Plan départemental de l habitat de la Haute- Garonne

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1 Plan départemental de l habitat de la Haute- Garonne Orientations générales Cahiers territoriaux Mars 2012

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3 SOMMAIRE Avant-Propos... 5 Introduction... 7 Le PDH et ses objectifs... 8 Déroulement de l élaboration et méthode... 8 Contexte local, administratif et politique de l étude Méthode d élaboration du diagnostic Contexte et présentation du territoire Un territoire vaste et relativement bien couvert en EPCI Une concentration marquée de la population Un territoire diversifié Un territoire inégalement desservi par le réseau routier Une forte concentration de la dynamique économique Les caractéristiques de la population et des ménages Une forte croissance démographique en périphérie toulousaine Une tendance marquée au desserrement des ménages Une population jeune inégalement répartie sur le territoire Une problématique du vieillissement prégnante sur la partie Sud Des ménages très modestes dont la part augmente Une pression de la demande en logement social plus forte sur le Nord du département Le parc de résidences principales et son développement Des logements du parc privé majoritairement occupés par leur propriétaire Une production en défiscalisation parfois inadaptée à la demande locale logements sociaux supplémentaires de 2006 à 2009 et une tendance au rééquilibrage géographique Une forte dynamique de la construction neuve Une consommation foncière qui reste importante Une vacance en augmentation sur de nombreux territoires Une dynamique d amélioration de l habitat encourageante / 71

4 L habitat spécifique Le nécessaire développement de l offre pour personnes dépendantes Un enjeu en termes d hébergement des personnes handicapées vieillissantes Un besoin de flexibilité et d organisation du réseau local concernant l offre le logement en direction des jeunes La question de l hébergement d urgence, d insertion et temporaire à relier à l accompagnement social Les enjeux à l échelle départementale Synthèse du diagnostic et enjeux par grands territoires administratifs Territoire de la Grande Agglomération Toulousaine Territoire du Lauragais (partie haut-garonnaise) Territoire du Nord Toulousain Territoire du Sud Toulousain Pays Comminges Pyrénées Synthèse du diagnostic et enjeux par types de territoires grands types de territoires Les pôles urbains Les secteurs périphériques à forte croissance, en mutation urbaine Les petites communes urbaines des secteurs à caractère rural Les secteurs périphériques à caractère rural Les secteurs ruraux Etat des lieux et enjeux de l observation Contexte de l observation en Haute-Garonne Le choix des thématiques et des indicateurs L articulation de l observatoire départemental avec les autres dispositifs La pérennisation du pilotage et l animation Liste des principaux sigles utilisés / 71

5 AVANT-PROPOS 5 / 71

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7 INTRODUCTION 7 / 71

8 Le PDH et ses objectifs Instauré par l article 68 de la loi portant Engagement National pour le Logement (loi ENL, n du 13 juillet 2006), le Plan Départemental de l Habitat (PDH), ainsi que sa démarche d élaboration, répond à des objectifs précis : Assurer un développement cohérent du territoire en adoptant des orientations départementales en matière d habitat sur les territoires non couverts par des PLH, en s inscrivant dans les préconisations des Scot le cas échéant ; Identifier des perspectives communes de développement ; Assurer la cohérence entre politique de l habitat et politique sociale en prenant en compte, dans l élaboration du PDH, les documents de planification tels que le schéma départemental gérontologique, le schéma d accueil des gens du voyage ou encore le Plan Départemental d Action pour le Logement des Personnes Défavorisées ; Disposer d un document permettant aux territoires de mieux prendre en compte les besoins en logements dans l élaboration de leurs documents de planification ou d urbanisme ; Développer une connaissance partagée à l échelle du département de la situation de l habitat ; Définir les conditions de mise en place d un dispositif d observation départemental. Il permettra donc d établir des orientations par territoire, sur la base d un diagnostic partagé sur le fonctionnement des marchés immobiliers locaux. Le contenu du PDH est fixé par la circulaire n du 2 mai 2007 et se décline ainsi : Un diagnostic territorial et partenarial ; Un document d orientations comprenant les principes et objectifs permettant de définir les actions à mettre en œuvre pour répondre aux besoins en logements ; Un dispositif d observation. La synthèse du diagnostic ainsi que les orientations sont déclinées dans des cahiers territoriaux à l échelle des territoires de concertations définis par les copilotes du PDH. Déroulement de l élaboration et méthode Co-pilotée par le Conseil Général et le Préfet Haute-Garonne, l élaboration du PDH se déroule en cinq phases : Phase 1 : Identification des enjeux sur la base d un diagnostic partagé pour un meilleur partage de la connaissance : Analyse des données statistiques, des études et documents de planification disponibles ; Echanges et concertation en continu avec les services de l Etat et du Département ; Ateliers thématiques et réunions avec les émanations territoriales de concertation ; Phase 2 : Construction des préconisations sur la base des conclusions du diagnostic, dans un objectif de mise en cohérence et en tenant compte des SCOT ; Phase 3 : Définition d un outil d observation de la thématique habitat à l échelle du département ; Phase 4 : Concertation avec les émanations territoriales ; Phase 5 : Rédaction et validation du document final. Conformément, à la circulaire n du 2 mai 2007 dans son annexe II, une concertation poussée a été organisée dans le cadre de l élaboration du PDH de Haute-Garonne. Au-delà de la mobilisation de la section départementale du Comité Régional de l Habitat (CRH), 5 Emanations Territoriales de Concertation (ETC) ont été constituées et 8 / 71

9 Carte 1 : Les 5 territoires d'étude Document 1 : Les concepts de polarité développés par l'interscot Source : Vision Stratégique de l Interscot GIP Interscot, 6 novembre / 71

10 consultées à deux reprises durant l élaboration du PDH (cf. carte ci-contre) : L ETC de la Grande Agglomération Toulousaine englobe le territoire du Scot de la Grande Agglomération Toulousaine et la commune de Fontenilles ; L ETC du Nord Toulousain, qui comprend le territoire du Scot du même nom et les communes de Buzet-sur- Tarn et Azas ; L ETC du Lauragais qui comprend la partie haut-garonnaise du territoire du Scot du même nom ; L ETC du Sud Toulousain qui correspond exactement au territoire du Scot éponyme ; L ETC du Pays Comminges Pyrénées qui englobe l ensemble du Pays. La section départementale du CRH s est réunie pour valider chacune des étapes de l élaboration du PDH. Contexte local, administratif et politique de l étude Au démarrage de l élaboration du PDH, le territoire départemental est constitué de 34 EPCI et 5 PLH sont en cours de validité (tous sur le territoire du Scot de la Grande Agglomération Toulousaine) : PLH de la Communauté Urbaine du Grand Toulouse (CUGT) ; PLH du SICOVAL (Communauté d Agglomération du Sud-Est Toulousain) ; PLH de la CAM (Communauté d Agglomération du Muretain) ; PLH de la CC de la Save au Touch ; PLH de la CC Axe Sud. Des PLH sont également en cours d élaboration dans la CC du Savès et dans la CC du Volvestre. En raison de la réforme des collectivités territoriales en cours à l échelle nationale 1, et notamment le souhait pour le gouvernement de voir achevée la couverture intercommunale du pays d ici le 30 juin 2013, des modifications de périmètres d EPCI sont en cours 2. Dans la mesure du possible, une alerte sur les modifications d ores et déjà connues sera effectuée dans le déroulé du présent document. Par ailleurs, 4 Scot sont en cours de réalisation (Grande Agglomération Toulousaine, Nord toulousain, Lauragais et Sud toulousain). La partie Sud du département est regroupée par le Pays Comminges-Pyrénées (11 EPCI). les 4 Scot sont regroupés au sein de l Interscot, un Groupement d Intérêt Public, dont l objectif est de mettre en œuvre une forme innovante de gouvernance ayant pour but de favoriser un développement cohérent et durable à l échelle de l aire urbaine. La charte de l Interscot présente une vision stratégique du développement de l aire urbaine et définit notamment la structuration du territoire en différents pôles et centralités. 1 La réforme se base sur quatre projets de loi présentés au Conseil des ministres le 21 octobre Elle a été définitivement adoptée par le Sénat le 9 novembre Un schéma départemental de coopération intercommunale doit être élaboré par le préfet avant fin / 71

11 Méthode d élaboration du diagnostic Le schéma-ci après illustre le déroulement de la réalisation du diagnostic. En premier lieu, les données statistiques transmises pas les maîtres d ouvrage ont été étudiées et cartographiées. Une première analyse a permis d identifier, en partenariat avec les maîtres d ouvrage, cinq sujets nécessitant la tenue d ateliers thématiques, afin de confronter le travail statistique à la connaissance des acteurs de terrain et ainsi de recueillir des informations qualitatives. La seconde analyse, avec une entrée territoriale a été partagée dans le cadre des réunions des Emanations Territoriales de Concertation. Les conclusions de ces dix réunions ont permis d enrichir les analyses initiales pour aboutir à un diagnostic partagé, objet de ce document. Les données exploitées pour le diagnostic ont été transmises par la maîtrise d ouvrage. Ces données ont été produites dans le cadre de l étude menée par la Direction Départementale des Territoires : Contribution de l Etat à l élaboration d un Plan Départemental de l Habitat (étude réalisée par le cabinet PLACE). La réutilisation de ces données (2007 pour la plupart), a été souhaitée pour des raisons de coûts et de comparaison avec l étude citée ci-dessus. Ces données présentaient un cadre contraint : Une agrégation à l échelle des EPCI, avec une éventuelle extraction de la ville centre (le plus souvent) lorsque sa taille le justifiait ; Une agrégation à l échelle du canton en cas d absence d EPCI couvrant le territoire (lors de la première étude) ; Des communes non incluses aux périmètres précités, pour lesquelles les données n ont pas été transmises (en grisé sur les cartes). D autre part, plusieurs études, et notamment celles produites dans le cadre de l Observatoire de l Immobilier Social, ont été transmises par le Conseil Général et utilisées pour la production du diagnostic. Pour s affranchir d une analyse qui risquerait d être impactée par l approche à l échelle de grands territoires et le poids de certaines communes ou EPCI, les données statistiques ont fait l objet d une analyse multivariée. Cette analyse a permis de définir différentes typologies de territoire, et de s affranchir ainsi des limites administratives. Grâce à cette typologie, les orientations du PDH pourront être affinée à une échelle adaptée aux besoins des territoires. Analyse statistique des données transmises et de données récoltées en complément Coproduction / échanges avec la Maîtrise d Ouvrage Analyse par thématique Analyse par secteur géographique CONCERTATION TECHNIQUE 5 Ateliers thématiques CONCERTATION AVEC LES ELUS 5 réunions des Émanations Territoriales de Concertation - Besoins en logements et contraintes locales dans une approche prospective - Capacités Foncières - Le logement social et très social public - Pays Comminges-Pyrénées - Le parc privé - Scot Sud Toulousain - Le logement des jeunes - Scot Nord Toulousain - Scot Grande Agglomération Toulousaine - Scot Lauragais Intégration des conclusions de la concertation Final 11 / 71

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13 CONTEXTE ET PRESENTATION DU TERRITOIRE 13 / 71

14 Document 2 : Cartographie des ETC et EPCI - DDT31 14 / 71

15 Un territoire vaste et relativement bien couvert en EPCI A la date d élaboration du présent diagnostic, le département comptait 589 communes sur plus de km² et 34 EPCI à fiscalité propre dont 1 Communauté Urbaine (CUGT) et 2 Communautés d Agglomération (CAM et le SICOVAL). Une concentration marquée de la population Au 1 er janvier 2006, la Haute-Garonne compte habitants : 37% vivent à Toulouse, soit habitants ; 56% dans la CUGT, soit habitants ; 76% dans le Scot de la GAT, soit habitants. Les résultats à l échelle du département sont donc fortement impactés par le poids démographique de l agglomération toulousaine, de même que les résultats à l échelle du Scot de la GAT par ceux de la CUGT et de Toulouse. Un territoire diversifié On observe une forte dichotomie entre les moitiés Nord et Sud de la Haute-Garonne. La partie Nord, est un territoire au profil plutôt urbain et périurbain même si quelques communes ont un profil que l on peut encore qualifier de rural. C est sur cette partie du territoire que les densités de population sont les plus fortes. Au Sud, le Pays Comminges-Pyrénées et le Sud du Pays Sud Toulousain conservent un profil nettement plus rural, notamment à l extrême Sud qui se caractérise par un relief montagneux. Hormis quelques exceptions à l image de Saint-Gaudens et de sa proche périphérie, les densités de populations y sont faibles, de même que l activité économique. Un territoire inégalement desservi par le réseau routier Le réseau routier est organisé en étoile autour de Toulouse ce qui implique que la partie Nord du territoire est globalement très bien relié à la Préfecture. En revanche, dans la partie Sud du territoire, seule une autoroute orientée dans un axe Nord-Est /Sud-Ouest relie Tououse à Saint-Gaudens. Pour les ménages des communes les plus au Nord ou les plus au Sud du pays Comminges-Pyrénées, l accès à cet axe structurant peut rester relativement difficile. Document 3 : Réseau routier pincipale et relierf - Source : Système territoriaux de l aire métropolitaine de Toulouse - Cabinet Place 15 / 71

16 Document 4 : Localisation des emplois - Source : Contribution de l'etat à l'élaboration du Plan Départemental de l'habitat - Cabinet Place Document 5 : Distance depuis Toulouse en temps - Source : Contribution de l'etat à l'élaboration du Plan Départemental de l'habitat - Cabinet Place 16 / 71

17 Une forte concentration de la dynamique économique A l échelle régionale, Toulouse et les communes de la première couronne constituent le principal pôle économique et le principal secteur d emploi. Le pôle d emploi de Toulouse polarise la très large partie Nord de la Haute-Garonne. Montauban et Albi constituent deux autres pôles d attractivité importants ayant une influence sur les communes les plus au Nord de la Haute-Garonne. En revanche, dans la partie Sud de la Haute- Garonne, et notamment dans le Pays Comminges-Pyrénées, l influence exercée par Toulouse est relativement faible. Une grande partie de ce territoire se situe en effet au-delà de la l isochrone 45 minutes de Toulouse (hors heures de pointes). Les cartes ci-après distinguant les 4 pôles d emplois, la question de la distance-temps au lieu de travail constitue toujours un élément important dans les choix résidentiels des ménages. Document 6 : Mobilités domicile travail en Source : Contribution de l'etat à l'élaboration du Plan Départemental de l'habitat - Cabinet Place 17 / 71

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19 LES CARACTERISTIQUES DE LA POPULATION ET DES MENAGES 19 / 71

20 Carte 1 : Taux d'accroissement annuel de la population 20 / 71

21 Une forte croissance démographique en périphérie toulousaine Avec une croissance de la population de 1,8% par an en moyenne pour le département contre 1,2% par an pour la région Midi-Pyrénées et 0,7% par an à l échelle nationale, la Haute- Garonne est un département à la démographie particulièrement dynamique 3. En revanche, la croissance est inégale selon les secteurs. Les plus fortes dynamiques de croissance s observent dans les territoires des ETC périphériques 4 et sur les franges du Scot de la GAT. 2,9% par an pour le Nord Toulousain ; 2,7% par an pour le Sud Toulousain ; 2,3% par an pour le Lauragais ; 1,7% par an pour la GAT, qui absorbe 72% de la population supplémentaire ; 0,6% par an pour le Pays Comminges- Pyrénées, mais ce faible développement démographique constitue toutefois une reprise après une longue période de perte d habitants. Ces chiffres traduisent une forte tendance à l étalement urbain, qui s explique par des territoires périphériques présentant un compromis «coût et disponibilité du foncier / éloignement des centres d emplois» encore acceptable pour une partie des ménages, notamment les primo-accédants. Cette évolution en amène nécessairement plusieurs autres, qui peuvent être problématiques : une tendance à une forte consommation de foncier et une augmentation des migrations pendulaires. On observe également de fortes croissances sur les franges du département en lien avec d autres pôles d attractivité (Albi, Montauban, etc.). En ce qui concerne les éléments de planification, la charte Interscot 5 affiche la volonté d accueillir aux alentours de habitants supplémentaires à horizon 2030 en renforçant l organisation structurelle du territoire par ses centralités : En confortant le rôle d accueil du Scot de la GAT qui devra accueillir de 250 à habitants supplémentaires d ici 2030, soit plus des trois quarts des habitants supplémentaires attendus 6 sur le département, soit un maintien de la répartition actuelle, mais en favorisant le recentrage de la croissance sur la CUGT, les pôles et centralités urbaines ; En renforçant les centralités sectorielles et des pôles d équilibre et de service à l échelle des Scot périphériques ; En luttant contre le phénomène d étalement urbain observé sur la période passée. Pour le Pays Comminges-Pyrénées, l enjeu principal est de permettre à la croissance démographique de se maintenir en prenant garde d éviter le développement d une monofonctionnalité résidentielle et une surconsommation foncière.. 3 Les taux de croissance annuelle de la population portent sur les données INSEE de la période Territoires des ETC Nord Toulousain, Lauragais et Sud Toulousain 5 Source : La Conférence de l Aire Urbaine Toulousaine, Charte InterSCOT pour une cohérence territoriale de l Aire Urbaine Toulousaine, Mars 2005, AUAT/DDT31. 6 Source : Un calcul simple permet de comparer les objectifs de développement des Scots à celui proposé dans le cadre des orientations du PLH : environ habitants supplémentaires attendus en moyenne par an pour l Interscot (dont pour la GAT) et 600 habitants en moyenne par an pour le Pays Comminges Pyrénées. 21 / 71

22 Carte 2 : Taille moyenne des ménages en 2007 Carte 3 : Evolution de la taille moyenne des ménages entre 1999 et / 71

23 Une tendance marquée au desserrement des ménages En 2007, le département compte près de ménages. La CUGT et le Pays Comminges-Pyrénées se distinguent par des ménages de petite taille en comparaison de la moyenne départementale alors que les territoires des ETC périphériques accueillent des ménages ayant a priori un profil plus familial et d une taille moyenne supérieure : 2,3 personnes par ménage en moyenne pour la Haute-Garonne ; 2,2 pour le Pays Comminges-Pyrénées ; 2,3 pour la GAT (avec seulement 2 personnes par ménage à Toulouse et plus de 2,5 sur la quasi-totalité des EPCI du territoire hors CUGT) ; de 2,5 à 2,7 pour les territoires des ETC périphériques. La taille moyenne des ménages a diminué de 0,12 personne entre 1999 et 2007 à l échelle du département. Cette diminution est particulièrement forte dans la GAT (0,13 personne par ménage) et dans le Pays Comminges-Pyrénées (0,12 personne par ménage). Ce phénomène reste légèrement plus faible dans les territoires des ETC périphériques (la baisse est inférieure à 0,10 personne par ménage). En lien avec la taille des ménages ayant emménagé depuis moins de 2 ans dans leur logement (en 2007, données INSEE), ces évolutions montrent :. Ces ménages sont en moyenne composés de 2,4 personnes dans les Scot périphériques, traduisant l attractivité de ces territoires pour les familles ; Les emménagés récents dans le Pays Comminges-Pyrénées sont des ménages d environ 2,2 personnes (soit un chiffre comparable à la moyenne départementale), traduisant un desserrement des ménages essentiellement lié au vieillissement et non aux nouveaux ménages ; Les ménages habitant le territoire de la GAT sont de plus petite taille qu ailleurs, et notamment à Toulouse avec une moyenne de 1,8 personne par ménage pour les emménagés récents. Ces éléments traduisent un premier constat de spécialisation des territoires et illustrent bien la dichotomie entre la centralité toulousaine et les territoires périurbains (plus ou moins éloignés). Alors que Toulouse semble répondre aux besoins de petits ménages, les familles s orientent vers des territoires excentrés, du fait de leur aspiration majoritaire à l habitat individuel et du rapport volume d offre/coût des logements plus favorable en périphérie. Le Pays Comminges-Pyrénées ne semble pas rentrer dans cette dynamique polarisée par Toulouse, en raison de son éloignement trop important. Le desserrement qui s y observe est lié au vieillissement de la population déjà en place et aux décohabitations des jeunes qui quittent le territoire. Limiter ces spécialisations, constitue un enjeu important, notamment au vu de l objectif de l Interscot de recentrer la croissance démographique sur les polarités. Il sera nécessaire de rendre les centralités (et en premier lieu Toulouse) davantage attractives et accessibles pour les familles et de favoriser le développement d une meilleure mixité sociale. Plus globalement, le phénomène de desserrement des ménages constitue, en soi, un enjeu fort car il induit un effort important de construction de logements à accroissement démographique nul. Un besoin que les politiques du logement doivent prendre en compte. 23 / 71

24 Carte 4 : Part des jeunes parmi l'ensemble de la population Carte 5 : Taux d'accroissement annuel de la population âgée de 15 à 29 ans 24 / 71

25 Une population jeune inégalement répartie sur le territoire haut-garonnais sont âgés de 15 à 29 ans 7, soit 22% de la population. Les jeunes sont particulièrement bien représentés dans le territoire de la GAT (25% de ans). Un tiers de la population Toulousaine est âgée de 15 à 29 ans. Sur le territoire des autres Scot, les jeunes ont un poids moins important (14% environ), de même que sur le Pays Comminges-Pyrénées (13%). Classiquement, les communes-centre des EPCI regroupent une part plus importante de jeunes que les communes «périphériques». est logiquement liée aux opportunités limitées en termes d emploi et d études supérieures. Le cas échéant, la politique du logement doit permettre d accompagner le retour ou le maintien des jeunes sur le territoire, bien que, d après les participants aux différents groupes de concertation (atelier thématique et ETC) ce public semble globalement trouver une offre répondant à ses besoins dans l immédiat (Cf. page 47). Le nombre de jeunes croît moins vite que l ensemble de la population. Leur part dans l ensemble diminue donc légèrement, excepté au sein de la population du Scot de la GAT où elle est stable. Quelques EPCI, ou leur commune-centre, affichent toutefois une augmentation de la part des jeunes parmi l ensemble : par exemple la CC de la Save au Touch ou encore Montréjeau où la part des ans augmente de 2 points entre 1999 et Le nombre de jeunes n augmente que très faiblement dans la majorité des secteurs périphériques. Les marchés de ces secteurs, principalement dédiés aux familles, ne répondent pas aux besoins, aux souhaits résidentiels ou aux capacités financières des jeunes ménages qui semblent trouver une offre plus adaptée dans les pôles urbains. S il est primordial que les politiques locales du logement tiennent compte de l importance de développer une offre adaptée et abordable pour les jeunes ménages, le marché du logement ne peut pas être l unique moteur d un accroissement du poids des jeunes. Il doit être en mesure d accompagner un développement général du territoire, et notamment sur le plan économique. Le Pays Comminges-Pyrénées se distingue quant à lui par une diminution du nombre de jeunes entre 1999 et Cette «désaffection» des jeunes pour le territoire 7 INSEE au 1 er janvier / 71

26 Carte 6 : Part des ménages dont la personne de référence a 65 ans ou plus 26 / 71

27 Une problématique du vieillissement prégnante sur la partie sud On dénombre en 2007 plus de ménages dont la personne de référence est âgée de 65 ans ou plus sur le département, soit 21% des ménages. Le Pays Comminges-Pyrénées est celui des 5 territoires de référence qui affiche le taux le plus important de personnes de référence de 65 ans ou plus. Ils représentent 37% des ménages du Pays. Cette caractéristique trouve son origine dans une longue période de déclin démographique, une vitalité économique plus faible et un éloignement important de Toulouse et des centres d emplois : une situation qui incite les personnes et ménages actifs à quitter le territoire pour se rapprocher du dynamisme économique. logement. Il concerne aussi bien la question du maintien à domicile que celle de l offre en structures spécifiques. De plus, nombre de ces ménages disposent de ressources faibles, voir très faibles (beaucoup de ménages âgés sont en dessous des plafonds PLAI, notamment dans les secteurs ruraux). La question de l adaptation des logements et de l accès aux structures spécifiques doit être également abordée sous l angle de la solvabilité des ménages, et non seulement de la quantité de l offre. Les ménages des Scots périphériques sont nettement moins âgés, mais toutefois un peu plus que la moyenne départementale : 27% des personnes de référence âgées de 65 ans ou plus dans le Lauragais comme dans le Sud Toulousain, 23% dans le Nord Toulousain, 19% dans le territoire de la GAT (seulement 17% à Toulouse). Les problématiques sont cependant bien différentes selon les territoires. Les centres urbains, et notamment Toulouse, concentrent un nombre élevé de personnes de références âgées de 65 ans ou plus. Leur vieillissement constitue un aspect central des politiques locales. Avec des problématiques différentes, ces ménages sont fortement représentés sur les territoires ruraux. Bien que peu nombreux, ils sont davantage sujets à l éloignement géographique des services et donc à l isolement. Le nombre important de ménages potentiellement concernés par les problématiques du vieillissement et, audelà, de la dépendance, constitue donc un véritable enjeu pour les politiques du 27 / 71

28 Carte 7 : Part des ménages ayant des revenus inférieurs aux plafonds PLAI Carte 8 : Evolution de la part des ménages ayant des revenus inférieurs aux plafonds PLAI 28 / 71

29 Des ménages très modestes dont la part augmente Un tiers des ménages de Haute-Garonne ont de faibles revenus 8. C est sur la partie Sud du département que ces ménages sont les plus représentés : 43% dans le Pays Comminges-Pyrénées et 39% dans le territoire du SCOT Sud Toulousain. L impact d une population plus âgée, et donc plus souvent retraitée, sur ces territoires, est en partie à l origine de cette caractéristique. Plus généralement, le faible dynamisme économique de ces territoires oblige les actifs à se rapprocher de centres d emplois plus importants. C est en partie ce qui explique la hausse de leur part dans le Pays Comminges- Pyrénées. Leur part est nettement plus faible sur les territoires plus au Nord : 31 % dans le Nord Toulousain, 37% dans le Lauragais et 32% dans la GAT. Dans ces territoires périphériques, leur part diminue. Ces espaces constituent en effet des lieux privilégiés pour l installation des actifs (éloignement acceptable au regard du coût du logement rapporté à la distance domicile-travail) en capacité d accéder à la propriété. Cette tendance traduit une sélectivité plus grande sur les marchés de «proche» périphérie où se développe essentiellement de l habitat individuel en accession et qui concerne donc des ménages en capacité d acquérir ce type de produit. La différence des profils de la «précarité» entre les ménages de la GAT («précarité urbaine») et ceux du Pays Comminges-Pyrénées («précarité rurale») doit être prise en compte car ces situations ne recouvrent pas les mêmes problématiques sociales ni les mêmes difficultés en ce qui concerne l accès au logement. Une grande partie des jeunes ménages (âge de la personne de référence inférieur à 30 ans en 2007) ont des revenus en dessous du plafond PLAI. Hormis sur le Scot Nord Toulousain où moins de 40% des ménages de moins de 30 ans se situent sous le plafond PLAI, les 4 autres territoires affichent des taux supérieurs à 50% de jeunes ménages en dessous du PLAI. Ce taux atteint 58% sur le Pays Comminges-Pyrénées, ce qui laisse penser que le parc est accessible aux jeunes en situation précaire. Il existe cependant de vraies disparités au sein même des 5 grands territoires. Par exemple, la part de jeunes ménages en dessous du PLAI fluctue entre 33% sur le Pôle Sud Ouest de la CUGT et 54% à Toulouse. Les EPCI du Pays Comminges- Pyrénées frontaliers du Gers affichent quant à eux un taux atteignant 62% de jeunes ménages en dessous du PLAI. Les ménages dont la personne de référence est âgée de 65 ans ou plus sont également souvent en dessous des plafonds PLAI. 40% à 50% des ménages âgés de 65 ans ou plus sont en dessous des plafonds PLAI, hormis dans le territoire de la GAT (32%), montrant également la spécificité de la gestion du vieillissement sur ce territoire. Ces éléments posent la question de l adéquation de l offre avec la capacité financière des ménages et montre la nécessité du développement d un parc locatif conventionné, pour éviter le développement d un parc social de fait. Ils montrent également une répartition géographique des ménages modestes, répartition renforcée par les tendances récentes, favorisant ainsi une spécialisation sociale des territoires. L enjeu de la mixité sociale est donc particulièrement important pour s assurer d un équilibre socio-spatial mais la répartition de ces ménages sera toujours sujette à la localisation de l emploi. 8 Ménages très modestes : ayant des ressources inférieures au plafond PLAI soit 1700 /mois pour un ménage avec un enfant à charge. 29 / 71

30 Carte 9 : Nombre de demandeurs en attente pour 100 logements locatifs aidés existants 30 / 71

31 Une pression de la demande en logement social plus forte sur le Nord du département Le département compte plus de demandeurs de logement social en attente, en 2009, correspondant à une pression de 52 demandeurs pour 100 logements existants. D un territoire à l autre, les niveaux de pression sur le parc sont assez proches C est sur le Nord Toulousain que cette pression est la plus forte (55 demandeurs pour 100 logements) et sur le Lauragais qu elle est la plus faible (38). Elle atteint 48 dans le Sud Toulousain, 47 dans le Pays Comminges- Pyrénées, et 52 dans la GAT. Il existe des disparités fortes à l échelle des EPCI et/ou des communes De très fortes pressions se rencontrent par exemple sur le territoire du Scot du Sud Toulousain : Pour la CC Lèze Ariège Garonne : près de 240 demandeurs pour 100 logements. Pour la commune de Lherm : 150 demandeurs pour 100 logements. Pour le Pays Comminges-Pyrénées, la pression est inférieure à la moyenne sur une grande partie du territoire, probablement en lien avec un niveau de demande inférieur. En revanche, la pression atteint 85 demandeurs pour 100 logements à Saint-Gaudens. L expression de la demande se recoupe logiquement avec la répartition géographique de l offre. C est d ailleurs pourquoi la quasi-totalité de la demande s exprime sur le territoire de la GAT. 92% des demandeurs demandent un logement social sur ce territoire, 78% sur la CUGT. En revanche, la pression y est proche de la moyenne départementale (53 demandeurs pour 100 logements). De fortes pressions s observent également dans certains secteurs du territoire : 94 demandeurs pour 100 logements dans la CA du SICOVAL (hors pôle urbain et Baziège), 70 à Saint-Lys, Près de 70 dans les communes de l Est et du Sud-Est de la CUGT La répartition géographique de la demande montre le nécessaire effort de production de logement social à réaliser sur le territoire de la CUGT. En revanche les faibles différences de niveau de pression entre les 5 territoires et les très fortes pressions observées sur certains secteurs témoignent de l importance d une action de développement du parc conventionné (y compris privé) sur l ensemble du territoire départemental y compris dans les secteurs ruraux et malgré les évolutions des règles de financement de l Etat et de l Anah. 31 / 71

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33 LE PARC DE RESIDENCES PRINCIPALES ET SON DEVELOPPEMENT 33 / 71

34 Carte 10 : Part des ménages propriétaires de leur logement 34 / 71

35 Des logements du parc privé majoritairement occupés par leur propriétaire A l échelle du département, 54% des ménages habitant le parc privé (hors HLM) sont propriétaires de leur logement (69% en France métropolitaine au 1/1/2008-INSEE). On compte en effet ménages propriétaires occupants, locataires dans le parc privé (On dénombre environ locataires du parc public en 2007, soit 11% des ménages). Sur les territoires des Scot périphériques ou sur le Pays Comminges-Pyrénées, la part des propriétaires occupants est globalement proche de 75% alors que celle des locataires du parc privé varie de 20% à 23%. On ne dénombre cependant que 48% de propriétaires occupants sur le Scot de la GAT (39% de locataires du privé), en lien notamment avec Toulouse qui ne compte que 34% de ménages propriétaires de leur logement (et 51% de locataires du privé). La part des propriétaires occupants diminue sur la grande majorité des territoires depuis 1999 à l inverse de celle des locataires du privé. Cette évolution est valable pour tous les territoires de concertation, à l exception du Scot de la GAT qui ne connaît pas de baisse de la part des propriétaires occupants mais seulement une hausse de la part des locataires du parc privé. Cette tendance est à rapprocher du fort développement des programmes en investissement locatif (De Robien, Scellier) sur certaines communes : Dans le Nord Toulousain avec par exemple Merville ou Castelnaud'Estrétefonds où la part de locataires du parc privé augmente de 34 points entre 1999 et Dans le Pays Comminges-Pyrénées également avec par exemple une augmentation de 15 points de la part des locataires du parc privé sur la CC du Saint-Gaudinois et de 22 points sur la CC du Haut Comminges. Si ce développement du statut locatif privé constitue une évolution qui peut s avérer positive pour les territoires (rotation plus importante, meilleure durabilité des équipements publics, etc.), il est nécessaire d être attentif aux éventuels déséquilibres pouvant être créés par des volumes trop importants ou des produits inadaptés en terme de typologie ou de prix. Une production en défiscalisation parfois inadaptée à la demande locale Une offre qui s est fortement accrue sur le territoire des Scot périphériques où elle a permis le développement d un parc locatif dans des secteurs où il était peu représenté ou mal adapté à la demande. Implantée sur des territoires attractifs cette offre a permis de répondre à de fortes croissances démographiques, posant ainsi la question de la capacité d accompagnement des communes ainsi que celle de l impact sur l augmentation des flux pendulaires en direction de Toulouse. Même si le risque de suroffre existe, avec des taux de vacance parfois élevés, l attractivité de ces territoires devrait permettre une bonne intégration de ce parc. Cette offre locative est essentiellement destinée, du fait de son prix, à des ménages a priori en capacité d accéder à la propriété et constitue ainsi une solution d attente. Elle peut subir, de ce fait, de forts taux de rotation (rôle transitoire du parc). Les principaux risques engendrés par cette offre sont donc l inadéquation en termes de loyers pratiqués et une inquiétude par rapport à l avenir des copropriétés créées. La problématique est différente sur le Saint- Gaudinois. La forte production (De Robien) en a visiblement ralenti depuis Cette offre, qui était peu adaptée en termes de localisation, de loyers pratiqués, de typologies, de formes urbaines et de volumes, a pu entraîner un déséquilibre général du marché locatif et de véritables problématiques de vacance dans ces programmes neufs comme dans le parc ancien : les difficultés à louer ces programmes neufs ont contraint les propriétaires à des baisses de loyers créant un report depuis les logements de centre-ville, parfois vétustes, vers ce parc récent. 35 / 71

36 Carte 2 : Part des logements locatifs sociaux Carte 12 : Evolution du nombre de logements locatifs aidés entre fin 2006 et fin / 71

37 5 000 logements sociaux supplémentaires de 2006 à 2009 et une tendance au rééquilibrage géographique Fin 2009, le parc de logements sociaux a atteint logements, soit une augmentation de 9% par rapport à fin Cette augmentation représente logements supplémentaires par rapport à 2006 (déduction faite de 870 logements démolis). Le développement relatif du parc est parfois très fort dans certains territoires mais ne concernant qu un faible nombre de logements : Dans le Lauragais : + 23% soit 147 logements ; Dans le Pays Comminges-Pyrénées : + 26% soit 364 logements ; Dans le Nord Toulousain : + 18% soit 162 logements. Ces évolutions sont à relier aux orientations prises par le Conseil Général et les bailleurs sociaux, dans le cadre de la délégation des aides à la pierre, visant à développer une offre dans les territoires moins urbains. Cette croissance relative est cependant moins importante sur les deux autres secteurs : Dans le Sud Toulousain : 8% soit 92 logements ; Sur la GAT : 8% soit 4009 logements. En revanche le territoire de la GAT concentre 84% de l offre nouvelle créée. Certains EPCI ou communes se distinguent par une très forte production de logements neufs : COLAUR SUD dans le Sud Toulousain : augmentation du parc de 127% ; Dans le Pays Comminges-Pyrénées, les villes de Montréjeau (+96%) et Saint- Gaudens (+51%). On observe donc une tendance, très légère, au rééquilibrage géographique du parc, l offre reste historiquement concentrée sur la CUGT. Cependant au vu de la forte pression qui s exprime sur la grande majorité des territoires, l effort relatif de production et de rééquilibrage du parc doit clairement se maintenir. Dans un contexte de recentrage des aides de l Etat au logement locatif social vers les secteurs considérés comme tendus (principalement la CUGT), le conventionnement dans le parc locatif privé devra être abordé comme une réelle alternative en matière de développement de l offre en dehors de ces zones tendues. Répartition du parc de logements sociaux au 31/12/2006 (inchangée au 31/12/2009) Répartition des créations nettes de logements sociaux en 2007, 2008 et 2009 Scot Nord Toulousain 2% 3% Scot GAT 92% 84% Scot Lauragais 1% 3% Scot Pays du Sud Toulousain 2% 2% Pays Comminges-Pyrénées 3% 8% 37 / 71

38 Carte 33 : Dynamisme de la construction neuve 38 / 71

39 Une forte dynamique de la construction neuve 10 logements par an pour habitants 9 ont été construits, de 1999 à 2007 sur le département, soit logements ( / an environ) 10. Le territoire du Scot de la GAT affiche un taux de croissance plus faible que ceux des Scot périphériques Sur ce territoire, 8 logements ont été construits par an pour habitants. En revanche ce territoire a accueilli 72% des logements construits sur cette période à l échelle du département (36% des logements ont été construits à Toulouse). En périphérie proche de la CU du Grand Toulouse, la construction est plus dynamique, entraînant un fort accroissement démographique et un phénomène marqué d étalement urbain Sur le Pays Comminges-Pyrénées, la dynamique est également plus faible que la moyenne avec 8 logements par an pour habitants (seulement 6% des logements construits) mais a été soutenue par le développement d une (sur)offre en investissement locatif, notamment sur Saint- Gaudens (15 logements par an pour habitants) et une dynamique de construction de résidences de tourisme sur le Pays de Luchon (12 logements par an pour habitants sur le Pays hors Bagnères-de- Luchon). Les territoires des Scot périphériques affichent des taux de construction neuve très importants en lien avec leur forte expansion démographique : 13 logements par an pour habitants sur le Sud Toulousain et le Lauragais ; 16 logements par an pour habitants sur le Nord Toulousain. 9 Un ratio de 5 logements produits pour 1000 habitants par an correspond aux besoins d un territoire à population constante, basé sur les estimations de l INSEE. Il correspond à la notion de point mort, c est à dire que cette production de logements permet de répondre aux besoins en logements dû au desserrement des ménages (à population constante) et au renouvellement du parc (sinistres, désaffections, démolitions). Ce ratio est un simple indicateur, à moduler selon les caractéristiques propres aux territoires (potentiel de remise sur la marché de logements vacants, évolution des résidences secondaires, etc.). Il inclut la production de logements en extension urbaine, comme en renouvellement urbain. 10 Données Sitadel et INSEE La construction en investissement locatif a également permis de soutenir l activité sur ces territoires mais a eu un impact moins déstabilisateur que sur le Saint-Gaudinois par exemple. La disponibilité d un foncier plus abordable, permettant la construction de maisons individuelles correspondant aux souhaits résidentiels des familles, tout en restant à environ 30 à 45 minutes de trajet de Toulouse est une des raisons du fort développement démographique de ces secteurs. Le profil des ménages récemment installés (depuis moins de 2 ans en 2007) sur ces territoires est en effet plutôt familial avec 2,4 personnes par ménages en moyenne (contre 1,8 pour la GAT et 2,2 pour le Pays Comminges-Pyrénées). Les données de l ObserveR de l immobilier toulousain montre que plus de 50% des ventes de maisons individuelles groupées se réalisent en 2 ème couronne de l agglomération (à 210 k en moyenne) et que 70% des ventes de lot à bâtir concernent les 3 ème et 4 ème couronne 11. Pour atteindre l objectif de recentrage de la croissance prévu par l InterScot, et limiter la spécialisation des territoires, il sera donc nécessaire de dynamiser la construction sur le territoire de la GAT (notamment la CUGT) et d y favoriser le développement d une offre à destination des familles qui n y trouvent visiblement pas de produits répondant à leurs besoins (1,7 personne en moyenne par ménage ayant récemment emménagé sur le territoire de la CUGT). On notera également l importance des situations des communes ou EPCI en termes d assainissement collectif, pouvant entraîner soit un ralentissement de l urbanisation (saturation du dispositif d assainissement), soit son accélération (amortissement financier d un nouveau dispositif). 11 Données issues de l Observer de l Immobilier Toulousain. Exemples de villes situées en deuxième couronne : Muret, Mondonville, Leguevin, ; en troisièle couronne : Castelnau-d Estrétefond, Grenade, Lanta, ; en 4 ème couronne : Auterive, Carbonne Fronton, 39 / 71

40 Carte 14 : Part d'individuel pur dans la construction neuve de 1999 à 2006 Carte 45 : Surface consommée en moyenne par logement construit de 1999 à / 71

41 Une consommation foncière qui reste importante En moyenne, en Haute-Garonne, la construction d un logement consomme 830 m² de foncier. Les surfaces consommées par la construction neuve sont comparativement assez faibles sur le territoire Scot de la GAT (390 m²). Cela est dû au profil de la construction sur le territoire seulement 14% de la construction en individuel pur, en lien avec la pression foncière). Sur les territoires des Scot périphériques et du Pays Comminges-Pyrénées, la consommation foncière est nettement plus importante et globalement supérieure à 1500 m² en moyenne par logement, en lien des logements construits en individuel pur prédominants (de 58% sur le Pays Comminges-Pyrénées à 72% sur le Lauragais ou le Sud Toulousain). En dehors de l habitat individuel prédominant, plusieurs raisons peuvent être évoquées pour expliquer cette consommation foncière élevée : Un foncier plus abordable ; Une part importante de constructions en diffus (en dehors de secteurs aménagés type lotissement) ; Problématique de l assainissement individuel dans les communes rurales (construction uniquement autorisée sur des terrains de plus de 2000 m² pour ce type d assainissement hors dérogation m² avant 2009) 12. Le travail avec les acteurs du logement dans le cadre d un atelier thématique dédié à la question foncière a fait ressortir une utilisation trop rare des procédures d aménagement (type ZAC), quelles qu elles soient, alors qu elles permettent une optimisation de l utilisation du foncier. La volonté de recentrage de la croissance nécessitera sur les territoires périphériques une meilleure maîtrise du foncier pour limiter le développement de l urbanisation diffuse, et plus généralement pour mieux encadrer l offre sur les aspects qualitatifs. Il sera également nécessaire de mettre en œuvre une action volontaire sur les règles d urbanisme pour respecter les objectifs de réduction proposés dans le cadre des Scot. Nombre de logements commencés par an pour habitants de 1999 à 2006 Surface moyenne des parcelles par logement commencé Scot Nord Toulousain m² Scot GAT m² Scot Lauragais m² Scot Pays du Sud Toulousain m² Pays Comminges-Pyrénées m² Source : Sitadel 1999 à Doctrine de l Etat relative à l urbanisme et à l assainissement non collectif dans le département de la Haute-Garonne, Préfecture de la Haute Garonne, non daté. 41 / 71

42 Carte 16 : Les logements vacants en 2007 Carte 17 : Evolution du nombre de logements vacants 42 / 71

43 Une vacance en augmentation sur de nombreux territoires 8% des logements étaient vacants en 2007, soit près de logements (tous types de vacance confondus y compris liée à la rotation) Le Pays Comminges-Pyrénées abrite les territoires ayant les plus forts taux de vacance, en lien notamment avec la suroffre de logements locatifs récents (produits défiscalisés) sur le Saint-Gaudinois : 14% des logements étaient vacants en 2007 à Saint- Gaudens, et jusqu à 22% à L Isle-en-Dodon ou Montréjeau. La vacance diminue globalement à l échelle du département : - 8% entre 1999 et 2007 En revanche deux territoires affichent une vacance en hausse : le Scot Sud Toulousain (+9%), malgré la très forte croissance démographique qui s y observe ; le Pays Comminges-Pyrénées (+6%). Sur certains territoires, de fortes hausses de la vacance se réalisent dans un contexte de construction neuve très dynamique : Dans le Pays Comminges-Pyrénées, sur Saint-Gaudens : 15 logements construits par an pour 1000 habitants et 28% d augmentation de la vacance ; Dans le Sud Toulousain, à Cazères : 23 logements construits par an pour 1000 habitants et 35% de hausse pour la vacance ; Au sein de la GAT, sur le territoire périurbain Ouest de la CUGT : 20 logements commencés par an pour 1000 habitants et hausse de 28% du parc vacant ; ou encore sur la CAM hors Muret avec 14 logements par an pour 1000 habitants et 40% de hausse de la vacance. Dans le Nord ; Toulousain à Merville : 26 logements par an pour 1000 habitants pour un nombre de logements vacants ayant augmenté de 75%. Comme le montre la carte ci-contre, beaucoup de secteurs voient leur parc vacant diminuer. Ces constats montrent cependant la nécessité de développer les moyens de reconquête du parc existant avant de permettre une forte dynamique de construction neuve, notamment dans les secteurs périurbains et plus ruraux où peut se réaliser un transfert de population depuis le parc existant vers le parc neuf. La question de l adaptation du volume de création d offre avec l attractivité du territoire doit également faire l objet de réflexions plus poussées. Cette meilleure maîtrise constitue également le moyen de limiter l étalement urbain et la consommation foncière qui ne servirait pas l accroissement démographique d un territoire. Une dynamique d amélioration de l habitat encourageante Entre 2007 et 2009, plus de 1300 logements par an ont été améliorés grâce à des subventions de l Agence Nationale de l Habitat (Anah) : Dont 370 logements à loyer maîtrisé par an ; Dont 182 logements indignes ou très dégradés (378 sur 2009 en lien avec une activité importante sur le parc de copropriétés dégradées à Toulouse). Les aides publiques en direction de l amélioration de l habitat permettent un fort développement du parc locatif à loyer maîtrisé sur Toulouse (OPAH Grand Centre) mais également sur le Pays Comminges- Pyrénées où le parc locatif conventionné, y compris très social, apporte une réponse tout à fait complémentaire au développement du parc locatif public. L action entreprise sur les copropriétés dégradées, qui constituent une problématique prégnante sur Toulouse, mobilise toutefois la majeure partie des financements du département. Plusieurs OPAH ou PIG ont de bons résultats : PIG de la CUGT et OPAH Grand Centre de Toulouse en termes de production de logements locatifs privés ; Le PIG de la CA du Muretain avec quelques difficultés en ce qui concerne 43 / 71

44 le développement du parc locatif privé à loyer maîtrisé ; Plusieurs OPAH de Revitalisation Rurale (Trois Vallées, Lèze-Ariège Garonne, Volvestre) principalement en direction du public de Propriétaires Occupants. Le traitement des copropriétés dégradées sur Toulouse constitue un des enjeux principaux de l amélioration de l habitat mais l ampleur de la tâche pose la question de l implication des collectivités dans la gestion de cette problématique. Et notamment en ce qui concerne l évolution à moyen terme du parc de copropriétés généré par le biais de la défiscalisation. Les participants à l atelier thématique dédié au parc privé s interrogent également sur les possibilités de poursuivre une politique efficace de développement du logement conventionné dans le parc privé, complémentaire au développement de l offre publique, notamment dans les secteurs les plus ruraux (du fait de l évolution du règlement de l Anah). 44 / 71