ÉTUDE IMMOBILIER Loi Alur : l impact sur la rédaction des baux régis par la loi du 6 juillet 1989 BAIL (EN GÉNÉRAL)

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1 1161 ÉTUDE IMMOBILIER BAIL (EN GÉNÉRAL) La loi n du 24 mars 2014 (Alur) apporte de nombreuses et importantes modifications à la loi du 6 juillet L impact de cette réforme va s étaler dans le temps, tant en raison des mesures d application attendues, que du fait de l application différée de certaines de ses dispositions (V. infra JCP N 2014, n 15, 1162). Nous avons choisi dans la présente étude de nous intéresser à ce qui va concerner le plus immédiatement les praticiens du droit immobilier : la rédaction des baux sous l empire de la loi Alur Loi Alur : l impact sur la rédaction des baux régis par la loi du 6 juillet 1989 L Étude rédigée par Jacques Lafond Jacques Lafond est docteur en droit 1 - La loi Alur (L. n , 24 mars 2014) modifie en profondeur la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux d habitation et aux baux à usage mixte, d habitation et professionnel. Comment présenter cette loi-fleuve de manière assimilable aux lecteurs de La Semaine Juridique? Confrontés à ce problème, nous avons fait un choix, à partir de la question que l on peut penser être celle du praticien : qu est-ce que, dans l immédiat, cette loi va changer dans ma pratique? Vu sous cet angle, le problème se simplifie. En effet divers pans de la loi nouvelle et non des moindres (législation sur les loyers ; garantie universelle des loyers, etc.) ne vont pas entrer en vigueur sur le champ. Et il ne paraît pas utile de s étendre sur certains aspects de la loi qui ne sont pas d une brûlante actualité, même s ils ont une particulière importance (par exemple les congés du bailleur ou les modes de fixation du loyer de renouvellement du bail : en effet les nouveaux baux régis par la loi Alur n arriveront à terme au plus tôt que dans trois ans ). Mais que nos lecteurs se rassurent : la revue pu- LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N AVRIL 2014 Page 67

2 1161 ÉTUDE IMMOBILIER bliera par la suite des monographies détaillées sur les aspects de la loi qui ne sont pas abordés dans la présente étude. Cette approche pragmatique nous a conduits à ne traiter pour l instant que de l impact de la loi Alur sur la rédaction des baux. Tel est en effet le problème auquel le praticien devrait être confronté en premier lieu Nous aborderons la question sous trois aspects : la préparation du bail (1), la rédaction du bail (2) et l établissement de l état des lieux (3). 1. Préparation du bail 2 - Avant de signer un bail régi par la loi Alur, il importe d effectuer diverses vérifications (A), d obtenir certains renseignements (B) et de réunir divers documents (C). Ensuite se posera la question du choix du locataire (D) et de la détermination du loyer (E). A. - Vérifications à effectuer 1 Décence du logement 3 - Les travaux préparatoires de la loi Alur confirment la volonté du législateur de n admettre sur le marché locatif que des logements décents 1. Cette volonté s est traduite en l espèce par une modification des articles L et L du Code de la sécurité sociale. Ces textes confèrent aux organismes payeurs des allocations familiales ou sociales, un pouvoir de contrôle et de coercition leur permettant non seulement de s assurer que le logement loué répond aux critères de décence, mais dans le cas contraire, de sanctionner le bailleur en suspendant le paiement de l allocation logement 2 jusqu à ce que les locaux loués aient été mis en conformité. Certes, ces dispositions n entreront en vigueur que le 1 er janvier 2015 (L. n , 24 mars 2014, art. 85, IV). Mais, d ores et déjà, l abondance du contentieux en la matière, qui risque encore de croître dans l avenir compte tenu des nouveaux pouvoirs conférés aux organismes payeurs de l allocation logement, doit inciter le rédacteur du bail à une particulière vigilance sur ce point. Il insistera pour que le bailleur s assure de la conformité du logement aux règles de décence et le mettra en garde, s il ne satisfait pas à cette exigence sur les risques de contentieux qui peuvent en découler. ATTENTION L article 17-1 nouveau de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970 concernant les professions immobilières sanctionne d une amende administrative le fait pour un professionnel de l immobilier au sens de l article premier de cette loi de mettre en location aux fins d habitation des locaux frappés d un arrêté d insalubrité pris en application des articles L , , et du Code de la santé publique, ou d un arrêté de péril pris en application des articles L et suivants du Code de la construction et de l habitation. En outre des sanctions pénales peuvent être encourues 3. 2 Licéité de la division, au sens de l article L du CCH 4 - On sait que la dation à bail peut dans certains cas s analyser en une division en jouissance tombant sous le coup de l article L du Code de la construction et de l habitation (V. JCl. Notarial Formulaire, V Bail d habitation et à usage mixte, fasc.16, n 35). L alinéa 2 de ce texte interdit, en particulier, «toute division d immeubles en vue de mettre à disposition des locaux à usage d habitation d une superficie ou d un volume habitable inférieurs respectivement à 14 m² et à 33 m³». La loi Alur ajoute à ce texte en précisant que «les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d habitation nés de la division ne sont pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume de ces locaux». D autre part trois nouveaux articles sont insérés au Code de la construction et de l habitation après l article L précité (CCH, art. L , L et L ). Et l article L nouveau indique qu une autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d habitation dans un immeuble existant peut être instituée par une délibération de l organe délibérant de l EPCI dans des zones délimitées en application de l article L ,II, 3 (nouveau) du Code de l urbanisme (créé par L. n , 24 mars 2014, art. 157). Le défaut d autorisation de division est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire qui occupe de bonne foi un local à usage d habitation né d une division non autorisée mais l absence d autorisation est sanctionnée par une amende administrative, frappant l auteur de la division irrégu- 1 Il avait été proposé d imposer au bailleur l établissement d un «constat de décence» (AN Comm. aff. économiques, séance du 23 juill. 2013, CR, p. 2 à 4). Et une refonte du décret n du 30 janvier 2002 est envisagée, (L. n , 24 mars 2014, art. 2). 2 Le locataire ne versera plus alors au bailleur que la partie du loyer restant à sa charge, déduction faite de l allocation logement, sans pouvoir être sanctionné de ce fait, notamment par une action en résiliation du bail. Le nouvel article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi Alur indique expressément que «le paiement partiel des loyers par le locataire réalisé en application des articles L et L du Code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire». 3 Notamment lorsque la location porte sur des locaux constituant un «habitat indigne», défini par l article 1-1 nouveau de la loi n du 31 mai 1990 dans sa nouvelle rédaction (L. n , 24 mars 2014, art. 34, III)- V. notamment l article du Code pénal, et l article du même code, tel que modifié par la loi Alur. Page 68 LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N AVRIL 2014

3 ÉTUDE IMMOBILIER 1161 lière (V. CCH, art. L , nouv. al. 3 à 6). 3 Détecteurs de fumée 5 - Obligations du bailleur - Il convient de vérifier si le logement loué est équipé d un détecteur de fumée et de rappeler au bailleur ses obligations en la matière (V. n 55). L article 3, III, de la loi du 24 mars 2014 indique à ce propos que pour les logements occupés par un locataire au moment de l entrée en vigueur de l article premier de la loi n du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d habitation, l obligation d installation faite au propriétaire est satisfaite par la fourniture d un détecteur à son locataire, ou, s il le souhaite, par le remboursement au locataire de l achat du détecteur. B. - Renseignements à obtenir Le rédacteur du bail insistera pour que le bailleur s assure de la conformité du logement aux règles de décence la commune. Cette autorisation préalable de mise en location doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location (CCH, art. L al. 4). L autorisation doit être jointe au contrat de bail à chaque nouvelle mise en location ou relocation (CCH, art. L ). Le non-respect de ces dispositions est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire. Mais l auteur de la mise en location irrégulière est passible d une amende administrative (sur le taux de cette amende et les conditions de son prononcé V. CCH, art. L ). ATTENTION Les modalités d application de ce texte doivent être définies par un décret ultérieur en Conseil d État (CCH, art. L ). 6 - Le rédacteur du bail doit a priori se poser plusieurs questions : une autorisation de mise en location est-elle nécessaire? (1 ) ou une déclaration de mise en location? (2 ). Le logement est-il situé dans une «zone tendue»? (3 ) Y a-t-il eu un précédent locataire (4 )? Y a-t-il eu des travaux effectués dans les locaux loués (5 )? 1 Une autorisation de mise en location est-elle nécessaire? 7 - Dans le cadre de la lutte contre l habitat indigne, l article L nouveau du Code de la construction et de l habitation (L. n , 24 mars 2014, art. 92) permet à l organe délibérant de l EPCI compétent en matière d habitat ou, à défaut, au conseil municipal de délimiter des zones soumises à une autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d habitat dégradé. Ces zones peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers. La délibération peut fixer pour chacune des zones géographiques qu elle délimite, les catégories et caractéristiques des logements qui sont soumis à autorisation préalable. Aux termes de l article L nouveau du Code de la construction et de l habitation, la mise en location d un logement situé dans les zones ainsi délimitées est subordonnée à la délivrance d une autorisation préalable par le président de l EP- CI compétent en matière d habitat ou, à défaut, par le maire de 2 Une déclaration de mise en location est-elle nécessaire? 8 - L article L du Code de la construction et de l habitation (L. n , 24 mars 2014, art. 93) prévoit que l organe délibérant de l établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d habitat ou, à défaut, le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à déclaration de mise en location, au regard de l objectif de lutte contre l habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l habitat en vigueur et le plan départemental d action pour le logement et l hébergement des personnes défavorisées. Ces zones peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers. 4 La délibération peut fixer, pour chacune des zones géographiques qu elle délimite, les catégories et caractéristiques des logements qui sont soumis à déclaration (CCH, art. L , II). La délibération précise la date d entrée en vigueur du dispositif ainsi que le lieu et les modalités de dépôt de la déclaration 5. L article L du Code de la construction et de l habitation fait obligation aux personnes qui mettent en location un logement situé dans les zones soumises à déclaration de mise en location de le déclarer, au plus tard dans un délai de quinze jours suivant la conclusion du contrat de location, au président de l EPCI compétent en matière d habitat ou, à défaut, au maire de la commune 6. 4 Une déclaration de mise en location est actuellement prévue par l article 48 de la loi n du 13 juillet 2006 (Sur les communes dans lesquelles elle est applicable, V. Code des baux commenté : LexisNexis 2013, annexe 24). 5 La date d entrée en vigueur ne peut être fixée «dans un délai inférieur à six mois à compter de la publication de la délibération». 6 Cette déclaration est établie conformément à un formulaire dont le modèle est fixé par arrêté du ministre chargé du logement et peut être adressée par voie électronique si la délibération mentionnée à l article L du Code de la construction et de l habitation a prévu cette faculté (CCH, art. L , al. 2). LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N AVRIL 2014 Page 69

4 1161 ÉTUDE IMMOBILIER Si le contrat de location est soumis à l article 3-3 de la loi n du 6 juillet 1989, le dossier de diagnostic technique prévu par ce texte est annexé à la déclaration (CCH, art. L , al. 2). Cette déclaration est renouvelée à chaque nouvelle mise en location (CCH, art. L , al. 4). Le dépôt de la déclaration donne lieu à la remise d un récépissé, dont une copie est transmise pour information par le propriétaire au locataire (CCH, art. L , al. 3). L absence de déclaration de mise en location est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire (CCH, art. L , al. 5). Par contre le bailleur est sanctionné. En effet il ne pourra obtenir le bénéfice du paiement en tiers payant des aides personnelles au logement, qui est subordonné à la production du récépissé de la déclaration de mise en location (CCH, art. L , al. 6). En outre il encourt une amende administrative (CCH, art. L ). ATTENTION Les modalités d application de ces textes doivent être définies par décret en Conseil d État (CCH, art. L ). 3 Le logement loué est-il situé dans une «zone tendue»? 9 - Les «zones tendues» sont définies par l article 17, I, alinéa 1 nouveau de la loi du 6 juillet 1989 (sur cette notion, V. infra, n 24). Un décret doit fixer la liste des communes comprises dans ces zones. Elles sont soumises à un régime juridique particulier : - en ce qui concerne tout d abord la fixation du loyer. Dans ces zones, le représentant de l État dans le département fixe chaque année par arrêté un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, en fonction desquels sera fixé le loyer du logement mis en location (V. infra n 26). Par ailleurs dans ces mêmes zones, une action en augmentation ou en diminution du loyer peut être engagée, sous certaines conditions, lors du renouvellement du bail. Enfin dans les zones «tendues» un décret de «blocage» des loyers peut être pris en vertu de la loi du 6 juillet 1989, et dans les conditions prévues par ce texte (L. n , 6 juill. 1989, art. 18 a) nouveau). Par contre si le logement n est pas situé dans une «zone tendue», le loyer du logement mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du bail dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si ce loyer est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat (L. n , 6 juill. 1989, art. 17, II, A) ; - et en ce qui concerne le congé donné par le locataire. Dans les zones tendues le délai de préavis est ramené à un mois, sans que le locataire ait à invoquer un motif spécial (L. n , 6 juill. 1989, art. 15, I, al. 2). 4 Y a-t-il eu un précédent locataire? 10 - Si le logement a déjà été loué, il faut déterminer : - si le locataire a quitté les lieux moins de dix-huit mois avant la signature du bail à intervenir ; - et quel est le montant du dernier loyer acquitté par lui. Ces investigations se justifient par référence au décret n du 30 juillet 2013, en vigueur jusqu au 31 juillet 2014 (V. infra n 22). Elles resteront nécessaires si un nouveau décret est pris dans les mêmes termes en vertu de l article 18 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction. (V. infra n 25). 5 Y a-t-il eu des travaux effectués dans les locaux loués? 11 - Il s agit, plus précisément, de déterminer si les travaux ont été effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou le dernier renouvellement du bail. Dans l affirmative il y a lieu de faire préciser quelle est la nature et le montant de ces travaux. Là encore ces investigations s expliquent par la teneur du décret du 30 juillet 2013 (V. ci-dessus nos observations). C. - Documents à réunir 12 - Afin de constituer le dossier préalable à la signature du bail, il convient de faire procéder au mesurage des locaux (1 ) et aux diagnostics immobiliers prescrits par la réglementation en vigueur (2 ) et d obtenir du locataire une attestation d assurance (3 ). 1 Mesurage des locaux 13 - La loi du 6 juillet 1989 imposait déjà dans son article 3 alinéa 8 de préciser dans le bail «la surface habitable de la chose louée». Mais elle n indiquait ni les critères de détermination de cette surface habitable ni la sanction encourue lorsque cette prescription n était pas respectée, ou lorsque la surface réelle était inférieure à celle indiquée dans le bail. La loi Alur apporte à ce propos diverses précisions : Elle oblige, comme précédemment, à indiquer dans le bail «la surface habitable de la chose louée», mais ajoute que cette surface habitable est celle «définie par le Code de la construction et de l habitation» (L. n , 6 juill. 1989, art. 3, al. 2, 4 ). Cette définition figure actuellement à l article R alinéas 2 et 3 de ce code 7. 7 Selon ce texte : «La surface habitable d un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des sur- Page 70 LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N AVRIL 2014

5 ÉTUDE IMMOBILIER 1161 L article 3-1, créé par la loi Alur prévoit que «lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l écart constaté» Ce même texte indique la procédure à suivre : - elle commence par une demande de diminution de loyer (dont la forme n est pas précisée), formée par le locataire ; - un délai de deux mois va alors courir, que les parties peuvent mettre à profit pour se mettre d accord ; - à défaut d accord, ou si le bailleur ne répond pas dans ce délai de deux mois, le juge peut être saisi «dans le délai de quatre mois à compter de la demande» afin de déterminer la diminution de loyer à appliquer le cas échéant ; - la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail si la demande du locataire est formée moins de six mois à compter de la prise d effet du bail : elle a alors un effet rétroactif. Si cette demande est formée plus de six mois à compter de la prise d effet du bail, la diminution de loyer ne prend effet qu à la date de la demande Il se peut que la surface habitable ne soit pas mentionnée dans le bail contrairement aux prescriptions de la loi. La sanction est alors celle prévue par l article 3, dernier alinéa de la loi : - le locataire peut, dans un délai d un mois à compter de la prise d effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de «porter ces informations au bail» (sic) ; - à défaut de réponse du bailleur dans ce délai d un mois, ou en cas de refus de celui-ci, le locataire peut saisir le juge afin d obtenir le cas échéant une diminution du loyer ; - cette saisine doit intervenir «dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure». L article 3 de la loi Alur reprend la totalité des mentions obligatoires figurant dans l ancien texte, aujourd hui familières au rédacteur de baux et ajoute de nouvelles mentions - dans les zones mentionnées à l article L , I, du Code de l environnement, un état des risques naturels et technologiques, qui doit être complété à chaque changement de locataire ; - et, si les conditions d application de ces textes sont réunies, le constat de risque d exposition au plomb prévu aux articles L et L du Code de la santé publique Mais doivent s ajouter à la liste des diagnostics obligatoires (après parution des décrets correspondants) : - une copie d un état mentionnant l absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l amiante. Un décret en Conseil d État doit définir les modalités d application de ce texte, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ; - un état de l installation intérieure d électricité et de gaz, dont l objet est d évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d État doit définir les modalités d application de ce texte, ainsi que les dates d entrée en vigueur de l obligation «en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi Alur» ; - les informations prévues en cas de pollution des sols. Le cas échéant, si le logement loué est situé sur ou dans l emprise d un terrain inclus dans un «secteur d information sur le sol» défini par l article L nouveau du Code de l environnement, le bailleur est tenu d en informer par écrit le locataire. Il lui communique les informations rendues publiques en application de l article L précité. L acte de location doit attester de l accomplissement de cette formalité (C. env., art. L nouveau). Un décret en Conseil d État doit définir les modalités d application de ces dispositions. 2 Diagnostics immobiliers 16 - L article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 reprend les prescriptions de l ancien article 3-1. Aujourd hui comme hier, le bailleur devra fournir dans le cadre du «dossier de diagnostic technique» : - le diagnostic de performance énergétique ; 3 Attestation d assurance 18 - Selon l article 7 de la loi, le locataire doit justifier de son assurance «contre les risques dont il doit répondre» lors de la remise des clés. La justification de cette assurance précise le texte, résulte de la remise au bailleur d une attestation de l assureur ou de son représentant. faces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l article *R , locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d une hauteur inférieure à 1,80 mètre». LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N AVRIL 2014 Page 71

6 1161 ÉTUDE IMMOBILIER CONSEIL PRATIQUE Bien que rien ne l impose, il est souhaitable que le rédacteur du bail vérifie que le locataire est bien en possession de cette attestation d assurance au moment de la signature du contrat, lors de laquelle intervient généralement la remise des clés. Cette précaution évitera des incidents ultérieurs. D. - Choix du locataire 1 Éviter la discrimination 19 - L article premier, alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 interdisait de refuser la location d un logement en raison de divers motifs discriminatoires, qu il énumérait. Ce texte a été modifié par la loi Alur, qui supprime cette énumération et renvoie aux motifs discriminatoires définis à l article du Code pénal. L énumération de ces motifs figurant à l article est plus complète que celle retenue par l ancien article 1 er alinéa 3. L article considère par exemple comme une discrimination le refus de louer à une personne en raison de sa grossesse, de son âge, de son identité sexuelle, ou de son lieu de résidence. En outre le délit frappe sous certaines conditions le refus opposé à une personne morale. Cette réforme est bienvenue. En effet le bailleur pouvait se croire en règle dès lors que son refus de louer n était fondé sur aucun des motifs énumérés par la loi du 6 juillet Or il était exposé à une sanction pénale si ce refus concernait par exemple une personne âgée ou une femme enceinte Désormais les choses seront plus claires 8. 2 Contrôle de solvabilité 20 - Dans la pratique le bailleur se préoccupe de «prendre des renseignements» sur le candidat locataire, en vérifiant en particulier sa solvabilité 9. L article 22-2 actuel de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de demander au candidat locataire la production de divers types de documents. L article 22-2 alinéa 1 er nouveau de la loi énonce que la liste des pièces justificatives pouvant être exigée du candidat locataire «ou de sa caution» (ajout de la loi nouvelle) sera définie par décret en Conseil d État pris après avis de la Commission nationale de concertation. On peut prévoir sans trop de risques que cette liste ne sera pas raccourcie L alinéa 2 nouveau de ce texte créé par la loi Alur indique par ailleurs que le bailleur ne peut en préalable à l établissement du contrat de bail «imposer la cosignataire d un ascendant ou d un descendant du candidat à la location». Enfin les articles 4 à 6 punissent d une amende administrative, dont le montant ne peut être supérieur à 3000 pour une personne physique et à pour une personne morale la violation des dispositions de ce texte 10. E. - Négociation du loyer 21 - En ce qui concerne la fixation du loyer du bail initial, l entrée en vigueur des dispositions édictées par la loi Alur est subordonnée à la publication de divers textes réglementaires. Aussi rappellerons-nous la situation actuelle, qui est applicable au moins jusqu au 31 juillet Situation actuelle et temporaire 22 - Actuellement la réglementation des loyers résulte du décret n du 30 juillet 2013 (D. n , 30 juill ; JO 31 juill. 2013) qui a repris dans les mêmes termes le mécanisme mis en place par un précédent décret (D. n , 20 juill. 2012) 11. Le décret du 30 juillet , qui n a pas été à notre connaissance abrogé par la loi Alur, s applique aux relocations et renouvellements de baux intervenant entre le 1 er août 2013 et le 31 juillet Nous ne pensons pas qu il soit utile en l état de commenter le système de fixation des loyers prévu par la loi Alur et ceci pour plusieurs raisons : - cette nouvelle réglementation suppose, pour pouvoir entrer en vigueur, la mise en place d observatoires locaux des loyers, dans les conditions prévues à l article 16 nouveau de la loi du 6 juillet Or les modalités d application de ce texte sont complexes (plusieurs décrets d application sont prévus) et faute de pouvoir s appuyer sur un réseau existant d observatoires des loyers suffisamment étoffé et d ores et déjà opérationnels 13, il est à prévoir que le nouveau système de fixation des loyers n entrera en vigueur qu après un certain délai ; 8...à la condition que le locataire connaisse la teneur de l article L du Code pénal, dont on peut souhaiter qu elle figure dans la «notice d information» qui doit être publiée ultérieurement. 9 Cette vérification est pratiquement une obligation pour le professionnel qui intervient dans l acte de location, à peine d engager sa responsabilité. 10 Cette amende ne peut être prononcée plus d un an à compter de la constatation des faits (L. n , 6 juill. 1989, art. 22-2, al. 5). L intéressé doit être informé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé (L. n , 6 juill. 1989, art. 22-2, al. 6). 11 Sur la réglementation des loyers résultant de ce décret, toujours actuelle, V. JCl. Notarial Formulaire, V Bail d habitation et à usage mixte, fasc Sur ce décret, V. W. Altide, Encadrement «Duflot» des loyers : un pétard avant le feu d artifice? : LPA 20 nov. 2013, p Sur l état récent des observatoires des loyers, V. S. Baietto-Beysson et B. Vorms, Les observatoires des loyers : La documentation française, juin Ministère de l égalité des territoires et du logement, Observatoires des loyers : mise en place de 17 sites pilotes, dossier de presse, 14 déc Page 72 LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N AVRIL 2014

7 ÉTUDE IMMOBILIER les pouvoirs publics ont, dans cette attente, la possibilité de recourir à la fixation des loyers par décret, comme le prévoit l article 18 nouveau de la loi. Il nous semble (mais nous pouvons nous tromper) qu un nouveau décret prendra très probablement le relais du décret du 30 juillet 2013 pour réglementer les loyers à compter du 1 er août Quoi qu il en soit, il faut savoir que rien ne change en ce qui concerne la réglementation des loyers jusqu au 31 juillet Le moment venu, et lorsque le système mis en place par la loi Alur fonctionnera de façon effective, il sera toujours temps de lui consacrer une étude exhaustive. 2 Système prévu par la loi Alur 23 - Nous présenterons ici, mais seulement dans les grandes lignes, le système de réglementation du loyer des baux initiaux prévu par la loi Alur. a) Domaine de la réglementation 24 - Application de la réglementation limitée aux «zones tendues» - La réglementation des loyers fixée par l article 17 nouveau de la loi du 6 juillet 1989 ne s applique qu aux zones où les tensions sur le marché locatif sont les plus fortes, qualifiées lors des débats parlementaires de «zones tendues». Il s agit, selon l article 17, I, alinéa 1 er des «zones d urbanisation continue de plus de habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d accès au logement sur l ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par : - le niveau élevé des loyers, - le niveau élevé des prix d acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d emménagements annuels dans le parc locatif social». Ces zones sont dotées d un observatoire local des loyers prévu à l article 16 de la loi. Un décret doit fixer la liste des communes comprises dans ces zones. ATTENTION En dehors des zones tendues, la fixation du loyer des logements mis en location est libre (L. n , 6 juill. 1989, art. 17, III). La loi Alur ajoute à la longue liste de clauses «réputées non écrites» figurant à l article 4 de la loi du 6 juillet 1989 et qui n est pas remise en cause 25 - Possibilité de réglementation exceptionnelle par décret - Il faut noter que dans les «zones tendues», l article 18 nouveau de la loi prévoit qu un décret en Conseil d État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, peut fixer annuellement le montant maximum d évolution des loyers : - des logements vacants ; - et des contrats renouvelés. Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyer manifestement sous-évalué 14. b) Mécanisme de la réglementation 26 - La loi détermine une fourchette au sein de laquelle les loyers doivent évoluer 15. Concrètement, le préfet sera chargé de fixer annuellement par arrêté : - un loyer médian de référence (LM) ; - un loyer médian de référence majoré (LMM). Ce loyer est égal au loyer médian de référence (LM) majoré de 20 % ; - un loyer médian de référence minoré (LMm), égal au loyer médian de référence diminué de 30 % 16. Ces loyers sont définis par référence à un prix au mètre carré de surface habitable, par type de logement et par secteur géographique, à l aide des informations fournies par les observatoires locaux des loyers. Pour alimenter les observatoires des loyers la loi prévoit l obligation pour l ensemble des professionnels intervenant dans la conclusion d un contrat de location ou dans la gestion d immeubles locatifs de transmettre les données à leur disposition aux observatoires, dans des conditions à définir par décret (L. n , 6 juill. 1989, art. 5, II). c) Fixation du loyer du bail initial 27 - Loyer plafond - Le loyer du bail est librement fixé, mais dans la limite d un plafond. Ce loyer ne peut être supérieur au loyer médian de référence majoré (L. n , 6 juill. 1989, art. 17, II, A). Une action en diminution de loyer peut être engagée par le locataire si le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat de bail (L. n , 6 juill. 1989, art. 17, II, A). 14 L article 18 alinéa 3 prévoit qu en cas de litige résultant de l application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et que sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l une ou l autre des parties. 15 AN Comm. aff. économiques, rapport n 1329, tome 1, p Ainsi par exemple si le loyer médian de référence est de 20 euros le mètre carré, le loyer médian de référence minoré ne peut pas être supérieur à 14 euros. LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N AVRIL 2014 Page 73

8 1161 ÉTUDE IMMOBILIER 28 - Complément de loyer - Un complément de loyer peut être appliqué au loyer plafond lorsque les caractéristiques du logement (localisation, confort) le justifient, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (L. n , 6 juill. 1989, art. 17, II, B, al. 1). Un décret doit déterminer les modalités d application de ce texte 17. Le montant de ce complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être mentionnés au contrat de bail (L. n , 6 juill. 1989, art. 17, II, B, al. 2). 2. Établissement du bail 29 - Nous signalerons ci-dessous les problèmes nouveaux que va rencontrer le rédacteur du bail après la modification de la loi du 6 juillet 1989 par la loi Alur. Elles concernent la détermination du régime juridique de la location (A), le fait qu il doit dorénavant être recouru à un contrat type (B), les nouvelles mentions obligatoires qui doivent figurer dans le contrat de bail (C), et les obligations particulières des rédacteurs de baux (D). ATTENTION Un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 conforme à la loi Alur ne pourra être établi que lorsque les textes d application prévus par cette loi seront venus définir : - le contrat de bail type ; - dans le cas de colocation, les critères de décence ; - les pièces justificatives pouvant être exigées du locataire ; - le contenu de la notice d information à remettre au locataire ; - et les modalités d établissement de l état des lieux. A. - Détermination du régime juridique de la location 1 Conditions d application de la loi du 6 juillet Le champ d application de la loi du 6 juillet 1989 n est pas modifié en profondeur. Elle reste applicable aux locations de locaux à usage d habitation ou à usage mixte professionnel ainsi qu aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur (L. n , 6 juill. 1989, art. 2). L alinéa 2, 1 reprend l exclusion des logements foyers, qui devront néanmoins respecter les critères de décence définis par l article 6 alinéa premier de la loi. L alinéa 2, 2, comme le texte précédent, exclut du champ d application de la loi les logements meublés (V. infra JCP N 2014, n 15, 1162), qui font dorénavant l objet d une réglementation détaillée, constitutive d un véritable statut (L. n , 6 juill. 1989, art à 25-11). Enfin l article 2, alinéa 2 (3 ) confirme la non-application de la loi aux logements attribués ou loués en raison de l exercice d une fonction ou de l occupation d un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers (à l exception de l article 3-3, de l article 6 alinéas 1 et 2, de l article 20-1 et de l article 24-1). La nouveauté réside dans la détermination des locataires protégés. Alors que la loi antérieure s appliquait «aux locations de locaux à usage d habitation principale», c est dorénavant l affectation du logement à usage de résidence principale qui est prise en considération. a) Résidence principale 31 - Principe - Le bénéfice de la loi est réservé par l article 2 alinéa 2 aux locations à usage d habitation ou à usage mixte professionnel et d habitation qui constituent la résidence principale du locataire. Le législateur s est préoccupé de définir la notion de «résidence principale». Pour ce faire il a repris purement et simplement la définition figurant dans l article R du Code de la construction et de l habitation, concernant le champ d application de l aide personnalisée au logement. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an Exceptions - Le principe ainsi posé connaît un double tempérament : Le logement peut être considéré comme une «résidence principale» même si l occupation n est pas de huit mois par an. Il en est ainsi lorsque cette condition n est pas respectée par le locataire : - en raison de ses obligations professionnelles ; - pour des raisons de santé ; - en cas de force majeure. Par ailleurs la condition d habitation peut être remplie par personne interposée. En effet cette condition est satisfaite si le logement est occupé : - par le conjoint du locataire ; 17 Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieure au loyer de référence majoré (art. 17, II, B, al. 4). Sur les possibilités de contestation du complément de loyer ouvertes au locataire, et sur la procédure applicable, V. art. 17, II, B, al. 5 à 9). Page 74 LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N AVRIL 2014

9 ÉTUDE IMMOBILIER ou par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l habitation 18. CONSEIL PRATIQUE Le praticien devra donc s intéresser à l usage que le locataire entend faire du logement loué. Selon le cas, la location relèvera soit de la loi du 6 juillet 1989 soit du secteur libre 19. b) Locations saisonnières 33 - La loi du 6 juillet 1989 n était pas applicable aux «locations saisonnières» (L. n , 6 juill. 1989, art. 2). Cette notion de «location saisonnière» disparaît logiquement de la loi du 6 juillet En effet dorénavant et quelle que soit la localisation des locaux loués (par exemple une station balnéaire) la seule question à se poser pour déterminer le régime de la location est de savoir si le locataire entend y fixer sa résidence principale et y résider au moins huit mois par an (V. supra n 31 et 32). 2 Cas particulier de la colocation 34 - Définition - La colocation se voit dotée par la loi Alur d un régime spécial, prévu à l article 8-1 nouveau de la loi du 6 juillet Elle est définie comme la location par plusieurs locataires d un même logement constituant leur résidence principale (L. n , 6 juill. 1989, art. 8-1, I) Établissement du contrat - Le contrat de bail doit respecter un contrat-type, dont le contenu sera fixé par décret (L. n , 6 juill. 1989, art. 8-1, III, I). Il est précisé que le contrat de colocation peut être formalisé par la conclusion d un contrat unique ou de plusieurs contrats Le cautionnement a encore de beaux jours devant lui puisque la «garantie universelle des loyers» qui était destinée à l éliminer n a plus aujourd hui d universelle que le nom juill. 1989, art. 8-1, II, al. 1). entre les locataires et le bailleur (L. n , 6 juill. 1989, art. 8-1, I). Lorsque plusieurs contrats sont conclus, l opération constitue une division du logement qui rend applicables les dispositions des articles L et L du Code de la construction et de l habitation (L. n , Normes à respecter - Les logements donnés à bail en colocation doivent répondre : - à des normes de décence «adaptées» qui doivent être définies par décret (L. n , 6 juill. 1989, art. 8-1, II, al. 5) ; - aux normes de peuplement énoncées à l article L , I, 3 du Code de la sécurité sociale, qui doivent également être définies par voie réglementaire (L. n , 6 juill. 1989, art. 8-1, II, al. 4) Régime juridique du contrat - Le contrat de colocation est soumis aux dispositions du chapitre premier de la loi du 6 juillet 1989 (L. n , 6 juill. 1989, art. 1 à 25-2) et, si la location concerne un logement meublé, au titre premier bis de cette même loi (L. n , 6 juill. 1989, art à 25-11). Cependant, par rapport aux règles qui régissent tant les locations meublées que les locations nues, le régime juridique de la colocation présente quelques particularités : En ce qui concerne tout d abord l obligation d assurance imposée aux locataires. Les parties peuvent convenir dans le bail que le bailleur souscrira une «assurance pour compte» récupérable auprès des colocataires dans les conditions prévues à l article 7 g) de la loi (L. n , 6 juill. 1989, art. 8-1, IV). En ce qui concerne le loyer : le montant de la somme des loyers perçus de l ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 (en cas de location nue) ou 25-9 (en cas de location meublée). Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables. 18 Aux termes de l article R du Code de la construction et de l habitation : «Sont considérés comme personnes à charge au sens des titres III à V du présent livre, sous réserve qu ils vivent habituellement au foyer : 1 Les enfants ouvrant droit aux prestations familiales et ceux qui, bien que n ouvrant pas droit à ces prestations, doivent être considérés comme à charge au sens des 1 et 2 de l article L et de l article L du Code de la sécurité sociale et ont un âge inférieur à l âge limite fixé au premier alinéa de l article D du Code de la sécurité sociale en application du dernier alinéa de l article L du même code ; 2 a) Les ascendants du bénéficiaire ou de son conjoint qui sont âgés d au moins soixantecinq ans ou de soixante ans en cas d inaptitude au travail et dont les ressources déterminées dans les conditions prévues à l article R n excèdent pas le plafond individuel prévu à l article L du Code de la sécurité sociale en vigueur au 31 décembre de l année de référence multiplié par 1,25 ; b) Les ascendants, descendants ou collatéraux au deuxième ou au troisième degré du bénéficiaire ou de son conjoint qui sont atteints d une infirmité entraînant une incapacité permanente au moins égale à un pourcentage fixé par décret ou qui sont, compte tenu de leur handicap, dans l impossibilité reconnue par la commission technique d orientation et de reclassement professionnel, prévue par l article L du Code du travail, de se procurer un emploi et dont les ressources déterminées dans les conditions prévues à l article R n excèdent pas le plafond individuel prévu à l article L du Code de la sécurité sociale en vigueur au 31 décembre de l année de référence multiplié par 1,25.» 19 Nous reviendrons sur les problèmes posés par cette modification de la loi dans une étude ultérieure. 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10 1161 ÉTUDE IMMOBILIER En ce qui concerne les charges. Elles peuvent être récupérées sous forme de provisions, comme le prévoit l article 23 de la loi, mais également sous forme de forfait, dans les conditions prévues par l article 8-I,V, 2 20, étant précisé que ces calculs forfaitaires ne peuvent donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure (L. n , 6 juill. 1989, art. 8-1, V). Enfin pour ce qui est de la solidarité des colocataires et des obligations de la caution, il est précisé (L. n , 6 juill. 1989, art. 8-1, VI) : - que la solidarité d un des colocataires et celle de la personne qui s est portée caution pour lui prennent fin à la date d effet du congé régulièrement délivré et lorsqu un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, la solidarité du colocataire sortant s éteint au plus tard à l expiration d un délai de six mois après la date d effet du congé ; - que l acte de cautionnement des obligations d un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d un contrat de colocation doit obligatoirement identifier, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l engagement de la caution. B. - Le contrat type 38 - L article 3 nouveau de la loi du 6 juillet 1989 précise que le contrat de location «respecte un contrat type défini par décret en Conseil d État, pris après avis de la Commission nationale de concertation». Le principe même du «contrat-type» a été critiqué au nom de la liberté contractuelle 21. Mais le recours formé devant le Conseil constitutionnel sur ce fondement a été rejeté 22. REMARQUE La ministre du Logement a précisé que rien n interdisait de compléter le bail type dès lors que les dispositions ajoutées respectaient les prescriptions légales 23. C. - Les mentions obligatoires 1 Énumération 39 - L article 3 de la loi dans sa rédaction issue de la loi Alur, reprend la totalité des mentions obligatoires figurant dans l ancien texte, aujourd hui familières au rédacteur de baux et que nous ne reprendrons pas 24. Mais il y ajoute de nouvelles mentions : - le nom ou la dénomination du locataire (L. n , 6 juill. 1989, art. 3, al. 2, 2 ) ; - le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie du logement, et défini par le représentant de l État dans le département dans les zones dites «tendues» (L. n , 6 juill. 1989, art. 3, al. 2, 7 ) ; - lorsqu un complément de loyer est appliqué au «loyer plafond» (V. supra n 28), le montant de ce complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être mentionnés au contrat de bail (L. n , 6 juill. 1989, art. 17, II, B, al. 2) ; - le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, lorsque celui-ci a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail (L. n , 6 juill. 1989, art. 3, al. 2, 8 ) ; - la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail (L. n , 6 juill. 1989, art. 3, al. 2, 9 ) ; - le «renoncement» (sic), le cas échéant, au bénéfice de la garantie universelle des loyers, prévu à l article 24-2 de la loi (L. n , 6 juill. 1989, art. 3, al. 13). On observera que les modalités de réception des services de télévision dans l immeuble ne font plus l objet d une notice d information détaillée, fournie par le bailleur et annexée au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement, comme le prescrivait l ancien article 3-2 de la loi. L article 3, alinéa 2, 5 indique simplement que le bail doit faire mention «des équipements d accès aux technologies de l information et de la communication». D autre part, il y a lieu d indiquer «la surface habitable de la chose louée, définie par le Code de la construction et de l habitation» (L. n , 6 juill. 1989, art. 3, alinéa 2, 4. - V. supra n 13 à 15). 2 Sanction 40 - On retrouve dans l avant-dernier alinéa de l article 3 l énoncé d un principe général formulé de manière assez vague selon lequel «chaque partie peut exiger de l autre partie, à tout 20 Ce forfait est versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté (L. n , 6 juill. 1989, art. 8-1, V, 2 ). 21 V. sur les arguments invoqués, AN première séance du 11 sept. 2013, p Cons. const., déc. 20 mars 2014, n , V. cons. n 2 à V. Comm. aff. économiques, séance 23 juill. 2013, Compte rendu n 104, p V. aussi AN deuxième séance du 11 sept. 2013, p V. JCl. Notarial Formulaire, V Bail d habitation et à usage mixte, fasc. 20. Page 76 LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N AVRIL 2014

11 ÉTUDE IMMOBILIER 1161 KURHAN - FOTOLIA moment, l établissement d un contrat conforme» à ce texte, et qui figurait déjà dans le texte antérieur 25. Mais par ailleurs la loi Alur a ajouté à l article 3 un dernier alinéa destiné à sanctionner l absence d informations spécifiques : celles relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire. En pareil cas indique le texte, le locataire peut «dans un délai d un mois à compter de la prise d effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail» (sic). Une procédure est prévue par ce même texte : - la mise en demeure délivrée par le locataire fait courir un délai d un mois ; - à défaut de réponse du bailleur dans ce délai, ou en cas de refus exprès, le locataire peut saisir dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. D. - Les clauses réputées non écrites 41 - La loi Alur ajoute à la longue liste de clauses «réputées non écrites» figurant à l article 4 de la loi du 6 juillet 1989 et qui n est pas remise en cause. L innovation la plus spectaculaire est l interdiction faite au bailleur de percevoir non seulement des amendes, mais également (là est la nouveauté ) des pénalités, en cas d infraction aux clauses du bail ou d un règlement intérieur à l immeuble (L. n , 6 juill. 1989, art. 4 i). La stipulation de pénalités était en pratique fréquente, sinon de style, notamment pour sanctionner le retard dans le paiement des loyers. D autre part sera dorénavant réputée non écrite toute clause imposant au locataire la facturation de l état des lieux de sortie, dès lors que celui-ci n est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l article 3-2 de la loi (L. n , 6 juill. 1989, art. 4 k). L article 4 r de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure déclarait illicite la clause interdisant de demander une indemnité au bailleur lorsque celui-ci réalise des travaux d une durée supérieure à 40 jours. La loi Alur maintient cette disposition mais le délai de 40 jours est réduit à 21 jours (L. n , 6 juill. 1989, art. 4 r). Enfin un nouvel alinéa est ajouté à l article 4 de la loi. Il énonce qu est réputée non écrite, la clause qui impose au locataire de souscrire, en plus du paiement du loyer pour l occupation du logement, un contrat pour la location d équipements (L. n , 6 juill. 1989, art. 4 t). 25 V. sur ce texte, JCl. Notarial formulaire, V Bail d habitation et à usage mixte, fasc.20. LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N AVRIL 2014 Page 77

12 1161 ÉTUDE IMMOBILIER E. - Durée du bail 42 - La durée du bail régi par la loi du 6 juillet 1989 ne change pas : aux termes de l alinéa premier de l article 10 de cette loi, non modifié, elle est au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l article 13 (société civile de famille) et six ans pour les bailleurs personnes morales. Mais la loi Alur introduit trois innovations. 1 Bail consenti par le titulaire d un bail emphytéotique 43 - La loi Alur a complété l article 10 de la loi du 6 juillet 1989 par un nouvel alinéa, dont la rédaction laisse particulièrement à désirer. Ce texte vise le cas où un bail portant sur des «locaux à usage d habitation, régi par les dispositions d ordre public de la loi» du 6 juillet 1989 et conclu par le titulaire d un bail emphytéotique. Lorsque ce bail emphytéotique «prend fin avant la fin» (sic) du contrat de bail d habitation, ce dernier bail «se poursuit automatiquement avec le propriétaire de l immeuble jusqu au terme du bail prévu par le contrat de location». Il faut apparemment entendre par là : jusqu à ce que ce bail ait pris fin pour l une des causes admise par la loi du 6 juillet 1989 : résiliation du bail ; congé donné par le locataire ou par le bailleur, etc Bail consenti par le titulaire d un bail à construction 44 - Le dernier alinéa (nouveau) de l article 10 de la loi du 6 juillet 1989 concerne à titre principal le cas des baux à usage d habitation consentis par les titulaires d un bail emphytéotique. Mais ce texte inclut, dans une formule englobante, bail à construction et bail emphytéotique, en visant le cas où «le bail à construction ou le bail emphytéotique prend fin avant la fin du contrat de location». Cette allusion quelque peu elliptique au bail à construction s éclaire à la lecture de l article L du Code de la construction et de l habitation. Selon ce texte, les baux et titres d occupation de toute nature s éteignent en principe à l expiration du bail à construction. La loi Alur (L. n , 24 mars 2014, art. 113, I) a prévu une exception en ce qui concerne «les contrats de bail d habitation». L exception étant d interprétation stricte ne vise pas tous les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 mais uniquement les baux à usage d habitation (sans qu il y ait à rechercher si le local loué constitue ou non la résidence principale du locataire). En raisonnant a contrario, on en déduira que ces baux ne s éteignent pas à l expiration du bail à construction. Ils poursuivront donc leur cours normal jusqu à leur terme, selon les règles juridiques qui les gouvernent et ils seront donc opposables aux propriétaires après l extinction du bail à construction. 3 Bail consenti par les titulaires d un bail à réhabilitation 45 - L article L du Code de la construction et de l habitation pose en principe qu au terme du bail à réhabilitation le preneur est tenu de restituer au bailleur l immeuble libre de location et d occupation. Le titulaire d un bail à réhabilitation (dont il faut rappeler qu il bénéficie d un droit réel : CCH, art. L ) est parfaitement en droit de consentir un bail soumis à la loi du 6 juillet Mais en application du principe posé par l article L précité, ce bail doit prendre fin au terme du bail à réhabilitation. La loi Alur a réformé l article L tout en conservant le principe posé par l ancien texte. Mais il s est préoccupé des conséquences d une éviction brutale du locataire. À cette fin, l article L nouveau lui ouvre diverses possibilités de se maintenir dans les lieux. La première possibilité consiste à lui permettre de négocier avec le bailleur soit la prolongation du bail en cours soit la conclusion d un nouveau bail. À cette fin, le bailleur se voit proposer l option suivante dont il doit user six mois avant l expiration du bail : - s il est occupant il peut s il le souhaite, informer le preneur de son intention de prolonger le bail à réhabilitation ; - s il n est pas occupant il peut proposer au locataire un nouveau bail prenant effet aux termes du bail à réhabilitation. Si aucun bail n a été conclu avec le bailleur trois mois avant l extinction du bail à réhabilitation, le preneur (bénéficiaire dudit bail) prend le relais. Il doit proposer au locataire qui n a pas conclu un nouveau bail avec le bailleur et qui remplit des conditions de ressources fixées par décret, la location d un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités (CCH, art. L , III). F. - Modalités de révision du loyer 46 - L article 17-1, I, de la loi reprend à la lettre dans ses alinéas 1 et 2 le contenu de l actuel article 17 d) de la loi du 6 juillet 1989 (révision annuelle du loyer à la date convenue entre les parties 26 Cette disposition a été, semble-t-il, inspirée par un récent arrêt de la Cour de cassation (Cass. 3 e civ., 2 juin 2010, n : JurisData n ; Bull. civ. 2010, III, n 110 ). Cet arrêt a déclaré opposable au propriétaire malgré l expiration d un bail emphytéotique le 1 er avril 2002, un bail d habitation conclu le 1 er octobre 1998 au motif qu aucun texte ne l affranchissait de l obligation de respecter les dispositions d ordre public de la loi du 6 juillet 1989 qui lui étaient applicables et alors qu il n avait pas été constaté que le propriétaire avait mis fin au bail conformément aux dispositions de cette loi. Page 78 LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N AVRIL 2014

13 ÉTUDE IMMOBILIER 1161 ou à défaut au terme de chaque année du contrat ; variation ne pouvant excéder celle de l indice de référence des loyers). Mais la loi Alur crée deux nouveaux alinéas, pénalisants pour le bailleur. - s il ne manifeste pas «sa volonté d appliquer la révision du loyer dans un délai d un an suivant sa date de prise d effet», le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de «la clause» pour l année écoulée ; - si le bailleur manifeste sa volonté de se prévaloir du jeu de la clause dans le délai d un an suivant sa date de prise d effet, la révision de loyer ne prendra effet qu à compter de sa demande. CONSEIL PRATIQUE Cette disposition est immédiatement applicable, y compris aux contrats en cours. Le rédacteur d un nouveau bail doit impérativement signaler au bailleur la nécessité de demander le paiement du loyer résultant de la clause de révision (ou plus exactement d indexation ) dès que ce loyer et déterminable, et donc dès la publication du nouvel indice. Le même conseil peut être donné aux gérants d immeuble : toute négligence ou atermoiement est susceptible d engager leur responsabilité vis-à-vis de leurs clients. G. - Le cautionnement 47 - Le cautionnement, que le législateur avait voulu dans un premier temps prohiber, a encore de beaux jours devant lui puisque la «garantie universelle des loyers» (GUL) qui était destinée à l éliminer n a plus aujourd hui d universelle que le nom. Cette garantie et le cautionnement sont appelés à coexister et le bailleur aura donc le choix entre l une ou l autre de ces garanties de paiement du loyer. La loi Alur apporte quelques retouches à l article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le cautionnement. L alinéa premier de ce texte est modifié pour renforcer le principe de l interdiction du cumul des garanties. Dans sa rédaction antérieure il indiquait que le cautionnement ne pouvait pas être demandé par un bailleur ayant souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire (sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti). La loi Alur étend l application de ce texte. Sera désormais concernée non seulement l assurance garantissant les risques de non-paiement du loyer, mais également «toute autre forme de garantie» ce qui interdit par exemple au bailleur de demander plusieurs cautionnements. Le nouveau texte indique toutefois que cette disposition ne s applique pas au dépôt de garantie. En outre la loi Alur déclare nul le cautionnement souscrit en «doublon» d une garantie préexistante. ATTENTION Enfin l article 22-1 précise dans sa nouvelle rédaction que le cautionnement concernant les sommes dont le locataire serait débiteur s étend également aux sommes correspondant aux aides versées au bailleur en application de l article 24-2, et donc aux sommes que le bailleur aura à payer en application de ce texte, s il choisit d avoir recours à la garantie universelle des loyers ( lorsqu elle sera entrée en vigueur ). H. - Frais et honoraires 48 - Qui est débiteur? - L article 5, I, alinéa 1 er nouveau de la loi du 6 juillet 1989 indique tout d abord que la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l entremise ou à la négociation d une mise en location d un logement régie par les articles 2 (location nue) et 25-3 (locations meublées) - c est-à-dire en d autres termes la «commission» - est à la charge exclusive du bailleur. Mais ce texte, dans son alinéa 2, soumet à un régime particulier «les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger le bail». Ces honoraires, qui «sont dus à la signature du bail» sont «partagés entre le bailleur et le preneur». Mais les modalités de ce partage ne sont pas libres. Le texte indique que le montant TTC imputé au preneur pour ses prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur. En outre il prévoit la fixation par décret du montant de ces honoraires, qui devront être inférieurs ou égaux à «un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée» étant précisé que ce plafond sera révisable chaque année. ATTENTION Pour s assurer que ces prescriptions ne resteront pas lettre morte, l article 5, I, alinéa 5, indique que les trois premiers alinéas de l article 5, I, ainsi que les montants des plafonds fixés devront être reproduits à peine de nullité dans le contrat de bail, lorsque celui-ci est conclu avec le concours d une personne mandatée et rémunérée à cette fin (L. n , 6 juill. 1989, art. 5, I, al. 4). I. - Notice d information 49 - L article 3 alinéa 14 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi Alur, impose d annexer au contrat de location une «notice d information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu aux voies de conciliation et de recours qui leur sont offertes pour régler leurs litiges». Cette notice «précise également les droits, obligations et effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers». LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N AVRIL 2014 Page 79

14 1161 ÉTUDE IMMOBILIER Le contenu de cette notice doit être fixé par arrêté du ministre chargé du Logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation. J. - Obligation particulière des rédacteurs de baux 50 - L article 5, II, issu de la loi Alur fait obligation aux «professionnels qui interviennent, à quelque titre que ce soit, lors de la conclusion du contrat de bail d un logement, lors de la location ou pour en assurer la gestion locative» de communiquer à l observatoire local des loyers des «informations relatives au logement et au contrat de location», selon des modalités qui doivent être définies par décret. Cette disposition a pour effet de fournir aux observatoires des loyers les données qui leur sont nécessaires pour le calcul des loyers de référence. Une sanction est prévue en cas de manquement à cette obligation, qui ne concerne toutefois que les personnes «exerçant une activité mentionnée à l article premier de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970», c est-à-dire en pratique les agents immobiliers et les administrateurs de biens. L observatoire local des loyers saisira alors la commission de contrôle mentionnée à l article 13-5 de la loi du 2 janvier 1970 précité, instituée par la loi Alur, afin qu elle prononce une sanction disciplinaire. 3. Établissement de l état des lieux 51 - Les règles d établissement de l état des lieux sont fixées par l article 3-2 nouveau de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi Alur. Ce texte reproduit pour partie les dispositions de l ancien article 3 dans ses alinéas 9 à 11. Mais il y ajoute sur certains points : 52 - Formes - La loi prévoit que dorénavant l état des lieux sera établi selon un modèle-type, qui doit être défini par décret en Conseil d État, pris après avis de la Commission nationale de concertation (L. n , 6 juill. 1989, art. 3-2, al. 1 er ). D autre part cet état des lieux devra être dressé en «autant d exemplaires que de parties» 27 (L. n , 6 juill. 1989, art. 3-2, al. 1) Modalités d établissement - Le principe est que l état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle (L. n , 6 juill. 1989, art. 3-2, al. 1 er ). Mais, s il ne peut être établi contradictoirement et amiablement, il est recouru à un huissier, sur l initiative de la partie la plus diligente. Les parties sont avisées par l huissier au moins sept jours à l avance, par lettre recommandée avec demande d avis de réception (L. n , 6 juill. 1989, art. 3-2, al. 2) Mentions concernant les consommations énergétiques - En présence d une installation de chauffage ou d eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel, le propriétaire ou son mandataire doit compléter les états des lieux d entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie. L extrait de l état des lieux correspondant ainsi que les factures sont «mis à la disposition» de la personne chargée d établir le diagnostic de performance énergétique si elle en fait la demande (L. n juill. 1989, art. 3-2, al. 6) ; 55 - Détecteurs de fumée - La loi Alur impose au bailleur de s assurer du bon fonctionnement des détecteurs de fumée lors de l établissement de l état des lieux. Il est souhaitable que l état des lieux fasse mention de cette vérification et constate que ce bon fonctionnement est effectif Compléments à l état des lieux : Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l état des lieux, dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si la demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (L. n , 6 juill. 1989, art. 3-2, al. 4). D autre part, il est possible de compléter l état des lieux par l état des éléments de chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe (L. n , 6 juill. 1989, art. 3-2, al. 5) Frais de l état des lieux - S il y a intervention d un huissier, les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût qui doit être fixé par décret (L. n , 6 juill. 1989, art. 3-2, al. 2) Conséquence de l absence ou de l irrégularité de l état des lieux - À défaut d état des lieux ou de la remise d un exemplaire de l état des lieux à l une des parties, la présomption de l article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l établissement de l acte ou à sa remise à l une des parties (L. n , 6 juill. 1989, art. 3-2, al. 3). 27 Il a été noté, en effet, qu en l absence d obligation légale de remettre un état des lieux à chacun, de nombreux litiges naissaient de l incapacité pour l une des parties de se référer à un document qu elle aurait conservé (AN Comm. aff. économiques, Rapport n 329, tome I, p. 66). Page 80 LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N AVRIL 2014