Les Clés du Marché Bureaux / Ile-de-France 1 er trimestre 2019

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René Falardeau
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1 Les Clés du Marché Bureaux / Ile-de-France 1 er trimestre 2019 Keep calm and carry on! L'embellie relevée sur le marché des bureaux en toute fin d'année 2018 n'aura finalement pas duré et les résultats du 1 er trimestre 2019 montrent un recul marqué (-23% d'une année sur l'autre) de la demande placée avec seulement m² commercialisés. La comparaison avec 2018, année qui avait démarré sur les chapeaux de roues est trompeuse ; en effet le volume actuel de transactions est en ligne avec la moyenne relevée au cours des dix dernières années alors même que le stock de bureaux continue de se contracter, limitant de facto le potentiel du marché, en particulier à Paris. Dans le détail, l'activité du marché des bureaux a été essentiellement portée par les surfaces de taille intermédiaire (de à m²) qui affichent une croissance de 17% en un an, dans une dynamique centrée sur Paris et le Croissant Ouest alors que, dans le même temps, les petits gabarits et les très grands (surfaces supérieures à m²) reculent respectivement de 10% et de 51% sur la même période. S'en suit un repli généralisé sur la région Ile-de-France d'intensité variable, de -3% en Première Couronne à -28% à Paris, où le manque d'offres pèse à l'évidence sur les volumes de transactions. Même diminuée, la Capitale reste, avec plus de m² traités, la locomotive du marché tertiaire francilien. A l'inverse, La Défense ( m² commercialisés) est toujours à la recherche d'un nouveau souffle sur le segment des grands gabarits d'immeubles (1 seule réalisation au cours du trimestre) alors que le Croissant Ouest tire son épingle du jeu grâce à une meilleure tenue sur ce créneau. La Deuxième Couronne a manqué son début d'année, faute de grands mouvements, quand la Première Couronne doit son salut, in fine, à la signature de deux transactions majeures (SOCIETE GENERALE et CACEIS) sur son territoire. L'offre immédiatement disponible n'en finit plus de se contracter ; en un an, elle a perdu 7% de sa substance avec à peine 2,9 millions de m² de surfaces vacantes à l'échelle de la région, soit un taux de vacance de 5,3%. Là encore le stock parisien et celui du Croissant Ouest affichent les reculs les plus marqués, de l'ordre de -10% et même -26% à La Défense. Il en ressort des taux de vacance variant de 2,2% à Paris à 9,6% dans le Croissant Ouest, La Défense et la Deuxième Couronne occupant des positions médianes. Les trajectoires combinées de l'offre immédiate et de la demande placée expliquent les évolutions des valeurs locatives de transactions. Celles de seconde main affichent des niveaux records dans le QCA parisien avec une moyenne inédite à 620 /m²/an. Les loyers parisiens sont, dans leur grande majorité, calés sur des plus hauts historiques, traduisant des tensions très fortes face à une offre anémique. Ce constat vaut également, dans le Croissant Ouest, pour la Boucle Sud et Neuilly-Levallois alors que sur les autres marchés - Péri Défense et Boucle Nord - les loyers en hausse ont encore une marge de progression. La tendance est inverse en Première Couronne où les valeurs locatives des transactions du 1 er trimestre 2019 reflètent des replis de -4% à -8% selon les secteurs. La Deuxième Couronne montre un panorama plus contrasté : baisse des loyers au Sud et à Marne-la-Vallée mais hausse à Saint-Quentin-en-Yvelines. Le segment des bureaux de première main - neufs ou restructurés - affiche, quant à lui, une tendance haussière sur l'ensemble des secteurs de marché : +6% à Paris, +5% dans le Croissant Ouest, +7% en Première Couronne. Seule La Défense s'inscrit à contre-courant avec un léger repli de 2%. CHIFFRES CLES DU MARCHE DES BUREAUX T T Evol. Demande placée (en m²)* % Nombre de transactions* % Demande placée + de m² (en nombre)* % Demande placée + de m² (% total)* 47% 19% -60% Loyer moyen de transactions (en /m²/an) 1ère main* % 2nde main* % Offre immédiate - fin de période (en m²)* % Taux de vacance - fin de période** 5,7% 5,3% -8% Offre à 12 mois (en m²) - fin de période** % * Source : Immostat, ** Source : Cushman & Wakefield %

2 Demande placée & Taux de rotation Demande placée Secteur de marché Evol. T T Evol. Paris m² m² -5% m² m² -28% m La Défense m² m² -27% m² m² -26% m Croissant Ouest m² m² -7% m² m² -26% m Première Couronne m² m² -7% m² m² -3% m Deuxième Couronne m² m² +30% m² m² -22% m ILE-DE-FRANCE m² m² -4% m² m² -23% m Taux de rotation* Secteur de marché Evol. Paris 6,5% 6,1% -6% La Défense 5,7% 4,2% -27% Croissant Ouest 8,2% 7,5% -9% Première Couronne 5,3% 4,9% -8% Deuxième Couronne 1,5% 1,9% +30% ILE-DE-FRANCE 4,8% 4,6% -5% * taux de rotation = demande placée / parc

3 Loyers prime Secteur de marché T T Evol. Paris % g La Défense % g Croissant Ouest % g Première Couronne % g Deuxième Couronne % g Les loyers (valeurs faciales) sont en /m²/an et s'entendent HC et HT. Source : Cushman & Wakefield

4 Loyers de première main & seconde main Loyer de première main Secteur de marché Evol. T T Evol. Paris % % k La Défense % % m Croissant Ouest % % k Première Couronne % % k Deuxième Couronne % % g ILE-DE-FRANCE % % k Les loyers (valeurs faciales) sont en /m²/an et s'entendent HC et HT. Source : Immostat Loyer de seconde main Secteur de marché Evol. T T Evol. Paris % % k La Défense % % k Croissant Ouest % % k Première Couronne % % m Deuxième Couronne % % m ILE-DE-FRANCE % % k Les loyers (valeurs faciales) sont en /m²/an et s'entendent HC et HT.

5 Offre immédiate & taux de vacance Offre immédiate Secteur de marché T T Evol. T T Evol. Paris m² m² -18% m² m² -11% m La Défense m² m² -34% m² m² -26% m Croissant Ouest m² m² -7% m² m² -12% m Première Couronne m² m² -5% m² m² -2% m Deuxième Couronne m² m² -6% m² m² -0% g ILE-DE-FRANCE m² m² -10% m² m² -7% m Taux de vacance Secteur de marché T T Evol. T T Evol. Paris 2,8% 2,3% -19% 2,5% 2,2% -12% m La Défense 7,6% 5,0% -34% 6,6% 4,9% -26% m Croissant Ouest 10,9% 10,1% -7% 11,3% 9,6% -14% m Première Couronne 8,0% 7,5% -5% 7,7% 7,5% -3% m Deuxième Couronne 5,6% 5,2% -7% 5,4% 5,3% -1% g ILE-DE-FRANCE 6,0% 5,3% -11% 5,7% 5,3% -8% m

Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, 7 019 000 m² à la 7 location 019 000 ou m² à la vente, réalisées par 7 030 des 000 utilisateurs m² finaux, y compris les précommercialisations,

6 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, m² à la 7 location ou m² à la vente, réalisées par des 000 utilisateurs m² finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives m² m² m² Taux de rotation : volume de demande placée rapporté au parc de bureaux d'un secteur donné m² m² m² Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de premièree 000 m² main (surfaces 000 m² neuves ou restructurées) m² m² m² m² Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde 000 m² main (hors 000 surfaces m² neuves ou restructurées) m² Loyer prime : Le loyer prime correspond à la m² moyenne du 000 premier m² quartile des valeurs 1 les 143 plus 000 élevées m² après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Carte des secteurs Immostat Fondé en 2001, le GIE Immostat contribue à améliorer la lisibilité et la transparence du marché pour les utilisateurs et les investisseurs en leur permettant de disposer d indicateurs homogènes et de meilleure qualité. Il s agit de produire des indicateurs statistiques sur l état du marché de l immobilier de bureaux, des entrepôts et de l investissement en Ile-de-France, chaque membre du GIE établissant ensuite sa propre analyse des différents marchés et sa propre prospective. Les analyses, projections et commentaires de ce document sont propres à Cushman & Wakefield.

7 Contacts Research Magali Marton Tél : +33 (0) magali.marton@cushwake.com CUSHMAN & WAKEFIELD France Antoine Derville Tél : +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Tél : +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Nicolas Coutant Tél : +33 (0) nicolas.coutant@cushwake.com Olivier Taupin Tél : +33 (0) olivier.taupin@cushwake.com Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. Cushman & Wakefield 2019

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