PROTECTION DU PUBLIC DANS LE CADRE DE TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES : LE FONDS D INDEMNISATION DU COURTAGE IMMOBILIER

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1 PROTECTION DU PUBLIC DANS LE CADRE DE TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES : LE FONDS D INDEMNISATION DU COURTAGE IMMOBILIER Par : Paul Mayer, président du conseil d administration du Fonds d indemnisation du courtage immobilier et associé du cabinet d avocats Fasken Martineau Enfin, dans ce numéro, j ai l occasion de partager avec vous une expérience personnelle. Au printemps dernier, j ai eu l immense honneur d être nommé président du conseil d administration du Fonds d indemnisation du courtage immobilier (le «Fonds») par le gouvernement du Québec. Même si j étais fier comme un paon, j ai vite renoncé à l idée de faire l envie de mes pairs lorsqu il m est apparu que la notoriété du Fonds est, pour ainsi dire, presque inexistante, malgré les nombreux efforts déployés dans le passé pour le faire mieux connaître. En fait, le Fonds est si peu connu du public que l on m a jeté des regards perplexes lorsque j ai annoncé la nouvelle à mes amis et relations. À ma grande surprise, certains agents immobiliers ignorent apparemment l existence du Fonds, même s ils y versent une cotisation. Lors de ma première réunion avec les membres du conseil d administration du Fonds, j ai appris que l un des participants d un groupe de discussion mis sur pied par nos experts en communications s est littéralement fâché lorsqu il a appris l existence du Fonds. Il voulait savoir où s était caché le Fonds durant toutes ces années. Le quasi-anonymat du Fonds se reflète d ailleurs dans les statistiques globales sur ses activités menées depuis 1989 :?? 186 demandes d indemnisation ont été traitées;?? 35 demandes ont été reçues (18,5 % de la totalité des demandes traitées)

2 2?? Le total des indemnités versées s élève à environ : $. Une question se pose : Comment le Fonds peut-il remplir sa mission, soit protéger le public, si le public ne sait même pas qu il existe? C est pourquoi j ai décidé de consacrer cet article à l un des secrets les mieux gardés du secteur de l immobilier. Qu est-ce que le Fonds? Le Fonds est un organisme établi par le gouvernement du Québec il y a près de 20 ans dans le but de protéger ceux qui sont parties à des transactions immobilières. Le Fonds a pour mandat d administrer et d investir les cotisations que versent chaque année l ensemble des agents (10,00 $) et des courtiers (50,00 $) immobiliers en vue d indemniser les rares personnes qui ont été victimes de fraude, qui ont été parties à une opération malhonnête ou dont les fonds ou autres biens qui, aux termes de la Loi sur le courtage immobilier (la «Loi»), devaient être déposés dans un compte en fidéicommis ont été détournés. Le Fonds constitue un recours abordable pour toute personne victime d un agent ou d un courtier immobilier malhonnête. À l heure actuelle, le Fonds est un organisme indépendant et distinct de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (l «ACAIQ»). Cependant, puisque le Fonds n a aucun employé chargé de s acquitter de ses fonctions, notamment le traitement des demandes qui lui sont soumises, il a conclu une convention de gestion avec l ACAIQ afin que celle-ci assure les services essentiels. Les personnes qui s occupent des tâches administratives du Fonds, notamment le secrétaire, M e Claudie Tremblay, le conseiller juridique, M e Jean-François Savoie, ainsi que d autres personnes telles que Chantal Laverde, Claude Lafrenière et Richard Cardinal, sont l essence même de l organisme. Un conseil d administration formé de sept membres assure l administration du Fonds. Quatre de ses membres sont des courtiers immobiliers chevronnés. Maryse Bourgeault, Raymond Desbiens (vice-président du conseil d administration du Fonds), Bernard Girard et Lise Légaré sont tous des érudits du courtage immobilier, qui se consacrent, entre autres, à l amélioration de la qualité du secteur depuis plusieurs années. Ils ont tous été membres du

3 3 conseil d administration de l ACAIQ. Comme l exige la Loi, les trois autres membres sont des personnes susceptibles, «en raison de leurs activités, de contribuer d une façon particulière à la solution des problèmes dans le domaine du courtage immobilier». Il s agit d Aline Duplessis, de Marcel Le Houillier et de moi-même. Le conseil se réunit plusieurs fois par année afin de délibérer quant à l admissibilité des demandes qu il a reçues et de fixer le montant de l indemnité à verser. Le conseil doit s assurer que ses décisions sont judicieuses et justes, en tenant compte du contexte précis imposé par la loi et des critères établis par le Fonds. Les décisions du conseil sont définitives et sans appel. Comme si peu de victimes ont été indemnisées et qu une saine gestion des sommes le constituant a été exercée, le Fonds a accumulé un capital d environ 5 M $. Puisque ce montant correspond à 10 fois le fonds de roulement minimum de $ requis par la réglementation, les membres du conseil d administration du Fonds estiment que l organisme a plus que les moyens nécessaires pour remplir sa mission. On a ainsi envisagé d utiliser une part importante de ces fonds à titre de capital initial d un fonds d assurance dont on juge avoir grandement besoin pour combler le manque de concurrence dans le domaine de l assurance-responsabilité civile pour erreur ou omission dans le secteur de l immobilier. Qu est-ce que l assurance couvre? Le montant maximum d indemnité pouvant être versé par le Fonds se chiffre à ,00 $ pour chaque opération de courtage faisant l objet d une réclamation admissible. Ce montant est le même depuis qu il a été établi par voie de règlement en Le Fonds a été conçu pour assurer la couverture de toutes pertes financières qu une victime peut essuyer dans trois types de situations : (i) la fraude; (ii) les opérations malhonnêtes; et (iii) le détournement de fonds ou autres biens qui, aux termes de la Loi, auraient dû être déposés dans un compte en fidéicommis. Fraude Le Fonds versera une indemnité à quiconque a essuyé des pertes financières causées par un courtier ou un agent immobilier qui l a volontairement induit en erreur en lui

4 4 faisant de fausses déclarations ou en omettant de lui communiquer des renseignements dans le cadre d une transaction immobilière. Un bon exemple de fraude est celui d un agent immobilier qui convient avec un acheteur de réduire sa commission de moitié afin de conclure une vente. Le contrat de courtage liant le courtier au vendeur est modifié en conséquence. Par la suite, l agent immobilier trompe le vendeur en utilisant la version non modifiée du contrat afin de recevoir sa commission en totalité. Dans ce cas, le Fonds accordera au vendeur une indemnité équivalant au montant de la commission versé en trop. Opération malhonnête Le Fonds accordera également une indemnité aux victimes d une transaction de courtage immobilier malhonnête, opérée malhonnêtement par un courtier ou un agent immobilier et ayant entraîné la perte totale ou partielle de la somme investie. Détournement de fonds ou autres biens La Loi requiert que toute somme reçue par un courtier ou un agent immobilier au nom d une tierce partie dans le cadre d une transaction immobilière soit déposée dans un compte en fidéicommis. Le Fonds versera une indemnité aux personnes qui sont incapables de récupérer l argent investi dans le cadre d une transaction immobilière en raison du détournement des fonds qui auraient dû être déposés dans un compte en fidéicommis. Prenez, par exemple, le cas où le Fonds a payé une indemnité à l acheteur d une maison qui avait versé à son agent un acompte de ,00 $. L agent n a pas déposé ce montant dans un compte en fidéicommis, mais a encaissé le chèque. La transaction n a pas abouti. Puisqu il avait déjà dépensé l argent, l agent immobilier a été dans l impossibilité de rembourser le demandeur. Le Fonds a donc versé à l acheteur la somme de ,00 $. Qu est-ce que l assurance ne couvre pas? Le Fonds n accorde aucune indemnité en cas de faute, d erreur, d omission et de violation du code de déontologie, situations qui sont couvertes par l assurance que chaque agent

5 5 ou courtier immobilier est tenu de souscrire aux termes des règlements de l ACAIQ. Le Fonds ne couvre pas les cas de violation aux règles de déontologie, ceux-ci étant traités par un comité de discipline créé par la Loi. Le Fonds n accorde une indemnité que dans les cas où la fraude ou l opération malhonnête est effectuée dans le cadre d une transaction immobilière. Le Fonds dispose d un court délai de prescription. Le réclamant doit déposer sa demande d indemnisation dans l année suivant la date où il a pris connaissance des faits sur lesquels il fonde sa demande. Le Fonds ne peut accorder une indemnité que dans le cas de transactions immobilières effectuées par des agents ou des courtiers immobiliers agréés qui sont membres de l ACAIQ. Conclusion remplir. Il est certain qu informer le public sur la mission du Fonds aidera celui-ci à mieux la Pour obtenir plus de renseignements sur le Fonds, veuillez consulter son site Web au

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