Etude Habitat - Cadre de vie Foncier

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1 Bassin de vie De Nailloux Etude Habitat - Cadre de vie Foncier Diagnostic et enjeux septembre 2011

2 Sommaire Evolutions démographiques et économiques Dynamiques démographiques et économiques Mobilités domicile-travail Points essentiels Le parc de logements et son occupation Les fonctions résidentielles L évolution des fonctions résidentielles Qui accueille le parc de logements? Vacance et désaffection Les mobilités résidentielles Analyse détaillée des mobilités résidentielles Points essentiels Le marché immobilier Tendances récentes points essentiels enjeux 2

3 1 - Les évolutions démographiques et économiques Évolutions INSEE

4 Un bassin de vie en croissance rapide Une dynamique qui s accompagne d une taille des ménages stable, à 2,61 personnes par foyer de l augmentation de la population des ans +3% à 6% par an Bassin de vie Population 1999 Population 2006 Évolution totale Évolution brute annuelle Taux d évolution en % Nailloux / Colaursud Pôle / Nailloux Pays Lauragais , , ,5 25% de chefs de ménages âgés de 65 ans et + 4

5 Une forte croissance alimentée par l augmentation des emplois Forte création d emplois dans le bassin de vie de Colaursud Amélioration du taux d activité Nombre d emplois dans la zone Actifs ayant un emploi résidant dans la zone Indicateur de concentration d emploi Taux d activité parmi les 15 ans ou + en % ,6 46,3 51,1 62,3 mais.l indicateur de concentration d emploi est en baisse, traduisant l importance de la fonction d accueil du territoire L indicateur de concentration d emploi est égal au nombre d emplois dans la zone pour 100 actifs ayant un emploi résidant dans la zone 5

6 et par le rythme de construction 1280 logements commencés de 1999 à 2007 Soit 18% de l offre neuve du Pays Lauragais - et 7,4% de la population depuis 2008, poursuite de la croissance à Calmont et Nailloux 6

7 Les mobilités de travail à Nailloux En 2007, 240 adultes actifs habitent et travaillent à Nailloux, 32% des actifs du pôle Environ 500 personnes viennent travailler à Nailloux, de toutes les communes périphériques - d Auterive et Calmont autant que de Toulouse 7

8 Les mobilités de travail à Nailloux Environ 500 personnes quittent Nailloux pour aller travailler 37% travaillent à Toulouse même Autant dans les communes de la première couronne toulousaine 8

9 Les points essentiels Une très forte croissance qui s appuie sur deux piliers - Le développement économique et la création d emplois - La construction neuve et l attractivité résidentielle Portée par Nailloux, la double dynamique est celle de l ensemble du bassin de vie les relations domicile-travail avec Toulouse et la première couronne toulousaine sont majoritaires Elles s accompagnent de flux d échanges secondaires avec Villefranche de Lauragais, et les communes frontalières de la Haute-Garonne et de l Ariège 9

10 2 - Le parc de logements et son occupation Les fonctions résidentielles L évolution des fonctions résidentielles Qui accueille le parc de logements? Vacance et désaffection Filocom 2010

11 3 647 logements dont 40 % sur Nailloux - 8% des logements du Pays 11

12 2 - Le parc de logements et son occupation Les fonctions résidentielles 12

13 Un parc orienté vers l accueil de résidents permanents 85% des logements sont des résidences principales Un taux de résidences secondaires inférieur aux moyennes Pays Un taux de vacance légèrement équivalent à celui du Pays, mais plus faible dans la ville centre 13

14 Une offre en logements individuels dominante, un parc de logements collectifs mal réparti 85 % de logements individuels mais hors Nailloux leur part est de 98 % Le bassin regroupe 15 % des logements collectifs de l ensemble du Pays A l échelle du bassin, le parc de logements collectifs est concentré à 90 % dans la ville centre 14

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17 Malgré l importance des propriétaires, un parc un peu plus diversifié que sur d autres bassins du Pays Les propriétaires occupants représentent 64% des occupants des RP 31 % de locataires mais 53 % sur Nailloux 4 % de logements sociaux et 3% sur Nailloux 17

18 Une offre locative concentrée sur Nailloux locataires - 10% de l offre locative du Pays 61 % de l offre locative du bassin est sur Nailloux 18

19 2 - Le parc de logements et son occupation L évolution des fonctions résidentielles 19

20 Une forte pression résidentielle + 5 % de résidences principales entre 2005 et 2010, une évolution près de trois fois supérieure à celle du pays Une croissance encore plus élevée sur la ville centre Une croissance due à la production de logements mais aussi à la transformation de résidences secondaires en logements permanents 20

21 Même s il reste minoritaire, une progression importante du logement collectif Le nombre de logements collectifs est multiplié par 4,8 entre 2005 et 2010 et par 8,2 sur Nailloux des taux bien supérieurs à ceux du Pays 21

22 Une offre locative privée en développement Une offre locative qui double pratiquement ( et qui est multipliée par 2,6 sur Nailloux) Contre +19 % sur le Pays Une évolution essentiellement portée par le locatif privé 22

23 Une évolution du parc «propriétaires occupants» un peu moins importante que celle des résidences principales 32 % de propriétaires en plus entre 2005 et 2010 contre une évolution de 44 % pour les principales Une évolution un peu plus importante sur la ville centre 23

24 3 - Qui accueille le parc de logements? 24

25 Un décalage entre la structure du parc et la composition des ménages? Les résidences principales 14 % de T1 ou T2 24 % de T3 37 % de T4 25 % de T5 et plus Les ménages 58 % de ménages de une ou deux personnes 35% de 3 ou 4 personnes 7 % de cinq personnes et plus Une part légèrement moins importante de grands logements sur Nailloux 25

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28 60% des ménages ont des revenus correspondant au plafond HLM 28

29 Un peu plus de ménages plus «aisés» qu à l échelle du pays 29

30 18% des ménages vivent sous le seuil de pauvreté* Le seuil de pauvreté correspond dans les données Filocom, à la demie médiane du revenu net par unité de consommation (soit 7243 euros pour une unité de consommation) hors allocations 30

31 Mnages sous le seuil de pauvretselon l' ge (source Filocom) 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% Un taux de pauvreté important chez les ménages âgés 5,0% 0,0% Moins de 25 ans ans ans ans 75 ans et + Plus de ménages pauvres chez les locataires Mnages sous le seuil de pauvretselon le statut d'occupation (source Filocom) Mais, au regard de la structure du parc, le nombre de ménages pauvres se répartit à peu près également chez les propriétaires et les locataires du privé 50,0% 45,0% 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% Propritaires Loc Priv Loc HLM 31

32 4 - Vacance et désaffection du parc 32

33 Une vacance en augmentation Un taux de vacance de 11 % correspondant à la moyenne pays) Mais une augmentation de 87 % entre 2005 et 2010 (de 214 à 400 unités) La forte pression résidentielle que connaît le bassin s accompagne de la désaffection d une partie du parc de logements Sur la ville centre qui connaît une croissance du parc de logements aussi très élevée, la croissance de la vacance est encore plus forte 33

34 Une partie du parc touchée par une vacance durable 20 % des logements vacants le sont depuis plus de 3 ans contre 32 % à l échelle du Pays 34

35 35

36 Le parc en mauvais état 20 % des logements ont un confort partiel (-12 points par rapport au Pays) * 6 % sont sans confort (Pays = 7 %) * 6,4 % appartiennent aux catégories cadastrales «médiocre» et «très médiocre» (Pays : 6,5%) Un phénomène essentiellement présent dans les plus petites communes : hors Nailloux le taux est de 9% * sans confort : ni baignoire, ni douche, ni wc ; tout confort : baignoire ou douche, wc et chauffage central ; confort partiel : toutes les autres possibilités. 36

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39 Une amélioration globale de l état du parc 39

40 3 - Les mobilités résidentielles Dynamiques des échanges internes et externes Insee

41 Les mobilités résidentielles à Nailloux / les flux Seule 48% de la population habitait la commune 5 ans auparavant 240 arrivées, 200 départs de 2002 à en nombre de ménages L agglomération toulousaine, échanges équilibrés mais plus de départs que d arrivées en % Ménages entrants - en % Ménages sortants - en % Pays Lauragais hors Nailloux 16,4 18,4 Aude hors pays Lauragais 1,6 4,1 Haute-Garonne hors Pays Lauragais 42,6 51,0 Dont Toulouse 16,4 20,4 Tarn hors Pays Lauragais 3,3 2,0 Ariège 3,3 0 Ile de France 6,6 0 Autres départements métropolitains 19,7 24,5 DOM-TOM 1,6 0 Etranger 4,9 0 41

42 Entrants et sortants / taille des ménages personnes seules : 2 fois plus de départs que d arrivées Arrivées de ménages de 2 et 3 personnes Départs proportionnellement plus importants de familles de 4 personnes Taille des mnages entrants ˆ Nailloux Taille des mnages sortants de Nailloux 8% 15% 1 personne 8% 1 personne 28% 2 personnes 33% 2 personnes 29% 3 personnes 4 personnes 5 personnes et + 35% 3 personnes 4 personnes 20% 10% 14% 5 et plus 42

43 Entrants et sortants / age Plus de jeunes ménages entrants, 36% contre 31% 1,6% de retraités chez les entrants, 4,1% chez les sortants Age de la personne de rfrence ces mnages entrants ˆ Nailloux Age de la personne de rfrence des mnages sortant de Nailloux 15% 36% de 15 ˆ 34 ans 6% 4% 31% de 15 ˆ 34 ans de 35 ˆ 49 ans de 35 ˆ 49 ans 49% de 50 ˆ 64 ans de 50 ˆ 64 ans de 65 ˆ 79 ans 59% 43

44 Entrants et sortants / statut d occupation 44,3% des ménages viennent pour acheter Mais à noter, l importance du parc locatif privé comme logement de transition, aussi bien chez les entrants que les sortants Statut d'occupation des mnages entrants ˆ Nailloux Statut d'occupation des mnages sortant de Nailloux 11% 5% 45% Propritaire Occupant Locataire Parc priv Locataire Parc social 8% 39% Propritaire occupant Locataire Parc Priv 39% Log gratuitement 53% Locataire Parc Social 44

45 Les points essentiels Nailloux, le profil d une commune jeune en très forte croissance Seul un habitant sur 2 habitait la commune 5 ans auparavant - moyenne du Pays, 75% Les entrants sont des ménages jeunes, de 2 ou 3 personnes alors qu il y a beaucoup de départs de personnes seules, jeunes aussi, et plutôt vers Toulouse 65% des ménages en provenance de l aire toulousaine sont propriétaires en arrivant, alors qu ils ne sont que 40% quand ils viennent d autre régions 58% achètent une maison récente - construite après

46 4 - Le marché immobilier État des lieux Premier semestre 2011

47 L offre en accession dans l existant 292 annonces dont 63% à Nailloux et alentours, 23% à Calmont, et 4 % à Saint Léon Essentiellement des maisons Dont certaines sans «sortie «(balcon, cour, terrasse) Des appartements 81% des biens à vendre sont des logements familiaux (T4 et +) 50% sont des T5 et + Profil de logements pour adulte(s) + enfant(s) Nombre d'annonces de vente dans le bassin de vie de Nailloux (Se Loger annonces- juillet 2011) Appartement Maison T2 T3 T4 T5 et + Moins de 20% des biens sont des T2 et T3 Typologie des logements ˆ vendre dans le bassin de vie Nailloux (292 annonces- Se Loger- fin juillet 2011) 47% 6% 13% T2 T3 34% T4 T5 et + 47

48 L offre en accession dans l existant 30% des annonces portent sur des biens de plus de Moins de 20% des annonces portent sur des biens à moins de A moins de , ce sont surtout des appartements récents avec sortie ou des petites maisons de ville avec sortie Les biens en vente à Saint Léon sont exclusivement de prestige/ atypiques et donc chers ( ) Prix des biens ˆ vendre dans le bassin de vie de Nailloux (Se Loger annonces- juillet 2011) Plus de Û ˆ Û ˆ Û ˆ Û ˆ Û ˆ Û ˆ Û Moins de Û

49 La construction neuve L offre de terrains à bâtir 71 annonces de lots à bâtir sur Se Loger dont la quasi totalité à Nailloux. Quelques terrains à Calmont Une offre de terrains en diffus qui ne passe par agence? Des terrains de taille intermédiaire 40% ont une surface de moins de 1000m2 70% ont une surface de moins de 1500m2 Surface des terrains des annonces immobilires du BV de Nailloux (71 annonces- Se Loger- fin juillet 2011) 11% 19% 29% 4% 37% Moins de 600m2 De 600 ˆ 999m2 de ˆ 1 500m2 de ˆ 2 500m2 Plus de 2 500m2 45% des terrains sont à moins de % des terrains sont à moins de Un coût/ m2 moyen de 72 Cot des terrains ˆ b tir viabiliss* dans le bassin de vie de Nailloux (64 annonces - juillet 2011) 6% 2% 8% Moins de Û De ˆ Û 43% 41% De ˆ Û De ˆ Û Û et plus 49

50 L offre et la demande en accession d après les professionnels L offre dans le parc existant : «Une offre variée à tous les prix» Beaucoup de villas construites en 2004/2005 dont la revente est plus lente (surestimation de la valeur par le vendeur ) Offre peu recherchée : Appartements et maisons de ville sans sortie (MDV avec travaux à 120/ ). «On habite à la campagne pour avoir une sortie, sinon on achète un appartement à Toulouse». Maisons récentes à et plus, excentrées (temps de transport et kilomètres/ Toulouse) La demande: Des maisons T3/ T4 de 80/90m 2 avec un petit jardin (500m2) Des produits pour petits budgets : à Des terrains «corps de ferme de plain pied en centre ville» pour les retraités (qui n existe pas) Une demande qui a diminué avec la crise mais le marché reste dynamique: un bien au bon prix est vendu en 6 mois Demande non satisfaite : Une maison avec sortie pour très petits budgets :120/ Corps de ferme rénové «dans les règles de l art» : 600 à Souvent les travaux ont été réalisés par les vendeurs «pas dans les règles». Les acheteurs : 60% de jeunes primo accédants de ans travaillant à Toulouse : T3 de 130 à Jeunes retraités qui reviennent dans leur région ou se rapprochent de leurs enfants : un produit de plain pied, proche des commodités de 250 à

51 L offre de logements locatifs privés 40 annonces dont 38 à Nailloux Surtout des T2 et T3 72 % sont des appartements 97 % des appartements, et 73% des maisons sont neufs ou récents (souvent de l investissement locatif défiscalisé) Loyer moyen : 8,6 / m2 Moyenne Pays 8,4 /m2 Type de biens ˆ louer dans les annonces du bassin de vie de Nailloux (40 annonces- Se Loger- fin juillet 2011) 28% 72% Appartements Maisons Loyer moyen CC / m2 dans le bassin de vie de Nailloux (Se Loger - 38 annonces- juillet 2011) 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Nombre d'annonces de location dans le bassin de vie de Nailloux (Se Loger - 40 annonces- juillet 2011) T1 T2 T3 T4 T5 et + 9,0 8,7 8,2 7,9 6,7 T1 T2 T3 T4 T5 et

52 L offre et la demande locative d après les professionnels Les biens loués, surtout des appartements T2/ T3, sont en très bon état. Une demande de T4 et T5, en maison, n est pas satisfaite ou difficile à satisfaire Couples avec enfants qui viennent d être mutés dans la région Louer pour prendre le temps de connaître la région et d acheter Durée de location moyenne : 8 mois ou 1 an. Coût élevé de l accession et hausse des taux d intérêt : des jeunes couples renoncent à acheter pour le moment 52

53 L accessibilité de l offre - Ménage d une personne 53

54 L accessibilité de l offre - Ménage de 2 personnes 54

55 L accessibilité de l offre - Ménage de 3 ou 4 personnes 55

56 Les points essentiels Un marché de l accession qui voit se réduire les opportunités pour les primo accédants et les ménages modestes - moins de 20% de maisons à moins de % de terrains entre et La tranche la plus représentée : entre et Une forte demande pour un produit assez peu représenté, la maison de ville T3 ou l appartement, avec petit jardin ou sortie Un marché locatif privé principalement situé à Nailloux, une offre de petits logements nettement plus importante que la demande, une vacance importante Un parc social faible 56

57 Les enjeux

58 L habitat, atout du développement Développer l habitat dans trois directions Permettre les évolutions résidentielles des ménages du bassin de vie - décohabitation, accession à la propriété, évolutions familiales, vieillissement Être attentif aux évolution des besoins au sein de chaque commune, articuler l offre entre Nailloux et les autres communes, faciliter les micro-mobilités internes Accompagner le développement économique - loger les nouveaux actifs Accompagner la fonction d accueil du territoire La spécialisation dans l accueil de ménages du grand Toulouse serait porteuse de risques importants - changements de pratiques des ménages, concurrence entre secteurs périurbains Définir un profil d attractivité qui prenne en compte à la fois les atouts du territoire et les objectifs du développement durable. 58

59 Adapter l offre à ces 3 types de besoins La fluidité, condition du bon fonctionnement des mobilités Le parc locatif privé, atout essentiel dans l accueil des ménages, mais Une offre en partie inadaptée à la demande, trop de petits logements, pas assez de T3 et T4 Une offre surtout présente à Nailloux, sans doute à développer dans les communes les plus importantes Mieux prendre en compte les ressources des ménages Développer le parc locatif social et très social - en particulier pour les personnes âgées très modestes Veiller à la qualité de la réhabilitation dans l ancien par les primo accédants Développer des produits innovants pour les primo accédants Développer une offre, neuve ou réhabilitée, en phase avec les évolutions des modes de vie, en particulier. Développer «le» produit manquant, des T3 locatifs ou en accession, avec sortie ou petit jardin, bien insérés dans les tissus existants Accompagner le vieillissement par une offre diversifiée - adaptation des logements, création de petits logements dans les bourgs, 59

60 Un parc de qualité, élément essentiel d attractivité du bassin de vie Requalifier et mettre aux normes le parc ancien, atout essentiel du territoire, de son image, de sa qualité de vie Éviter la désaffection d une partie du parc de logements et l impact négatif que cela peut avoir sur les centres bourgs et villages Lutter contre la précarité énergétique Restructurer le tissu ancien pour créer une offre de logements adaptée aux modes de vie actuels Un enjeu majeur : que l offre neuve ne soit pas contrebalancée par la désaffection de segments du parc ancien Créer une offre neuve qui contribue à la qualité globale des villes et villages Articuler l offre neuve avec le tissu ancien, conforter le tissu bâti des centres, faciliter les circulations piétonnes Lutter contre la banalité des lotissements Économiser l espace 60

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