avec les périodes d amortissement contractées dans le cas des propriétaires qui ont complètement remboursé leur prêt hypothécaire. Dans les deux analyses, les horizons de remboursement sont considérablement devancés : Pour les hypothèques qui ont été remboursées au cours des deux dernières décennies, les périodes de remboursement réelles ne représentent que les deux tiers des périodes prévues au contrat. Pour les prêts hypothécaires actuels, les emprunteurs font des efforts considérables pour accélérer le remboursement, y compris d augmenter leurs paiements réguliers, de faire des prépaiements forfaitaires et d accroître la fréquence des paiements. Au cours de la dernière année, 32 % des emprunteurs hypothécaires ont pris une ou plusieurs de ces mesures pour accélérer l amortissement. Pour les acheteurs récents, les horizons d amortissement devraient être plus courts d un cinquième par rapport aux périodes prévues au contrat. Les réponses des consommateurs à l enquête indiquent que, durant l année écoulée : Les emprunteurs hypothécaires ont volontairement augmenté leurs paiements par un montant combiné de 3,5 G$ par an. Ce montant s ajoute aux augmentations volontaires qui sont reportées des années antérieures. Les paiements forfaitaires des détenteurs de prêts hypothécaires sont estimés à 20 G$. «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page4

6 En outre, les paiements forfaitaires versés au moment du remboursement intégral des prêts hypothécaires sont estimés à près de 6 G$. Choix de conseillers hypothécaires Parmi les emprunteurs qui ont souscrit un nouveau prêt hypothécaire au cours de 2012, 47 % ont obtenu le prêt hypothécaire auprès d une banque canadienne et 47 % par le truchement d un courtier en hypothèques. Les autres catégories représentaient 6 % des nouveaux prêts hypothécaires. Paramètres financiers On compte 9,7 millions de propriétaires d habitations au Canada, dont environ 5,95 millions ont des prêts hypothécaires. On estime que 3,75 millions de propriétaires n ont pas d hypothèque bien qu ils puissent avoir d autres formes de dettes. Les données du sondage indiquent que 2,1 millions de propriétaires canadiens doivent de l argent sur une ligne de crédit sur la valeur domiciliaire («LDCVD»). En outre, il y en a environ qui des LDCVD approuvées avec des soldes de 0 $. Taux d intérêt En ce qui concerne les taux d intérêt, les données ACCHA/Maritz indiquent ce qui suit : Le taux hypothécaire moyen est de 3,55 %, ce qui est inférieur aux 3,94 % d il y a un an. Pour les hypothèques sur les maisons achetées récemment (depuis le début de 2012), le taux moyen est de 3,26 %. Pour les prêts hypothécaires renouvelés récemment, la moyenne est de 3,24 %. Chez les emprunteurs qui ont récemment renouvelé leur prêt hypothécaire, le taux d intérêt moyen est maintenant inférieur (de 0,65 point de pourcentage) aux taux d avant le renouvellement. Parmi les emprunteurs qui ont renouvelé, 61 % (environ ) ont vu leur taux baisser, 14 % ( ) ont connu des augmentations, et 25 % ( ) n ont eu aucun changement. Les rabais de taux hypothécaires demeurent très répandus au Canada. Depuis le début de 2012, le taux effectif moyen pour 5 ans (prêts hypothécaires à taux fixes) a été de 1,85 point de pourcentage inférieur aux taux annoncés. Valeur nette L étude de l ACCHA posait des questions visant à estimer l avoir net des propriétaires. Parmi l ensemble les propriétaires, la valeur nette est égale à 70 % de la valeur totale du logement. Les estimations divisent aussi les propriétaires de maison en quatre catégories, en fonction des types de financement. Parmi les propriétaires qui ont des hypothèques (mais pas de LDCVD), la valeur nette représente 49 % de la valeur totale des habitations. Pour les propriétaires avec des hypothèques et des LDCVD, le ratio de valeur nette est de 57 %. «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page5

7 Pour les propriétaires sans hypothèque, mais avec des LDCVD, la part de valeur nette est de 78 %. Pour les propriétaires sans hypothèque ou LDCVD, la valeur nette est (bien sûr) 100 %. Emprunt sur la valeur nette Environ 6 % des emprunteurs (quelque ) ont emprunté sur la valeur nette de leur habitation durant l année précédente. (Le relevé de l automne 2012 a procédé à cette analyse pour tous les propriétaires de maison, alors que les enquêtes préalables limitent la recherche aux propriétaires ayant un prêt hypothécaire : par conséquent, ces résultats ne doivent pas être comparées aux estimations antérieures). Le montant moyen de cet emprunt est estimé à $. Ces résultats impliquent que le montant total des emprunts sur la valeur nette au cours de la dernière année a été de 30 G$. Les utilisations les plus courantes pour les fonds empruntés sur la valeur nette sont les rénovations (environ 8,25 G$), suivies par 7,5 G$ pour la consolidation de dettes, 6,5 G$ pour des achats (y compris des études), 5,25 G$ pour des placements et 2 G$ pour «d autres fins». Impacts des hausses futures de taux d intérêt Les faibles taux d intérêt ont fortement stimulé l activité du logement, et par conséquent entraîné une croissance rapide du crédit hypothécaire. Il est très raisonnable de se demander comme beaucoup l ont fait si les consommateurs seront en mesure d assumer leurs paiements hypothécaires lorsque les taux d intérêt augmenteront. L ACCHA a abordé cette question importante dans plusieurs forums, y compris un rapport de recherche spécial («Revue du marché hypothécaire le risque est minime») paru en janvier Cette recherche a conclu que les emprunteurs hypothécaires et les prêteurs canadiens ont fait preuve de prudence et qu ils ont une marge de manœuvre substantielle pour absorber des hausses de taux d intérêt. Par les temps qui courent alors que les attentes de hausses imminentes pour les taux hypothécaires ne se sont pas encore concrétisées plus de quatre ans après que les craintes ont été soulevées la question la plus pertinente est de savoir comment les détenteurs de prêts hypothécaires ont répondu à des réductions de leurs taux d intérêt et des paiements requis. Le présent rapport de recherche (comme les précédentes) a montré que les économies sont utilisées (en partie) pour accélérer le remboursement et abréger la période d amortissement. «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page6

8 Risques d un ralentissement du marché de l habitation induit par les politiques gouvernementales La quatrième partie de ce rapport traite de l intersection entre les politiques de prêt hypothécaire, le marché de l habitation, et la performance de l économie en général. En utilisant une base de données massive sur les prêts hypothécaires à ratio élevé qui ont été approuvés et financés en 2010, des simulations ont étudié les impacts potentiels de plusieurs changements importants aux critères d assurance prêt hypothécaire (la première page de la quatrième section fournit une zone de texte entière qui décrit plus en détail les changements des critères). Les simulations indiquent que les changements auront des conséquences négatives cumulatives. Pour les quatre principaux changements qui ont été évalués, l effet combiné est que 16,9 % des prêts hypothécaires à ratio élevé (prêts hypothécaires qui sont égaux à plus de 80 % de la valeur de la propriété au moment où l hypothèque est accordée) qui ont été financés en 2010 n auraient pas pu être financés dans le cadre des critères révisés. En particulier, la dernière série de changements qui a été annoncée en juin 2012 et a pris effet en juillet aura eu les conséquences les plus importantes, ce qui représente environ 65 % de l impact (11,0 % sur 16,9 %). Selon l étude ACCHA/Maritz de l automne 2012, 55 % des achats de maisons entraînent des prêts hypothécaires à ratio élevé. Si 16,9 % des acheteurs potentiels à ratio élevé s étaient retirés du marché, on réduirait les ventes de maisons au total d environ 9 %. Ce n est pas par hasard que l activité a ralenti ces derniers temps sur les marchés de revente au Canada : entre août et octobre, la fréquence des ventes a été inférieure de 7,8 % à celle de l année précédant l annonce. En outre, l analyse conclut que les impacts vont prendre de l ampleur : la réduction de l activité au niveau d entrée signifie que les activités de surclassement seront progressivement touchées, parce que les acheteurs auront plus de mal à vendre leur maison actuelle. Les acheteurs concernés peuvent devenir requalifiés à acheter des maisons, en économisant de plus grands acomptes. Les simulations indiquent que, en moyenne, l acompte supplémentaire requis est d environ $. Si nous supposons que ces ménages peuvent consacrer 10 % de leur revenu avant impôt à l accroissement de leurs acomptes, il leur faudra en moyenne 3,5 ans pour se qualifier de nouveau et cela suppose que les prix des maisons et les taux d intérêt n augmenteront pas. En raison du processus de production prolongé pour les maisons neuves, il faudra un certain temps pour que les mises en chantier montrent les conséquences des nouveaux critères d assurance prêt hypothécaire. Par conséquent, afin d évaluer les impacts de tout changement de politique, il est important de surveiller les marchés de revente de logements plutôt que les mises en chantier. Un autre impact reporté des nouveaux critères sera que le taux d inoccupation dans le secteur du logement locatif sera finalement inférieur à ce qu il devrait être et que les augmentations de loyer seront plus rapides. «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page7

9 L analyse du marché constate que les marchés de revente au Canada ont été en équilibre au cours des deux dernières années, avec des prix stables ou en hausse modérée dans la plupart des localités. Par conséquent, le ralentissement de l immobilier qui émerge (et qui sera très probablement substantiel et prolongé) et qui est issu des nouveaux critères fera pencher les marchés en régimes déséquilibrés dans lesquels les prix des logements sont très susceptibles de chuter. L effet de «richesse immobilière» (la confiance accrue et la volonté à dépenser et d investir qui résultent de la hausse de prix des maisons) est un important moteur de création d emplois. Si les prix chutent en raison des nouveaux critères d assurance prêt hypothécaire, la création d emplois sera affectée négativement. Il y aura un effet de «rétroaction» négatif entre le marché de l habitation et l économie. Le résultat de cette rétroaction est impossible à prévoir. L expérience américaine nous a montré que ce qui commence comme une petite baisse de prix des logements peut dégénérer en un résultat terrible. Le présent rapport ne conclut pas que la même chose se produira au Canada, mais il souligne que les critères révisés d assurance prêt hypothécaire, en créant un ralentissement induit par la politique gouvernementale, qui est susceptible d être plus profond et plus durable que l on attend généralement, fait augmenter inutilement les risques économiques au Canada. Perspectives pour le marché hypothécaire Les marchés canadiens de l habitation et du crédit hypothécaire ont connu une forte croissance durant la majeure partie de la dernière décennie, surtout à cause de la création d emploi rapide. Alors que la récession de et ses conséquences ont provoqué un ralentissement de l activité immobilière et réduit le taux de croissance du crédit hypothécaire, en termes historiques, les marchés de l habitation et des prêts hypothécaires restent en bonne santé. La création d emplois est le principal moteur de la demande d habitations dans le marché de la revente. À son tour, l état du marché de la revente est le facteur déterminant des mises en chantier. Selon les dernières tendances et les attentes en matière d emploi, l activité de la revente devrait être similaire aux tendances récentes, mais les mises en chantier devraient ralentir progressivement en raison de la rétrogradation antérieure des marchés de la revente. Les prévisions (indiquées dans la section 5 du présent rapport) de la Société canadienne d hypothèques et de logement («SCHL») et de l Association canadienne de l immeuble («ACI») semblent supposer que les nouveaux critères d assurance prêt hypothécaire n auront pas d effet durable et substantiel. Nous arrivons à la solution contraire et entretenons donc des attentes plus pessimistes pour le marché de la revente. Cependant, il faudra un certain temps avant que les mises en chantier soient affectées de manière significative. Par conséquent, nous acceptons les prévisions de la SCHL à propos des mises en chantier. Les prévisions de l auteur de la croissance du crédit hypothécaire sont basées sur : Ses attentes que le volume de l activité de revente chutera des 166 G$ de 2011 à 164,5 G$ en 2012 et 150 G$ en 2013, pour ensuite remonter à 154 G$ en «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page8

10 La SCHL prévoit mises en chantier en 2012 (contre en 2011), puis en Pour 2014, qui ne fait pas partie des prévisions de la SCHL, l auteur s attend à mises en chantier. Si l on se fie aux attentes pour l activité du logement : Le solde des prêts hypothécaires résidentiels devrait continuer d augmenter, mais à un rythme plus lent qu avant la récession. Pour 2012, le taux de croissance devrait s établir à 6,9 % (75 G$), suivi par une croissance de 5,5 % en 2013 (65 G$) et 4,0 % en 2014 (50 G$). La cause principale de la croissance des prêts hypothécaires est l achèvement de logements neufs. À la fin de 2013, le solde des prêts hypothécaires à l habitation, au Canada, pourrait s élever à 1190 G$, et à la fin de 2014, il pourrait être de 1300 G$. L ACCHA L ACCHA est l organisme national qui représente le secteur hypothécaire du Canada. Son effectif comprend plus de conseillers hypothécaires représentant toutes les provinces et tous les créneaux du secteur. Cet effectif diversifié permet à l ACCHA de réunir les principaux joueurs dans l amélioration du professionnalisme. Depuis sa fondation, en 1994, l ACCHA assume un rôle de chef de file dans le secteur du crédit hypothécaire canadien, et elle établit la norme des pratiques recommandées dans son domaine. En 2004, l ACCHA a créé le titre de conseiller hypothécaire accrédité (CHA) pour relever les normes de formation et de déontologie parmi les conseillers hypothécaires canadiens. L autre rôle essentiel de l ACCHA est de défendre les intérêts des consommateurs. L ACCHA cherche constamment à informer le public sur l industrie hypothécaire. Grâce à son vaste répertoire de membres, l ACCHA aide les consommateurs à trouver les conseillers les plus respectés et les plus intègres d un bout à l autre du pays. L auteur Will Dunning est un économiste qui se spécialise depuis 1982 dans l analyse et la prévision des marchés de l habitation. En plus d agir comme économiste en chef de l ACCHA, il dirige la maison d experts-conseils en analyse économique Will Dunning inc. Maritz Maritz Research est une filiale à part entière de Maritz Inc., la plus grande société d amélioration du rendement au monde, dont le siège social se trouve à Saint-Louis (Missouri). Depuis plus de 20 ans, Maritz est le plus grand fournisseur d études sur la satisfaction de la clientèle aux États-Unis et un fournisseur majeur de recherches sur «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page9

11 l héritage de marque. Au Canada, Maritz Research propose des solutions de recherche marketing sous le nom de Maritz-Thompson Lightstone depuis 1977, et elle est devenue une des plus grandes maisons de recherche marketing au pays. Mise en garde Ce rapport a été compilé en s appuyant sur des données et des sources que l on considère comme fiables. Ni l ACCHA, ni Maritz, ni Will Dunning, ni Will Dunning Inc. n acceptent de responsabilité pour les données ou les conclusions que contient cette étude. Les opinions et les conclusions de ce rapport sont celles de l auteur et ne reflètent pas nécessairement celles de l ACCHA ou de Maritz. «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page10

12 2.0 Choix hypothécaires Cette section utilise les données de l enquête auprès des consommateurs pour mettre en évidence les choix des consommateurs dans le marché hypothécaire. Comme dans les éditions antérieures, cette section fournit des données sur les types de prêts hypothécaires et les périodes d amortissement. L enquête et l analyse examinent les attentes concernant les horizons de remboursement effectifs (en contraste avec la période d amortissement prévue au contrat) et les efforts des consommateurs pour accélérer l amortissement. Dimensions du marché hypothécaire On compte environ 13,8 millions de ménages au Canada, 1 répartis comme suit : Neuf virgule sept millions de propriétaires, dont 5,95 millions ont des hypothèques et 3,75 millions sont sans hypothèque. Parmi les 5,95 millions de propriétaires qui ont des hypothèques, environ 2,1 millions ont aussi des lignes de crédit sur la valeur domiciliaire (LDCVD) et 3,85 millions ont des hypothèques, mais pas de LDCVD. Parmi les 3,75 millions de propriétaires sans hypothèque, environ ont une LDCVD et 3,15 millions n ont ni hypothèque, ni LDCVD. Au total, entre 2,65 à 2,7 millions de propriétaires ont des LDCVD. Les données du sondage indiquent que, parmi ce groupe, environ n ont pas de solde sur leur LDCVD. Environ 3,15 millions de propriétaires qui n ont ni prêt hypothécaire ni LDCVD. On compte environ 4,1 millions de locataires. Activité hypothécaire de 2012 En combinant les diverses données de l étude auprès des consommateurs, on estime qu en 2012 (l étude ayant été menée en octobre) : Entre et ménages ont acheté des habitations. De ce nombre, entre et ont contracté un prêt hypothécaire (comme nouveau prêt hypothécaire, comme transfert d hypothèques d une propriété qu ils possédaient déjà ou en prenant en charge un prêt hypothécaire existant). De à propriétaires d habitation ont entièrement remboursé leur prêt durant l année. Entre et propriétaires de maisons avec des hypothèques ont renouvelé ou refinancé leurs prêts. 1 Les estimations des ménages selon le mode d'occupation sont basées sur les données du Recensement de 2006, que nous avons mises à jour sur la base des logements achevés, des changements dans les postes vacants, et pour la sous-estimation (la part estimée de la population qui n'a pas été comptée dans le recensement de 2006). Les données du Recensement de 2011 donneront l'occasion de mettre à jour ces estimations. «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page11

13 Taux fixe contre taux variable L étude ACCHA/Maritz a montré que 65 % des titulaires de prêts hypothécaires (3,85 millions sur 5,95 millions) ont des hypothèques à taux fixe, 28 % (environ 1,7 million) ont des hypothèques à taux variable, et 7 % (environ ) ont des hypothèques combinées, dans lesquelles une partie du paiement est basée sur un taux fixe et une autre sur un taux variable. Dans cette édition de l étude ACCHA/Maritz (comme dans les enquêtes précédentes) les hypothèques à taux fixe sont les plus populaires auprès des jeunes. Tableau 2-1 Pourcentage des prêts hypothécaires par type, et par groupe d âge Type d hypothèque Total Taux fixe 70 % 63 % 64 % 65 % Taux variable 22 % 30 % 30 % 28 % Combiné 8 % 7 % 6 % 7 % Tous les types 100 % 100 % 100 % 100 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, automne 2012; analyse de l auteur. Comme l indique la première colonne du tableau, parmi les prêts hypothécaires de 2012, la distribution a changé de façon significative en faveur des hypothèques à taux fixes. Ce changement est probablement dû à la très faible différence entre les taux d intérêt pour les prêts hypothécaires à taux variable (qui sont actuellement d environ 3,00 % après les remises typiques) par rapport aux hypothèques à taux fixe de cinq ans (généralement de 3,2 % à 3,3 % après les remises). L écart actuel d environ un quart de point est négligeable par rapport à la moyenne de 1,7 point entre 2010 et Le faible coût actuel pour la sécurité d un taux fixe est une incitation à prendre des hypothèques à taux fixe. Toutefois, pour les renouvellements et les refinancements, les choix par type de prêt hypothécaire sont similaires à ceux observés les années précédentes. Tableau 2-2 Pourcentage des prêts hypothécaires par type, Pour les prêts hypothécaires à l achat et les renouvellements récents Type d hypothèque Achat en 2012 Renouvellement ou refinancement en 2012 Tous les prêts hypothécaires Taux fixe 79 % 67 % 65 % Taux variable 10 % 26 % 28 % Combiné 11 % 7 % 7 % Tous les types 100 % 100 % 100 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, automne 2012; analyse de l auteur. Les données du sondage de l ACCHA montrent aussi les types de taux d intérêt avant le renouvellement. Parmi ceux qui ont renouvelé en 2012, environ sont passés d un taux variable à un taux fixe et environ ont fait l inverse. La plupart de ceux «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page12

14 qui ont renouvelé en 2012 (environ sur environ ) sont restés avec le type qu ils avaient déjà. Gel de taux L enquête a révélé qu il y a eu une quantité considérable de «gel» (la conversion de taux variable à des prêts hypothécaires à taux fixe). Parmi les 3,85 millions propriétaires canadiens ayant une hypothèque à taux fixe, 13 % ont gelé leurs taux au cours des 12 derniers mois (environ ) et 12 % l ont gelé plus d un an auparavant (plus de ). Parmi ceux qui ont gelé leur taux au cours de la dernière année, 41 % (ou environ ) avaient acheté leur maison récemment (entre 2008 et 2010). Ces données confirment les commentaires des prêteurs selon lesquels ils ont un nombre élevé de nouveaux emprunteurs qui commencent par des hypothèques à taux variable, mais optent ensuite pour des taux fixes. Sentiments à l égard des prêts hypothécaires On a demandé aux propriétaires ce qu ils pensaient de leur prêt hypothécaire actuel. Soixante-neuf pour cent sont d accord avec l énoncé «C est ce que je pouvais obtenir de mieux à ce moment-là (par exemple, meilleurs taux et conditions, confort avec le prêteur, etc.)». Vingt-quatre pour cent ont convenu que «C est bien, mais il y a probablement de meilleurs taux pour moi dans le marché». Seulement 8 % pensent «Ce n est pas grave, mais j aurais vraiment pu faire mieux». Seulement 2 % ont choisi l énoncé «C est une mauvaise affaire et j aurais pu faire mieux». Parmi les propriétaires qui ont pris une nouvelle hypothèque ou renouvelé un prêt hypothécaire en 2012, 78 % étaient d accord pour dire «C est ce que je pouvais obtenir de mieux à ce moment-là». Période d amortissement financier Ce ne sont pas tous les acheteurs qui ont besoin d une hypothèque : dans l étude ACCHA/Maritz de l automne 2012, 14 % des propriétaires (indépendamment du moment où la maison a été achetée) ont indiqué qu ils n avaient pas besoin d une hypothèque quand ils ont acheté leur maison actuelle. Ce taux de 14 % a été répété pour les acheteurs qui ont acheté leur maison en Dans cette édition de l enquête, les propriétaires de maison qui avaient une hypothèque au moment de l achat initial ont eu à répondre à plusieurs questions liées à l amortissement hypothécaire. Mais, plus important encore, l information a été obtenue sur la mesure dans laquelle les consommateurs ont accéléré le remboursement de leurs prêts hypothécaires. «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page13

15 Les titulaires de prêts hypothécaires se sont fait demander quand ils s attendaient à avoir remboursé. Ces données sont utilisées pour comparer les attentes actuelles aux durées d amortissement d origine. Pour les propriétaires qui n ont plus de prêt hypothécaire, on a recueilli des données sur la période d amortissement réelle, qui a été comparée aux périodes initialement négociées. Dans la section suivante (sur les hausses de paiement et les paiements forfaitaires), on trouve des informations sur les mesures prises par les emprunteurs hypothécaires afin de raccourcir leur durée d amortissement. Une minorité d emprunteurs hypothécaires (21 %) ont des périodes d amortissement de plus de 25 ans, comme le montre la première colonne du tableau ci-dessous. La part a augmenté au cours de la décennie et demie en raison de la disponibilité des hypothèques à plus long terme : la deuxième colonne de données montre la distribution pour les maisons qui ont été achetées au cours de 2011 et à ce jour en Ces données indiquent que la majorité des nouveaux prêts hypothécaires (68 %) ont des périodes d amortissement standard de 25 ans, et que 32 % ont des périodes plus longues. Tableau 2-3 Pourcentage des prêts hypothécaires par durée de la période d amortissement Période d amortissement Propriétaires d habitations avec un prêt hypothécaire Habitations achetées en 2012 Jusqu à 25 ans 79 % 68 % Plus de 25 ans 21 % 32 % Y compris ans 14 % 32 % ans 6 % 0 % ans 1 % 0 % Total 100 % 100 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, automne 2012; analyse de l auteur. Jusqu à l automne 2008, le gouvernement fédéral garantissait les nouveaux prêts hypothécaires avec des périodes d amortissement allant jusqu à 40 ans, mais ces garanties ont été graduellement retirées de sorte que (à partir de juillet 2012) la période d amortissement maximale est de 25 ans. Ce repli progressif des périodes d amortissement admissibles explique pourquoi aucun des acheteurs récents n a une période d amortissement de plus de 30 ans. À l avenir, à moins que les politiques soient révisées, la part des hypothèques ayant un amortissement prolongées va commencer à chuter. La quatrième partie de ce rapport («Risques d un ralentissement induit par les politiques gouvernementales») fournit une analyse complète des impacts potentiels de l élimination des amortissements prolongés. L analyse conclut qu avec l étape finale (en juillet de cette année), il y a une possibilité d impacts négatifs significatifs sur les marchés de l habitation au Canada. «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page14

16 On a demandé aux emprunteurs hypothécaires quand ils s attendaient à finir de rembourser leurs prêts. Ces données ont été utilisées pour calculer ce que les périodes d amortissement réelles pourraient être. Le tableau suivant compare ces estimations avec les périodes d amortissement initiales. Si l on se concentre sur les acheteurs qui ont acheté dans la dernière décennie (en 2003 ou plus tard) et qui ont toujours des prêts hypothécaires, on constate ce qui suit : Les périodes d amortissement initiales (négociées) étaient plus longues au milieu de la période 2 (première colonne de données). Toutefois, les périodes d amortissement total prévues n ont pas augmenté autant (deuxième colonne). Par conséquent, le montant de «l accélération» (troisième colonne) a augmenté. Année d achat Tableau 2-4 Périodes d amortissement initiale et prévue (moyennes), par année de l achat de l habitation Période d amortissement initiale Période maintenant prévue Variation ,5 18,7-1, ,5 19,9-4, ,2 18,6-4,6 Source : Étude Maritz pour l ACCHA, automne 2011; analyse de l auteur. Une analyse encore plus ciblée porte sur un petit sous-ensemble de données : les prêts hypothécaires pour des maisons achetées entre 2008 et aujourd hui, avec des périodes d amortissement prolongées. Ces données indiquent que la période d amortissement moyenne attendue (23,1 ans) est beaucoup plus courte que la période prévue au contrat (31,8 ans). L abrégement attendu (8,8 ans) s élève à environ 28 % de la période initiale prévue au contrat. Les interprétations possibles (qui sont étroitement liées) pour ces résultats sont les suivantes : Ces emprunteurs n ont pas l intention de prolonger leur période d amortissement jusqu au maximum prévu dans le contrat. Ils agissent énergiquement pour rembourser leurs prêts hypothécaires (les données indiquées ci-dessous sur les augmentations de paiement et les montants forfaitaires prépaiements appuient cette interprétation). Les emprunteurs profitent avec prudence des faibles taux d intérêt actuels ils se laissent des marges de manœuvre budgétaires considérables, qu ils peuvent utiliser pour accélérer le remboursement ou pour absorber les futures hausses de taux d intérêt. D autres recherches de l ACCHA, y compris le rapport de janvier 2011 intitulé «Revue du marché hypothécaire Le risque est minime» viennent étayer cette interprétation. Les emprunteurs qui choisissent des périodes d amortissement prolongées agissent souvent pour se donner de la souplesse pour gérer les incertitudes futures, plutôt que 2 La sélection des intervalles pour «l'année d'achat» a été basée sur la distribution des dates d'achat, de sorte que près d'un tiers de l'échantillon a été inclus dans chacune des trois périodes. «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page15

17 par nécessité. Encore une fois, les recherches antérieures de l ACCHA, en particulier les données sur les ratios de service de la dette qui sont contenues dans la «Revue» appuient cette interprétation. L analyse présentée dans la section 4 du présent rapport («Risques de ralentissement induit par la politique gouvernementale») plaide en faveur de cette suggestion, car elle montre que la plupart des emprunteurs seraient en mesure de se qualifier pour les prêts hypothécaires en cours après un abrégement (de cinq ans) des périodes d amortissement admissibles, mais qu un abrégement subséquent voudrait dire qu un nombre considérable d emprunteurs ne pourraient plus se qualifier. Cette section se termine par les données de l enquête sur les prêts hypothécaires qui ont été remboursés. Elle montre que pour les prêts hypothécaires qui ont été remboursés au cours des années 1990 et jusqu à présent, les périodes réelles ont été beaucoup plus courtes que les périodes prévues. La dernière colonne du tableau indique que généralement les périodes d amortissement réelles n ont été que d environ les deux tiers des périodes initialement négociées. Tableau 2-5 Périodes d amortissement initiale et prévue (moyennes), Pour les prêts hypothécaires acquittés, par année d acquittement Année d acquittement Période d amortissement initiale Période d amortissement réelle Variation % de la période initiale années ,3 12,0-6,3 65 % ,8 11,5-5,3 68 % ,5 9,6-3,8 72 % ,5 9,5-5,1 65 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, automne 2012; analyse de l auteur. Augmentation des paiements et paiements forfaitaires Dans les éditions récentes, l étude ACCHA/Maritz a examiné la mesure dans laquelle les emprunteurs hypothécaires faisaient des efforts pour accélérer le remboursement de leurs prêts hypothécaires. Dans le sondage de l automne 2012, les détenteurs de prêts hypothécaires se sont fait demander «Dans la dernière année, avez-vous accéléré vos paiements hypothécaires?» Trois options ont été proposées : l augmentation des paiements réguliers, effectuer des paiements forfaitaires, et l augmentation de la fréquence des paiements, ainsi qu une quatrième option : «aucune de ces réponses». Les réponses montrent que d importantes minorités d emprunteurs ont profité des options leur permettant d accélérer le remboursement de leurs hypothèques : 16 % des détenteurs d hypothèques ont augmenté leurs paiements mensuels l année dernière. Une analyse plus poussée montre que parmi ceux qui ont renouvelé leur prêt hypothécaire en 2011 ou en 2012, 25 % ont augmenté leur paiement volontairement : la plupart de ceux qui ont renouvelé ont vu une baisse de leurs coûts d intérêt, et nombreux sont ceux qui consacrent au moins une partie de l économie pour accélérer leur d amortissement. Quinze pour cent ont effectué un paiement forfaitaire dans la dernière année, parmi ceux qui ont renouvelé en 2011 et 2012, 11 % ont fait un paiement forfaitaire. «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page16

18 Relativement peu de titulaires d hypothèques (6 %) ont augmenté la fréquence de paiement. En combinaison, 32 % des détenteurs d hypothèques ont accompli une autre de ces actions dans l année écoulée. Parmi ceux qui ont renouvelé leurs prêts hypothécaires au cours de 2011 ou 2012, 37 % l ont fait. La plus forte proportion se retrouve chez les détenteurs de prêts hypothécaires qui ont acheté au cours de 2004 à 2008 : non seulement ils ont eu l avantage de la baisse des taux au moment du renouvellement, mais ils ont également, dans la plupart des cas, eu une hausse de revenu qui leur permet d intensifier leurs efforts de remboursement hypothécaire. Pour ceux qui ont acheté le plus récemment (2009 à aujourd hui), la proportion de ceux qui font des efforts supplémentaires de remboursement est légèrement inférieure à la moyenne globale. Sur environ 5,95 millions de détenteurs de prêts hypothécaires au Canada, environ 1,9 million ont fait des paiements supplémentaires au cours de l année écoulée. Tableau 2-6 Efforts volontaires pour accélérer l amortissement, selon la période d achat de l habitation On fait un Ont accru la Combiné Au Augmentation Période d achat versement fréquence des moins un de ces du versement forfaitaire paiements efforts Avant % 8 % 3 % 13 % % 12 % 9 % 31 % % 13 % 5 % 27 % % 18 % 8 % 41 % % 14 % 5 % 29 % Total 16 % 15 % 6 % 32 % Part estimative des 5,95 millions de titulaires de prêts hypothécaires Source : Étude Maritz pour l ACCHA, automne 2012, analyse de l auteur. L enquête a également recueilli des données sur les montants de ces efforts supplémentaires, et les données d enquête peuvent être combinées pour calculer les montants totaux. Pour ceux qui ont volontairement augmenté leurs versements réguliers au cours de la dernière année, le montant moyen d augmentation est de l ordre de 300 $ par mois. Sur environ 5,95 millions de détenteurs de prêts hypothécaires, environ ont volontairement augmenté leurs paiements. Il en résulte un montant combiné de 3,5 G$ par an. C est l effet des augmentations qui ont été effectuées au cours de l année écoulée. En outre, les augmentations volontaires qui ont été effectuées dans les années précédentes contribuent encore à un remboursement anticipé. Le remboursement forfaitaire moyen s élevait à $. Environ emprunteurs ont effectué ces paiements, ce qui entraîne un remboursement combiné estimé à 20 G$. En outre, on a demandé aux propriétaires sans hypothèque à quel moment ils ont remboursé l hypothèque, et ceux qui avaient des dates de remboursement récentes se sont fait demander combien de versements forfaitaires ils avaient effectués dans «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page17

19 la dernière année du prêt. Les données du sondage indiquent que près de personnes ont remboursé leur prêt hypothécaire au cours de l année écoulée. Ils ont fait en moyenne des paiements forfaitaires de $. En combinant les données, le montant total de cette activité était de près de 6 G$. Cet instantané illustre l activité pendant une période d à peine 12 mois. Il semble très raisonnable de supposer que sur des périodes plus longues, un pourcentage aussi élevé d emprunteurs hypothécaires prendra ces mesures pour raccourcir les délais de remboursement. On s est beaucoup inquiété, au cours des dernières années, du recours aux périodes d amortissement prolongées. Les données présentées dans ce rapport montrent qu au fil du temps, une grande part des emprunteurs utilisera ses hausses de salaire pour accélérer le paiement de ses hypothèques. Cela devrait atténuer les préoccupations touchant le danger des amortissements prolongés. Prêts hypothécaires en souffrance L Association des banquiers canadiens génère des données sur les arriérés hypothécaires des sept grandes banques (montrant les prêts hypothécaires qui ont trois mois de retard et plus). Les données indiquent qu il ya eu une augmentation des arriérés hypothécaires au cours de la récession, même si les taux d arriérés n ont pas augmenté aussi fortement que lors de la récession du début des années 90. Le taux le plus récent (0,33 % en août) a baissé pour 19 mois consécutifs et se rapproche du creux historique de 0,25 % observé avant la récession. Le taux actuel n est pas inquiétant. Dans le contexte canadien, la plupart des défauts de paiement sont attribuables à la capacité réduite de payer, y compris notamment la perte d emploi, mais aussi des réductions de revenu attribuables à un horaire réduit ou à une baisse du taux de rémunération horaire. La rupture conjugale est aussi une cause de difficultés financières (ce qui pourrait être classé dans la catégorie de la capacité réduite de payer). Le graphique de droite montre l importance des changements dans la situation de l emploi. Il oppose les taux d arriérés avec le «taux d emploi» (à ne pas confondre avec le taux de chômage cette donnée indique le pourcentage d adultes qui sont au travail). Ces données montrent très clairement que les changements à la hausse ou à la baisse du taux d emploi sont suivis quelques mois plus tard par des changements dans le taux d arriérés (dans la direction opposée). Les pertes d emplois enregistrées au cours de la récession de sont la principale cause de la hausse récente des arriérés de paiement hypothécaire, car une forte baisse du taux d emploi a été suivie quelques mois plus tard d une hausse des taux d arriérés. Le taux d emploi à peu près stable depuis la «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page18

20 fin de la récession signifie que le rythme de création des emplois a suivi la croissance de la population. Cela a permis aux consommateurs de se refaire, et a apporté une reprise importante du taux d arriérés. L évolution future des arriérés sera fortement influencée par les tendances économiques, notamment par le taux de création d emplois et l état du marché de l habitation. Types de représentants hypothécaires consultés On a demandé aux emprunteurs hypothécaires quel type de représentant ils avaient consulté pour obtenir leur prêt hypothécaire actuel et, deuxièmement, par l entremise de quel type de représentant hypothécaire ils avaient obtenu leur hypothèque. Parmi tous les prêts hypothécaires actuels (indépendamment du moment où ils ont été obtenus), 58 % ont été obtenus auprès d une banque, 25 % par le truchement d un courtier en prêts hypothécaires, 12 % auprès d une caisse populaire, 2 % auprès d une société d assurance-vie ou de fiducie, et 3 % auprès d une «autre» source. Le tableau ci-dessous se concentre sur les consommateurs qui ont obtenu leur prêt hypothécaire actuel en 2012 (soit une nouvelle hypothèque ou un renouvellement d une hypothèque existante). Le tableau distingue les parts des nouveaux prêts hypothécaires de celles des prêts qui ont été renouvelés, renégociés, ou transférés. La deuxième colonne de données montre que, pour les nouveaux prêts hypothécaires, 47 % ont été obtenus auprès d une banque, 47 % par le truchement d un courtier en hypothèques, et 6 % par l entremise d autres types de représentants hypothécaires. La quatrième colonne de données montre que pour les prêts hypothécaires qui ont été renouvelés, 70 % ont été obtenus auprès d une banque, 15 % par le truchement d un courtier en hypothèques, et 15 % par d autres types de représentants. Tableau 2-7 Consultation des conseillers hypothécaires par les consommateurs en 2012 Nouveaux prêts Renouvellement A obtenu son A obtenu son prêt par le prêt par le À consulté un À consulté un Type de représentant hypothécaire truchement truchement conseiller conseiller d un d un hypothécaire hypothécaire conseiller conseiller hypothécaire hypothécaire Représentant hypothécaire d une banque canadienne 67 % 47 % 79 % 70 % Courtier hypothécaire 61 % 47 % 27 % 15 % Représentant hypothécaire d une coopérative de crédit 24 % 3 % 17 % 12 % Représentant hypothécaire d une société d assurance-vie ou de 14 % 0 % 2 % 0 % fiducie Autre 5 % 3 % 5 % 2 % Total 172 % 100 % 130 % 100 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, automne 2012, analyse de l auteur. «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page19

21 3.0 Paramètres financiers Taux d intérêt L étude ACCHA/Maritz a trouvé que le taux d intérêt moyen actuel au Canada est de 3,55 %, en baisse par rapport aux 3,92 % d il y a un an et du taux moyen de 3,64 % du printemps dernier. Très peu de prêts hypothécaires au Canada ont des taux d intérêt élevés (moins de 1 % des taux hypothécaires dépassent les 8 %). Le tableau présente les taux d intérêt hypothécaires par type de prêt hypothécaire, pour tous les prêts hypothécaires et les deux sous-ensembles : les prêts hypothécaires pour les logements acquis en 2012 (à l époque de l enquête en octobre) et les prêts hypothécaires qui ont été renouvelés au cours de la même période. Les prêts hypothécaires qui ont été contractés ou renouvelés au cours de l année écoulée ont, en moyenne, des taux d intérêt inférieurs à ceux de l ensemble des prêts hypothécaires. Les taux d intérêt varient selon le type de prêt hypothécaire, les prêts hypothécaires à taux fixe ayant des taux plus élevés que ceux à taux variable. Pour les prêts hypothécaires des dernières années (les deuxième et troisième lignes de données), les écarts moyens entre les taux fixes et variables sont minimes à 0,2 point. Tableau 3-1 Taux d intérêt hypothécaires moyens Type d hypothèque Taux fixe Taux variable Combiné Tous les types Tous les prêts hypothécaires 3,78 % 2,96 % 3,64 % 3,55 % Achat en ,24 % 3,07 % 3,32 % 3,23 % Renouvellement en ,31 % 3,16 % 3,09 % 3,26 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, automne 2012, analyse de l auteur. On a aussi demandé à ceux qui avaient renouvelé leur prêt hypothécaire en 2012 quel avait été leur taux d intérêt avant le renouvellement, et ces taux ont été comparés à ceux des détenteurs actuels de prêt hypothécaire. Les résultats sont résumés dans le tableau suivant. Il montre que parmi les emprunteurs qui ont renouvelé une hypothèque depuis le début de l année, près des trois quarts ont obtenu une réduction de leur taux d intérêt et environ un cinquième ont eu une augmentation. En moyenne, pour toutes les hypothèques renouvelées durant cette période, le taux d intérêt a été réduit de plus de 0,65 point de pourcentage. «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page20

22 Tableau 3-2 Évolution des taux hypothécaires pour les hypothèques renouvelées en 2012 Variation de taux d intérêt Taux fixe Taux variable Total % à un taux inférieur 71 % 30 % 61 % % au même taux 22 % 36 % 25 % % à un taux supérieur 7 % 34 % 14 % Total 100 % 100 % 100 % Variation moyenne des taux d intérêt (points de -0,87 0-0,65 pourcentage) Source : Étude Maritz pour l ACCHA, automne 2012, analyse de l auteur. Remarque : Les estimations ne sont pas disponibles pour les prêts hypothécaires de type combiné en raison de la taille réduite de l échantillon. En combinant les diverses estimations formulées dans cette étude : Parmi 5,95 millions de propriétaires d habitation qui ont des prêts hypothécaires, de à ont renouvelé leur prêt en 2012; de à ont vu leur taux hypothécaire diminuer; Environ n ont eu aucun changement dans leur taux d intérêt. Entre et ont vu leur taux augmenter. Pour un bon nombre de ces ménages, l augmentation du versement mensuel peut être significative, mais dans l ensemble du marché canadien de l habitation, où l on compte 9,7 millions de ménages propriétaires, c est un changement insignifiant. Les données de cette étude indiquent que très peu d emprunteurs hypothécaires ont été négativement affectés par l augmentation des taux d intérêt. Réductions de taux hypothécaires Le taux hypothécaire moyen rapporté ici (3,78 %) pour les prêts hypothécaires à taux fixe est bien en deçà des taux typiques (annoncés) qui ont été offerts au cours de l année écoulée. Pour l année 2012 jusqu à la date de l enquête, les taux affichés pour cinq ans ont été en moyenne de 5,28 % 3. Les taux effectifs beaucoup plus faibles observés par l enquête confirment qu il existe une quantité substantielle de réduction de taux dans le marché hypothécaire. Cette section utilise les données de l enquête pour produire une estimation de ces réductions. Le groupe d étude comprend une vaste gamme de prêts hypothécaires, y compris une gamme complète de termes, à taux fixe ou à taux variable, et les prêts hypothécaires ont été contractés sur une période prolongée. Il en résulte un large éventail de taux hypothécaires. On a aussi formé un sous-échantillon pour mener une analyse plus approfondie parmi les groupes suivants : Les prêts hypothécaires qui ont été contractés, renouvelés ou refinancés depuis le début de l année Source : Pour connaître les taux affichés, les données sont obtenues à partir de la Banque du Canada, en utilisant les taux hypothécaires «classiques» (estimés chaque mercredi). «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page21

23 Avec des taux fixes, plutôt que des taux variables. Avec des durées de cinq ans. Pour ce groupe d emprunteurs hypothécaires : Pour ces prêts hypothécaires, le taux d intérêt moyen est de 3,43 %. En revanche, la moyenne des taux hypothécaires annoncés pour 5 ans était de 5,28 %. Sur la base de ces données, il semble que les Canadiens ont négocié des réductions de taux hypothécaire moyennes de 1,85 point de pourcentage (pour 5 ans). Dans ce jeu de données, la plupart des emprunteurs (tous sauf un) ont obtenu une ristourne de 1,25 point de pourcentage ou plus par rapport au taux hypothécaire affiché moyen. Valeur nette Les données de l enquête auprès des consommateurs ont été utilisées pour produire des estimations de la valeur nette des habitations au Canada. Les montants de valeur nette ont été calculés en comparant la valeur des maisons occupées par leurs propriétaires au Canada avec les prêts hypothécaires associés et les lignes de crédit sur la valeur domiciliaire (LDCVD). En s appuyant sur les données du recensement de 2006, mises à jour en utilisant les données sur l achèvement de nouveaux logements, nous estimons que l on compte environ 13,8 millions d habitations occupées par leur propriétaire au Canada. De ce nombre, environ 9,7 millions sont occupées par les propriétaires, dont 5,95 millions ont des hypothèques et 3,75 n en ont pas. Nous avons utilisé les données du sondage du printemps 2012 pour raffiner les estimations dans les quatre catégories, qui apparaissent à la première ligne du tableau. Comme l indique la dernière ligne du tableau, le sondage ACCHA/Maritz indique que les propriétaires de maisons au Canada ont l équivalent de 70 % en valeur nette, ce qui laisse un ratio d endettement de 30 % de la valeur totale. La plupart des propriétaires canadiens ont des quantités considérables de valeur nette. Au total, environ 3 % des propriétaires (environ sur 9,7 millions) ont des ratios de valeur nette de moins de 10 %. Cela comprend un très petit pourcentage de propriétaires (moins de 1 % et moins de ) qui ont une valeur nette négative. Parmi les propriétaires qui ont des hypothèques (avec ou sans LDCVD supplémentaire) 9 % ont une valeur nette inférieure à 10 %. De plus, 10 % des propriétaires de maison canadiens ont un avoir net de l ordre de 10 % à 24,99 %. Cela laisse 87 % des propriétaires canadiens (environ 8,4 millions) avec 25 % de valeur nette et plus. Même parmi les 5,95 millions les propriétaires qui ont des prêts hypothécaires (avec ou sans LDCVD), 78 % ont des taux de valeur nette de 25 % ou plus. Parmi les propriétaires qui ont une LDCVD, mais pas d hypothèque, tous ont 25 % ou plus de valeur nette. Parmi les propriétaires qui ont des prêts hypothécaires, mais pas de LDCVD, 6 % ont un solde nul sur leur LDCVD, et donc ils ont une valeur nette de 100 %. «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page22

24 Tableau 3-3 Avoir net des propriétaires d habitation canadiens Valeur nette en pourcentage de la valeur de l habitation Hypothèque seulement Hypothèque et LDCVD LDCVD se ulement Ni hypothèque ni LDCVD Total valeur nette négative 1 % 2 % 0 % 0 % 1 % 0 à 4,99 % 2 % 1 % 0 % 0 % 1 % 5 à 9,99 % 2 % 2 % 0 % 0 % 1 % 10 à 14,99 % 7 % 2 % 0 % 0 % 3 % 15 à 24,99 % 12 % 10 % 0 % 0 % 7 % 25 à 49,99 % 29 % 30 % 16 % 0 % 19 % 50 à 74,99 % 29 % 34 % 25 % 0 % 20 % 75 à 99,9 % 19 % 17 % 54 % 0 % 15 % 100 % 0 % 0 % 6 % 100 % 33 % Total 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Nombre de ménages Ratio de valeur nette (%) 51 % 57 % 78 % 100 % 70 % Sondage Maritz pour l ACCHA, automne 2012; estimations par l auteur. Emprunt sur la valeur nette L étude indique que propriétaires (6 % des propriétaires d habitation) 4 ont emprunté sur la valeur nette de leur habitation ou ont augmenté le montant du principal de leur prêt hypothécaire au cours des 12 derniers mois. Le montant moyen de cet emprunt sur la valeur nette est estimé à $. Lorsque l on combine ces facteurs, l emprunt sur la valeur nette a été de 30 G$ dans l ensemble du pays durant la dernière année. Parmi les ménages qui ont emprunté sur la valeur nette, la valeur moyenne actuelle des maisons est d environ $. Par conséquent, ces ménages ont emprunté environ 11 % de la valeur de leurs habitations. Exprimé en pourcentage de la valeur de toutes les maisons occupées par leur propriétaire (3,37 G$), cet emprunt est estimé à moins de 1 %. On a demandé à ceux qui ont réemprunté sur la valeur nette d indiquer l usage qu ils avaient fait de leur emprunt. Certains ont cité plus d un usage. Sur la base des réponses, nous estimons ce qui suit : 7,5 G$ (25 %) ont servi à consolider ou à rembourser des dettes. 8,25 G$ (28 %) ont servi à rénover ou à réparer la maison. 6,5 G$ (22 %) ont servi à des achats (y compris les dépenses pour l éducation). 5,25 G$ (18 %) ont été destinés à des placements. 2,5 G$ (8 %) ont servi à «d autres» fins. 4 Dans les rapports précédents, cette section du sondage portait sur les propriétaires ayant une hypothèque seulement. Depuis l'automne 2012, l'enquête a porté sur une population plus large, les estimations actuelles ne peuvent être comparées aux rapports antérieurs. «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page23

25 Impacts des hausses futures de taux d intérêt Au cours des quatre dernières années, plusieurs ont prétendu que les taux d intérêt devaient «inévitablement» augmenter, que les consommateurs n y étaient pas préparés et que le tout entraînerait des hausses intolérables des coûts d intérêt hypothécaire. Cette crainte a été exprimée à maintes reprises par les hauts fonctionnaires du gouvernement et la profession d économiste. L ACCHA contribué à la discussion, par le biais des rapports de recherche semi-annuels sur le marché hypothécaire et en particulier, par deux éditions d un rapport spécial «Revue du marché hypothécaire», parues en janvier 2010 et en janvier Les lecteurs intéressés à la question sont fortement encouragés à consulter ces rapports, qui sont disponibles sur le site de l ACCHA. Grâce à l analyse de grands ensembles de données sur les transactions hypothécaires, le rapport de janvier 2011 a constaté que la grande majorité de ces emprunteurs sont bien placés pour absorber les augmentations de paiement qui résulteraient si les taux d intérêt augmentaient à 5 %. En outre, les données générées par cette enquête auprès des consommateurs au printemps 2012 ont donné quelques résultats supplémentaires. Comme nous l avons expliqué dans une section précédente, une part importante des emprunteurs hypothécaires ont volontairement augmenté leurs paiements réguliers et/ou effectué des paiements forfaitaires. Ces paiements réduisent leurs périodes d amortissement potentiel en deçà de ce que prévoyaient leurs contrats. Il en découle que si les taux d intérêt grimpaient à des niveaux insoutenables, les emprunteurs pourraient souvent réduire leurs paiements (dans les limites imposées par la période d amortissement du contrat). Enfin, le moment des augmentations de taux d intérêt demeure incertain. Ça fait depuis septembre 2008 que l on parle d une hausse «inévitable» des taux. Les attentes des économistes demeurent mitigées, avec environ la moitié qui s attendent à des augmentations progressives au cours de l année à venir (peut-être par un point de pourcentage au total par rapport aux niveaux actuels) et l autre moitié qui ne prévoient aucune augmentation pour au moins un an. Il semble peu probable que les emprunteurs doivent faire face de sitôt à de grosses augmentations des taux d intérêt. «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page24

26 4.0 Risque d un ralentissement du marché induit par les politiques gouvernementales Au cours des quatre dernières années, quatre séries de modifications ont été apportées aux critères de l assurance prêt hypothécaire du gouvernement fédéral. Certains de ces changements ont réduit le risque. Par exemple, l élimination (en 2008) de l assurance des prêts hypothécaires sans mise de fonds signifie que les nouveaux propriétaires de maison commencent avec une participation significative et démontrent qu ils ont assez de discipline financière pour épargner l acompte. Toutefois, en combinaison, les quatre séries de modifications représentent un resserrement très important des conditions d octroi des prêts hypothécaires à ratio élevé dans le marché canadien de l habitation. Il y a maintenant un risque que les effets combinés de ces quatre ensembles de modifications permettent de réduire l activité du logement 4 ensembles d annonces Critères d assurance prêt hypothécaire garantie par le fédéral Juillet 2008 Réduction de 40 à 35 ans de la période d amortissement maximum. Exigence d un minimum de 5 % d acompte. Nouvelles normes de documentation des prêts. Mise en place de cotes de crédit minimales. Février 2010 Les emprunteurs ayant des prêts hypothécaires à taux variable ou des hypothèques à taux fixe avec une échéance de moins 5 ans devront être qualifiés en fonction des taux affichés pour les hypothèques à taux fixe de cinq ans. Réduire le refinancement assuré maximum à 90 % au lieu de 95 %. Exiger 20 % d acompte pour les petits immeubles locatifs. Janvier 2011 Réduction de 35 à 30 ans de la période d amortissement maximum. Réduction du refinancement assuré maximum à 85 % au lieu de 90 % Abolition l assurance pour les lignes de crédit hypothécaire Juin 2012 Réduction du refinancement assuré maximum à 85 % au lieu de 80 % Élimination de l assurance pour les maisons de plus de 1 million. Réduction de 30 à 25 ans de la période d amortissement maximum. Cotes de crédit minimales pour les ratios d ABD de 39 % et les ratios d ATD de 44 %. au Canada. Au cours des deux dernières années, les marchés de l habitation dans une grande partie du Canada ont été en équilibre, avec une activité de vente à des niveaux modérés et des prix généralement stables. Le ralentissement de l activité en raison de ces changements de politique risque de faire basculer le marché de l habitation vers un état de déséquilibre, où les prix commencent à baisser. L expérience d autres pays a montré qu une fois que les prix des maisons commencent à tomber, le résultat est imprévisible et peut se transformer en une spirale descendante qui cause d importants dommages économiques. La croissance de la valeur des logements est un important facteur de création d emplois : la hausse des prix de l immobilier est favorable à la consommation et à la confiance des entreprises. Les réponses à la croissance de la valeur des logements ont tendance à être progressives : nous devons avoir la certitude que les valeurs accrues «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page25

27 sont durables avant d intervenir. À l inverse, une baisse des prix de l immobilier conduit à des réactions négatives, mais une différence essentielle est que nous avons tendance à réagir très rapidement à des réductions de la valeur des habitations. Ces différents modes de réponse peuvent être appelés «asymétrie». Nous avons vu des preuves de cette asymétrie lors de la récession de , lorsque l emploi a diminué très fortement au Canada (et aux États-Unis) en réponse à des baisses de la valeur des maisons et des marchés boursiers. Au Canada, les prix des logements n ont pas tardé à se relever, ce qui signifie que notre récession a été modérée tant par la sévérité que par la durée. Aux États-Unis, d autre part, une baisse importante et persistante des prix de l immobilier a entraîné une récession sévère et prolongée. L expérience montre que, une fois que les prix des maisons commencent à tomber, il peut y avoir un «processus de rétroaction» dans lequel la baisse des prix entraîne un recul de l emploi. Il peut arriver que la perte d emplois affecte la demande d habitations, conduisant à de nouvelles baisses de prix et à une spirale infernale. On l a vu aux États-Unis où ce phénomène a donné lieu à cinq années de stagnation économique, à un coût considérable pour des millions d Américains. Dans un rapport de recherche antérieur («Répercussions sur l emploi de l activité de l habitation et du crédit hypothécaire», sorti en février 2012), l ACCHA a conclu que de 2006 à 2011, 18 % de la création d emplois au Canada est attribuable au marché de l habitation. Une réduction de l activité de l habitation et du crédit hypothécaire rendrait cette contribution économique négative. Le marché de la revente a fortement ralenti depuis la quatrième série de modifications à l assurance prêt hypothécaire entrée en vigueur en juillet Pour l instant, nous ne pouvons pas dire avec certitude que ce sont les changements dans les règles qui ont causé le ralentissement. Toutefois, les preuves présentées ci-dessous nous amènent à conclure que cette quatrième série de changements aura des impacts négatifs sur l activité, et que cela représente une augmentation des risques pour l économie canadienne. Mais, tout d abord, examinons les tendances du marché de l habitation. Évolution du marché de l habitation Le tableau ci-contre résume les données de l Association canadienne de l immeuble («ACI») sur le marché de la revente au Canada. Pendant et après la récession de , l activité a été instable, mais elle s est stabilisée au cours des deux dernières années. L activité récente est plus faible qu avant la récession, mais plus élevée qu il y a dix ans. Ces événements du marché de l habitation peuvent s expliquer assez simplement. «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page26

28 On devrait s attendre à ce que l activité du marché de la revente augmente chaque année. La population augmente et donc le nombre d acheteurs potentiels de maisons est à la hausse, d autre part, le parc immobilier existant est en pleine expansion en raison de la construction de nouvelles habitations, et donc il y a une croissance de l offre potentielle d habitations existantes. En conséquence, l auteur estime qu il est utile d examiner l habitation, en termes relatifs, en pourcentage de la population, puis d évaluer la façon dont l activité performe par rapport au potentiel basé sur la population. Le graphique de droite compare le nombre de ventes (rapporté par l ACI) au nombre d adultes au Canada (personnes âgées de 15 ans ou plus, tel qu estimé mensuellement dans l Enquête sur la population active de Statistique Canada). Les données du tableau montrent une certaine instabilité. Par conséquent, une ligne de tendance noire continue a été ajoutée. La conclusion de ce graphique est que, sur une base par adulte, l activité de revente est plus faible qu elle ne l était avant la récession : au cours des 24 derniers mois, le taux moyen des ventes par adulte était de 1,63 %, pendant le marché vigoureux de 2005 à 2007 la moyenne était de 1,90 %. Ainsi, le taux de ventes récentes est de 14 % inférieur à celui d avant la récession. Le taux de vente est sensiblement le même qu en 2002, et il est plus élevé que le taux tendanciel d avant 2002 : le taux moyen des ventes pour 1990 et 2001 était de 1,36 %. Ainsi, le taux de vente actuel est de 20 % plus élevé que ce qui était observé avant Le principal moteur de la demande d habitations est la création d emplois, ce qui donne aux gens la confiance et la capacité de faire des choix, y compris la location et l accession à la propriété. En règle générale, les gens qui obtiennent un nouvel emploi n achètent pas une maison immédiatement. Il faut du temps pour s y préparer, pour accumuler une mise de fonds et faire des choix de vie qui influencent les besoins et les choix d habitation. Par conséquent, lorsque l emploi augmente, les conséquences sont vues progressivement dans le marché de l habitation. D autre part, lorsque l emploi diminue, les acheteurs potentiels peuvent se retirer très rapidement du marché, comme nous l avons vu à l automne de 2008, lorsque l activité du logement a baissé brutalement en réaction aux signaux négatifs de l économie. Nous préférons regarder l emploi et les tendances de l emploi en utilisant le «rapport emploi-population» (parfois appelé le «taux d emploi»). Lorsque le taux d emploi est constant, les emplois se créent au même rythme que la population augmente, si le taux d emploi est en croissance, les emplois se créent plus rapidement que la croissance de la population; à l inverse, un taux d emploi en baisse signifie que la croissance des emplois est plus lente que la croissance démographique ou (parfois) que des emplois sont perdus. «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page27

29 Le graphique de droite compare le taux d emploi le taux d activité du marché de la revente (par adulte). Ce tableau confirme la théorie selon laquelle les changements en matière d emploi sont un facteur clé de l activité du marché de la revente. Le taux d emploi a commencé à augmenter vers la fin des années 90, et cette augmentation a été suivie quelques années plus tard par une augmentation plus progressive en matière de vente d habitations. Le taux d emploi a atteint un sommet en 2006 et C est le taux le plus élevé jamais vu en 35 ans de données; en conséquence, le taux d activité de la vente d habitations a atteint un record historique. Après la récession, le taux d emploi est passé au-dessous de ce niveau record, et le taux de vente d habitations a fait de même. Au cours des deux dernières années, le taux d emploi est demeuré relativement stable et le taux de vente aussi. Toutefois, le taux d emploi est plus élevé aujourd hui qu il ne l était avant En conséquence, le taux de vente d habitations est plus élevé qu avant Au cours des trois derniers mois, toutefois, le rythme des ventes a diminué considérablement : entre les mois d août et octobre, le taux de vente (1,53 %) était inférieur de 7,8 % au taux observé au cours des 12 mois précédant juin 2012 (1,66 %). Cela en dépit du fait qu il n y a pas eu de changements négatifs pour le taux d emploi ou d autres facteurs économiques qui influent sur la demande de logements (tels que les taux d intérêt hypothécaires). Ce qui a changé, c est que les critères de l assurance prêt hypothécaire ont été resserrés pour la quatrième fois en quatre ans. Ces données du marché nous donnent un indice mais pas la preuve que les changements combinés sont devenus suffisamment importants pour réduire sensiblement l activité immobilière. L analyse des données provenant de prêts hypothécaires réels (à élaborer sous peu) fournit une preuve supplémentaire, ce qui nous conduit à conclure que notre thèse est démontrée. Une autre question cruciale est de savoir si la réduction de l activité immobilière induite par les politiques gouvernementales sera de courte durée ou persistante. C est ce que nous allons maintenant examiner. Certains analystes ont fait remarquer que les modifications antérieures aux critères d assurance prêt hypothécaire ont entraîné le ralentissement des marchés, mais ceux-ci «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page28

30 étaient de courte durée et l activité est bientôt revenue à la «normale», ce qui signifie qu il n y avait pas de conséquences à long terme de ces changements. Dans le tableau de droite, les symboles sont utilisés pour attirer l attention sur les dates des deuxième et troisième ensembles de changements. Il y avait clairement un ralentissement du marché après la deuxième série de changements : les changements ont été annoncés en février 2010 et ont pris effet en mars. Toutefois, la forte baisse des ventes a eu lieu principalement en mai et juin. En outre, le ralentissement coïncide encore plus étroitement avec une hausse des taux hypothécaires, qui a débuté à la fin de mars à la fin d avril, les taux des prêts hypothécaires de cinq ans avaient augmenté de trois quarts de point de pourcentage. La reprise des ventes qui a commencé au cours de l été coïncide avec la baisse du taux d intérêt hypothécaire, qui a chuté en dessous de son niveau antérieur. Toutefois, les ventes sont restées à un niveau inférieur à celui d avant janvier. Ainsi, deux facteurs majeurs (les changements dans les critères d assurance prêt hypothécaire et les changements dans les taux d intérêt hypothécaires) ont eu lieu à peu près au même moment. Sur la base du calendrier des changements pour les deux facteurs et des changements dans le marché de l habitation, il semble que les mouvements de taux hypothécaires étaient plus importants que les changements dans les critères d assurance prêt hypothécaire. Cependant, étant donné que les ventes n ont pas retrouvé leur niveau antérieur, on peut aussi faire valoir que les changements dans les règles de l assurance prêt hypothécaire qui ont été annoncés en février 2010 ont fait chuter les ventes à un niveau durablement inférieur : nous ne sonnes pas encore prêts à souscrire entièrement à cette conclusion, mais une simulation subséquente (pages 30 et 31) en utilisant les prêts hypothécaires octroyés depuis 2009 indique que pour les emprunteurs, il y aurait eu des effets négatifs si les nouveaux critères avaient été en vigueur. Ainsi, il apparaît maintenant que les changements de 2010 ont eu un effet négatif durable. En ce qui concerne les changements annoncés en janvier 2011, nous sommes incapables de voir des variations significatives subséquentes dans l activité du marché de l habitation. Les petits changements dans les chiffres de ventes qui ont eu lieu à ce moment peuvent être interprétés comme la conséquence des mouvements de taux d intérêt. En bref, nous ne sommes pas d accord avec ceux qui ont affirmé que les changements de règles hypothécaires ont seulement des impacts à court terme sur l activité de l habitation il est possible, sur la base des données qui viennent d être examinées, qu il y ait eu des conséquences à long terme à partir de la deuxième série de modifications qui ont pris effet en mars Deuxièmement, du point de vue théorique, on devrait s attendre à ce que le resserrement du crédit hypothécaire réduise l activité immobilière. Troisièmement, les données présentées dans la section suivante suggèrent très fortement que la combinaison des quatre séries de modifications apportées aux critères d assurance prêt hypothécaire a entraîné une contraction massive de la disponibilité du crédit. La quatrième série de modifications, au-dessus des modifications antérieures, a le potentiel d avoir un impact négatif important sur l activité immobilière. «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page29

31 Il y a une question de plus en plus importante à laquelle on ne peut toujours pas répondre (avec un degré élevé de certitude) dans quelle mesure ce ralentissement induit par les politiques gouvernementales nuira-t-il à l économie canadienne? Quelques preuves du marché hypothécaire En janvier 2010, et à nouveau en janvier 2011, l ACCHA a publié une étude («Revue du marché hypothécaire») qui a utilisé des bases de données de prêts hypothécaires réels pour simuler les conséquences de la hausse des taux d intérêt hypothécaires sur les coûts de service de la dette. Les bases de données peuvent être utilisées pour simuler les impacts d autres changements, tels que les modifications apportées à la période d amortissement, les taux d intérêt utilisés dans la qualification des emprunteurs potentiels (évaluation de leur capacité à subvenir à leurs obligations de paiement), et les ratios de service de la dette maximums. Dans ce rapport, l ensemble de données de la «Revue» de 2011 est maintenant utilisé pour simuler les conséquences des changements importants qui ont été introduits par le gouvernement fédéral. Les données ont été fournies par des membres de l ACCHA. Elles comprennent des données détaillées sur environ prêts hypothécaires qui ont été approuvés et financés en La grande majorité d entre eux (97 %) ont des rapports prêt-valeur de 80 % ou plus. Le ratio moyen est de 92 %. Par conséquent, cette base de données ressemble fortement aux prêts hypothécaires qui ont été visés par les modifications apportées aux critères fédéraux d assurance prêt hypothécaire. L analyse a été menée en plusieurs étapes, en estimant les conséquences pour l amortissement total de la dette («ATD») qui résultent de la réduction progressive de la période d amortissement maximale de 30 ans et de 25 ans, ainsi que de la mise en œuvre des règles révisées pour la détermination des taux d intérêt de «qualification». Dans cette section, un résumé de l analyse montre dans quelle mesure chacun de ces trois critères entraînerait des emprunteurs hypothécaires à dépasser le taux maximum de 44 % d ATD 5. Une deuxième étape de l analyse a estimé, pour les prêts pour lesquels les critères révisés d assurance prêt hypothécaire entraîneraient des ratios d ATD dépassant 44 %, combien d acompte additionnel serait nécessaire pour réduire le taux d ATD sous le seuil des 44 %. Ensuite, les calculs ont été faits pour établir combien de temps il faudrait aux emprunteurs pour accumuler l acompte requis (en supposant qu ils puissent consacrer 10 % de leur revenu avant impôt à cet effet et que les prix des maisons, les taux d intérêt et les revenus ne changent pas). Le tableau suivant résume les effets simulés sur des ratios d ATD. La première colonne de données montre que, pour les prêts hypothécaires (tels qu approuvés initialement), 5 Bien que le seuil de 44 % ait été appliqué à l'ensemble des prêts, pour certains emprunteurs dont la cote de crédit est faible le seuil serait de 42 %. L'utilisation d'un seuil de 44 % pour tous les prêts signifie que les simulations sous-estiment l'impact des nouveaux critères. «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page30

32 1,6 % des emprunteurs ont des ratios d ATD au-dessus de 44 % (sur la base des informations des requérants et avec les calculs effectués à l appui des décisions de prêt). Le premier changement clé qui est simulé est le plafonnement de la période d amortissement maximale à 30 ans (annoncé en janvier 2011 et prenant effet en mars suivant). Après avoir recalculé les paiements mensuels pour les prêts hypothécaires avec des périodes d amortissement d origine qui ont dépassé 30 ans, 5,7 % des prêts hypothécaires auraient des ratios d ATD supérieurs à 44 %. Le changement (4,0 % des prêts hypothécaires) représenterait vraisemblablement les prêts hypothécaires qui ne pourraient plus être financés, à moins que les emprunteurs puissent augmenter leurs acomptes ou prendre d autres mesures pour réduire leurs ratios d ATD sous le seuil de 44 %. La deuxième simulation considère la réduction de la période d amortissement maximale à 25 ans (annoncée en juin 2012, prenant effet en juillet). Dans cette simulation, 16,7 % des emprunteurs hypothécaires auraient des ratios d ATD audessus de 44 %, un changement de 11,0 points de pourcentage par rapport à la simulation d amortissement de 30 ans. Le troisième changement simulé (un changement dans les critères selon lesquels «les taux d intérêt de référence» sont déterminés, qui a pris effet en 2010) a un impact plus faible, à 1,8 point de pourcentage. Au total, ces trois changements majeurs dans les critères entraîneraient 16,9 % des emprunteurs à dépasser un taux d ATD de 44 %. Le plus grand impact provient de la réduction de la période d amortissement maximale à 25 ans, en vigueur depuis juillet Cela explique pourquoi nous voyons une baisse importante de l activité du marché de la revente qui coïncide avec ce changement, et pourquoi les impacts des changements antérieurs étaient beaucoup moins visibles. Le tableau ci-dessous donne plus de détails (sur la base des périodes d amortissement pour chacun des prêts hypothécaires). Un tableau ultérieur pousse plus loin l exploration des données. Tableau 4-1 Pourcentage des prêts hypothécaires (financés en 2010) avec des ratios d ATD au-dessus de 44 %, par période d amortissement et simulation des principaux changements dans les critères Période d amortissement initiale Hypothèque telle qu accordée Max. 30 ans d amortissement Changement dans les critères Max. 25 ans d amortissement Taux d intérêt de référence Changement total (en points de pourcentage) 25 ans ou moins 0,9 % 0,9 % 0,9 % 1,6 % 0,8 % 25,01 à 30 ans 1,1 % 1,1 % 5,7 % 7,0 % 5,9 % 30,1 à 35 ans 1,9 % 7,5 % 22,4 % 24,6 % 22,7 % Plus de 35 ans 6,9 % 13,9 % 29,2 % 31,9 % 25,0 % Total 1,6 % 5,7 % 16,7 % 18,5 % 16,9 % Source : Estimations de l auteur Le tableau ci-dessus montre que les impacts sont les plus importants pour les prêts hypothécaires avec les plus longues périodes d amortissement (plus de 35 ans l impact des trois séries de changements, c est que 25,0 % de ces emprunteurs se retrouveraient avec un taux d ATD supérieur à 44 %). Cependant, dans l ensemble de «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page31

33 données, il y a très peu de prêts hypothécaires avec des périodes d amortissement de plus de 35 ans, et la conséquence globale est négligeable. Le deuxième grand impact touche les prêts hypothécaires qui ont des périodes d amortissement d origine de 30,1 à 35 ans (22,7 % de ces emprunteurs se retrouveraient avec des ratios d ATD supérieurs à 44 %). Cette constatation est beaucoup plus importante parce que cette catégorie contient une grande part des prêts hypothécaires. Le tableau ci-dessous est tiré des simulations. Il exprime les changements en pourcentage de l ensemble des prêts hypothécaires. Ainsi (comme cela est indiqué dans le dernier élément de données du tableau), au total, 16,9 % de tous les emprunteurs verraient leur ratio d ATD dépasser la barre des 44 %, sous l effet conjugué des trois changements de critères. La majeure partie de l impact (16,3 % à 16,9 %) toucherait les prêts hypothécaires dont la période d amortissement initiale est supérieure à 30 ans (mais pas plus de 35 ans) : 97 % de l impact total touche ces prêts hypothécaires. Un résultat remarquable est que le changement annoncé en janvier 2011 (amortissement maximum de 30 ans) a un impact relativement mineur dans ces simulations (la dernière ligne des données montre un impact de 4,0 % sur un total de 16,9 %, ou 24 % de l impact total). Cela nous indique que la plupart de ces emprunteurs auraient encore pu se qualifier pour leurs prêts hypothécaires si leurs paiements avaient été recalculés sur une période d amortissement de 30 ans. On comprend dès lors pourquoi il n y avait pas de changement visible dans le marché de la revente à la suite des modifications de janvier Toutefois, pour la compression de la période d amortissement maximale de 25 ans qui a eu lieu au milieu de l année 2012, l impact simulé est plus important, puisque 11 % des emprunteurs seraient passés au-dessus de la barre des 44 % d ATD. Cela explique pourquoi les changements de 2012 ont été suivis par un ralentissement important de l activité de la revente. Tableau 4-2 Impacts différentiels des principaux changements dans les critères, en pourcentage de tous les prêts hypothécaires Période Changement dans les critères d amortissement initiale Max. 30 ans d amortissement Max. 25 ans d amortissement Taux d intérêt de référence Effet combiné 25 ans ou moins 0,0 % 0,0 % 0,2 % 0,2 % 25,01 à 30 ans 0,0 % 0,3 % 0,1 % 0,4 % 30,1 à 35 ans 4,0 % 10,7 % 1,6 % 16,3 % Plus de 35 ans 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % Total 4,0 % 11,0 % 1,8 % 16,9 % Source : Estimations de l auteur Le tableau ci-dessus nous indique que 11 % des acheteurs potentiels qui ont besoin de prêts hypothécaires à ratio élevé assurés auraient pu être éliminés du marché par les changements annoncés en juin Quelle est l importance de cet effet pour l ensemble du marché? L étude ACCHA/Maritz nous dit que pour les achats survenus depuis 2010, 55 % des acheteurs avaient des ratios prêt-valeur de 80 % ou plus. Par conséquent, 45 % des acheteurs avaient des hypothèques avec des ratios inférieurs à 80 % (ce qui comprend environ 10 % des acheteurs qui n ont pas besoin d une hypothèque et 35 % de ceux qui ont un prêt hypothécaire avec un rapport prêt-valeur inférieur à 80 %). «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page32

34 Si nous supposons que ces 45 % des acheteurs n ont senti aucun effet, et que 16,9 % des acheteurs ayant des prêts hypothécaires à ratio élevé (RPV de 80 % ou plus) se seraient retirés du marché (parce que leurs ratios d ATD seraient passés audessus du seuil de 44 %), alors 9,3 % de tous les acheteurs seraient retirés du marché par ces trois changements dans les critères. En regardant simplement le changement clé qui s est produit en 2012 (période d amortissement maximale de 25 ans) : en combinant 11 % des acheteurs à ratio élevé qui seraient affectés avec les acheteurs à faible ratio que l on suppose non affectés, 5,5 % des acheteurs se seraient retirés du marché. Toutefois, certains acheteurs à faible ratio se seraient également retirés du marché s ils avaient eu besoin d une période d amortissement plus longue que 25 ans, mais n avaient pas pu l obtenir. Par conséquent, les impacts globaux des changements sont sans doute plus grands que ce que l on estime dans les deux points ci-dessus, mais nous n avons aucun moyen de quantifier cet impact. Cette analyse est conforme à une conclusion atteinte plus tôt dans cette section : entre les mois d août et octobre, la fréquence des ventes a été inférieure de 7,8 % au taux observé au cours des 12 mois précédant juin Pour les acheteurs qui ont été retirés du marché de l habitation en raison des critères révisés d assurance prêt hypothécaire, il peut être possible pour eux d accumuler un plus gros acompte, ce qui réduirait leurs versements hypothécaires mensuels et leurs ratios d ATD à moins de 44 %. La base de données a été utilisée pour estimer l acompte supplémentaire dont aurait besoin chacun des emprunteurs affectés. Pour les 16,9 % des emprunteurs hypothécaires de base de données de l ACCHA qui seraient retirés du marché de l habitation par les trois principales modifications apportées aux critères d assurance prêt hypothécaire, la moyenne d acompte supplémentaire à accumuler est de $. Cela équivaut à 7 % du prix d achat payé par ces emprunteurs. En utilisant les données sur les revenus de ces ménages, et en supposant qu ils peuvent économiser 10 % de leur revenu avant impôt pour leur acompte, en moyenne, il leur faudrait 3,5 ans pour accumuler la mise de fonds supplémentaire. Le tableau suivant résume les estimations des besoins en temps. L analyse suppose que le prix de la maison, le taux d intérêt et le revenu de l emprunteur ne changent pas d une manière qui modifierait la période requise. Elle suppose également que ces ménages sont prêts à emprunter jusqu au point où leurs ratios d ATD sont de 44 % pour les 16,9 % des emprunteurs qui sont devenus les sujets de cette analyse, les ratios réels d ATD s élevaient en moyenne à 41 % : cela reflète sans doute leur niveau de tolérance. Dans la mesure où ils préfèrent des ratios d ATD au-dessous de 44 %, les délais requis seront plus longs que ce qui a été calculé. «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page33

35 Délai requis Tableau 4-3 Années supplémentaires requises pour accumuler les acomptes (Si les ménages épargnent 10 % de leur revenu avant impôt) % d emprunteurs à ratio élevé qui ont besoin d un plus gros acompte en % de tous les prêts hypothécaires à ratio élevé (1) % de tous les acheteurs (2) Jusqu à 0,5 an 10,1 % 1,7 % 0,9 % De 0,501 à 1 an 9,7 % 1,6 % 0,9 % De 1,01 à 2 ans 18,7 % 3,2 % 1,7 % De 2,01 à 3 ans 15,0 % 2,5 % 1,4 % Plus de 3 ans 46,4 % 7,9 % 4,3 % Total 100 % 16,9 % 9,3 % Source : L auteur. Notes : (1) exclut 83,1 % des prêts hypothécaires à ratio élevé, car on estime qu ils n ont pas besoin de majorer l acompte. (2) suppose que 45 % des acheteurs n ont pas besoin de prêts hypothécaires à ratio élevé et ne sont pas affectés par les nouveaux critères d assurance prêt hypothécaire. Jusqu à présent, nous avons examiné les impacts directs sur les acheteurs qui ont besoin de prêts hypothécaires à ratio élevé. Puisque les ventes de maison se réduisent essentiellement au niveau d entrée, il deviendra plus difficile pour les gens qui veulent changer de maison de vendre leur maison actuelle. En conséquence, au fil du temps, nous devrions nous attendre à voir une activité réduite dans les segments supérieurs du marché. Il est concevable que la réduction définitive sur le marché à faible ratio soit comparable à la baisse indiquée pour le segment à haut ratio. Toutefois, la baisse de l activité sera en partie (et progressivement) atténuée, puisque certains des acheteurs potentiels touchés économiseront un plus gros acompte et pourront retourner sur le marché de l habitation. La première colonne de données dans le tableau ci-dessus donne à penser que, parmi les acheteurs à ratio élevé qui se seraient retirés du marché de l habitation, environ un cinquième seraient en mesure d accumuler la mise de fonds supplémentaires dans l année (environ 10 % au premier semestre de l année et 10 % au second semestre). Un tiers de ces acheteurs potentiels auront besoin d un à trois ans pour accumuler l acompte supplémentaire, et près de la moitié auront besoin de plus de trois ans. (Toutefois, dans la mesure où les prix des logements, les taux d intérêt, ou les revenus changent, le temps nécessaire peut varier.) Cet examen nous porte à conclure que les impacts du resserrement des critères d assurance prêt hypothécaire ne sont pas encore pleinement sentis, et que les effets négatifs sur l activité du logement seront assez prolongés : Les impacts négatifs potentiels sur les acheteurs voulant changer de maison sont minimes au début, mais se manifesteront plus fortement au printemps et à l été Cet effet fera sans doute plus que compenser le rythme lent où les acheteurs à ratio élevé peuvent accumuler des acomptes et réintégrer le marché. Pour les ménages qui sont en train de se préparer à acheter une maison, qui auraient pu s attendre à acheter en 2013 ou en 2014, nombreux sont ceux qui ont besoin de réviser leurs plans à la lumière des nouveaux critères. «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page34

36 Analyse à partir des données de 2009 L édition originale de «Revue du marché hypothécaire» a été publiée en janvier 2010 et a utilisé un ensemble de données qui comprend les prêts hypothécaires qui ont été financés au cours des 11 premiers mois de Dans ce jeu de données de près de prêts hypothécaires à ratio élevé, seulement 2 % ont eu des périodes d amortissement supérieures à 35 ans. L analyse de ces données montre une tendance similaire aux données d un an plus tard. Ces simulations indiquent qu un changement qui élimine une période d amortissement a un impact mineur sur les personnes qui avaient choisi la période d amortissement, mais que le deuxième resserrement a des effets plus importants. Ainsi, les simulations indiquent que la première série de changements qui se sont produits (à l automne 2008 et qui ont éliminé l assurance prêt hypothécaire pour les périodes d amortissement supérieures à 35 ans) aurait eu un effet minime sur les prêts dont les amortissements dépassaient 35 ans (un changement de seulement 1 point de pourcentage). La deuxième série de modifications (réduction à 30 ans de la période d amortissement maximale) aurait eu un effet plus important sur ceux qui ont des périodes d amortissement de plus de 35 ans (un changement de 3,5 points). Toutefois, l impact simulé est un peu moins important pour ceux qui ont des périodes d amortissement de 30 à 35 ans (2,5 points) pour ce groupe le deuxième changement (raccourcir le maximum à 30 ans) aurait eu un plus grand effet de 9,2 points. Les impacts simulés pour les changements qui ont eu lieu au début de 2010 fournissent une explication de la baisse de la tendance des ventes qui a eu lieu à l époque (comme on l a vu à la page 25). Le raccourcissement du tiers des périodes d amortissement survenu en 2012 (pour un maximum de 25 ans) aurait eu plus d impact négatif sur les emprunteurs de Tableau 4-4 Pourcentage des prêts hypothécaires (financés en 2009) avec des ratios d ATD au-dessus de 44 %, par période d amortissement et simulation des principaux changements dans les critères Période d amortissement initiale Hypothèque telle qu accordée Max. 35 ans d amortissement Max. 30 ans d amortissement Changement dans les critères Max. 25 ans d amortissement Taux d intérêt de référence Changement total (en points de pourcentage) 25 ans ou moins 0,4 % 0,4 % 0,4 % 0,4 % 0,6 % 0,2 % 25,01 à 30 ans 0,2 % 0,2 % 0,2 % 2,1 % 3,6 % 3,4 % 30,1 à 35 ans 0,4 % 0,4 % 2,7 % 11,9 % 15,5 % 15,1 % Plus de 35 ans 0,9 % 1,9 % 5,4 % 16,3 % 18,3 % 17,5 % Total 0,4 % 0,4 % 1,9 % 8,0 % 10,4 % 10,0 % Source : Estimations de l auteur En nous fondant sur l analyse de deux ensembles de données réelles de prêts hypothécaires à ratio élevé, nous estimons que chacun des changements individuels dans les critères d assurance hypothécaire a eu des effets incrémentiels qui, en se combinant, sont devenus plus sévères. L examen préliminaire du marché de l habitation donne à penser que la dernière série de modifications qui ont pris effet en juillet a causé des dommages. De plus, et c est très important, l analyse suggère que le dommage n est pas encore pleinement réalisé. «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page35

37 Perspectives du marché de l habitation Marché de la revente Ce rapport a examiné les impacts directs qui pourraient résulter des nouveaux critères d assurance prêt hypothécaire. Les résultats réels dans le marché de l habitation dépendront bien sûr d autres facteurs, y compris l évolution de l économie, la création d emplois, et les taux d intérêt. Comme toujours, il existe une incertitude quant à l avenir économique. Comme on l a noté plus haut dans cette section, ces derniers temps, la croissance des emplois au Canada a plus ou moins égalé le taux de croissance de la population. Cette tendance, si elle se maintenait, garderait l activité de l habitation aux niveaux actuels. Toutes sortes de facteurs pourraient accélérer ou ralentir la création d emplois, et par conséquent l activité du marché de l habitation. Par exemple : La création d emplois s améliore aux États-Unis. Si cette tendance se maintient, on peut s attendre à ce que la croissance de l emploi s améliore aussi au Canada. Par contre, la création d emplois pourrait être affectée négativement par les efforts de réduction du déficit au Canada (fédéral, provincial et municipal), aux États-Unis et en Europe. Les prévisions les plus récentes de la SCHL (en novembre) et de l ACI (septembre) donnent à penser que ces organisations s attendent à ce que l impact des nouveaux critères soit modeste, et que les conditions économiques soutiennent l activité de revente à des niveaux similaires à ceux de Nous estimons pour notre part que les effets des nouveaux critères d assurance prêt hypothécaire seront plus importants et durables que ne le prévoient la SCHL et l ACI. Un tableau dans la section suivante (à la page 36) résume les prévisions du marché de la revente de la SCHL, de l ACI, et de l auteur. Mises en chantier Dans le domaine de l analyse du marché de l habitation, une plus grande attention est portée aux mises en chantier qu à l activité du marché de la revente. Cela pourrait être justifié sur la base que la construction d une nouvelle maison crée beaucoup plus d emplois que ne le fait la vente d une maison existante. Nous estimons toutefois que l analyse du marché de la revente devrait être prééminente dans les discussions du marché de l habitation, pour au moins trois raisons principales : Les mises en chantier ont été historiquement appelées un «indicateur économique avancé». Cela aurait pu être vrai dans le passé, mais plus maintenant : les mises en chantier sont «un indicateur tardif». Plusieurs étapes doivent être franchies avant que la mise en chantier se concrétise, par conséquent, une mise en chantier dépend des conditions qui existaient il y a quelque temps. Les étapes comprennent l acquisition du terrain, le développement et l approbation des plans, la prévente d une quantité suffisante d habitations, l installation d infrastructures (routes, eau, égouts, électricité, gaz, etc.), puis l organisation de la construction des logements. Pour une maison d un seul étage (maisons individuelles, jumelées ou en rangée), un décalage «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page36

38 d au moins deux ans n est pas rare; pour les immeubles d appartements, des retards d au moins trois ans à partir de la conception jusqu à la mise en chantier ne sont pas inhabituels. De ce point de vue, les impacts sur les mises en chantier qui découlent des critères révisés d assurance prêt hypothécaire ne seront pas visibles pendant un temps assez long. Il est hautement préférable de se concentrer sur le marché de la revente comme un indicateur plus rapide des impacts. D autre part, 30 ans d analyse des marchés du logement nous ont convaincus que le principal moteur des mises en chantier est l état du marché de la revente. L équilibre entre la demande et l offre (ventes et inscriptions) influe sur les choix des consommateurs d habitations neuves par rapport aux habitations existantes; la hausse des prix de revente permet aux constructeurs d augmenter leurs prix et les encourage donc à accroître l offre; dans le cas des acheteurs, la hausse des prix de revente les rend plus susceptibles d acheter une nouvelle habitation. En combinant ces deux effets, l état du marché de la revente est un indicateur avancé des mises en chantier et le décalage entre les deux est très important. Les mises en chantier d aujourd hui dépendent de l état du marché de la revente qui existait longtemps auparavant. L évolution des prix de revente des maisons a des conséquences économiques importantes. La hausse des prix des maisons se répercute positivement sur la confiance des consommateurs et des entreprises, ce qui encourage les dépenses et les investissements créateurs d emplois. C est ce qu on appelle un «effet de richesse». Il nous semble que l effet de richesse de la hausse des prix des maisons est le facteur le plus important de la création d emplois (et inversement, dans les périodes moins fastes, un effet de richesse négatif est le déterminant le plus important des pertes d emplois : l expérience américaine des cinq dernières années, en particulier si on la compare avec l expérience canadienne, ne devrait laisser aucun doute sur ce point). De ce point de vue, le marché de la revente est un indicateur avancé de la création d emplois (ou de la perte d emplois) future. Tout cela étant dit, les nouvelles prévisions de la SCHL pour les mises en chantier de 2013 sont de unités. Ce serait un niveau inférieur de 9 % à celui 2012, mais encore un bon volume d activité. La prévision que la SCHL a publiée en juin (avant l annonce de la quatrième série de changements aux critères d assurance hypothécaire) était de unités. La nouvelle prévision montre seulement une légère révision à la baisse (1,1 %), ce qui suggère que la SCHL ne prévoit pas de répercussions importantes de ces changements. Pour conclure cette discussion, l état de l évolution du marché de la revente nous fournit un puissant indicateur des impacts possibles des nouveaux critères d assurance hypothécaire sur l économie en général (et les preuves que nous avons en ce moment ne sont pas encourageantes). Les mises en chantier ne sont pas un indicateur rapide ou utile de l impact. Marché des logements locatifs Les marchés de logements locatifs seront affectés (du point de vue des locataires) à travers au moins deux vecteurs. Les impacts seront encore plus loin à l avenir, mais nous devons y être attentifs. Tout d abord, les changements aux critères d assurance prêt hypothécaire pour les investisseurs dans les immeubles locatifs signifient que moins de nouveaux «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page37

39 logements locatifs entreront sur le marché (par exemple, dans les immeubles en copropriété). Deuxièmement, nous concluons qu un facteur important des taux d inoccupation des logements locatifs est le nombre de nouveaux logements qui sont achevés et seront disponibles pour occupation (ce qui n inclut pas seulement les logements locatifs, l achèvement de nouveaux logements à vendre signifie qu il y a plus de possibilités pour les locataires de quitter le secteur de la location). Un ralentissement des mises en chantier induit par les politiques gouvernementales sera suivi par une réduction du nombre de logements achevés, ce qui provoquera des taux d inoccupation inférieurs à ce qu ils devraient être et fera augmenter les loyers plus rapidement que nécessaire. La notion d un «marché de l habitation équilibré» Les analystes du marché de l habitation parlent d un «marché équilibré». On peut le définir comme un état du marché dans lequel les prix des maisons augmentent au même rythme que l inflation globale (estimée à 2 % par an). Le principal déterminant de l évolution des prix sur le marché de l habitation est la relation entre la demande et l offre, qui peut être mesurée en utilisant le ratio «ventes-inscriptions» (ou «RVI»). Les analystes du marché de l habitation font parfois des commentaires du genre «les marchés du logement sont en équilibre lorsque le rapport ventes-inscriptions est de l ordre de 35 % à 55 %». C est trop grossier selon nous l équilibre devrait se produire à un moment donné (ou dans une fourchette étroite). En toute justice pour les analystes qui citent la gamme de 35 % à 55 %, il était rare dans le passé que les hausses de prix approchent des 2 %, comme on peut le voir dans le tableau de droite. Au cours de la période illustrée, les taux d augmentation des prix étaient de l ordre de 1 % à 3 % pendant seulement 13 % du temps puisque le marché montre rarement un état d «équilibre», il a été difficile d identifier un intervalle «équilibré» pour le RVI. L analyse de ces données nous fait croire que le «seuil» d un marché de la revente équilibré au Canada est un RVI de 51 %. Entre 1990 et 2009, il était rare que le RVI se rapproche de ce seuil (cela s est produit seulement environ 15 % du temps). Mais, depuis 2010, le RVI a été proche du seuil de 51 % pendant 85 % du temps, et comme on peut le voir dans le graphique, les prix ont eu tendance à être stables en 2011 et Le but de cette discussion et c est pour nous un point fondamental dans l analyse du marché canadien de l habitation, c est que pendant deux ans avant la quatrième série de changements aux critères d assurance prêt hypothécaire (à la mi-2012) le marché de la revente au Canada était dans un état d équilibre. Durant les deux années, le RVI était «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page38

40 en moyenne de 52,9 % (à peine audessus du seuil de 51 %). Le tableau ci-contre donne une nouvelle confirmation que l équilibre a été atteint, comme le prix de revente moyen des maisons au Canada a pratiquement stagné depuis le début de Il n y avait aucune nécessité de continuer à ralentir le marché de l habitation, ce qui était l objectif principal des changements aux critères d assurance prêt hypothécaire. Conclusions Nous commençons à voir les conséquences de modifications apportées cette année aux critères d assurance prêt hypothécaire. Le taux de ventes (sur une base par adulte) est maintenant inférieur de 7,8 % à celui d avant les modifications. Le rapport ventesinscriptions a glissé en dessous du seuil de 51 % pour s établir à 50,9 % en août, à 49,0 % en septembre, et à 50,9 % en octobre. Si nous avons raison de croire que le ralentissement des ventes va persister et peut-être même empirer, le volume des inscriptions va augmenter et le RVI va encore baisser, augmentant ainsi le risque que le marché immobilier se déplace d un état d équilibre, où les prix sont stables ou augmentent lentement, à un état de faiblesse, dans lequel les prix baissent. Si l on ajoute à cela les risques découlant des modifications budgétaires du gouvernement du Canada, des États-Unis, et en Europe, qui peuvent ralentir la création d emplois (ou même causer des pertes d emplois) au Canada, nous étions déjà confrontés à une rétrogradation dans le marché de l habitation. La plus récente série de changements aux critères d assurance prêt hypothécaire accroît les risques sur le marché canadien de l habitation et donc sur le marché hypothécaire aussi, et plus particulièrement, dans l ensemble de l économie parce que l habitation a d importantes répercussions directes sur l emploi au Canada. Grâce à l «effet de richesse», elle a même de plus grands impacts indirects, et l effet de richesse risque de devenir négatif. Les analystes parlent de «crédit procyclique» une tendance des bailleurs de fonds à rendre le crédit plus accessible pendant les périodes fastes (ce qui provoque des pics économiques encore plus élevés qu ils ne pourraient l être) et à rendre le crédit moins disponible pendant les périodes de faiblesse (ce qui aggrave les ralentissements). Nous nous attendons à ce que les organismes de réglementation agissent pour décourager ce «crédit procyclique». Malheureusement, au cours de la dernière décennie, nous avons assisté à la «réglementation procyclique» du marché hypothécaire canadien : les critères d assurance prêt hypothécaire sont devenus très relâchés à l apogée du cycle du marché de l habitation, en 2006 et 2007; désormais, les critères ont été resserrés de façon procyclique, au mauvais moment, et de manière excessive. «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page39

41 5.0 Perspectives du marché hypothécaire Contexte économique et marché de l habitation Une discussion de l économie canadienne et du marché de l habitation a été présentée dans la section précédente. Les éléments-clés de ce contexte comprennent ce qui suit : Au cours des deux dernières années, l emploi a progressé à peu près au même rythme que la population, et le «ratio emploipopulation» (la part de la population adulte qui est employée) est resté à peu près stable. Le taux d emploi n a pas retrouvé le niveau atteint avant la récession de , ce qui signifie selon nous que l économie canadienne n a pas retrouvé toute sa vigueur. Toutefois, le ratio emploi-population est supérieur à ce qu il était avant La conséquence de cette situation de l emploi est que la demande de logements ne devrait pas être aussi forte qu elle l était avant la récession, mais devrait être plus forte qu avant Les données de l Association canadienne de l immeuble sur le marché de la revente confirment cette attente : les ventes ont été relativement stables à des niveaux inférieurs à ceux d avant la récession, et les hausses de prix se sont atténuées. Plus récemment, l activité de revente au Canada a fortement chuté. Cette chute coïncide avec de nouveaux critères pour l assurance prêt hypothécaire. La quatrième section de ce rapport a conclu que la faiblesse de la demande de logements induite par les politiques gouvernementales est susceptible de persister pendant un certain temps. Elle peut même s aggraver, car les acheteurs désirant changer maison devront faire face à des difficultés croissantes dans la vente de la maison qu ils occupent actuellement. En termes de perspectives économiques, il y a, comme toujours un degré élevé d incertitude, ce qui ajoute à l incertitude quant aux perspectives du marché de l habitation. Sur le plan positif, l économie américaine a récemment montré une meilleure création d emplois. Si cette tendance persiste, elle contribuera à la création rapide d emplois au Canada. Sur le plan négatif, les mesures de réduction du déficit (par des combinaisons de réductions de dépenses et de hausses d impôts) au Canada, aux États-Unis, et en Europe, pourraient très bien conduire au ralentissement de la création d emplois au Canada (et peut-être même à des pertes d emplois). Dans ce cas, une baisse du ratio emploi-population nous conduirait à prévoir une baisse de l activité du marché de l habitation. Les mises en chantier sont largement influencées par l état du marché de la revente, mais il y a un long décalage entre une variation de la revente et son impact sur les mises en chantier. La modération de l activité de revente qui a émergé au cours des deux dernières années a ouvert la voie à un ralentissement progressif des mises en chantier en 2013 et Les impacts négatifs des nouveaux critères d assurance «Rapport annuel sur l'état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page40