LE CONTRAT ET LE LOYER DANS LE PARC PRIVÉ Dossier juridique de la Confédération Nationale du Logement. Sommaire

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1 LE CONTRAT ET LE LOYER DANS LE PARC PRIVÉ Dossier juridique de la Sommaire ANALYSE DE LA CNL / Page 2 Eléments constitutifs du bail / Page 2 Durée du bail / Page 5 Renouvellement du bail / Page 5 Fixation initiale du loyer / Page 6 Révision annuelle du loyer / Page 8 1 TEXTES DE LOI / Page 8 Article 3 de la loi n du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n du 23 décembre 1986 Article 10 de la loi n du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n du 23 décembre 1986

2 ANALYSE DE LA CNL Le contrat de location du secteur privé est régi par les dispositions de l article 3 de la loi n du 6 juillet Cet article a été profondément remanié par la loi pour l accès au logement et un urbanisme rénové dite loi ALUR en date du 24 mars La loi ALUR prévoit que le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d Etat. Le décret n du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale définit les contrats types qui s'appliqueront aux contrats de location non meublée, de location meublée et de colocation à bail unique Les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 conclus à partir du 1 er août 2015 devront respecter un contrat type de location contenant les mentions obligatoires ci-dessous. Eléments constitutifs du bail 2 Le contrat type de location contient uniquement les clauses essentielles du contrat dont la législation et la réglementation en vigueur au jour de sa publication imposent la mention par les parties dans le contrat. Il appartient cependant aux parties de s'assurer des dispositions applicables au jour de la conclusion du contrat. Au-delà de ces clauses, les parties sont également soumises à l'ensemble des dispositions légales et réglementaires d'ordre public applicables aux baux d'habitation sans qu'il soit nécessaire de les faire figurer dans le contrat et qui sont rappelées utilement dans la notice d'information qui doit être jointe à chaque contrat. Les parties sont libres de prévoir dans le contrat d'autres clauses particulières, propres à chaque location, dans la mesure où celles-ci sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur. Les parties peuvent également convenir de l'utilisation de tout autre support pour établir leur contrat, dans le respect du présent contrat type Les logements visés Les logements nus Le contrat type de location est applicable aux locations et aux colocations de logement nu et qui constitue la résidence principale du locataire, à l'exception : - des colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les colocataires et le propriétaire ; - des locations de logements faisant l'objet d'une convention passée en application de l'article L ou de l'article L du code de la construction et de l'habitation (logements pouvant bénéficier de l APL); - des locations de logement appartenant à un organisme d'habitation à loyer modéré ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L précité (logement ne pouvant pas bénéficier de l APL).

3 Les logements meublés Le contrat type de location est applicable aux locations et aux colocations de logement meublé et qui constitue la résidence principale du locataire, à l'exception : - des colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le propriétaire ; - des locations de logement appartenant à un organisme d'habitation à loyer modéré et faisant l'objet d'une convention passée en application de l'article L du code de la construction et de l'habitation (logements pouvant bénéficier de l APL); L ensemble des dispositions du régime de droit commun en matière de baux d habitation, dont la loi du 6 juillet 1989, sont d ordre public et s imposent donc aux parties. Le contenu du contrat type Désignation des parties Doivent figurer au contrat de location, les nom et prénom, ou dénomination du bailleur, son domicile ou son siège social ainsi que sa qualité. Le cas échéant, le nom ou la raison sociale et l adresse du mandataire ainsi que l'activité exercée ainsi que le nom et adresse du garant. Y sont également précisés les nom et prénom du ou des locataires ou, en cas de colocation, des colocataires. 3 Objet du contrat Les annexes du décret prévoient que le contrat ait pour objet la location d un logement déterminé par : la localisation du logement, le type d'habitat, le régime juridique de l'immeuble, la période de construction, la surface habitable, le nombre de pièces principales, le cas échéant les autres parties du logement et éléments d'équipements du logement, les modalités de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire, la destination des locaux, le cas échéant la désignation des locaux et équipements accessoires de l'immeuble à usage privatif du locataire ainsi que l énumération des locaux, parties, équipements et accessoires de l'immeuble à usage commun et l équipement d'accès aux technologies de l'information et de la communication. Date de prise d'effet et durée du contrat La date de prise d effet doit être précisée ainsi que sa durée qui est d un an minimum pour les locations meublées ou de 9 mois si le locataire est étudiant. La durée du contrat de location vide est de 3 ou 6 ans selon la qualité du bailleur, et peut être réduite à 1 an lorsqu un élément précis le justifie, cet événement et la raison justifiant la durée réduite du contrat doivent être précisés. Conditions financières Doit figurer au contrat de location, le montant du loyer mensuel avec le cas échéant les modalités particulières de fixation initiale du loyer applicables dans certaines zones tendues. Le contrat doit préciser si le loyer est soumis au décret annuel d encadrement des loyers ainsi qu au loyer de référence majoré, si oui, il doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré en euros/m². L application d un complément de loyer doit y figurer ainsi que le cas échéant, le montant, la date de versement et de dernière révision du loyer du dernier locataire.

4 Enfin si le contrat prévoit une révision du loyer, il doit préciser la date à laquelle elle aura lieu ainsi que la date ou le trimestre de l indice de révision des loyers (IRL). S agissant des charges récupérables, leur modalité de règlement doit être mentionnée avec précision, de même que, le cas échéant, la contribution pour le partage des économies de charges. Si le bailleur a souscrit une assurance pour le compte des colocataires, il doit en indiquer le montant récupérable. Les modalités de paiement du loyer et des charges doivent être détaillées. Si nécessaire, les modalités de réévaluation d un loyer manifestement sous-évalué doivent être mentionnées lors d un renouvellement de contrat. Travaux Doivent figurer au contrat le montant et la nature des travaux d amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence entrepris par le bailleur depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement, avec le cas échéant la majoration du loyer en cours de bail consécutive à ces travaux ou à l acquisition d équipements. De même, si le locataire a effectué des travaux, la diminution de loyer consécutive à ses travaux doit figurer au contrat. Garanties Le montant du dépôt de garantie où le cas échéant de la garantie autonome doit être mentionné. Clause de solidarité 4 La solidarité des colocataires ne vaut que si elle prévue au contrat. Clause résolutoire Les modalités de résiliation de plein droit du contrat doivent être mentionnées. Honoraires de location Lorsque des honoraires de location sont prévus, le contrat doit rappeler les dispositions du I de l article 5 de la loi du 6 juillet 1989, alinéas 1 à 3. Le détail des honoraires à la charge du locataire et du bailleur est précisé au contrat. Conditions particulières Des clauses particulières peuvent être insérées dans le contrat de location selon la volonté des parties à condition qu elles ne dérogent pas à la loi. Notice d information Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location. Elle fait l objet d un arrêté en date du 29 mai Cette notice d'information précise également les droits, obligations et effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers, telle que prévue au même article Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission

5 nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. (Cette disposition émane de la loi ALUR, l arrêté n est pas encore paru). Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article. Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire. En cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. 5 Durée du bail La durée du bail varie selon la nature du bailleur. La durée du bail est de: trois ans minimum si le bailleur est un particulier ou une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus ou lorsque le logement est en indivision, six ans minimum si le bailleur est une personne morale (société, association, syndicat...). Renouvellement du bail A l'échéance du bail, à défaut de congé donné dans les formes et délais, le bail est soit reconduit tacitement, soit formellement renouvelé pour : 3 ans, si le bailleur est une personne physique, ou assimilé, 6 ans, si le bailleur est une personne morale. Un bailleur particulier peut renouveler le bail pour une durée inférieure à 3 ans lorsqu'il invoque la reprise du logement pour raisons familiales ou professionnelles.

6 Fixation initiale du loyer dans le secteur privé Principe Le loyer initial des logements privés est en principe fixé librement entre les parties. Exception 1 Dans les zones tendues, le loyer de certains logements sont encadrés. Il s agit des logements loués dans le cadre d une relocation ou lors du renouvellement du bail. Un décret d encadrement des loyers a été pris en 2012 dans ces zones et reconduit en 2013 et Il est applicable aux logements nus et aux logements meublés. Vous louez un logement vacant ayant déjà fait l objet d une location, le décret prévoit que le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé en application de l indice de référence des loyers. A ce principe, le décret prévoit deux exceptions : 6 Si votre bailleur a, depuis la conclusion du dernier contrat (le bail du précédent locataire) réalisé des travaux d amélioration portant sur les parties privatives ou communes d un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la majoration du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises. Si le bailleur considère que le loyer du précédent locataire était manifestement sous-évalué, il peut appliquer au nouveau locataire un loyer supérieur du nouveau loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes : - la moitié de la différence entre les loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables selon les modalités prévues à l article 19 de la loi du 6 juillet 1989 et le dernier loyer du précédent locataire. - une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises réalisés dans les conditions qui précèdent. Votre bail fait l objet d un renouvellement dans la période allant du 1er août 2014 au 31 juillet 2015, il ne peut en principe y avoir de réévaluation autre que celle résultant de la révision aux dates et conditions prévues au contrat de location, ou d une clause introduite dans le contrat lors de son renouvellement dans les limites de la variation de l IRL. À ce principe, le décret prévoit une dérogation : lorsque le loyer est manifestement sous-évalué. La hausse de loyer ne pouvant alors excéder la plus élevée des deux limites suivantes : - la moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément aux dispositions de l article 17c de la loi du 6 juillet 1989, c est-à-dire par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail. En pratique, si votre loyer avant

7 renouvellement de bail était de 500 euros, et que les loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables sont de 700 euros, la réévaluation opérée par votre bailleur ne pourra excéder la somme de 100 euros contre celle de 200 euros avant le décret précité. - une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat, portant sur les parties privatives ou communes d un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Pour l application du nouveau loyer, le bailleur doit appliquer la procédure prévue par l article 17c, à savoir notification au moins 6 mois à l avance et communication de loyers de référence dans les mêmes conditions qu avant. L augmentation sera étalée comme précédemment: - si la hausse est inférieure ou égale à 10 % de l ancien loyer, elle sera étalée sur 3 ans. - Si la hausse est supérieure à 10 %, elle sera étalée sur 6 ans. La nature des travaux concernés Il ne s agit pas de n importe quels travaux, le décret précise qu il s agit de travaux apportant une amélioration sur les parties privatives mais aussi sur les parties communes. 7 Toutefois, il n existe pas de définition précise de la notion d amélioration et cela peut faire l objet d appréciations divergentes entre le bailleur et le locataire. En cas de travaux sur les parties communes, le coût des travaux est déterminé en fonction de la quotepart afférente au logement concerné, soit en tenant compte des millièmes de copropriété ou de la surface des locaux. Exception 2 La loi n du 24 mars 2014, pour l accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a mis en place un autre dispositif d encadrement des loyers dans les zones tendues, complémentaire au dispositif précédent puisque le mécanisme mis en place par le décret ne s applique qu au renouvellement et à la relocation. L encadrement des loyers prévu par la loi ALUR n entrera en vigueur que progressivement avec la mise en place des observatoires des loyers.

8 Révision annuelle du loyer dans le secteur privé Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d un indice de référence des loyers publié par l Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. À défaut de manifester sa volonté d appliquer la révision du loyer dans un délai d un an suivant sa date de prise d effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. 8

9 TEXTES DE LOI Article 3 de la loi n du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n du 23 décembre 1986 Article 10 de la loi n du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n du 23 décembre

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