4. On ne peut pas habiter une liste d attente

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1 4. On ne peut pas habiter une liste d attente Constats Un. Un tiers des jeunes ménages wallons est dans l impossibilité d acheter une maison. La hausse du prix d achat des maisons rend peu accessible le logement à des habitants aux revenus modestes et moyens. En Belgique, la proportion de propriétaires est relativement élevée en comparaison avec d autres pays. En Région wallonne, il y a 70 % de propriétaires, 23 % de locataires sur le marché privé et 7 % de locataires d un logement social. Mais le coût de l achat ou de la construction d une habitation ordinaire a énormément augmenté aussi en Wallonie : de en 2005 à en 2012, c est environ 44 %. En trente ans, les maisons sont devenues trois fois plus chères. Parmi les causes de ce phénomène, on cite l augmentation du nombre de ménages et la diminution du nombre moyen de personnes par ménage. Comme la hausse du nombre de logements ne suit pas ces évolutions démographiques, le déficit annuel est de 20 à logements. D ici à 2040, la Wallonie aura besoin de nouveaux logements pour faire face à la poussée démographique. Cela engendre une pression sur les prix. C est dans le segment des logements les meilleur marché que cette pression est la plus forte Les familles doivent s enfoncer de plus en plus dans les dettes pour acheter une maison ou un appartement. Certains doivent se résigner à acheter un logement de très mauvaise qualité, mais les moyens leur manquent alors pour effectuer une rénovation en profondeur, voire pour les réparations indispensables. Ce sont surtout les catégories supérieures de revenus qui sont en mesure d acheter : 43,7 % des 25 % de revenus les plus bas sont propriétaires contre 89 % des 25 % de revenus les plus élevés. Deux. Les prix de location d un appartement ont augmenté de 15 % en En 2011, on compte en Wallonie logements «publics», dont logements sociaux : 85 % de leurs occupants sont sans revenu du travail. Parmi les 30 % de locataires, les autres louent sur le marché privé. Les prix des loyers explosent. Selon des chiffres de Century 21, un réseau d agences immobilières, le coût de location d un appartement a augmenté de 15 % en En 2013, le loyer moyen d un appartement en Belgique était de 740 euros, soit une hausse de 14,8 % par rapport à 2012 (631 euros). Pour la location d une maison, il faut débourser en moyenne 825 euros soit une hausse de 3,5 %. Le coût du logement par rapport au salaire perçu est estimé en moyenne en Belgique à 28,7 %, le loyer, les charges et les dépenses énergétiques, l entretien et la réparation du logement. On estime à 36 % du revenu la part du loyer pour un logement pour un ménage dit «pauvre», et à 16 % du revenu pour un ménage dit «aisé». Trois quarts des locataires en Wallonie dépensent au moins un tiers de leur revenu pour le logement. Même des taudis se louent à prix d or, aujourd hui, sans le moindre contrôle. Or, selon une enquête réalisée en 2006 sur la qualité de l habitat en Région wallonne, parmi les problèmes relevés dans le secteur de la location, presque un tiers comporte au moins un local humide, 28,6 % ne disposent pas de chauffage central et presque 15 % des locations sont à l origine de problèmes de santé pour leurs occupants. Le top 4 des problèmes dans le privé : pas d isolation de toiture, au moins un local humide, pas de double vitrage, pas d isolation extérieure. Il y a trois problèmes : il n y a aucun encadrement des loyers dans le secteur privé, il n y a pas de contrôle sur la qualité des biens loués et il n y a pas assez de logements publics. Trois. Une politique de logement teintée de bleu. C est la propriété privée du marché du logement qui est à la base de cette situation catastrophique d un point de vue social. La hausse du prix de vente des habitations existantes pousse à vendre des logements mis en location, ce qui réduit l offre sur le marché locatif privé. Le manque d un encadrement des loyers privés permet de louer n importe quoi à des prix beaucoup trop élevés. Il n existe pas de loyer indicatif à respecter par quartier, par type de bâtiment. Par contre, les gouvernements en Belgique et en Wallonie, continuent à s en remettre largement au marché en matière de logement et promeut fortement l accès à la propriété. Si l on additionne, tous niveaux de pouvoir confondus, tous les moyens budgétaires consacrés à la politique d achat de maisons en Belgique, on dépasse les 2 milliards d euros redistribués aux propriétaires 25

2 pour moins de 500 millions d euros aux locataires publics et presque rien aux locataires du secteur privé. L ensemble des aides publiques au secteur du logement, aides directes comme aides indirectes à travers des défiscalisations, sert moins à soutenir la construction de logements publics qu à promouvoir les choix individuels, notamment en faveur de la propriété. Les moyens mis à disposition par les pouvoirs publics sont en plus répartis de manière très inégalitaire : l essentiel des dépenses fiscales bénéficie aux revenus moyens et supérieurs : les 20 % aux revenus les plus bas n utilisent que 3 % du budget consacré à la déduction fiscale pour l habitation principale, contre 34 % pour les 20 % aux plus hauts revenus. Or, les aides publiques devraient logiquement être concentrées sur ceux qui sont les plus concernés par l objectif, c est-à-dire sur les ménages qui rencontrent les problèmes de logement les plus aigus. Quatre candidats-locataires sont actuellement en attente d un logement social et sont confrontés à un délai d attente de cinq ans. En comparaison avec d autres pays européens, la Belgique compte une faible proportion de logements sociaux par rapport au nombre de ménages : 5,64 % en Région flamande, 7 % en Région wallonne et 7,7 % dans la Région de Bruxelles-Capitale. Les listes et délais d attente pour obtenir un logement social sont particulièrement longs. L élargissement du parc de logements se fait très lentement et on a même constaté un recul. Fin 2009, on dénombrait en Région wallonne logements sociaux ; début 2004, Environ candidats-locataires sont actuellement en attente d un logement social et sont confrontés à un délai d attente de cinq ans en moyenne. Impossible autrement? Après la Seconde Guerre mondiale, les États impulsaient de grands programmes de construction pour éliminer la pénurie de logements. La construction de logements sociaux était promue et soutenue par des aides publiques. On a atteint logements par année, entre 1951 et Ce chiffre a même été doublé entre 1971 et Depuis les années 80, les logements sociaux, construits auparavant en nombre et ouverts à de larges couches de la population ont été remplacés par des programmes de construction de petite taille. La construction de logements sociaux dans les années 90 a été stoppée net dans toute la Belgique et en Wallonie. Depuis, on en arrive à moins de 250 constructions dans les années 90. Entre 2009 et 2011, seulement nouveaux logements sociaux ont été mis en location, 693 ont été vendus et 491 déconstruits. Le programme a prévu la création de logements publics. La Région wallonne ne se pose plus d objectifs ambitieux en matière de logements sociaux. Elle espère beaucoup de mesures de soutien aux bailleurs privés «bienveillants». Elle s est fixé pour objectif «à long terme» d arriver à 20 % de «logements au loyer conventionné» sur l ensemble du territoire (logements publics, logements privés loués, mais «conventionnés» au niveau du bail). Cinq. La promesse électorale «construction des logements sociaux» est la promesse la plus mal tenue de la politique belge de tous les temps. Pour garantir une offre suffisante, un seuil de 10 % de logements publics et subventionnés est fixé au niveau des bassins de vie (une entité géographique aux caractéristiques socioéconomiques similaires). Mais il ne s agit que d un objectif politique qui n est pas contraignant pour les communes. L enveloppe de leur dotation diminue cependant si elles n atteignent pas cet objectif. Certaines communes plus riches construisent peu voire pas du tout de logements sociaux ce qui a pour effet de faire affluer les ménages les plus pauvres vers celles qui ont construit du logement social. 10 %, cela fait de plus qu actuellement. Au rythme actuel, il faudra cinq législatures, soit 20 ans pour atteindre ce très modeste objectif. Et cela ne tient pas compte du fait qu en Wallonie il y aura personnes de plus à loger d ici L offre de logements, petits et grands, à prix abordable est aujourd hui tout à fait insuffisante pour répondre à la demande. Environ candidats-locataires sont actuellement en attente d un logement social et sont confrontés à un délai d attente de cinq ans en moyenne. Aux Pays-Bas, on frôle les 36 % de logements publics alors que les 64 sociétés de logement de service public wallonnes ne permettent qu à environ personnes, soit 6 % de la population wallonne, de concrétiser leur droit à un logement décent. Comment d ailleurs avancer? Les dettes des sociétés de logement de service public (SLSP) s élèvent à 3,3 milliards d euros en 2011 et elles sont en croissance. La majorité des sociétés de logement n atteignent l équilibre financier qu au travers la vente d actifs ou la non-réalisation de certaines de leurs missions : ils reportent l entretien courant et l entretien préventif, mettant à mal l état du patrimoine. Le nombre de logements gérés par les SLSP est en baisse. Les recettes sont en régression par l appauvrissement croissant des ménages et des candidats-locataires. Le logement géré par les SLSP abrite les ménages avec un revenu moyen équivalant à celui de 25 % des ménages les plus pauvres. Près de quatre locataires sociaux sur cinq sont inactifs et disposent de revenus de remplacement ou d allocations sociales (prépensionnés, pensionnés, chômeurs). Les femmes seules ou avec enfants représentent plus de 50 % des ménages dans le logement social (alors qu elles représentent 33 % des ménages de Wallonie). Pour le surplus, 20 % des locataires sont des personnes actives, dont six personnes sur dix sont des ouvriers. Les charges sont en croissance. L âge moyen du patrimoine est d environ 38 ans et de nombreux logements ont été construits pendant les années 70 et 80, période d une maigre qualité. Les programmes d investissement wallon mis en place sont insuffisants pour toucher l ensemble du parc immobilier. Les grands projets immobiliers sont aujourd hui laissés aux PPP (partenariat privé-public) qui ne fonctionnent que dans des projets de prestige où le privé est sûr de faire du fric. Le logement social continue à exister parce qu il est un 26

3 filet de sécurité, le moyen non plus de loger le peuple, mais de venir en aide à une partie des exclus. Alors que pendant longtemps, le logement social était ouvert à de larges catégories de travailleurs, les sociétés de logements sociaux se voient aujourd hui assigner pour mission de loger des populations précaires. Le niveau de revenu donnant droit à un logement aidé a été radicalement revu à la baisse. La mutation sociale du parc de logement social a été en plus accentuée par la vente des logements sociaux qui, évidemment, a plus de succès auprès des ménages les moins pauvres. Enfin, cette jungle du marché laisse des logements vides. Depuis 1993, il existe une loi qui autorise la réquisition, mais les autorités peinent à la rendre effective. La vision du PTB-go! Si on continue avec la politique actuelle en faveur de l achat cher de maisons et d un marché locatif privé non régulé, les prix vont continuer à augmenter et il y aura une pénurie certaine de logements financièrement accessibles. La Constitution garantit le droit à un logement décent. Mais ce droit n est pas exigible. Le gouvernement doit engager tous les efforts pour satisfaire les besoins en logements, mais n a pas d obligation de résultat. Il n y a pas d obligation de loger dans un délai fixé ceux qui ont besoin d un logement. Pourtant, le droit au logement conditionne aussi d autres droits : pouvoir vivre dans un logement décent exerce une influence positive sur la santé, la vie de famille, la possibilité de faire ses devoirs dans le calme ou d avoir des contacts sociaux. Plus l accès au logement devient difficile, plus la Région est le terrain d une augmentation des inégalités. Les personnes les plus pauvres se concentrent alors dans les zones à bas loyers qui sont souvent plus dégradées et moins bien fournies en accès aux biens et services offerts par la Région. Les loyers élevés sont payés par une sous-consommation des autres postes de consommation tels que la culture ou l alimentation. La question du logement est donc un enjeu central pour offrir une réelle alternative sociale aux problèmes auxquels sont confrontées les villes d aujourd hui. Nous partons du constat que la politique de logement appliquée ces trente dernières années en Wallonie est un échec. Avoir donné au marché les leviers principaux du secteur est la cause principale de cet échec. L urgence de la mise en place d une vision publique est encore plus grande au vu de la crise. D une part parce que la demande de logement de qualité et abordable va s agrandir. D autre part, la crise du secteur immobilier débutée en 2008 va avoir pour conséquence une diminution des investissements privés. Nous ne pensons pas qu il soit possible de résoudre le problème du logement en Belgique par l encouragement à l initiative privée. La situation désastreuse du logement dans notre pays tend assez à le prouver. Ce n est que par une implication importante des autorités publiques que le marché du logement pourra être régulé. L offre de logements publics doit dépasser le cap des 20 % afin de pouvoir faire pression sur les prix de l ensemble du marché immobilier. Rester sous ce seuil ne permettra pas d avoir une telle influence nécessaire et ne permettra que d offrir un logement aux couches les plus défavorisées des travailleurs. Le logement social doit aussi être accessible aux travailleurs ayant un salaire. Cette augmentation permettrait l entrée dans le secteur locatif public des dizaines milliers de personnes qui actuellement se retrouvent sur le marché locatif privé. Il n y a pas d argent pour ce type de projet? Non, c est une question de priorité. Une ville comme Vienne a décidé en pleine crise des années 30 d investir massivement dans son parc de logement public comme projet phare de toute la ville. Aujourd hui encore, le prestige de la ville de Vienne s en trouve renforcé et attire des milliers de personnes voulant venir voir ces édifices sociaux. Le programme million (en suédois : Miljonprogrammet) est le nom d un programme de logement mis en œuvre en Suède entre 1965 et 1974 pour s assurer que tous les habitants du pays puissent avoir une habitation à un prix raisonnable. L objectif du programme était de construire un million de nouveaux logements dans une période de dix années. Dans le même temps, une grande partie du parc de logements avec des normes obsolètes a été démoli. À la fin du programme, environ nouveaux logements ont été construits. Le résultat net a été une augmentation du parc de logements en Suède de maisons et appartements neufs avec une hausse générale de leur qualité. Seule une réelle volonté politique de création de nouveaux logements sociaux pourra résoudre le problème. Le droit au logement doit être au cœur des considérations de nos hommes politiques étant donné la centralité de cette question sur les autres dimensions de la vie sociale. Un logement accessible et de qualité est une condition première à plus d égalité dans la ville. Sans cela, toute tentative d une plus grande justice sociale. Pour réaliser cela, nous devons avoir une action décisive dans trois grands domaines : 1. Dans la régulation du marché locatif privé : un organisme de contrôle des loyers, mais aussi l établissement de critères objectifs afin de réguler les loyers et la qualité des logements. 2. Construction de milliers de logements sociaux. 3. Lutter contre les logements vides afin de les mettre le plus rapidement à disposition des gens. 27

4 Les propositions du PTB-go! 1. Un masterplan pour la construction de nouveaux logements publics et pour l isolation et la rénovation du parc locatif actuel. Passer le cap des 20 % de logement public constitue un plan de développement ambitieux pour la construction de dizaines de milliers de logements sociaux supplémentaires que nous proposons de construire au cours des trois législatures à venir (plan ). Cet objectif peut par ailleurs s articuler de différentes façons. Outre la construction et l achat direct de bâtiments, d autres mesures s imposent. Notamment la création d une norme minimale contraignante (sous peine d amendes) d un pourcentage de logements sociaux minimum dans les nouveaux projets immobiliers. Le monde politique doit réguler ces projets afin d y imposer un quota minimal de 20 % de logement pour chaque projet accepté. Tout non-respect de ces normes engendrerait des amendes dont les sommes seraient utilisées à la création de logements. Un tel dispositif existe déjà en Flandre. Le décret relatif à la politique foncière et immobilière du 27 mars 2009 adopté par le Parlement flamand établit des quotas obligatoires. Au niveau du financement, nous rappelons que l endettement des sociétés de logement de service public est en grande partie dû au fait que les seuls résidents de ces logements sont les couches les plus défavorisées, et donc payant le moins de loyer, les seules qui ont accès au logement public. Comme le démontre l exemple néerlandais où le logement public culmine avec 36 % de parts du marché locatif, augmenter le nombre et donc l accès aux logements publics permet d augmenter en moyenne les rentrées financières de ces sociétés et ainsi de les rendre rentables. 2. Créer de l emploi public par une société de construction, de rénovation et d isolation de bâtiments. La construction de nouveaux logements et la rénovation efficace des anciens vont nécessiter de nombreux travaux. Dans cette perspective, il serait pertinent de mettre sur pied une société régionale de construction, rénovation et isolation de bâtiments. Par ce biais la Région peut non seulement créer de l emploi de bonne qualité dans le secteur de la construction, dont les conditions sont souvent difficiles, mais également autofinancer cette société par les revenus que génèrent les logements construits. La rénovation est aujourd hui plus que nécessaire dans de nombreux logements sociaux ou l humidité et de sérieux autres problèmes nuisent non seulement au bien-vivre des locataires, mais également à leur santé. Cette société pourrait en outre entreprendre un plan ambitieux et public d isolation des logements publics, mais également privés à un prix modéré. Cette mesure écologique pourrait ainsi faire économiser beaucoup d argent aux foyers de la capitale. 3. Créer une société publique de logement et un guichet unique chargés de la politique du logement au niveau régional. Afin d améliorer la lisibilité de la gestion du parc immobilier public, il conviendrait de créer une société et un guichet unique chargés de la politique du logement au niveau régional. La société chapeauterait toute l offre publique de logement dans la Région (CPAS, commune, AIE ). Sous la direction du ministre du Logement, elle établirait les plans de développement de logements publics dans la Région. Elle réaliserait les études de faisabilité, analyserait les quartiers prioritaires où une action de construction ou de rénovation de logement doit être réalisée. Elle travaillerait en étroite collaboration avec la société régionale de construction, rénovation et isolation de bâtiments. Cette société publique de logement unique pourrait exercer son droit de préemption et pourrait acheter, rénover et transformer des habitations à vendre en locations publiques. De cette manière, les logements publics créés seraient des «maisons de rangée» intégrées dans la rue et nous éviterions les grands blocs d habitations. Le guichet aurait pour mission de gérer les demandes de location ainsi que d offrir des informations pratiques utiles quand on cherche à louer (accès au logement social, bail, droits et obligations du propriétaire et du locataire ) ou à acheter (crédit le plus adapté, accompagnement pour avantages et primes, projections budgétaires ). Ce guichet unique permettrait aux habitants une bien meilleure accessibilité aux logements. Les démarches souvent compliquées et la gestion très obscure (parfois très clientéliste) du parc immobilier public cesseraient ainsi de poser problème tant dans la visibilité que dans les critères d attribution. 4. Pour un droit au logement accessible et décent dans le privé. Dans l attente d une augmentation du nombre de logements publics bon marché, il est urgent de procéder au contrôle des loyers des logements privés, afin de stopper et d atténuer la logique de l augmentation perpétuelle. Un tel contrôle des prix des logements est de plus nécessaire pour donner un sens à l octroi d allocations-logement aux personnes en situation précaire. Sans contrôle des loyers, ces aides peuvent participer à l augmentation des loyers. En effet, l argent public est versé à des personnes privées sans garantie quant au montant du loyer demandé. L allocation risque donc d inciter les propriétaires à augmenter leurs loyers afin de s adapter à cette évolution. Nous proposons l établissement d une grille de loyers de référence par quartier, en tenant compte des caractéristiques des logements (taille, qualité du logement ). Dans la loi sur le bail, régionalisée en 2014, le Gouvernement peut imposer des loyers de référence abordables tenant compte des qualités du bien loué. Cette mesure pourrait également permettre de sanctionner les propriétaires qui ne s y soumettent pas, en permettant de contester des loyers trop élevés devant une commission paritaire régionale. Plusieurs pays 28

5 européens disposent d ailleurs déjà de mesures semblables. Cette mesure est la seule, couplée avec une allocation loyer, qui permette de rééquilibrer le marché locatif en attendant une plus large part de logements publics accessibles. 5. Pour un meilleur contrôle de la qualité des logements. Il faudrait tout d abord le renforcement des services existants. Il serait possible d imaginer un contrôle technique obligatoire et un certificat de conformité pour toute mise en location. L un des enjeux est d opérer un contrôle effectif des logements, en pénalisant le moins possible le locataire, qui l est déjà s il vit dans un logement en mauvais état et l est par la suite s il doit quitter son logement si celui-ci est déclaré insalubre. Il faudrait donc une généralisation des contrôles techniques systématiques préalables des logements mis en location. 6. Lutte contre les logements vides. Nous sommes pour une politique d expropriation, diversifiée entre les propriétaires désargentés individuels (qui doivent être indemnisés de manière raisonnable) et les grandes sociétés immobilières qui laissent des ensembles de bâtiments pourrir sur place. 7. Création de «boutiques publiques du logement» pour obtenir les informations pratiques utiles quand on cherche à louer (accès au logement social, bail, droits et obligations du propriétaire et du locataire ) ou à acheter (crédit le plus adapté, accompagnement pour avantages et primes, projections budgétaires ). 29