Les aides moyennes publiques en faveur du logement social pour l acquisition amélioration (AA) 1

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1 Les aides moyennes publiques en faveur du logement social pour l acquisition amélioration (AA) 1 Ce document est un outil qui permet de déterminer les aides en faveur du logement social, qu il s agisse d aides publiques directes ou indirectes pour un logement ordinaire financé en acquisition-amélioration. Voici la grille-outil permettant d effectuer les calculs : 1 Equivalents actuariels par logement (en ) PLAI PLUS PLS 2 Montant TTC financé Cf. Plan de financement 3 Aides d'etat 4 Sub Etat (yc surcharge foncière) 5 Taux réduit de TVA 6 Exo compensée de TFPB Cf. Plan de financement ((Montant des travaux TTC)*0,134) Correspond au différentiel de TVA sur le montant des travaux (de 19,6% à 5,5%) Pendant les 15 premières années, compensation de la part communale et EPCI ce qui correspond en moyenne à 2/3 de l exonération de TFPB De la 15 ème à la 25 ème année compensation totale de l exonération. Retenue d une quote-part sur la compensation 7 Aide de circuit Différence d intérêts actuarielle entre les prêts CDC et les prêts du marché (taux égal au TMO) 8 Total aides d'etat (4)+(5)+(6)+(7) 9 en % de l'opération ((8) *100) / (2) 10 Aides hors Etat 11 Sub CL et autres Cf. Plan de financement Reste à charge des communes, ce qui n est pas compensé, soit en moyenne, pendant les 15 premières 12 Exo non compensée de TFPB années, 1/3 de l exonération de TFPB ainsi que la quotepart Exonération des droits de ((Montant de l acquisition) * 5,09%)) Correspond au 13 mutation (OPH et SEM différentiel de droits de mutation entre le taux commun uniquement) de 5,09% et 0%. 14 A.L. 2 : subvention Cf. Plan de financement 1 Cette fiche ne s applique toutefois pas aux opérations d acquisition-amélioration portant sur un immeuble de moins de 5 ans, qui sont soumis au régime de TVA sur le neuf. 2 A.L. : Action Logement 1

2 15 A.L. : éq sub. du prêt Différence d intérêts actuarielle entre les prêts d Action Logement et les prêts du marché (taux égal au TMO) 16 Garantie collectivité gratuite 2 % du montant garanti (2) 17 Total aides hors Etat (11)+(12)+(13)+(14)+(15)+(16) 18 en % de l'opération ((17) *100) / (2) 19 Ensemble des aides 20 TOTAL (9)+(17) 21 en % de l'opération (20) / (2) 22 part des aides d'etat (9) / (20) 23 part des aides hors Etat (17) / (20) 24 Fonds propres HLM 25 Fonds propres Cf. Plan de financement 26 part de fonds propres (25) / (2) 2

3 Aides publiques directes Les données sur les aides directes sont directement issues du plan de financement global. En effet, les opérations de construction et d acquisition de logements sociaux nécessitent un équilibre financier détaillé dans les plans de financements. Il s agit en général ensuite de simplement rapporter ces montants totaux d aides directes à des montants moyens par logement. Voici un plan de financement type : PLAI PLUS PLS Total Subventions Etat (total) X X X X dont subvention directe X X X dont surcharge foncière X X X X dont prime d'insertion X X X Aides collectivités territoriales X X X X Subvention commune X X X X Subvention EPCI X X X X Subvention département X X X X Subvention région X X X X Autres subventions X X X X Subvention A.L. X X X X Subvention autre X X X X Prêts X X X X CDC Foncier X X X X CDC Logement X X X X Autres (PLS) X X A.L. X X X X Autres X X X X Fonds propres X X X X TOTAL X X X X Nombre de logements X X X X 3

4 Le lien entre les aides directes telles qu elles apparaissent dans le tableau final des aides publiques moyennes et le plan de financement global est le suivant : Aides directes Détails des aides directes Sub Etat (yc surcharge foncière) Total des subventions de l Etat : - subvention directe pour le PLUS et le PLAI - surcharge foncière pour le PLUS, le PLAI et le PLS - prime d insertion pour le PLUS et le PLAI Sub CL et autres Total des subventions des collectivités territoriales : - commune - EPCI - département - région + subvention autre (différente de celle de la A.L.) A.L. : subvention Subvention A.L. Fonds propres Montant des fonds propres des organismes HLM mobilisés pour financer l opération. 4

5 Aides publiques indirectes Aides de l Etat. Taux réduit de TVA sur les travaux. Le montant de travaux TTC financé est donc un montant avec un taux réduit de TVA à 5,5 %. Pour déterminer le montant de l opération avec une TVA à 19,6 %, il s agit de multiplier le 1,196 coût financé (avec TVA à 5,5 %) par le coefficient ( ). 1,055 En effet, Coût 5,5 % = Coût HT x 1,055 et Coût 19,6 % = Coût HT x 1,196 1,196 Coût 19,6 % = Coût 5,5 % x ( ) 1,055 Pour déterminer le montant de l aide indirecte de l Etat, il s agit de faire la différence entre ce montant éventuel du financement des travaux uniquement avec une TVA à 19,6 % et le montant réel du financement des travaux avec une TVA à 5,5 % : Subvention taux réduit de TVA = Coût 19,6 % - Coût 5,5 %. Exonération de TFPB. Le montant de TFPB pris comme hypothèse est égal à 525 par logement. On prend ensuite comme hypothèse de croissance de cette taxe un taux de 2,3 % par an, hypothèse retenue par la note technique DGALN du 31 octobre Cette exonération de TFPB est portée à 25 ans (au lieu de 15 ans de 2004 à 2014, dans le cadre du Plan de Cohésion Sociale), mais l Etat n en compense qu une partie : - Sur les 15 premières années, l Etat compense les 2/3 de cette exonération (les parts commune et EPCI correspondent en moyenne à ces 2/3) - De la 15 ème à la 25 ème année, l Etat compense 100% de l exonération. Les compensations sont par ailleurs diminuées du taux prévu par l article L du code général des collectivités locales. Les compensations sont actualisées avec un taux d actualisation égal au TMO (4,5 % en 2008, voir plus loin) pour obtenir la valeur de l équivalent subvention de l exonération de TFPB. Aides hors Etat. Garantie collectivité gratuite. Cette garantie, est d un montant égal à 2 % du montant garanti : soit les collectivités locales prennent en charge la garantie, soit les bailleurs doivent s acquitter de cette garantie auprès de la collectivité, et son montant s élève alors à 2 % du montant garanti. 5

6 . Aide de circuit. Les aides de circuit sont des équivalents subvention et correspondent à la différence d intérêts entre un prêt Caisse des Dépôts (CDC) et un prêt du marché. Par hypothèse, on considère des prêts à annuités constantes. Il s agit donc de fixer le profil de remboursement du capital pour l emprunt avec le taux bonifié et d appliquer au profil de remboursement, le taux d intérêt du marché. L équivalent subvention est alors égal à la différence actualisée des intérêts. ATTENTION : Ces aides étant étalées sur un certain nombre d années, il faut actualiser ces intérêts. Les aides de circuit sont donc déterminées à partir d équivalents subvention actuariels en euros, (pour ramener ces aides à un coût actuel). Pour les simulations d emprunt, trois données sont nécessaires : - le capital : donnée extraite du plan de financement global : o CDC Foncier o CDC Logement - le taux d intérêt o Pour les prêts CDC, le taux d intérêt dépend du produit : PLUS PLAI PLS Taux d intérêt CDC 3,60 % 2,80 % 4,10 % Etant indexé sur le livret A, les taux d intérêt de la CDC de référence sont pris en fonction d une hypothèse de taux du livret A égal à 3% sur long terme. o Pour le prêt au taux du marché ce taux a une définition européenne, et est égal au TMO (ou taux moyen de règlement des obligations des sociétés privées). En 2008, ce taux était de 4,50 % 3. Au 1 er semestre 2009, il est de 3,97 % et de 3,82% au second semestre 2009, soit en moyenne 3,90% sur l année la durée du prêt On prend par hypothèse que la durée du prêt est la durée maximale accordée par la CDC. On distingue les prêts CDC Foncier et CDC Logement, prêts qui n ont pas la même durée. PLUS PLAI PLS CDC Foncière 50 ans 50 ans 50 ans CDC Logement 40 ans 40 ans 40 ans Pour calculer les aides de circuit, il s agit donc de : - fixer le profil du remboursement du capital emprunté (cf. plans de financement) - calculer les intérêts avec o le taux d emprunt CDC o le taux d emprunt du marché - faire la différence et l actualiser (avec un taux d actualisation égal au TMO) - ramener cette différence à une aide moyenne par logement. 3 Ce taux était exactement de 4,54 % au premier semestre 2008 et de 4,46 % au second semestre

7 . Exonération des droits de mutation à titre onéreux pour les offices publics de l habitat (OPH) et les sociétés d économies mixtes (SEM). Une acquisition immobilière est soumise aux droits de mutation à titre onéreux au taux normal de 5,09%. Les OPH et les SEM sont exonérés de DMTO. Pour déterminer le montant de l aide indirecte des collectivités territoriales, il s agit de multiplier le coût d acquisition hors travaux des logements acquis par un OPH et une SEM par 5,09 %. (Pour une SA HLM et pour une société coopérative d HLM, les droits de mutation à titre onéreux sont au taux normal de 5,09 %, il n y a donc pas d aide à ce titre) Pour le calcul de l aide, le calcul est établi uniquement pour les opérations réalisées par les OPH et les SEM, sur une aire géographique donnée. Une aide globale est ainsi déterminée. Pour obtenir l aide moyenne, cette aide globale est ensuite divisée par l ensemble des opérations, tous opérateurs confondus, y compris donc les SA HLM et les coopératives.. Action Logement: éq. Sub. du prêt. Le raisonnement est le même que pour calculer les équivalents subventions actuariels pour les prêts de la CDC, mais avec les hypothèses suivantes : - Taux : 1,5 % - Durée : 25 ans - TMO : 4,50% en 2008 et 3,90% en Exonération non compensée de TFPB. Les collectivités prennent à leur charge 1/3 de l exonération de TFPB, plus le taux prévu par le CGCT, sur les 15 premières années (cf. ci-dessus). Ce montant est ensuite actualisé avec un taux d actualisation égal au TMO. 7