Rapport d activités du PACT de la Charente Exercice 2012

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1 Rapport d activités du PACT de la Charente Exercice 2012 Les prestions menées par le PACT sont réparties en 9 secteurs d activités selon la nomenclature de la note fiscale Sautter, qui régit la fiscalité des associations PACT. Cette répartition est liée au caractère lucratif ou non de la mission réalisée et à son assujettissement aux impôts commerciaux. Segment 1 Etudes Habitat Les prestations menées sur ces thématiques l ont été, pour le PACT de la Charente, dans le cadre de mise à disposition de personnel (notre architecte Jean-Marc Prodhomme), avec des interventions qui restent partielles et peu rémunératrices, mais qui permettent de développer un savoir-faire au contact des équipes qui interviennent. Les programmes concernés sont : o Etude de restructuration d îlots à Fontenay le Comte o Lancement d une démarche Habitat Coopératif sur Niort Page 1 / 10

2 Segment 2 Animation d actions ou de programmes Animation du Programme d Intérêt Général «Habiter Mieux» : Sous maîtrise d ouvrage du Département dans le cadre d un appel d offre, ce programme à pour objet d inciter des propriétaires privés à réhabiliter leur logement : Pour développer une offre locative à loyer modéré, ou Pour les propriétaires occupants, pour améliorer la performance énergétique de leur logement d au moins 25 %. Les différentes réformes de l ANAH en 2011 ont eu un effet défavorable quant à l incitation développée auprès des propriétaires avec : Une plus grande complexité technique pour le montage des dossiers (est venue s ajouter à la grille d évaluation de l insalubrité, une grille d évaluation de dégradation du bâti permettant une classification en immeubles «dégradés» ou très «dégradés» Disparition des avantages liés à pratiquer un loyer à un niveau «très social» ne majorant plus les aides apportées Un démarrage très tardif de ce programme en juin Des objectifs ambitieux définis par le Département pour la réalisation de ce programme (objectifs 900 logements à réhabiliter en 3 années) amenant un contexte de développement des activités à court terme du PACT pour y répondre. Animation du Programme d Intérêt Général de Renouvellement Urbain d Angoulême pour le compte de la SEM Territoires Charente : La participation du PACT sur ce programme porte sur des interventions à caractère technique (évaluation de coût de réhabilitation) administratif (montage des demandes de financement) ou d expertises (Diagnostics de Performance Energétique) Ce programme fait suite à l OPAH RU qui s est achevée au 31 décembre Animation du Programme «Pass Accession» : Sous maîtrise d ouvrage de la Communauté d Agglomération du Grand Angoulême, ce programme vise à inciter des familles à effectuer leur première accession à la propriété par l acquisition d un bien existant sur l agglomération. Les objectifs de ce programme sont de sécuriser, sur les aspects financiers et techniques, les projets des primo accédants, de favoriser le recyclage du parc de logements vacants et un retour de jeunes ménages sur les centres anciens de l agglomération. A la suite de l appel d offre mis en place par Grand Angoulême, c est la proposition du PACT qui a été retenue pour animer ce programme qui a démarré en décembre Animation de la MOUS Insalubrité pour le compte du Département Le PACT intervient pour l animation de ce programme depuis 2007, il a pour objet le traitement des situations de logements insalubres, la maîtrise d ouvrage a été déléguée au GIP Charente Solidarités par le Département : o Phase 1 : Diagnostic technique, Juridique et social des situations d habitat insalubre. A l issue de ce diagnostic, la Commission de suivi, qui se réuni toutes les 6 semaines, définit l orientation à donner pour faire cesser la situation d insalubrité (travaux éventuels, relogements, départ vers un établissement ) o Phase 2 : Traitement et suivi des travaux lorsque l insalubrité est évaluée comme remédiable Assistance auprès des services de l Etat pour une présentation de la situation au CODERST pouvant se conclure par la prise d un arrêté d insalubrité remédiable ou irrémédiable Page 2 / 10

3 Pour la période : Saisine du PACT par la Commission de suivi pour 105 situations d habitat insalubre occupé, à l issue des diagnostics réalisés : Nature de l intervention Total pour la période Diagnostic Insalubrité Irrémédiable Insalubrité remédiable + Travaux Le PACT est rémunéré à l acte, pour chacune de ces prestations sur commande du Comité de Suivi. La particularité de la situation de ces familles est un cumul de dysfonctionnements associant : Un bâti très dégradé Une situation sociale extrêmement fragile Un statut de propriété mal défini (successions non réglées, indivisions nombreuses ) Des ressources très faibles Des difficultés à convaincre les familles à adhérer à un projet de réhabilitation de leur logement La réussite du traitement de cet habitat insalubre passe par un partenariat indispensable de tous les acteurs auprès de la famille et sur les différentes thématiques (logements, insertion sociale, protection, santé ). Ce partenariat est particulièrement riche en Charente et constitue la clef du succès de cette opération. Ce programme a été reconduit fin 2011 pour 3 années supplémentaires sous la forme d un Programme d Intérêt Général. La limite du nombre de situations à traiter n est pas liée aux capacités du PACT, mais à celles de la prise en charge, sur leurs thématiques respectives de l ensemble des partenaires ayant à intervenir. Par ailleurs, le traitement des situations est relativement long, ainsi entre le premier diagnostic et la livraison des travaux le délai minimum est de 18 mois, mais peut être beaucoup plus long lorsqu il est nécessaire de pouvoir résoudre différents points de blocage avant la réalisation des travaux (accord d une indivision, règlement de la succession, mise en place de mesures de protections ) Page 3 / 10

4 Exemple de Diagnostic Technique - Traitement de situation d habitat insalubre Ruffécois Nom et Lieu de la situation MDS Ruffec Origine de la demande Propriétaire occupant - Né le 02/02/1949 [64 ans] - Célibataire - Mr perçoit le RSA 400 / mois - Revenu fiscal 2011 = 435 Statut et Présentation de l occupant Demande Comité Pilotage Diagnostic technique réalisé le 03/05/13 Présents lors de la visite: - Description et État du logement Maison ancienne avec grange attenante Bien en pleine propriété Le logement est constitué de : Entrée, Cuisine, Chambre et Rangement La surface habitable est de 53.90m² Logement : Toiture : - Pas d infiltration constatée sur l habitation - Végétation abondante sur la grange attenante Les menuiseries extérieures sont en très mauvais état. Murs noircis par le refoulement de la cheminée et de la cuisinière à bois dans la cuisine Faiblesse du plancher bois au niveau de l entrée de la chambre L installation électrique n est plus aux normes en vigueur Un seul point d eau froide sur l évier de la cuisine. Celui-ci n est pas raccordé au réseau d assainissement collectif, il se déverse dans un seau. Absence de salle d eau et wc Moyen de chauffage: - Cuisine: cheminée et cuisinière à bois - Chambre: poêle à bois et chauffage d appoint électrique Plan Etat actuel Évaluation de l insalubrité Grille d évaluation élaborée par Coefficient (Insalubrité avérée) Page 4 / 10

5 Projet envisagé Projet Création d une salle d eau wc dans la chambre Autres travaux Dépose du plancher bois de la chambre; Béton; Carrelage; Faïence Remplacement de l ensemble des menuiseries extérieures Mise aux normes de l installation électrique - Pose d une VMC et d un ballon d eau chaude Cloisons de doublage (R 3.7) de l ensemble des murs et plafonds Isolation des combles (R 7) Pose de 4 convecteurs électriques Tubage du conduit de cheminée / Entrée d air comburant Raccordement au réseau d assainissement collectif Financement prévisionnel Estimation du coût des travaux : Aide ANAH 50% Aide ANAH ASE Aide Conseil Général PIG Insalubrité Aide Conseil Général PIG Habiter mieux Aide Conseil Régional (Isolation Toiture) Aide CDC Insalubrité : Aide CDC Habiter mieux : Total Reste à charge : Orientations proposées Après décision du comité de pilotage, présentation des conclusions à Monsieur Page 5 / 10

6 Segment 3 Assistance Technique et maîtrise d oeuvre Maîtrise d œuvre locative : Le coût moyen de réhabilitation est de HT/logement, les honoraires du PACT font l objet d un contrat avec le propriétaire (en moyenne de 8 à 12% du montant des travaux selon leur importance. La particularité dans la prestation du PACT est la recherche du financement des travaux avec le montage des dossiers de demandes d aides financières (auprès de l Etat ou de l ANAH). Cette activité intéresse les bailleurs privés ou publics (Communes), elle est en phase de montée en puissance malgré un contexte financier peu favorable (faiblesse des enveloppes financières tant pour le parc public que privé). Pour l année 2012, plusieurs programmes ont été signés parmi lesquels : Commune de Deviat (2 logements) Programmes avec des bailleurs privés (1 à 3 logements) Programme d adaptation d un logement Etudes de programmes d habitats regroupés avec l Arche (association assurant le suivi de personnes ayant des déficiences mentales) sur la commune de Jarnac et celle de Cognac. Ce programme s inscrit dans le cadre de baux à réhabilitation qui seront passés entre l Arche et l UES des PACT du Sud Ouest. Travaux de transformations de locaux pour le compte de l Arche (Services d Accompagnement à la Vie Sociale en complémentarité de l offre de logements regroupés) - Diagnostics de Performance Energétique : Ces diagnostics peuvent être réalisés pour le compte du propriétaire (bailleur ou occupant) ou pour le compte d un organisme souhaitant apprécier la qualité thermique du logement avant l octroi d une aide financière. Pour l année 2012, ils sont surtout réalisés pour la constitution des demandes de subventions du Programme Habiter Mieux. - Diagnostics de Conformité des logements locatifs au décret de 2002 sur le logement décent : Sur saisine du GIP Charente Solidarités, le PACT réalise des expertises de conformité des logements au décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d un logement décent. Ces interventions concernent principalement le parc locatif privé. 391 Expertises ont été réalisées en 2012 (471 en 2011). La baisse du nombre de «commandes» se poursuit en lien avec une limitation de l enveloppe budgétaire consacrée par le GIP Charente Solidarités à cette action. - Expertises réalisées pour le compte d organismes : Le PACT dispose de plusieurs conventions partenariales avec des organismes tels que la Maison Départementale des Personnes Handicapées, la MSA des Charentes, pour intervenir, sous la forme d expertises pour les familles dont elles ont la charge. Page 6 / 10

7 Maîtrise d œuvre pour le compte de propriétaires occupants : 6 à 8 opérations par année (une intervention pouvant être réalisée sur plusieurs exercices), ces programmes concernent la réhabilitation de logements avec des aides financières de l ANAH, du Département ou d une caisse de retraite. Cette prestation s avère indispensable face à l incapacité de ces propriétaires occupant un logement insalubre à faire réaliser des travaux par des entreprises. Elle s accompagne par une gestion financière des aides mobilisées pour le compte de ce propriétaire. Page 7 / 10

8 Segment 4 Assistance à la Maîtrise d Ouvrage Cette prestation concerne l assistance développée pour le compte de notre outil de maîtrise d ouvrage, l Union Economique et Sociale des PACT du Sud Ouest, pour la partie amont des opérations (faisabilité et recherche de financement). Le principe retenu est celui du Bail à Réhabilitation qui constitue un transfert de la propriété de l immeuble à l UES pour une durée déterminée. L UES aura à sa charge la réalisation des travaux et la gestion de l immeuble pour la durée du bail. Les projets en cours d instruction concernent : o Projets de 6 logements regroupés avec l Arche de Cognac o Projets de 6 logements regroupés avec l Arche de Jarnac Segment 5 Assistance administrative et financière en vue de l amélioration de l habitat Activité traditionnelle des PACT, l Assistance à la Maîtrise d Ouvrage auprès des propriétaires est réalisée depuis plus de 40 ans. Les données entre parenthèses concernent l année Avec 193 dossiers ouverts au PACT pour l année 2012 les aides financières accordées pour l amélioration de l habitat poursuivent leurs retraits par rapport aux années précédentes (239 en 2011 et 333 pour l année 2010), malgré de nombreuses sollicitations de la part des personnes âgées. Le montant moyen des travaux réalisés est stable d un exercice à l autre avec / logement. Pour l année 2012 : 10 organismes différents ont apporté une aide financière pour l amélioration de l habitat des propriétaires occupants : 49 dossiers Caisse de Retraite - CARSAT (83) 63 dossiers pour le compte du Département de la Charente (89) 18 dossiers Caisse de Retraite CNRACL (18) 4 dossiers Caisse de Retraite NOVALIS TAITBOUT (27) Cette activité est très fluctuante en fonction du positionnement des organismes financiers avec un net recul des prises en charges (Collecteurs du 1%, Caisses de retraite, ANAH ) et des interventions de plus en plus lourdes techniquement et administrativement. On assiste globalement à un recentrage des aides des différents organismes pour le traitement des situations les plus lourdes (situations d insalubrité ou de péril) ou sur des thématiques spécifiques (maîtrise de l énergie), au détriment des travaux d amélioration classiques (étanchéité, réfection de l électricité, équipements sanitaires) Ainsi après les modifications d intervention de l ANAH en 2011, la CARSAT a modifié ses modalités d intervention en 2012 avec la réalisation d une évaluation à domicile pour chaque demande (confiée à l UDAF de la Charente) pour éventuellement missionner le PACT pour une intervention sur l habitat. Ces nouvelles modalités sont appliquées depuis le 1 er juillet 2012 mais ont connu des difficultés de mises en œuvre (plate-forme informatique) et un retard dans la passation de commandes durant l ensemble du second semestre Segment 6 Actions d insertion par l habitat Depuis l arrêt du développement d ADALOGIS, fin 2010, cette prestation n est plus assurée en Charente, faute d avoir trouvé le financement de son fonctionnement. Les autres missions pouvant être développées dans ce segment sont en général réalisées par nos partenaires (GIP Charente Solidarités CAF et MSA) Page 8 / 10

9 Segment 8 Gestion Locative Directe Les immeubles bénéficiant d un Bail à Réhabilitation avec le PACT o Immeuble de Barbezières o Immeuble de Tusson o Immeuble de Paizay-Naudouin o Immeuble de Longré La situation des familles, tant sur le plan social que financier est remarquablement stable depuis la mise en œuvre de ces baux, dont le plus ancien remonte à Il n y a pas d impayés de loyers (très bonne solvabilisation par l Aide au Logement) et les logements sont relativement bien entretenus (compte tenu des situations d insalubrité où vivaient précédemment ces familles). Les immeubles en propriété du PACT o Immeuble de Magnac sur Touvre o Immeuble d Angoulême Ces deux maisons sont occupées par des familles qui louent ces logements depuis plusieurs années et qui répondent aux critères de ressources de logements très sociaux. Après la libération de l ancien siège social du PACT, suite à son déménagement vers la Maison Départementale de l Habitat un projet de réhabilitation de 2 logements à caractère social a été établi pour le 45 rue du Sauvage à Angoulême et devrait pouvoir passer dans sa phase opérationnelle en Suite à la réforme sur les agréments, le PACT n est plus en capacité de réaliser la maîtrise d ouvrage d opérations de ce type, c est l UES des PACT du Sud-Ouest, qui a obtenu son agrément en fin d année 2010 qui sera susceptible de prendre le relais. Segment 9 Gestion Locative pour le compte de tiers Service Immobilier Rural et Social Gestion locative pour le compte de Tiers Inscrite dans le cadre du Service Immobilier Rural et Social (SIRES) centralisé à Bordeaux entre les 10 associations PACT d Aquitaine et du Poitou Charentes, le PACT de la Charente Maritime assure la gestion administrative de cette agence sur les deux départements des Charentes. La vocation de cet outil est d assister les propriétaires dans la gestion de leur immeuble et de faciliter aux locataires l accès à un logement de droit commun. Au 31 décembre 2012, le SIRES des Charentes avait 125 lots en gestion (82 en Charente et 43 en Charente Maritime). Il est à noter qu au 31 décembre, seuls 2 locataires étaient en impayés de loyers et un seul mandat a été résilié en 2012 (choix d une gestion directe par son propriétaire). La rémunération du PACT est exclusivement basée sur les honoraires d agence (7 à 8% du montant des loyers selon leur montant). Page 9 / 10

10 Perspectives 2012 : Elles sont plutôt favorables, les contrats aujourd hui signés en fin 2012 permettant d équilibrer le budget prévisionnel 2013 (sous réserve d atteindre les objectifs fixés), les nouveaux appels d offres qui seront obtenus viendront développer le résultat d exploitation. 1. Montée en puissance du Programme Habiter Mieux, ce qui confère au PACT de très bonnes perspectives de développement (d autant que les modifications réglementaires qui seront apportées à ce programme en 2012 permettront à la fois, d élargir le nombre de bénéficiaires et d augmenter les aides apportées. 2. Développement du programme Pass Accession, qui bénéficie des mêmes avantages que l évolution dont bénéficiera le Programme Habiter Mieux. A l issue du 1 er trimestre 2013, les objectifs fixés au programme pour les 3 années semblent en passe d être réalisés avant la fin Une augmentation de l enveloppe consacrée à la réalisation des contrôles de décence 4. Modification des modalités d intervention de la CARSAT, intervenues au 1 er juillet 2012, elles n auront un effet que sur le 1 er semestre Avec une restriction cependant annoncée pour le 2 ème semestre 2012 et une limitation de la nature des travaux financés. 5. Le passage en phase opérationnelle des prestations de maîtrise d œuvre avec l Arche 6. Le développement d appels d offres pour lesquels le PACT soumissionnera : Plan De mise en Accessibilité de la Voirie et des Espaces Publics (Ruffécois, CdC Aubeterre) Etude de repérage de l habitat Indigne (Agence Régionale de la Santé) Maîtrise d œuvre pour la mise en accessibilité de locaux (Commune de Marcillac Lanville) Programme d Intérêt Général pour la lutte contre l habitat Indigne Page 10 / 10