ABORDABILITƒ ET CHOIX TOUJOURS (A C T) PROJET DE RATIONALISATION DU PROCESSUS

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1 ABORDABILITƒ ET CHOIX TOUJOURS (A C T) PROJET DE RATIONALISATION DU PROCESSUS D'APPROBATION Construction de maisons individuelles intercalaires sur de petits terrains Ville de Victoria PrŽparŽ pour : la FŽdŽration canadienne des municipalitžs l'association canadienne des constructeurs d'habitations l'association canadienne d'habitation et de ržnovation urbaine la SociŽtŽ canadienne d'hypoth ques et de logement PrŽparŽ par : Rosemary Kinnis, gestionnaire du programme ACT FŽdŽration canadienne des municipalitžs Ottawa (Ontario) Juillet 1997 Cette Žtude de cas a ŽtŽ financže par la SociŽtŽ canadienne d'hypoth ques et de logement. Cependant, les opinions exprimžes sont celles des auteurs et la SociŽtŽ n'assume aucune responsabilitž.

2 AVANT-PROPOS Le projet džcrit dans cette Žtude de cas est financž dans le cadre du programme ÇAbordabilitŽ et choix toujours (A C T)È. Le programme A C T est une initiative conjointe, gžrže par la FŽdŽration canadienne des municipalitžs, lõassociation canadienne des constructeurs dõhabitations et lõassociation canadienne dõhabitation et de ržnovation urbaine, en collaboration avec lõorganisme de financement, la SociŽtŽ canadienne dõhypoth ques et de logement. lõa C T est administrž par la FŽdŽration canadienne des municipalitžs. LancŽ en janvier 1990, le programme A C T a pour but de promouvoir les changements aux r glements de planification et de construction et les modifications aux procždures dõapprobation des projets de construction ržsidentielle, en vue dõamžliorer lõabordabillitž, le choix et la qualitž du logement. Dans le cadre dõa C T, des subventions sont attribužes aux constructeur et promoteurs, avec ou sans but lucratif, ainsi quõaux municipalitžs, urbanistes et architectes pour entreprendre des initiatives novatrices de ržforme de la ržglementation au sein des municipalitžs partout au Canada. Trois types de projets peuvent tre subventionnžs dans le cadre dõa C T : projets de džmonstration, projets de simplification des processus dõapprobation et Žtudes de cas (dõinitiatives en cours). Les projets de džmonstration, qui portent sur la construction de logements novateurs, montrent de quelle mani re certaines modifications aux r glements de planification et de construction peuvent amžliorer lõabordabilitž, le choix et la qualitž. Les projets de simplification du processus dõapprobation comprennent lõžlaboration dõune mžthode ou dõune džmarche qui ržduit le temps et lõeffort nžcessaires ˆ lõapprobation des projets de logement. Les projets dõžtudes de cas permettent de džcrire des initiatives en cours visant ˆ ržformer la ržglementation. La modification et lõinnovation requi rent la participation de tous les intervenants dans le secteur du logement. Le programme A C T fournit aux groupes actifs au niveau local une occasion unique de travailler ensemble ˆ džterminer les questions de lõheure en mati re de logement, ˆ obtenir un concensus pour les solutions potentielles et ˆ mettre en Ïuvre ces solutions. Par consžquent, un ŽlŽment clž des projets subventionnžs dans le cadre dõa C T est la participation et la coopžration des diffžrents intervenants dans le secteur du logement, ˆ toutes les phases des projets, depuis la conception jusquõˆ la ržalisation. Une Žtude de cas est produite pour chaque projet subventionnž dans le cadre dõa C T afin de faire partager ˆ dõautres collectivitžs canadiennes lõinformation sur les initiatives et les bžnžfices de la ržforme des processus de ržglementation. Pour chaque Žtude de cas, de m me que lõinitiative de ržforme des processus de ržglementation, ses buts et les le ons tiržes sont exposžs et, sõil y a lieu, les Žconomies ržsultant des changements apportžs ˆ certains r glements de planification, de promotion immobili re et de construction. AbordabilitŽ et choix toujours

3 TABLE DES MATIéRES APER U DU PROJET...i 1.0 DESCRIPTION DU PROJET Objectives MŽthodologie et ržsultats... 2 Figure 1. Plans du mod le choisi Enqu te sur lõacceptation par la collectivitž... 8 Figure 2. ExtŽrieur des maisons Figure 3. Vue de lõintžrieur dõune des maisons Figure 4. Inauguration de lõensemble Figure 5. Visite des maisons Figure 6. Fa ades extžrieurs des maisons Figure 7. ExtŽrieur arri re dõune des maisons LA COLLECTIVITƒ ET LES INTERVENANTS CLƒS Description de la collectivitž ƒquipe du projet INITIATIVES DE RƒFORME DES RƒGLEMENTS ET LEURS RƒPERCUSSIONS SUR LE COóT, LE CHOIX ET LA QUALITƒ DU LOGEMENT Impact sur lõabordabilitž, le choix et la qualitž ANNEXE A : RƒSUMƒ DES DIRECTIVES DE CONCEPTION ANNEXE B : RƒGLEMENT DE ZONAGE RS-1 (N O 93 Ð INTERCALAIRE) ZONAGE POUR CONSTRUCTION INTERCALAIRE ANNEXE C : MODƒLES CHOISIS EN FONCTION DES NORMES POUR LA NOUVELLE ZONE DE CONSTRUCTION INTERCALAIRE (RS-1) ANNEXE D : QUESTIONNAIRE DE LA VILLE DE VICTORIA AbordabilitŽ et choix toujours

4 APER U DU PROJET En novembre 1990, la ville de Victoria a obtenu une subvention du programme A C T pour džmontrer que lõintžgration de logements neufs dans des quartiers Žtablis (construction intercalaire) peut, ˆ condition quõon applique des directives de conception approprižes, amžliorer la qualitž, le choix et lõabordabilitž du logement. La ville avait depuis de nombreuses annžes des politiques pour encourager la construction intercalaire et elle avait re u beaucoup de demandes visant lõamžnagement de ce type de logement. Toutefois, beaucoup de ces propositions nõont jamais ŽtŽ menžes ˆ bien en raison de lõopposition des habitants des quartiers. La ville de Victoria a proposž de ržaliser son projet A C T en deux Žtapes. Pendant la premi re Žtape, elle examinerait les pržoccupations de la collectivitž et en tiendrait compte en Žtablissant des directives de conception claires ˆ prendre en compte dans la conception de logements intercalaires et en Žlaborant un r glement de zonage qui ržglementerait certains aspects des maisons, comme leur taille, leur proximitž de la rue et les exigences en mati re de stationnement. Pendant la deuxi me Žtape, les approches mises au point pendant la premi re seraient mises ˆ lõessai et illustržes au moyen de la construction de trois maisons. Pour lancer le projet, on a dõabord Žtabli une Žquipe regroupant tous les intervenants clžs : les groupes communautaires, les repržsentants de lõindustrie du b timent et des fonctionnaires et le conseil de la ville. Elle a examinž et analysž les directives de conception de logements pour petits terrains qui Žtaient appliqužes dans dõautres villes pour džterminer si elles conviendraient ˆ Victoria. LÕŽquipe a pržsentž les ržsultats de cette recherche aux ržsidents et aux promoteurs pour obtenir leur apport. Les pržoccupations exprimžes par les promoteurs concernaient les difficultžs que pržsentait le processus dõapprobation, alors que les ržsidents ont dit que souvent, les maisons intercalaires achevžes ne ressemblaient pas aux mod les pržsentžs au džpart. Pour sõassurer que le produit final ressemblerait au mod le choisi, la ville a džcidž dõassujettir chaque terrain destinž ˆ la construction intercalaire ˆ un processus de zonage ponctuel. On a džcidž que les aspects du mod le de la maison qui nõžtaient pas conformes aux exigences applicables ˆ la nouvelle zone pour construction intercalaire allaient tre approuvžs au moyen dõun processus dõun permis de džrogation. Cela donnerait aux promoteurs lõoccasion dõinnover sans allonger le processus dõapprobation. En se fondant sur les ržsultats de la recherche et lõapport des membres de la collectivitž, la ville a entamž la rždaction des nouvelles directives de conception et du nouveau r glement de zonage. La ville a fait circuler le projet de directives dans ses services dõurbanisme et dõingžnierie et parmi les membres de lõžquipe du projet afin dõobtenir leurs commentaires. Le projet a ensuite ŽtŽ soumis ˆ lõapprobation du conseil municipal. Les directives constituaient un cadre pour les concepteurs, mettant en lumi re les aspects qui seraient acceptables pour la collectivitž et donnant des indications sur ceux qui ne le seraient pas. Elles portent sur le paysage de rue, la conception des quartiers et les ŽlŽments de la conception de maisons. En plus, elle comprend des dispositions pour les petites maisons sur des terrains intercalaires. Le but de ces directives est dõassurer lõintžgration visuelle et architecturale des maisons neuves dans les zones džjˆ b ties. Le AbordabilitŽ et choix toujours i

5 nouveau r glement de zonage sur la construction intercalaire ne sõapplique quõaux terrains faisant lõobjet dõun zonage ponctuel et permet les petites maisons sur de petits terrains intercalaires. Pour faire la džmonstration des directives et du zonage pour la construction intercalaire, la ville a offert deux terrains et fait un appel de propositions. Elle a re u plusieurs propositions quõelle a ŽvaluŽes en se fondant sur des crit res Žtablis comprenant le prix de vente pržvu des maisons et la mesure dans laquelle le mod le Žtait en harmonie avec le quartier existant. LÕŽquipe de Restor Projects Ltd. et Zebra Designtects a ŽtŽ choisie pour construire trois maisons individuelles intercalaires. Le promoteur a organisž des rencontres en t te ˆ t te avec les voisins (33 en tout) et a remis des exemplaires des directives de conception de maisons intercalaires ˆ tous les centres communautaires. Le projet est passž par les diffžrentes Žtapes du processus dõapprobation, soit lõobtention de lõapprobation du lotissement (puisque le terrain avait dž tre loti), la tenue de ržunions dõinformation publique et le rezonage des proprižtžs. Les džrogations nžcessaires ˆ lõapprobation de la proposition ont ŽtŽ traitžes en m me temps quõon procždait ˆ la modification du zonage. Plusieurs pržoccupations ont ŽtŽ exprimžes pendant le processus de rezonage et dõapprobation des džrogations. Par exemple, certaines personnes craignaient que les maisons sur de petits lots ne permettraient pas de pržserver le caract re unifamilial du quartier. Toutefois, la plupart des pržoccupations avaient ŽtŽ relevžes et ržglžes plus t t pendant la mise en oeuvre du projet et, apr s une troisi me lecture, la proposition a ŽtŽ approuvže par le conseil municipal. La construction des trois logements a ŽtŽ achevže en mars Peu apr s, la ville a lancž officiellement la džmonstration en organisant une cžržmonie dõouverture et les maisons sont demeuržes ouvertes pendant deux semaines pour permettre au public de les visiter. Le but Žtait dõobtenir les ržactions des membres de la collectivitž. Les maisons ont ŽtŽ tr s bien accueillies; beaucoup de personnes se sont pržsentžes pour la cžržmonie dõouverture et pendant la pžriode de deux semaines, plus de 800 personnes ont visitž les trois logements. Le ržseau CTV a ržalisž une Žmission sur les maisons et des articles faisant lõžloge du projet ont ŽtŽ publižs dans les journaux locaux. LÕindustrie a reconnu Zebra Designtects et Restor Projects Ltd. qui ont gagnž le prix de lõensemble de lõannže de Construction Achievements and Renovations Excellence (CARE). LÕŽquipe du projet a aussi mžritž le CARE dõor pour le meilleur amžnagement paysager ržsidentiel et deux prix dõexcellence pour la meilleure maison individuelle de moins de pieds carržs. Une composante importante du projet consistait ˆ mesurer lõacceptation par la collectivitž. La ville a obtenu la ržtroaction des ržsidents du quartier et des non-ržsidents qui ont visitž les logements au moyen de questionnaires distribužs pendant la pžriode portes ouvertes. Les ržsultats indiquent que la tr s grande majoritž des ržpondants trouvaient que lõensemble convenait au quartier et quõil sõagissait dõun amžnagement positif. ii AbordabilitŽ et choix toujours

6 Les trois logements ont ŽtŽ vendus au prix dõenviron $, ce qui se compare favorablement au prix des maisons individuelles neuves ˆ cet endroit qui se situent normalement ˆ environ $. LÕamŽnagement intercalaire pržsente de nombreux avantages. Il favorise lõutilisation efficiente du terrain; diminue les cožts dõamžnagement du fait que les infrastructures (rues et services) existent džjˆ; pržsente des occasions pour les petits constructeurs dont la construction de ce type de logement pržsente moins de difficultžs; et ržduit le cožt des matžriaux de construction et de lõentretien du fait que les maisons sont plus petites. La construction intercalaire peut aussi amžliorer la qualitž du quartier parce que les terrains vacants sont ŽliminŽs. Elle offre un choix de logements de rechange ˆ la vie dans de grandes maisons ou dans les banlieues. Le processus dõapprobation du projet a ŽtŽ simplifiž Žtant donnž que les directives de conception reflžtaient les pržoccupations de la collectivitž. Cela a diminuž lõopposition de la collectivitž au projet parce que les ržsidents Žtaient certains que les maisons ne diminueraient pas lõattrait de la collectivitž, de m me que les frustrations des constructeurs puisquõil a ŽtŽ possible de trouver des solutions aux pržoccupations des membres de la collectivitž d s le džbut du projet. AbordabilitŽ et choix toujours iii

7 1.0 DESCRIPTION DU PROJET 1.1 Objectifs En novembre 1990, la ville de Victoria a obtenu une subvention du programme A C T pour montrer que la construction de maisons individuelles sur de petits terrains peut, ˆ condition dõ tre ržgie par un ensemble appropriž de directives de conception et de modifications du zonage, amžliorer lõabordabilitž, le choix et la qualitž du logement. Elle proposait dõamžnager des maisons individuelles sur de petits terrains ayant une superficie minimale de 260 m 2 (2 889 pi 2 ). Depuis 1982, la ville disposait dõune politique relative aux logements sur de petits terrains en vertu de laquelle environ 40 demandes avaient ŽtŽ pržsentžes, et on considžrait gžnžralement que cette politique donnait des ržsultats positifs. Toutefois, il a ŽtŽ impossible de donner suite ˆ beaucoup de propositions en raison de lõopposition des habitants des quartiers. Le projet A C T avait deux principaux objectifs : Examiner les pržoccupations des membres de la collectivitž concernant la construction intercalaire et trouver des solutions. Cela comprenait la modification du zonage existant et lõžlaboration de directives de conception claires qui donneraient aux demandeurs une orientation en mati re dõamžnagement et une bonne compržhension du niveau des attentes des voisins. Cela faciliterait le processus dõamžnagement de maisons individuelles intercalaires sur de petits terrains et attžnuerait les pržoccupations gžnžrales ližes ˆ ce type dõamžnagement. Mettre ˆ lõessai les ržsultats de la premi re Žtape en faisant construire des maisons de džmonstration par lõindustrie du b timent. Cela permettrait de džmontrer la praticalitž et lõefficacitž du r glement de zonage modifiž et des directives de conception. Les maisons achevžes serviraient de vitrine de lõabordabilitž et du choix. Le projet comprenait aussi les objectifs suivants ližs aux deux objectifs principaux : CrŽer un petit ensemble qui sõint gre facilement dans les quartiers existants. Offrir une solution de rechange au regroupement des terrains en vue de la construction de grands ensembles qui peuvent džtonner dans les quartiers existants. Encourager lõinnovation technique pour abaisser les cožts et favoriser la planification efficiente des terrains, ce qui peut comprendre les allžes combinžes pour voitures, lõutilisation efficace des Žcrans et des normes de rechange pour lõamžnagement paysager. DŽmontrer lõefficacitž de la coopžration entre les secteurs public et privž qui pourrait entra ner une collaboration future ˆ une Žchelle encore plus vaste. Abaisser les frais dõamžnagement en clarifiant les directives dõamžnagement, en construisant des structures efficientes plus petites, en ržduisant les cožts des terrains et en facilitant les processus dõapprobation. AbordabilitŽ et choix toujours 1

8 1.2 MŽthodologie et ržsultats Premi re Žtape : PrŽparation des outils dõamžnagement On a mis sur pied une Žquipe de projet comprenant des membres du conseil, des fonctionnaires municipaux, des membres du comitž consultatif sur la conception (Advisory Design Panel) et de la commission consultative sur lõurbanisme (Advisory Planning Commission) ainsi que des repržsentants de lõassociation des constructeurs dõhabitations et de lõinstitut dõamžnagement urbain. Les membres de lõžquipe se ržunissaient au moins une fois par mois pour commenter les directives et le r glement proposž. Ils ont aussi offert une orientation ˆ lõarchitecte et concepteur choisi pour faciliter le processus dõapprobation municipale et la construction. En plus, ils ont fait la promotion du projet aupr s du public afin dõžvaluer le degrž dõacceptation des membres de la collectivitž. Recherche et consultation On a entrepris la recherche et la consultation ˆ lõžtž de 1991 en examinant les directives de conception pour les petits terrains utilisžes par les villes de Vancouver, de Calgary et de San Francisco afin dõžvaluer leur applicabilitž ˆ Victoria. LÕŽquipe a aussi examinž la politique de Winnipeg sur les lotissements ˆ marge latžrale zžro. Peu apr s lõžtape de la recherche, lõžquipe du projet a commencž ˆ consulter le grand public de Victoria. Son objectif Žtait de relever les pržoccupations de la collectivitž et des solutions possibles dont on pourrait tenir compte dans les directives de conception dõensembles de logements intercalaires. Pendant cette Žtape, lõžquipe a pržsentž des exposžs au comitž dõoccupation des sols (Land Use Committee) de la ville (qui comprend des repržsentants de la ville, de lõindustrie et du public). LÕŽquipe a rencontrž des associations communautaires qui avaient acceptž dõoffrir leurs commentaires et a fait des exposžs devant divers comitžs municipaux, soit le comitž consultatif sur la conception, la commission consultative sur lõurbanisme et le comitž permanent sur le logement (Standing Committee on Housing) pour obtenir leur apport et leur appui. Une derni re ržunion publique a aussi eu lieu, pendant laquelle des occupants de logements existants sur de petits terrains ont fait des exposžs. Le personnel a aussi expliquž lõorientation que les directives pourraient prendre. On a montrž des diapositives de logements existants sur de petits terrains ˆ Victoria. LÕapproche de la consultation a ŽtŽ tr s efficace pour mieux faire comprendre et accepter le logement sur de petits terrains intercalaires par les membres de la collectivitž. Le processus de consultation a fait ressortir deux domaines posant des probl mes pour la construction de logements intercalaires sur de petits terrains. Du point de vue du promoteur, cõest le processus dõapprobation vague, long et souvent exaspžrant qui cržait des difficultžs. Le promoteur recevait aussi des messages contradictoires de diffžrents groupes dõintžr t. Du point de vue des voisins de logements construits sur de petits terrains, le probl me tenait au fait que souvent, la maison achevže ne ressemblait ni au mod le dont il avait ŽtŽ question au džpart, ni ˆ celui qui avait ŽtŽ finalement approuvž. 2 AbordabilitŽ et choix toujours

9 On a discutž des contrats relatifs ˆ lõoccupation des sols (qui pržcisent les exigences applicables ˆ lõamžnagement et qui sont signžes par la ville et le promoteur) afin de džterminer leur applicabilitž pour les petits terrains, mais on les a jugžs inapproprižs. LÕŽquipe du projet a džcidž que le meilleur moyen juridique de sõassurer que le produit final ressemblerait au mod le serait le recours ˆ un permis de džrogation. Les permis seraient džlivržs ˆ condition que le promoteur suive les directives dans le r glement sur les petits terrains qui comprendrait des restrictions relatives ˆ la surface construite, au rapport plancher-sol et aux marges de recul. Un processus de zonage ponctuel servirait ˆ modifier le zonage de chaque terrain destinž ˆ la construction intercalaire. Les ŽlŽments dõun mod le qui ne seraient pas conformes aux nouvelles exigences pour les zones intercalaires seraient approuvžs au moyen du processus de džrogation. Ce processus encouragerait les promoteurs ˆ chercher des solutions novatrices et approprižes au niveau de la conception sans prolonger le processus dõapprobation. PrŽparation des directives de conception et du r glement de zonage LÕinformation et les commentaires obtenus pendant lõžtape de la recherche et de la consultation ont ŽtŽ ŽtudiŽs et utilisžs pour pržparer le projet de directives de conception 1 On peut obtenir un exemplaire de ces directives en communiquant avec Mickey Lam, Head, Urban Design Division, #1 Centennial Square, Victoria (Colombie- Britannique) V8W 1P6, tžl. : (604) , tžlžc. : (604) On peut aussi lõacheter ou lõemprunter au Centre canadien de documentation sur lõhabitation, 700, chemin de MontrŽal, Ottawa (Ontario) K1A 0P7, tžl. : (613) , tžlžc. : (613) , ATME : (613) et le r glement de zonage pržvoyant la construction sur des terrains intercalaires. Les directives finales traitent des principes de conception approprižs pour lõamžnagement harmonieux de maisons sur de petits terrains, alors que le r glement dresse le cadre de la ržglementation pour la conception des logements devant tre construits sur de petits terrains intercalaires. La ville a fait circuler les directives et le r glement dans ses services dõurbanisme et dõingžnierie ainsi que parmi les membres de lõžquipe du projet afin de recueillir leurs commentaires. Ces directives et le nouveau r glement dõaccompagnement proposž sur les petits terrains ont ŽtŽ examinžs et modifižs plusieurs fois entre janvier et juin En novembre 1992, le Conseil a approuvž en principe les directives de conception et le projet de recommandation concernant les zones intercalaires pour maisons individuelles et a chargž lõavocat de la ville de pržparer le r glement de modification du zonage et de procžder ˆ une audience publique. Les directives sont documentžes dans les Design Guidelines for Single Family Detached Small Lot Infill Housing 1 de la ville. On trouvera un ržsumž de ces directives ˆ lõannexe A. Les directives traitent du paysage de rue, de la conception des quartiers et des ŽlŽments de la conception des maisons, comme le choix de lõemplacement, lõenveloppe architecturale, la texture, le džtail et lõamžnagement paysager. Nouveau r glement de zonage sur la construction intercalaire Le r glement de zonage sur la construction intercalaire permet les b timents accessoires, les maisons individuelles et les utilisations accessoires et occupations professionnelles ˆ domicile. Il sõapplique ˆ tous les terrains AbordabilitŽ et choix toujours 3

10 intercalaires une fois quõon en a modifiž le zonage pour permettre lõamžnagement intercalaire. Toutefois, il ne sõapplique pas encore ˆ tous les terrains intercalaires de la ville. Il faut faire modifier individuellement le zonage de chaque terrain 2. LÕimportance de ce r glement, cõest que la taille des terrains est petite (de 260 m 2 (2 889 pi 2 ) ˆ 160 m 2 (1 778 pi 2 )). Il fixe les dimensions minimales de la maison ˆ 95 m 2 (1 055 pi 2 ) et Žtablit un rapport plancher-sol maximal de 0,5 ˆ 1. Les marges de recul par rapport aux rues demeurent les m mes, soit 6 m (19,8 pi). On trouvera une copie du r glement ˆ lõannexe B Deuxi me Žtape : modification du zonage et construction La deuxi me Žtape du projet consistait ˆ mettre ˆ lõessai le r glement de zonage et les directives de conception en construisant des maisons intercalaires, puis ˆ inviter les membres de la collectivitž ˆ donner leur avis sur ces logements Appel de propositions pour la mise en oeuvre du projet de džmonstration La ville a examinž la possibilitž dõutiliser plusieurs terrains dont certains lui appartenaient, et dõautres pas. Deux terrains appartenant ˆ la ville ont ŽtŽ choisis parce quõils Žtaient pr ts ˆ construire. En avril 1993, le conseil de la ville de Victoria a ordonnž de mettre les deux terrains en vente par appel de propositions afin dõobtenir des offres des constructeurs locaux pour lõamžnagement de maisons de džmonstration intercalaires sur de petits terrains. Le dossier de lõappel comprenait les directives de conception et le nouveau r glement de zonage proposž, ainsi que la procždure de demande ˆ suivre. Les crit res dõžvaluation Žtaient les suivants : les projets devaient tre ŽvaluŽs en fonction du prix de vente pržvu, de la qualitž du mod le et de la facilitž avec laquelle il sõintžgrerait dans le quartier existant; et du rendement du promoteur pendant des projets de construction et dõamžnagement antžrieurs. En juin 1993, la ville a re u quatre propositions. Le mois suivant, lõžquipe du projet a examinž les propositions mais nõa pas pu en recommander une parce que les mod les ne convenaient pas et que les prix dõachat offerts pour les terrains Žtaient trop bas. On a proposž ˆ trois des promoteurs de soumettre une nouvelle demande, ce quõils ont fait. En novembre 1993, lõžquipe du projet a examinž les nouvelles propositions et a recommandž au conseil dõaccepter celle quõavait pržsentže lõžquipe de Restor Projects Ltd. et Zebra Designitects 3 relative ˆ lõachat et ˆ lõamžnagement de la proprižtž de la ville ˆ lõangle des rues Reno et Belton. Le conseil a acceptž la recommandation. 2 La ville essaie actuellement dõobtenir de la province des pouvoirs spžciaux qui offriraient plus de garanties que le produit final ressemblera au plan approuvž pendant le processus de rezonage, notamment dans les zones sensibles. Si le conseil municipal bžnžficiait dõune telle garantie, il pourrait modifier au pržalable le zonage dans certaines zones de la ville, Žliminant ainsi la nžcessitž dõappliquer un processus de modification du zonage dõune durže de cinq ˆ six mois pour chaque projet de construction intercalaire. 3 Restor Projects est le constructeur alors que Zebra Designitects est lõarchitecte. 4 AbordabilitŽ et choix toujours

11 Les mod les sont simples, adaptžs ˆ la rue et approprižs pour un terrain dõangle. Ils Žtaient intžressants parce quõils offraient une marge pour le perfectionnement de la conception ˆ lõintžrieur du processus de modification du zonage. CÕest aussi cette proposition qui nžcessitait le moins grand nombre de džrogations. LÕannexe C džcrit bri vement comment les mod les choisis soutiennent la comparaison avec les nouvelles exigences applicables aux zones ržservžes ˆ la construction intercalaire. Le constructeur choisi devait construire trois maisons individuelles sur un terrain loti dont chaque nouveau terrain aurait 223 m 2 (2 478 pi 2 ). Chaque maison aurait un prix de vente variant entre $ et $ (alors que les maisons individuelles typiques plus grandes ont habituellement un prix de vente dõenviron $ ˆ Victoria). Chacune des maisons aurait deux chambres ˆ coucher et une pi ce de džtente. Le stationnement pour les maisons serait amžnagž dans la cour arri re. LÕallŽe pour voitures du terrain A allait donner sur la rue Belton et celle des terrains B et C serait combinže et džboucherait sur la rue Reno (voir la figure 1) Demande de zonage et audiences publiques Le promoteur se joint ˆ lõžquipe du projet En džcembre 1993, des repržsentants du consortium de Restor Projects/Zebra Designtects ont rencontrž lõžquipe du projet A C T pour discuter des Žtapes suivantes du projet, tel quõexigž par le conseil. Les entreprises ont acceptž dõentreprendre les t ches suivantes : - Organiser des ržunions initiales avec les voisins et lõassociation communautaire locale avant de demander la modification du zonage. - Envoyer une lettre ˆ chaque association communautaire, accompagnže dõune copie des directives pour la construction intercalaire, Žtablies dans le cadre du projet A C T, dans le cadre de la procždure habituelle de notification en vue de la tenue dõune audience publique sur la modification du zonage. - Demander lõapprobation pržliminaire du lotissement. - Organiser une ržunion dõinformation publique avant de džposer une demande de modification du zonage. - Entreprendre le processus de modification de zonage. Toutes les džrogations pour la proposition devaient tre traitžes par lõintermždiaire du processus de demande de permis de džrogation qui devait se džrouler en m me temps que le processus de modification du zonage. RŽunions initiales avec les ržsidents des terrains voisins et de lõassociation communautaire LorsquÕil a approuvž le projet, le conseil a exigž que le promoteur organise des ržunions initiales avec les ržsidents des terrains voisins et lõassociation communautaire locale. Bien que le consultant ait rencontrž les groupes communautaires au džbut du projet, le conseil voulait sõassurer que les membres de la collectivitž auraient lõoccasion dõexprimer leurs pržoccupations. On a džcidž que des ržunions non structuržes en t te ˆ t te avec les voisins seraient la meilleure approche. Les promoteurs ont pris les dispositions nžcessaires pour rencontrer individuellement les ržsidents voisins et ont obtenu lõappui de AbordabilitŽ et choix toujours 5

12 Figure 1 : Plans du mod le choisi 6 AbordabilitŽ et choix toujours

13 31 de ces 33 personnes. La ržunion du promoteur avec lõassociation communautaire lui a aussi permis dõobtenir son appui du projet. Des amžliorations des mod les ont ŽtŽ suggžržes pendant ces ržunions. RŽunion avec la commission consultative sur lõurbanisme En avril 1994, apr s avoir re u lõapprobation du service dõurbanisme municipal, le promoteur a pržsentž sa demande ˆ la commission consultative sur lõurbanisme pour recueillir ses commentaires. La commission a examinž la demande et a appuyž ˆ lõunanimitž la recommandation de tenir une audience publique sur le projet et de faire pržparer une modification du r glement de zonage par lõavocat de la ville. Processus de modification du zonage et approbation du permis de džrogation Le projet de construction intercalaire a ŽtŽ examinž ˆ deux reprises par le conseil et, en octobre 1994, il est passž ˆ lõžtape de lõaudience publique et de lõapprobation du permis de džrogation au zonage. Le demandeur et le public ont exprimž leurs pržoccupations directement au conseil. Certains membres du public ont exprimž leur opposition ˆ la modification du zonage et au projet de construction intercalaire. Leurs pržoccupations Žtaient axžes sur les questions suivantes : augmentation de la circulation et du stationnement sur la voirie; rangement insuffisant ˆ lõintžrieur et ˆ lõextžrieur des maisons intercalaires; pržservation du caract re et de lõaspect de la collectivitž; džmolition de logements ˆ charpentes et ˆ fondations saines qui seraient remplacžs par des logements neufs plus cožteux; et perte dõespace vert. La plupart de ces pržoccupations avaient ŽtŽ relevžes pendant les premi res phases du projet et les mod les pržsentžs en avaient tenu compte. Apr s avoir ŽcoutŽ ces pržoccupations, le conseil a examinž le projet une troisi me fois. Il a approuvž la modification du r glement de zonage, modifiž le zonage du terrain et approuvž la demande de permis de džrogation. Il a remplacž la catžgorie Çmaisons individuellesè du zonage du terrain par la nouvelle catžgorie Çmaisons individuelles intercalairesè. On trouvera une copie du r glement de zonage ˆ lõannexe B Construction de lõensemble et visites du public En mars 1995, on avait terminž la construction des trois logements. Les maisons ont ŽtŽ con ues par Martin Whitehead et comprennent les composantes suivantes : les marges de recul par rapport ˆ la rue sont de plus en plus grandes dõune maison ˆ lõautre; chaque maison a son identitž propre (une cl ture en lattes verticales, une combinaison de couleurs et des džtails diffžrents); les espaces sont bien pensžs et, bien que les pi ces soient petites, elles comportent de nombreuses innovations comme : les angles arrondis, des palettes de teintes p les, beaucoup de fen tres, des planchers de bois p le luisants, des espaces de rangement supplžmentaires dans les vides sous toit et ˆ lõextžrieur des maisons (voir les figures 2 et 3). Les vides sous toit sont dotžs dõescaliers escamotables et des armoires sont intžgržes dans lõžpaisseur du mur. La pelouse au milieu de chacune des allžes pour voitures augmente la quantitž dõespace vert. Chacune des maisons a deux chambres ˆ coucher, une salle de bains, un petit bureau sur le palier, une cuisine et un salon. La taille AbordabilitŽ et choix toujours 7

14 des maisons varie entre 97,5 m 2 (1 083 pi 2 ) et 100,3 m 2 (1 114 pi 2 ). Les cožts de construction se sont Žtablis ˆ environ 969 $ ˆ $ par m tre carrž, sans compter le prix du terrain. Si lõon avait construit une seule maison individuelle ˆ lõangle des rues Belton et Reno (au m me endroit que ces maisons intercalaires), le prix de vente en 1996 aurait pu atteindre environ $. Les trois maisons ont ŽtŽ vendues, les deux premi res en moins de deux mois, pour une somme dõenviron $ chacune, TPS incluse. LÕensemble a ŽtŽ ouvert officiellement par une cžržmonie dõouverture et le public a pu visiter les maisons pendant une pžriode de deux semaines (voir la figure 3). Le but Žtait de vžrifier lõacceptabilitž des maisons, de džterminer si les gens aimeraient les voir dans leur collectivitž. Le conseil voulait que le public lui dise ce quõil pensait. Des invitations ont ŽtŽ envoyžes aux voisins et ˆ dõautres personnes clžs de la collectivitž. Des annonces ont ŽtŽ publižes dans le journal local. Pendant la cžržmonie, des membres du conseil, le constructeur, le concepteur, des ržsidents de maisons sur petits terrains, des repržsentants du programme A C T et des membres de lõžquipe du projet ont fait des exposžs. Apr s lõinauguration, le public a ŽtŽ invitž ˆ visiter les trois maisons (voir la figure 4). Les maisons ont ŽtŽ tr s bien accueillies. Pendant la pžriode de deux semaines, 800 personnes ont visitž les logements, alors quõen temps normal, on consid re 80 personnes comme un nombre relativement ŽlevŽ pour les visites libres. Le ržseau CTV a ržalisž une Žmission sur lõensemble et des articles en faisant lõžloge ont ŽtŽ publižs dans les journaux locaux. LÕindustrie a reconnu Zebra Designtects et Restor Projects Ltd. qui ont gagnž le prix de lõensemble de lõannže de 1996 de Construction Achievements and Renovations Excellence (CARE), appelž Grand CARE. LÕŽquipe du projet a aussi mžritž le CARE dõor pour la meilleure conception de lõamžnagement paysager ržsidentiel et a re u deux prix dõexcellence pour la meilleure maison individuelle de moins de pieds carržs. 1.3 Enqu te sur lõacceptation par la collectivitž Une composante importante de ce projet consistait ˆ mesurer lõacceptation des maisons intercalaires par les membres de la collectivitž. Pour mesurer lõopinion du public, la ville mettait ˆ la disposition des visiteurs des maisons des questionnaires qui demandaient, entre autres, si lõensemble cadrait bien avec le quartier existant; si les maisons empižtaient sur le quartier ou lui Žtaient pržjudiciables; et si elles convenaient aux petites familles. (Voir un exemplaire du questionnaire ˆ lõannexe D). Le questionnaire a ŽtŽ con u de fa on ˆ Žvaluer les ržponses des ržsidents de Vic West (le quartier o les maisons ont ŽtŽ construites) et des visiteurs qui nõy habitaient pas et de džterminer la situation familiale des ržpondants (p. ex., sõils avaient ou non des enfants). DÕapr s les ržsultats, la tr s grande majoritž des ržpondants Žtaient dõavis que lõensemble sõintžgrait bien dans le quartier et quõil sõagissait dõun amžnagement positif. La grande majoritž trouvait aussi que les intžrieurs Žtaient vivables et que les extžrieurs Žtaient attrayants. Voici quelques ržsultats particuliers : 8 AbordabilitŽ et choix toujours

15 71 % de tous les ržpondants trouvaient les maisons abordables; 90 % de tous les ržpondants Žtaient dõavis que lõensemble sõintžgrait bien dans le quartier existant; 80 % de tous les ržpondants voyaient lõensemble comme un amžnagement positif; 85 % de tous les ržpondants ne considžraient pas que lõensemble empižtait sur le quartier ou lui Žtait pržjudiciable; 87 % de tous les ržpondants trouvaient que lõemplacement convenait ˆ des personnes seules, 71 %, ˆ des couples retraitžs et 52 %, aux jeunes familles; 83 % de tous les visiteurs de lõextžrieur du quartier ne sõobjecteraient pas ˆ ce que lõensemble avoisine leur proprižtž alors que 52 % des ržsidents de Vic West Žtaient de cet avis. Le fait que le public ait participž au projet tr s t t et tout au long de lõamžnagement de lõensemble est une des principales raisons pour lesquelles il a ŽtŽ acceptž par la collectivitž. En outre, lõappui que le conseil accordait au projet a ŽtŽ essentiel pour obtenir lõacceptation par le public dõun ensemble dõhabitations novateur de ce genre. AbordabilitŽ et choix toujours 9

16 Figure 2 : ExtŽrieur des maisons Figure 3 : Vue de lõintžrieur dõune des maisons 10 AbordabilitŽ et choix toujours

17 Figure 4 : Inauguration de lõensemble Figure 5 : Visite des maisons AbordabilitŽ et choix toujours 11

18 Figure 6 : Fa ades extžrieures des maisons Figure 7 : ExtŽrieur arri re dõune des maisons 12 AbordabilitŽ et choix toujours

19 2.0 LA COLLECTIVITƒ ET LES INTERVENANTS CLƒS 2.1 Description de la collectivitž La ville de Victoria, en Colombie-Britannique, a connu une croissance džmographique considžrable depuis Son nombre dõhabitants est passž de en 1981 ˆ en Vingt-quatre pour cent de ses ržsidents ont maintenant 55 ans ou plus. Entre 1981 et 1994, le prix moyen dõune maison individuelle est passž de $ ˆ $. En 1991, le revenu familial moyen sõžtablissait ˆ $. 2.2 ƒquipe du projet LÕŽquipe du projet comprenait des repržsentants du personnel municipal et du conseil de la ville, de Zebra Designtects et de Restor Projects Ltd. Un fort sentiment de proprižtž politique pržvalait dans ce projet, ce qui a ŽtŽ essentiel pour sa ržussite. Le conseil a fourni un appui particulier pendant la pžriode portes ouvertes. Une des conseill res, Pam Madoff, a ŽtŽ nommže principale porte-parole du projet, ce qui a amžliorž la communication entre les fonctionnaires municipaux, le conseil, le constructeur et promoteur et le grand public. AbordabilitŽ et choix toujours 13

20 3.0 INITIATIVES DE RƒFORME DES RéGLEMENTS ET LEURS RƒPERCUSSIONS SUR LE COóT, LE CHOIX ET LA QUALITƒ DU LOGEMENT 3.0 Impact sur lõabordabilitž, le choix et la qualitž Ce projet du programme A C T a montrž que les logements intercalaires, ˆ condition dõ tre construits en vertu de directives de conception et de r glements de zonage approprižs, peuvent tre assimilžs dans les quartiers et amžliorer lõabordabilitž, le choix et la qualitž du logement. Le logement intercalaire favorise lõutilisation efficiente des terrains dans les zones b ties et lõintžgration des logements dans les collectivitžs Žtablies sans entra ner les cožts ŽlevŽs dõinstallation des infrastructures que nžcessitent les nouveaux lotissements en banlieue. La construction intercalaire peut amžliorer la qualitž dõun quartier en ajoutant de la valeur aux terrains auparavant vacants. Les cožts dõamžnagement sont moindres parce que les terrains sont džjˆ viabilisžs, de sorte quõil est plus facile pour les petits constructeurs de construire ce type de logement. Le prix de la maison est plus bas parce quõelle nžcessite moins de terrain et de matžriaux que les grandes maisons. Les cožts ŽnergŽtiques et dõentretien sont aussi infžrieurs parce que les maisons et les terrains sont plus petits. En plus, lõabordabilitž de ce type de logement est encore plus grande en raison des innovations technologiques et au niveau des amžnagements, comme le recours ˆ des allžes combinžes pour voitures. Le logement intercalaire amžliore lõacc s au logement puisquõil offre une solution de rechange pour les personnes seules, les a nžs, les parents dont les enfants ont džcohabitž et les familles avec jeunes enfants qui pržfžreraient vivre dans une zone urbaine džjˆ amžnagže. Les directives de conception ŽlaborŽes par la ville pour ce projet ont facilitž le processus dõamžnagement en tenant compte des pržoccupations de la collectivitž. Cela a ržduit lõopposition des ržsidents au projet, parce que ces derniers Žtaient assuržs que les maisons ne seraient pas pržjudiciables ˆ leur collectivitž, de m me que les frustrations du constructeur puisquõil pouvait ržgler les pržoccupations soulevžes par les membres de la collectivitž d s le džbut du processus de conception de lõensemble. Le projet a montrž lõefficacitž de la coopžration entre les secteurs public et privž. La ville travaille actuellement ˆ un autre projet de construction intercalaire, en collaboration avec lõassociation locale des constructeurs dõhabitations, qui utilisera les directives et les exigences en mati re de zonage mises au point pour ce projet du programme A C T. 14 AbordabilitŽ et choix toujours

21 ANNEXE A: RƒSUMƒ DES DIRECTIVES DE CONCEPTION Les directives ont trois principaux objectifs : (i) Elles cherchent ˆ amžliorer la mesure dans laquelle les maisons individuelles neuves construites sur des petits terrains intercalaires sõint grent dans les quartiers Žtablis et sont adaptžes aux maisons existantes. (ii) Elles exposent les promoteurs ˆ un Žventail de solutions possibles dans le but dõatteindre une norme de conception supžrieure. (iii) Elles cherchent aussi ˆ amžliorer le processus dõapprobation pour les promoteurs en insistant d s le džpart sur les questions de conception. Leur but est dõaider les concepteurs ˆ dessiner des mod les de maisons intercalaires qui seraient acceptables pour la collectivitž et de donner une orientation sur les types de džrogations ˆ la norme qui seraient acceptables et sur celles qui ne le seraient pas. Certaines directives proposent des fa ons dõaborder des solutions non conformes. CHOIX DE LÕEMPLACEMENT La forme du logement doit tenir compte de la topographie du terrain. Vous ne devriez pas avoir ˆ modifier le terrain de fa on importante. Si la maison intercalaire est placže dans la partie avant du terrain, elle doit tenir compte du paysage des rues ˆ lõavant et sur le c tž et le mettre en valeur sans avoir un effet džfavorable sur les proprižtžs voisines. Il faut tenir compte de caractžristiques de conception spžciales relatives aux proprižtžs contigu s lorsquõon choisit lõemplacement dõune maison intercalaire sur un terrain dõangle. MARGES DE RECUL Ë lõavant Afin de conserver le paysage de rues Žtabli, la marge de recul de la cour avant dõune nouvelle maison sur un petit terrain intercalaire ne doit pas tre tr s diffžrente de celle des cours avant des proprižtžs voisines. Les ŽlŽments architecturaux en saillie (comme les fen tres en saillie, les cheminžes et les foyers) dans la marge de recul de la cour avant peuvent ajouter de la varižtž aux fa ades de rue. Sur le c tž Le prolongement de lõespace habitable dans la cour latžrale peut tre permis ˆ condition que les prolongements de la maison ne soient pas situžs ˆ moins de 6 m de la limite de proprižtž et que les empi tements dans la marge de recul ne nuisent pas ˆ la vue de la proprižtž contigu aux fins de lõamžnagement futur. Des ŽlŽments architecturaux (comme les fen tres en saillie, les ŽlŽments de la cheminže et les foyers) peuvent empižter sur la cour latžrale, ˆ condition quõils soient en retrait par rapport ˆ la fa ade avant afin de ržduire lõimpact sur le paysage de rue. AbordabilitŽ et choix toujours 15

22 Ë lõarri re LorsquÕune maison intercalaire empi te sur la cour arri re dans une mesure plus grande que le font les structures existantes du quartier Žtabli, lõintimitž, lõensoleillement et les vues sont des facteurs importants ˆ prendre en compte dans la conception. Stationnement Victoria exige que le stationnement soit amžnagž ailleurs que dans la cour avant. Toutefois, dans certaines situations rares, on peut demander une džrogation afin de placer le stationnement dans la marge de recul de la cour avant. Les allžes pour voitures sur les terrains dõangle doivent tre placžes le plus loin possible de lõintersection. Lorsque des allžes pour voitures ou places de stationnement dans la marge de recul de la cour avant sont pržvues, on encourage lõutilisation dõun rev tement autre que le bžton fini au balai ou lõasphalte normale (p. ex., aggržgat exposž ou pavžs de bžton). LorsquÕun permis de džrogation est džlivrž pour permettre lõamžnagement du stationnement dans la marge de recul de la cour avant, un amžnagement paysager et des Žcrans supplžmentaires doivent tre pržvus pour ržduire lõimpact visuel. LorsquÕun garage nõest pas inclus, il faut envisager des moyens de mettre en lieu sžr et de protžger des ŽlŽments les bicyclettes, les outils de jardinage, les tondeuses, etc. ENVELOPPE ARCHITECTURALE Toits Il faut respecter les lignes de fa te existantes sõil existe une forme dominante attrayante. Une forme principale du toit doit tre choisie pour la masse principale de la maison. Masse et proportion La masse et la proportion des immeubles Žtablis doivent se reflžter dans le nouvel ensemble. LorsquÕil est impossible dõutiliser une masse semblable, la fa ade dõune maison intercalaire doit tre divisže en ŽlŽments plus petits pour cržer lõillusion de proportions semblables ˆ celles des maisons voisines. LorsquÕil nõy a pas de paysage de rue uniforme dans un lot, la maison proposže doit avoir des ŽlŽments qui sõapparentent aux maisons des proprižtžs contigu s et possiblement englober quelques-unes des caractžristiques les plus attrayantes des autres maisons le long de la rue. OUVERTURES EntrŽes LÕentrŽe dõune petite maison intercalaire doit tre clairement visible de la rue. Les porches sont encouragžs lorsquõon trouve cette caractžristique dans les paysages de rue existants. La hauteur de lõentrže ˆ partir de la rue doit reflžter celle des maisons voisines. 16 AbordabilitŽ et choix toujours

23 Les escaliers menant ˆ lõentrže principale doivent tre larges et intžressants vus de la rue. Ils peuvent comprendre des jardini res, des paliers intermždiaires, des murs latžraux ou ballustres et un Žclairage pour lõallže. Fen tres La proportion, les dimensions et les džtails des fen tres doivent tre en rapport avec ceux des maisons voisines. En gžnžral, les fen tres doivent tre placžes de fa on ˆ respecter lõintimitž des occupants des proprižtžs contiqu s. Il faut consulter les voisins concernant les effets du placement des fen tres. Portes de garage La porte du garage et son encadrement doivent tre visuellement intžressants. LorsquÕun ensemble de circonstances en font un choix appropriž, un garage isolž peut tre utilisž comme ŽlŽment de conception pour ržgler des questions ližes ˆ lõintimitž et ˆ lõamžnagement de lõemplacement. TEXTURE ET DƒTAIL ƒlžments de finition et matžriaux Les ŽlŽments de finition et matžriaux extžrieurs doivent tre compatibles avec ceux qui ont ŽtŽ utilisžs dans le quartier. Les matžriaux, les ŽlŽments de finition et les ornements doivent sembler faire partie intžgrante de la structure plut t que dõappara tre comme des ŽlŽments rajoutžs. Ornementation LÕornementation doit tre utilisže avec sobrižtž et en tenant compte de ce qui existe dans le quartier. Le concepteur de maisons intercalaires doit comprendre le style dominant dõun paysage de rue particulier et concevoir la maison intercalaire de fa on ˆ reflžter ces th mes. Cela ne veut pas dire pour autant quõil doit copier ou ržpžter les džtails tels quels, mais plut t quõil doit se fonder sur les džtails existants pour intžgrer des džtails contemporains mais visuellement compatibles dans la nouvelle maison. DŽtails du toit LÕintŽgration dõžlžments servant ˆ donner du caract re, comme les lucarnes et les ŽlŽments de toiture secondaires au-dessus des fen tres en saillie, des porches, etc., sont encouragžs pour ržduire lõimpact de grandes surfaces de toit et pour donner une impression de proportion ˆ la maison. Couleur On encourage les combinaisons de couleurs compatibles avec celles quõon trouve dans le quartier. AMƒNAGEMENT PAYSAGER En gžnžral, lõamžnagement paysager de la cour avant doit reflžter celui quõon trouve dans le quartier, Žtant entendu que la taille et la maturitž des plantes puissent tre moindres que celles des plantes des voisins. AbordabilitŽ et choix toujours 17

24 ANNEXE B RƒGLEMENT DE ZONAGE RS-1 (N O 93ÐINTERCALAIRE) ZONAGE POUR CONSTRUCTION INTERCALAIRE N o UN RéGLEMENT DE LA VILLE DE VICTORIA visant ˆ modifier le r glement de zonage en cržant la zone RS-1, district de maisons individuelles intercalaires. Le conseil municipal de la corporation de la ville de Victoria adopte les dispositions suivantes : 1. Ce r glement peut porter le nom de ÇRéGLEMENT DE MODIFICATION DU RéGLEMENT DE ZONAGE (N o 451)È. 2. Le r glement n o , soit le ÇR glement de zonageè, est modifiž dans la table des mati res de lõannexe B sous la rubrique ZONES RƒSERVƒES AUX MAISONS INDIVIDUELLES par lõajout des mots suivants : Partie 1.42 Ñ Zone RS-1, district de maisons individuelles intercalaires 3. Le R glement de zonage est Žgalement modifiž par lõajout ˆ lõannexe B, apr s la partie 1.41, des dispositions contenues dans lõannexe jointe ˆ ce r glement. PrŽsentŽ et examinž une deuxi me fois par le conseil municipal le 23 e jour de juin Audience publique tenue le 13 e jour dõoctobre AdoptŽ et examinž une troisi me fois par le conseil municipal le 13 e jour dõoctobre AdoptŽ par le conseil municipal le 13 e jour dõoctobre ÇMARK JOHNSTONÈ GREFFIER MUNICIPAL ÇBOB CROSSÈ MAIRE 18 AbordabilitŽ et choix toujours

25 ANNEXE PARTIE 1.42 ZONE RS-1, DISTRICT DE MAISONS INDIVIDUELLES INTERCALAIRES Utilisations 1 Les utilisations suivantes sont permises : a) maisons individuelles; b) occupations professionnelles exercžes ˆ domicile; c) b timents accessoires; d) pas plus de deux ventes-džbarras par an. Superficie et largeur du terrain 2 Un terrain ne doit pas avoir une superficie infžrieure ˆ 160 m 2 et une largeur moyenne infžrieure ˆ 6,7 m. Rapport plancher-sol 3 Le rapport plancher-sol ne doit pas džpasser 0,5 ˆ 1, sous ržserve de ce qui est pržvu ˆ lõarticle 4. 4 Lorsque la superficie du terrain est de 190 m 2 ou moins, la somme des surfaces de plancher ne doit pas džpasser 95 m 2. Surface construite 5 La surface construite ne doit pas džpasser 40 %. Hauteur des immeubles 6 La hauteur dõune maison individuelle ne doit pas džpasser 7,5 m, ni 2 Žtages. 7 Aux fins de la section pržcždente, le premier Žtage comprend la surface de plancher de tout sous-sol qui est ˆ moins de 1,2 m au-dessous du niveau du sol. B timents accessoires 8 Les b timents accessoires : a) doivent tre situžs dans la cour arri re; b) doivent tre situžs de fa on ˆ ce quõun passage dõau moins 2,4 m soit laissž entre le b timent accessoire et le b timent principal; c) ne doit pas avoir une hauteur de plus de 3 m; d) ne doit pas occuper plus de 30 % de la cour arri re; et e) dans le cas dõun terrain dõangle, ne doit pas tre situž plus pr s de la rue de c tž que lõune ou lõautre des distances suivantes, la plus grande Žtant retenue : i) 2,4 m; ou ii) la marge de recul de la cour avant minimale exigže pour le b timent principal sur le terrain contigu sur la rue de c tž. AbordabilitŽ et choix toujours 19