LE PETIT IMMOBILIER. Les pratiques clés en 25 fiches. Evelyne Cornu-Gaidan

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1 LE PETIT 2016/17 IMMOBILIER Les pratiques clés en 25 fiches Evelyne Cornu-Gaidan

2 Liste des abréviations utilisées dans cet ouvrage ALUR : loi pour l Accès au Logement et un Urbanisme Rénové BBC : Bâtiment Basse Consommation CCH : Code de la Construction et de l habitation ERNMT : État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques HPE : Haute Performance Énergétique ISF : Impôt Sur la Fortune LRAR : Lettre Recommandée avec Avis de Réception PEL : Plan Épargne Logement PLU : Plan Local D urbanisme PPD : Privilège de Préteurs de Deniers PTZ : Prêt à Taux Zéro RCP : Responsabilité Civile Professionnelle RCS : Registre du Commerce et des Sociétés RSA : Revenu de Solidarité Active RT2012 : Réglementation Thermique 2012 SCI : Société Civile Immobilière SRU : Solidarité Renouvellement Urbain TEG : Taux Emprunt Global THPE : Très Haute Qualité Environnementale TTC : Toutes Taxes Comprises VEFA : en l état Futur d achèvement Dunod, rue Laromiguière, Paris ISBN

3 Table des matières Les acteurs de l immobilier Fiche 1 L agent immobilier (Loi Hoguet 02/01/1970 décret du 20/07/1972) Fiche 2 Le notaire Fiche 3 Fiche 4 Fiche 5 Fiche 6 Fiche 7 Fiche 8 Fiche 9 Fiche 10 Fiche 11 Fiche 12 Fiche 13 Fiche 14 La réglementation immobilière Mandater un professionnel Signer un compromis ou une promesse de vente Établir un bail Réaliser les diagnostics immobiliers Louer un bien immobilier Confier la gestion locative à un professionnel Louer vide Louer meublé Louer en saisonnier Rédiger un bail commercial Acheter ou vendre Créer une SCI Acheter ou vendre en viager Acheter en copropriété Fiche 15 Fiche 16 Emprunter Garantir Financer Fiche 17 Fiche 18 Fiche 19 Fiche 20 Fiche 21 Fiche 22 Fiche 23 Fiche 24 Fiche 25 Connaître la fiscalité La fiscalité immobilière Défiscaliser Construire Respecter les règles d urbanisme Obtenir une autorisation de construire Connaître les assurances de construction Acheter en VEFA Signer un Contrat de Construction d une Maison Individuelle (CCMI) Aider le consommateur Être financé par l Agence Nationale de l Habitat (ANAH) Être conseillé par l Agence Départementale d Information sur le Logement (ADIL) 3

4 réaliser Les diagnostics Immobiliers 6 Le contexte Le durcissement progressif de la législation concernant l environnement et la sécurité des personnes, et plus largement la protection de l acheteur immobilier, a conduit les pouvoirs publics à imposer au vendeur ou au bailleur d immeuble de réaliser à ses frais un certain nombre de diagnostics (voir tableau récapitulatif page suivante). Les diagnostics sont à réaliser au plus tard à l acte de vente. Pour des raisons évidentes, ils sont effectués pour la signature de l avantcontrat. Seul le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) doit être effectué dès la commercialisation du bien (vente ou location). Il doit figurer sur toutes les annonces publicitaires diffusées par un particulier ou un professionnel. Les prix Le prix sera fonction du type de bien, de sa surface et du nombre de diagnostics à réaliser. Le prix sera dégressif si tous les diagnostics sont à réaliser. Qui peut réaliser ces diagnostics? Seuls, l ERNMT (État des Risques Naturels Miniers et Technologiques) et le mesurage loi Carrez peuvent être réalisés par des particuliers (ne pas négliger la responsabilité). Les autres diagnostics doivent être effectués par des diagnostiqueurs certifiés. L agent immobilier et le diagnostiqueur Les textes de loi (art. R et -4 du CCH) ainsi que la jurisprudence interdisent tous liens entre ces deux professions pour des raisons d indépendance et d impartialité. «Le diagnostiqueur ou son employeur ne peut verser aucune rétribution ou aucun avantage à une entité intervenant dans la vente ou la location d un bien objet du diagnostic ; il ne peut recevoir aucune rétribution ou avantage émanant d une entreprise [...].» Ces diagnostics obligatoires sont contenus dans un document unique appelé «Dossier de diagnostic technique». Le législateur tend à une protection accrue du consommateur, acquéreur d un bien mais également locataire en développant les études techniques des bâtiments. 15

5 6 le Petit immobilier Diagnostics Biens Lois Zone et type de transaction Validité Amiante Mesurage Carrez Tous biens (appartements, maisons, locaux commerciaux, caves, garages, annexes) DAPP : Diagnostic Amiante Parties Privatives Permis de construire délivré avant le 01/07/1997 Maisons, appartements (si en copropriété) Décret 07/02/1996 Décret 23/05/1997 Termites Tous biens Décret 03/07/2000 Plomb Tous biens construits avant 1949 Décret 12/07/1999 DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) Tous si systèmes de chauffage Décrets 05/09/2006 et 14/09/2006 Gaz Tous biens si installation de gaz de plus de 15 ans Décret 06/04/2007 Électricité Tous biens si installation de plus de 15 ans Décret 06/04/2007 ERNMT (État des Risques Naturels miniers et Technologiques) Assainissement Tous biens sans tout à l égout Tous biens Décret 05/02/2005 Loi du 30/12/2006 Grenelle II du 12/07/2010 et location Selon arrêté préfectoral du département et location et location (liste des communes par arrêté préfectoral) et location Illimité si absence d amiante Illimité en l absence de travaux intérieurs 6 mois Si présence : vente 1 an ; location : 6 ans. Sinon illimité 10 ans 3 ans 3 ans 6 mois 8 ans 16

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