Perplex & Duplex O4-005 Version 2014

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1 Perplex & Duplex O4-005 Version 2014 NOTES PÉDAGOGIQUES PROGRAMME DE FORMATION PROFESSIONNELLE CPA CANADA Mise à jour par : MARJOLAINE BEAUDRY, CPA, CA Ordre des comptables professionnels agréés du Québec CPA Canada, Adapté, reproduit et mis à votre disposition avec l'autorisation de CPA Canada. Les modifications à la version originale sont de la responsabilité de l Ordre des comptables professionnels agréés du Québec ont été ni examinés ni approuvés par CPA Canada. Toute traduction, reproduction, adaptation ou communication au public sous quelque forme que ce soit est interdite. La permission d utiliser ce matériel est accordée uniquement aux établissements reconnus par l Ordre des comptables professionnels agréés du Québec. Cette étude de cas est destinée à servir de canevas de discussion à caractère pédagogique et ne comporte aucun jugement sur la situation financière ou administrative dont elle traite. Bien qu elle soit fondée sur des situations réelles, certains de ses aspects relèvent de la fiction.

2 Perplex & Duplex Sommaire Durée : 80 minutes Rôle : Conseiller fiscal Axe (s) central (aux) : Conséquences fiscales de la vente d une résidence et d une unité locative. Résumé de l étude de cas Vous devez préparer un rapport sur la situation fiscale de Me Barb Carle-Thiesson, une avocate criminaliste bien connue qui exerce seule. Barb et son mari Gary viennent d acheter un duplex de luxe dont ils prévoient occuper le rez-de-chaussée et louer l étage. Ils viennent également de vendre leur résidence en banlieue et ils sont propriétaires d un chalet au bord d un lac. Barb veut réduire au minimum l impôt à payer relativement aux trois propriétés. La vérificatrice de l ARC a contacté Bard récemment et elle veut la rencontrer pour discuter des déclarations de revenus des deux dernières années, en particulier les états des résultats des activités d une profession libérale. Barb sollicite donc votre opinion sur les déductions demandées et la nature des informations qu elle devrait présenter à l ARC. Compte tenu de sa visibilité médiatique, elle s inquiète de la possibilité que l ARC trouve quelque chose qui pourrait aboutir à la une des journaux. Page 1

3 Compétences et connaissances Domaine de compétence 1. Comptabilité de gestion Compétence(s) selon la grille évaluer des méthodes de classement des coûts et d établissement du coût de revient aux fins de la gestion des activités courantes effectuer une analyse de sensibilité évaluer la performance en matière de maximisation du profit durable et de gestion de la capacité 2. Fiscalité évaluer les questions fiscales générales qui se posent à un particulier déterminer les impôts à payer par un particulier dans des situations courantes 3. Fiscalité évaluer les questions fiscales générales qui se posent à un particulier déterminer les impôts à payer par un particulier dans des situations courantes Connaissances Répartition/attribution des coûts communs Analyse coût-volume-profit (CVP) Revenus de location Résidence principale Frais de déménagement Biens à usage personnel / Biens personnels désignés Calcul des impôts des particuliers Pertes reportées/pertes en capital et autres qu'en capital Transactions personnelles Fractionnement de revenus Niveau d importance de la compétence Critique Mineur X X X Page 2

4 Éléments de solution Mémo À : Barb Carle-Thiesson De : CPA Objet : Questions relatives à l appartement à louer, aux opérations immobilières et à la vérification fiscale des états des résultats des activités d une profession libérale Compétence 1 : Comptabilité de gestion Le candidat prépare une analyse de rentabilité de l unité locative. Comme vous me l avez demandé, notre cabinet a préparé une analyse des coûts relatifs à l unité locative. Vous trouverez ci-après une recommandation concernant le loyer que vous devriez demander afin de récupérer les frais connexes et de vous assurer que la location de l appartement est rentable. Nous avons fondé notre analyse sur plusieurs hypothèses qui ont une incidence sur nos résultats. Tout d abord, nous devons choisir une méthode de répartition pour attribuer à l unité locative une partie des frais partagés. Nous pouvions utiliser soit la superficie en pieds carrés, ce qui aurait entraîné l attribution de 33 % des frais [1 500 $ (1 500 $ $)] à l unité locative, soit la valeur des deux appartements, ce qui aurait entraîné une attribution de 36 % [ $ ( $ $)], soit le nombre de pièces, ce qui aurait entraîné une attribution de 35 % [6 (6 + 11)]. Nous avons choisi d utiliser la superficie en pieds carrés pour notre analyse, parce qu il s agit d une méthode raisonnable qui est également permise par l Agence du revenu du Canada (ARC) et que l écart entre les différents pourcentages est négligeable. Page 3

5 M e BARB CARLE-THIESSON ANALYSE DE RENTABILITÉ DE L UNITÉ LOCATIVE Répartition des frais partagés: $ (3 000 $ $) = 33 % Unité B Frais partagés Répartition Chauffage 2 100,00 $ 100 % 2 100,00 $ Taxes foncières 7 850,00 $ 33 % 2 616,67 Assurance 1 280,00 33 % 426,67 Électricité 990, % 990,00 Taxe d eau 600,00 33 % 200,00 Télévision par câble 900,00 33 % 300,00 Internet 400,00 33 % 133,33 Divers 200,00 33 % 66, ,34 Remboursement hypothécaire (note 1) ,27 $ Sorties de fonds annuelles ,61 $ Loyer mensuel requis 2 106,97 $ Note 1 : 1. Remboursement hypothécaire Coût de l Unité B ,00 $ Moins : mise de fonds de 20 % (60 000,00) Montant financé ,00 20 ans Intérêts à 4,5 % Intérêts ,00 Capital 7 650,27 Total des paiements par année , 27 $ Nous avons supposé que vous feriez une mise de fonds minimale pour l unité locative afin de maximiser vos intérêts déductibles. Comme vous nous avez dit que vous vouliez demander un loyer qui comprend tout, nous avons supposé que vous assumeriez tous les frais liés à cet appartement et demanderiez un loyer majoré en conséquence. Uniquement pour arriver au seuil de rentabilité pour l unité locative, il vous faudrait demander un loyer d au moins $ par mois. Comme des appartements semblables se louent seulement $ par mois (1 500 Page 4

6 1,15 $), il pourrait être difficile de demander un montant aussi élevé. Cela dit, il semble que cet appartement soit exceptionnel et il se peut donc qu un locataire soit prêt à payer plus cher pour l habiter. À noter que le loyer susmentionné ne couvrirait pas le coût des réparations éventuelles à faire au duplex. Le constructeur a laissé entendre que vous devrez sans doute dépenser $ par an en moyenne pour les réparations majeures, de sorte que, si vous voulez aussi que le locataire assume une partie de ces frais, il faudrait augmenter le loyer. De plus, le loyer établi au seuil de rentabilité exclut les $ que vous avez dépensés pour les électroménagers de l unité locative. Enfin, si vous demandiez un loyer mensuel de $, vous n auriez pas à payer d impôts sur le revenu de location net (voir l analyse fiscale plus loin dans le présent rapport). Nous avons donc supposé qu il n y aurait aucun impôt à payer dans le calcul du seuil de rentabilité. Page 5

7 Compétence 2 : Fiscalité Le candidat fournit des conseils à Barb sur la façon de réduire au minimum l impôt à payer pour la disposition éventuelle de ses trois propriétés. Duplex Unité locative En supposant que vous réussissiez à louer l unité B pour $ par mois, ce montant s ajoutera à votre revenu de location, moins les charges connexes. Comme vous paierez pour le chauffage et l électricité pour les deux unités bien que ces services soient facturés séparément, vous devriez déduire ces frais directement du revenu. Les frais partagés devraient être répartis sur une base raisonnable, car seuls les frais liés à l unité locative sont déductibles aux fins du calcul du revenu (de la perte) de location net(te). L ARC accepte les répartitions fondées sur le nombre de pièces ou sur la superficie en pieds carrés. Une répartition fondée sur la superficie est sans doute l option la plus raisonnable. En conséquence, 33 % des charges seront déductibles [1 500 $ (1 500 $ $)]. Les frais de paysagisme sont déductibles dans l année où ils sont payés, mais doivent aussi être attribués à l appartement à louer à raison de 33 %. Vous devriez demander deux emprunts hypothécaires distincts de sorte que l intérêt soit clairement déductible du revenu de location. En outre, vous pouvez maximiser votre déduction pour intérêts en limitant votre mise de fonds au minimum de 20 % pour l unité locative, puisque les intérêts sont déductibles. Vous devriez donc faire une mise de fonds de $ (20 % $) pour cette unité à louer, et verser le reste comme mise de fonds sur l unité A, qui deviendra votre résidence. Vous devrez chaque année décider de demander ou non une déduction pour amortissement (DPA) à l égard de l unité locative. Cela réduira votre revenu de location global, mais vous aurez peut-être à payer de l impôt sur la récupération d amortissement à la vente de votre propriété. L unité locative pourrait être amortie au taux de 4 %, et le mobilier au taux de 20 % aux fins de l impôt. Le calcul de votre perte nette de location de la première année se présentera comme suit : Revenu de location (2 100 $ 12 mois) $ Frais (voir répartition) Intérêts sur emprunt hypothécaire Paysagisme ( $ 33 %) Déduction pour amortissement : Immeuble ( $ 4 % ½ = $) - Électroménagers (7 600 $ 20 % ½ = 760 $) Perte nette de location (1 433)$ Page 6

8 À noter que, pour votre déclaration fiscale de 2014, l incidence de cette perte de location sera moindre; elle dépendra du moment où l appartement sera loué et du revenu de location que vous obtiendrez. Si vous réussissez à louer l unité B à partir du 1 er septembre 2014, 4/12 de la perte nette de location sera constaté. Ce montant risque d être plus élevé selon le moment où vous investirez dans des travaux de paysagisme. Comme la DPA ne peut être utilisée pour créer ou augmenter une perte de location, aucune DPA ne sera demandée pour Vente de la maison en banlieue Exemption pour résidence principale La vente de votre résidence en banlieue comporte d importantes ramifications fiscales. La vente d une propriété entraîne généralement un gain en capital. Ce gain peut être protégé de l impôt si la propriété est désignée comme résidence principale. Pendant l année de la vente, s il y a lieu, vous pouvez désigner cet immeuble comme votre résidence principale. Il est important de noter que, pour une année donnée, tous les membres de la famille doivent désigner la même propriété à titre de résidence principale (c est-à-dire que vous et Gary ne pouvez désigner deux propriétés différentes comme résidence principale pour une année donnée). Toutefois, comme vous et votre conjoint «habitez régulièrement» le chalet depuis que vous en êtes propriétaires, celui-ci pourrait lui aussi être désigné comme étant votre résidence principale. Vous devez donc décider laquelle des propriétés doit être désignée à ce titre. Gain sur la vente de la résidence en banlieue : Produit de la vente (y compris le mobilier voir ci-dessous) $ Moins : commission de l agent immobilier (18 540) Moins : honoraires juridiques (1 800) Produit net Coût de base rajusté : Prix d achat Honoraires juridiques Droits de mutation immobilière Fenêtres Garage Mobilier Gain en capital Gain en capital imposable (50 %) $ Impôt, au taux de 50 % $ Page 7

9 Veuillez noter que les frais de déménagement ne sont pas considérés comme des coûts en capital, mais comme une dépense personnelle. D ailleurs, comme votre déménagement ne vous a pas rapproché d au moins 40 kilomètres de votre travail, vous n auriez pas dû déduire les frais de déménagement. Le repavage de l entrée est considéré comme une réparation, puisque celle-ci était déjà pavée; il en va de même des dépenses de réparations annuelles de $. Le remplacement de l appareil de chauffage faisait vraisemblablement partie de l entretien régulier et n était pas une amélioration, de telle sorte que cette dépense n est pas ajoutée au coût de base rajusté. En conséquence, ces frais ne sont pas inclus dans le coût en capital. Le mobilier est considéré comme un bien d usage personnel et, comme il vaut plus de $, il est assujetti à l impôt sur les gains en capital. Ce gain ne peut être admissible à l exemption pour résidence principale. Cependant, comme le mobilier a été acheté en 2014, le produit de la vente était sans doute égal au coût de base. Si le produit est inférieur, cela ne pourra pas donner lieu à une perte en capital sur bien à usage personnel (article 54, Loi de l impôt sur le revenu). Gain potentiel sur la vente du chalet : Valeur de marché estimative actuelle $ Moins : commission de l agent immobilier (6 %, basé sur commission pour la résidence en banlieue) (31 200) Moins : honoraires juridiques (estimation) (1 800) Produit net Coût de base rajusté : Coût de base Kiosque de jardin Quais flottants Gain en capital Gain en capital imposable (50 %) $ Impôt, au taux de 50 % $ Normalement, une cession réputée du chalet a dû être déclarée au décès de la mère de Gary. Gary a hérité du chalet à un coût de base égal à sa juste valeur de marché le jour du décès de sa mère, soit $. L ajout de sable pour renflouer la plage au coût de $ est considéré comme du paysagisme et n est donc pas un élément du coût en capital. La réfection de la toiture au coût de $ constituait sans doute une réparation et n est donc pas non plus un élément du coût en capital. Compte tenu de la croissance actuelle de la valeur des propriétés, nous vous recommandons de désigner le chalet comme résidence principale de 2000 à 2014 si vous comptez le vendre un jour. Cela vous obligera à payer de l impôt sur la vente de votre résidence en ville dans l immédiat, mais, si la valeur du chalet demeure à son niveau actuel ou continue d augmenter et que les taux d imposition ne varient pas, vous économiserez au moins $ en impôts lorsque vous vendrez le chalet à votre retraite. Quoiqu il en soit, vous devriez Page 8

10 au moins désigner la maison en banlieue à titre de résidence principale pour un an afin de vous prévaloir de la règle du «plus 1 an» et exempter de l impôt une partie du gain réalisé sur la maison en banlieue. Compétence 3 : Fiscalité Le candidat analyse les déclarations fiscales des années antérieures et donne des conseils. Il semble y avoir quelques déductions dans vos déclarations fiscales des années antérieures qui auraient dues être demandées différemment ou pas du tout. Nous avons analysé chaque dépense et établi un ajustement global à apporter à votre revenu imposable et à l impôt à payer. Lorsque les déductions sont raisonnables, nous avons indiqué les informations supplémentaires que l ARC est susceptible de demander avant de les autoriser. 1. Créances irrécouvrables Compte tenu de la nature de votre secteur d activité, le droit criminel, des créances irrécouvrables sont à prévoir. Il importe de noter que les provisions générales ne sont pas déductibles aux fins de l impôt et que seules les provisions relatives à des comptes spécifiques peuvent être déduites. La vérificatrice de l ARC pourrait demander à voir les factures originales et des preuves à l appui de vos efforts pour recouvrer les créances, comme des lettres ou des courriels envoyés à vos clients, ou la correspondance échangée avec des agences de recouvrement. 2. Droits d adhésion Les droits d adhésion à un club de golf ne sont pas déductibles selon la Loi de l impôt sur le revenu et devraient être rajoutés à votre revenu. 3. Assurances Les primes d assurance vie ne sont pas déductibles, mais les primes d assurance des frais généraux le sont. La vérificatrice pourrait demander à voir la facture de la société d assurance pour la prime d assurance des frais généraux. 4. Frais de repas et de représentation Vos frais de repas et de représentation semblent plutôt élevés pour une avocate exerçant seule. En 2013, ils se sont élevés à 11 % [( $ 2) $] de votre revenu total. Les repas personnels ne sont pas déductibles. Pour ceux que vous voulez déduire, l ARC demandera probablement à voir les reçus originaux, avec mention des personnes avec qui vous avez partagé le repas ou le divertissement et quelles étaient les fins d affaires visées par le repas ou le divertissement. Page 9

11 5. Dépenses relatives au véhicule à moteur Comme la valeur de votre VUS est supérieure à $ plus taxes, une partie des frais de location est non déductible, car des limites s appliquent. Le maximum déductible correspond au moins élevé des deux montants suivants : a) Paiements de location réels = 795 $ (incluant taxes) 12 = $ b) Tarifs mensuels prescrits = 800 $ + taxes par mois = 800 $ (1,05 12) = $ c) Limite annuelle des frais de location = coût de location avant impôt annuel limite de la DPA 85 % le montant le plus élevé de la limite prescrite et du prix courant du fabricant incluant taxes = $ $ 85 % $ (Prix suggéré dans le catalogue du fabricant) = $ En conséquence, seule une tranche de $ de vos paiements de location est déductible. Vous devrez donc ajouter à votre revenu de chaque année, $ [(9 540 $ $) 80 %]. L ARC voudra voir votre contrat de location, vos factures originales pour les frais engagés et le journal de bord à l appui de votre utilisation du véhicule à des fins professionnelles pour étayer votre déduction de 80 %. 6. Honoraires juridiques Comme les honoraires juridiques n ont pas été engagés pour gagner un revenu d entreprise, ils ne peuvent pas être déduits. Ils sont liés à votre chalet et constituent donc une dépense personnelle et donnent pas droit à une déduction. 7. Salaires, traitement et avantages Il vous est permis de verser à votre conjoint un salaire raisonnable pour les tâches qu il accomplit à votre bureau. Cependant, ce salaire doit être raisonnable compte tenu de ce que vous paieriez à une personne sans lien de dépendance. Comme vous payez votre réceptionniste à plein temps $ ( $ $), il ne semble pas raisonnable que Gary gagne plus que ce montant pour l avoir remplacée. En outre, vous devriez rémunérer Gary au moyen d une paie en bonne et due forme, en remettant les retenues fiscales appropriées pendant l année, au lieu de simplement «imposer» ce revenu dans sa déclaration fiscale. Nous recommandons de ramener le salaire de Gary à un montant raisonnable. L ARC voudra voir les T4 et feuilles de temps de vos employés, ainsi que vos dossiers de paie. Page 10

12 8. Frais de voyage Les frais de voyage engagés pour gagner un revenu professionnel sont déductibles. Les repas achetés en cours de déplacement ne demeurent déductibles qu à 50 %. L ARC voudra voir vos factures originales, vos relevés de cartes de crédit et les détails concernant l objet de vos voyages d affaires. 9. Utilisation de la résidence aux fins de l entreprise Les frais de bureau à domicile ne sont déductibles que si : a) ce bureau constitue votre lieu d affaires principal; b) ce bureau est utilisé exclusivement pour tirer un revenu de votre profession et est utilisé pour rencontrer des clients ou d autres personnes de façon régulière et continue dans le cours normal de l exécution de vos fonctions. Comme vous avez un bureau en ville, votre bureau à domicile n est sans doute pas votre principal lieu d affaires. Comme vos clients sont souvent accusés de crimes graves, y compris de meurtre, il est peu probable que vous les rencontriez à la maison. Vous ne devriez donc pas déduire de frais de bureau à domicile. 10. Placement de $ en actions dans une société fermée Les placements dans des actions d une société à capital fermé peuvent donner lieu à une perte déductible au titre d un placement d entreprise (PDTPE). Cependant, seuls 50 % de la perte aurait dû être déduit. L ARC voudra voir les détails de l achat d actions et les états financiers de la société montrant qu elle est insolvable. Le résumé des ajouts à vos revenus se présente comme suit : Créances irrécouvrables - $ - $ 2. Droits d adhésion Assurances Repas et frais de représentation (?) Véhicule à moteur Frais juridiques Salaires Voyages Bureau à domicile PDTPE Ajout à vos revenus $ $ Impôt au taux de 50 % $ $ Vous devriez vous préparer à verser $ à l ARC, plus les intérêts. Il s agit d un montant important. Cependant, présenter ces modifications immédiatement à l ARC est la meilleure approche à adopter. Page 11