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1 Le Président Nantes, le 11 mars 2013 Référence rappeler : KPL GD KJF Monsieur le Directeur, Je vous ai adressé par lettre du 30 janvier 2013 le rapport d observations définitives concernant la gestion de l OPH Mayenne Habitat pour les années 2007 et suivantes, que la chambre a arrêté après contradiction dans sa séance du 22 janvier Ce rapport a également été adressé votre prédécesseur, M. Jean Arthuis, pour ce qui le concerne. Le délai d un mois imparti par la loi pour répondre aux observations de la chambre étant expiré, la procédure est désormais close et vous trouverez ci-joint le rapport, complété de votre réponse. Ce rapport est également transmis au président du conseil d administration de votre établissement. Ainsi que je l indique ce dernier, ce rapport, complété de la réponse reçue, doit être communiqué au conseil d administration dès sa plus proche réunion, en application de l article L du code des juridictions financières. Il doit être inscrit son ordre du jour, être annexé la convocation adressée chacun des membres du conseil et donner lieu un débat. A compter de la date de cette réunion, que je demande au président du conseil d administration de me faire connaître, la communication du rapport accompagné des réponses toute personne en faisant la demande est de droit. J en transmets par ailleurs une copie au représentant de l Etat dans le département et au directeur départemental des finances publiques. Je vous prie d agréer, Monsieur le Directeur, l expression de ma considération distinguée. Monsieur LE ROUX Directeur de Mayenne Habitat 10, rue Auguste Beuneux LAVAL Louis VALLERNAUD 25, rue Paul Bellamy BP NANTES cedex Télécopie

2 Nantes, le 30 janvier 2013 Référence rappeler L1302/CG Observations définitives concernant la gestion de l office public d habitat de la Mayenne Années 2007 et suivantes Principales observations du rapport Dans un marché du logement détendu, le patrimoine de l office Mayenne Habitat connaît une forte vacance localisée essentiellement en dehors du secteur lavallois, particulièrement dans le nord du département de la Mayenne. Cette situation pèse fortement sur les finances de l office. A travers son plan stratégique de patrimoine, Mayenne Habitat a pris des mesures de réhabilitation, entretien et restructuration de son parc, y compris des ventes de logements dont l apport financier annuel est conséquent. Il mène une importante opération de rénovation urbaine dans un quartier sensible Laval, d un montant supérieur 15 M, dans laquelle sa mise de fonds propres est supérieure 2 M. Les montants investis chaque année dans le gros entretien et la rénovation du patrimoine apparaissent supérieurs aux moyennes constatées pour l ensemble des offices. En sens inverse, les montants d entretien courant apparaissent inférieurs aux moyennes des offices. La convention d utilité sociale signée en 2010 avec l Etat, laquelle ont été associés trois établissements de coopération intercommunale (Laval, Mayenne, Ernée) poursuit des objectifs rénovés d amélioration du patrimoine et de la gestion en s appuyant sur le plan stratégique de patrimoine. Mayenne Habitat s attache maîtriser sa masse salariale qui a sensiblement baissé, en gérant ses effectifs au plus près des besoins. Ses coûts de gestion sont contenus, inférieurs aux moyennes nationales. bien maîtrisée. Ses résultats financiers caractérisent une situation tendue mais Quelques points de gouvernance devraient être améliorés.

3 SOMMAIRE 1 Gouvernance de Mayenne Habitat Les instances et l administration de Mayenne Habitat Le contrat du directeur général de Mayenne Habitat Le fonctionnement du bureau 4 2 Le personnel 4 3 Situation financière Les loyers Les résultats de l office et sa capacité d autofinancement Potentiel financier et fonds de roulement L endettement La vacance des logements 6 4 Le patrimoine L état du patrimoine L entretien du patrimoine La vente de logements L opération ANRU Le plan stratégique du patrimoine La convention d utilité sociale 8 Mayenne Habitat est l office public d habitat du département de la Mayenne où il est présent dans 204 communes. Avec logements 1, son parc est le premier du département. Mayenne Habitat dispose d un parc de logements individuels conséquent (3 725 logements, représentant 40 % du parc) par rapport aux logements collectifs (5 701 logements, représentant 60 % du parc), ainsi que 328 foyers logements se trouvent en zone urbaine sensible et en zone de revitalisation rurale. Du fait du niveau de ressources de la population logée, le rôle social de l établissement est éminent, et la moitié de ses logements sont conventionnés. Mayenne Habitat dispose d un siège social situé Laval où près d un quart des logements sont implantés, les quatre agences Nord, Ouest, Sud, et Est, se répartissant chacune environ logements, et assurant le suivi du locataire de son entrée dans les lieux sa sortie. 1 Chiffres figurant dans la convention d utilité sociale signée le 30 mai CRC des Pays de la Loire 2/11

4 Le contrôle de la chambre est intervenu après un audit de la Mission Interministérielle d Inspection du Logement Social (MIILOS) qui a souligné les difficultés structurelles de l office liées la vacance de logements et les mesures stratégiques attendues pour y porter remède. Outre la gouvernance de l office et sa situation financière, le contrôle de la chambre s est attaché mesurer les suites données cet audit quant la gestion du patrimoine et la stratégie de développement. Le dernier rapport d observations définitives de la chambre date du 16 octobre Il notait l augmentation du taux global de la vacance et une dégradation de la santé financière de Mayenne Habitat due la progression des charges et des dépenses de gros entretien, du fait d une politique de remise en état systématique des logements. 1 Gouvernance de Mayenne Habitat L office créé le 1 er décembre 1948 est devenu Mayenne Habitat en Par ordonnance du 1 er février 2007 ratifiée par la loi du 5 mars 2007 (article 16), les offices ont été transformés en Offices Publics de l Habitat (OPH), établissements caractère industriel et commercial. S ils sont dotés d un comptable public, ils peuvent après délibération opter pour la comptabilité privée. Cela n a pas été le choix de Mayenne Habitat qui n a pas changé de régime comptable. Toutefois, même sans changement, une mise niveau des pratiques comptables et l optimisation de la gestion devaient être organisées au niveau de chaque office ; l office en a délibéré le 29 décembre 2008 après conclusions d un audit. 1.1 Les instances et l administration de Mayenne Habitat Mayenne Habitat est actuellement dirigé par un conseil d administration (23 membres) qui, conformément l article R du code de la construction et de l habitation (CCH), s est réuni plus de trois fois par an. Suite au renouvellement du conseil d administration du 8 avril 2011, cinq administrateurs ont été absents au moins trois fois consécutivement, sans motivation de l absence ; seuls apparaissent les noms du remplaçant. L article L du CCH dispose que «tout membre du conseil d administration qui, sans motifs reconnus légitimes, ne s est pas rendu trois convocations successives peut, après avoir été mis en mesure de présenter ses observations, être déclaré démissionnaire par le préfet. Il est immédiatement remplacé». Cet article pourrait trouver s appliquer en la circonstance Mayenne Habitat qui devrait, l avenir, se montrer plus attentif la présence des administrateurs. 1.2 Le contrat du directeur général de Mayenne Habitat Le contrat de travail du directeur général de l office a été signé le 29 décembre 2011, soit trois ans après son recrutement qui est intervenu le 13 octobre 2008, en contradiction avec les dispositions prévues l article L du code de la construction et de l habitation. CRC des Pays de la Loire 3/11

5 1.3 Le fonctionnement du bureau Conformément aux articles L et R du CCH, un bureau a été constitué, la dernière élection remontant au 30 mai Les décisions prises en bureau ne font pas l objet de relevés, au moins depuis le 13 octobre Il ne semble pas que cette instance se réunisse, ce qui soulève la question de son rôle au sein de l office. 2 Le personnel En application de l ordonnance du 1 er février 2007 précitée, tous les recrutements relèvent désormais du droit privé. Les emplois de droit privé (en contrat durée indéterminée) représentaient 37 agents au 31 décembre 2011, alors que le nombre d agents relevant du statut de la fonction publique territoriale s élevait 100 la même date. Globalement, les effectifs sont passés de 146 agents en en Conséquence de cette compression d effectifs, les charges de personnel ont, au cours de la même période, diminué de 2,6 %, (passant de k en k 3 en 2011). Cette évolution s est accompagnée d une forte baisse des charges sociales. Par rapport une médiane théorique de 20,5 agents pour logements 4 en 2009 et 2010, l effectif moyen de Mayenne Habitat s établit 14,3 agents pour logements. On note ainsi une bonne maîtrise des coûts de gestion : 658 /logement Mayenne Habitat pour 819 au niveau régional, ce qui traduit très nettement une baisse des moyens destinée elle-même faire face la diminution du nombre de logements gérer dans certains secteurs. 3 Situation financière 3.1 Les loyers Le produit des loyers augmente de + 4,76 % sur la période, passant de ,6 k ,6 k. Jusqu en 2011 les loyers ont augmenté de manière différenciée selon la catégorie de logements : + 5,75 % pour les logements collectifs, et + 10,1 % pour les logements individuels. En 2011 et 2012, les loyers ont crû de la même façon pour les deux types de logements, le taux annuel d augmentation s établissant 1,1 % en La part du produit des loyers conventionnés dans le montant total des loyers perçus est supérieure 90 % en Les impayés de l exercice représentent des pourcentages importants du montant des loyers, supérieurs aux médianes calculées dans les DIS. En 2009, ils représentaient 4,1 % pour une médiane 3,4 % ; ils ont régressé légèrement en 2010 : 3,9 % (médiane 3,4 %). Le coût global des impayés représentait 1,495 M en En intégrant deux agents en contrat d avenir présents dans les effectifs en 2007, et sept emplois non permanents en contrat durée déterminée en 2011, les effectifs sont passés de agents. 3 1 k = euros. 4 Les dossiers individuels de situation (DIS) établis par la Fédération nationale des offices de logement social comportent des médianes calculées partir des comptes financiers de tous les offices classés selon leur catégorie. CRC des Pays de la Loire 4/11

6 3.2 Les résultats de l office et sa capacité d autofinancement Les délibérations du conseil d administration font état, depuis plusieurs années, d une réduction volontariste des dépenses et d une augmentation des loyers, notamment par la grille de réactualisation des loyers. Les résultats de Mayenne Habitat font apparaître un excédent d exploitation en nette amélioration sur la période. L autofinancement net, après remboursement de la charge annuelle d emprunts, s établit k en 2011, ce qui marque une sensible amélioration par rapport 2007 (781 k ) et 2008 (281,7 k ), mais une baisse relative par rapport aux deux bons exercices précédents, 2009 (2 972 k ) et 2010 (2 267 k ). Le produit de la vente des logements, supérieure 2 M par an, contribue la formation de l autofinancement. Sans cet apport, l autofinancement net serait donc négatif. Le ratio B1 du ministère du logement exprime la rentabilité d un office en rapportant son autofinancement net au chiffre d affaires, lequel correspond principalement au montant des loyers perçus (cf. annexes). Appliqué Mayenne Habitat, ce ratio de rentabilité apparaît inférieur aux médianes établis dans les dossiers individuels de situation (DIS) précités. Calcul du ratio de rentabilité En Autofinancement net , , , , ,10 Chiffres d'affaires , , , , ,95 Ratio Mayenne Habitat B1 2,43 % 0,86 % 8,95 % 6,74 % 4,38 % Source : les organismes de logement social, et calculs CRC Pour l année 2009, le ratio B1 de Mayenne Habitat, 8,95 %, par rapport une médiane de 12,61 % se situe entre les 3 ème et 4 ème déciles. Pour les années suivantes, le ratio de Mayenne Habitat baisse (6,74 % en 2010, 4,38 % en 2011) et s éloigne donc de la médiane (13,2 % en 2010). Ratio B1du ministère du logement en 2009 Année 2009 Déciles 1 er Déciles déciles 3 ème Déciles 1e 2e quart 3e 4e Med 6e 7e quart 8e 9e Ratio de rentabilité B1 2,49 5,70 7,19 8,64 10,96 12,61 14,30 16,30 17,59 18,26 20,51 Source les organismes de logement social, juillet 2011 CRC des Pays de la Loire 5/11

7 3.3 Potentiel financier et fonds de roulement Le potentiel financier 5 s établit 640 par logement pour une médiane 988. Le potentiel financier terminaison (qui tient compte des fonds et dépenses restant comptabiliser), s établit par logement pour une médiane Le fonds de roulement atteint 851 par logement pour une médiane Le besoin en fonds de roulement est resté négatif sur toute la période. Le niveau du fonds de roulement traduit une gestion active de la dette : mise en place de financements retardée, réalisation de remboursements anticipés par des réaménagements de dette, grâce, notamment, l apport financier que constitue la vente de logements. 3.4 L endettement Le remboursement des dettes financières est quasiment de même niveau en 2011 (14,7 M ) qu en 2007 (14,3 M ), avec une baisse de Les nouveaux emprunts sont en forte baisse (12 M en 2011, 17,1 M en 2007), le solde créditeur de la dette ayant peu progressé (de 156,3 M en ,9 M en 2011). Cette situation met en évidence la bonne maîtrise de l endettement, mais corrélativement, la diminution d emprunts pour financer de nouvelles constructions. 3.5 La vacance des logements Dans un marché détendu, le patrimoine de l office connaît une forte vacance, localisée essentiellement en dehors du secteur lavallois, associée un taux de rotation élevé : celui-ci atteint 15,4 % pour une moyenne régionale 12,7 %. Les taux de vacance (hors vacance technique) sont élevés. Ils se situent en effet autour de 4 % Mayenne Habitat, alors que le taux de vacance régional atteint 2,8 % ; le taux de vacance supérieure trois mois pour absence de candidats s élève 2,2 % Mayenne Habitat pour une moyenne régionale 1,4 %. Cette vacance est en augmentation continue au cours de la période sous revue, puisqu elle a progressé de + 19,1 % entre 2007 et L évolution est même plus marquée pour la vacance supérieure trois mois : + 20,8 %. Toutefois, sur le département, Mayenne Habitat représentait 46 % des demandes nouvelles de logements en 2010, contre 43 % deux années plus tôt. La demande de logements reste en effet active sur Laval, et décroît fortement hors Laval (près de 30 % ; cf. annexes). Le coût de la vacance est estimé 1,8 M hors vacance technique et 2,572 M au total en 2010 (705 k étant liés aux démolitions). 5 Le potentiel financier correspond l écart entre les ressources de long terme et les emplois long terme. Les ressources de long terme prises en compte sont les dotations et réserves, les reports nouveau, les résultats non affectés, les subventions d investissement, les provisions autres que les provisions pour gros entretien, les emprunts hors intérêts et amortissements courus non échus et hors intérêts compensateurs et les dettes assimilées l exception des dépôts de garantie des locataires. Les emplois long terme pris en compte correspondent aux valeurs nettes des immobilisations incorporelles et corporelles de toute nature, des immobilisations en cours, aux participations et immobilisations financières, aux charges répartir et primes de remboursement des obligations. CRC des Pays de la Loire 6/11

8 Par délibération du 8 mars 2010, le conseil d administration a mis en œuvre diverses mesures destinées lutter contre la vacance de logements. Le principe de réattribution en interne, hors commission d attribution, des logements pouvant être reloués a notamment été adopté. Le problème de la vacance renvoie l état du patrimoine qui impose un plan stratégique pertinent et une rigueur particulière dans la gestion. 4 Le patrimoine 4.1 L état du patrimoine L âge moyen du patrimoine de Mayenne Habitat a augmenté au cours de la période sous revue, de 29 ans 31 ans, avec une majorité d immeubles construits entre 1949 et La période de construction 2001/2010 représente un peu plus de 10 % de l ensemble du patrimoine (cf. annexes). 4.2 L entretien du patrimoine Même si l office ne s est pas doté d un plan pluriannuel d entretien formalisé, les montants de dépenses de gros entretien sont très importants et augmentent régulièrement chaque année : 5 M annuels en 2007, 6,4 M en 2011, ce qui représente globalement 17,4 % des loyers en 2010 pour une médiane 9,2 % (chiffres DIS). Le montant par logement s établit ainsi 601 pour une médiane 327 en A l inverse, les dépenses d entretien courantes sont inférieures : 135 pour une médiane 218. Naturellement, ces dépenses de gros entretien pèsent fortement sur les finances de l office qui a constamment fait porter ses efforts financiers sur la maintenance du patrimoine et envisage encore des dépenses ce titre de 6 M par an dans les prochaines années. 4.3 La vente de logements Mayenne Habitat s inscrit dans la perspective offerte par la vente de logements, qui constitue pour les offices un axe de gestion permettant le renouvellement du patrimoine et l apport de fonds propres : 650 logements ont été vendus sur dix ans. Le montant des ventes atteint près de 5 M par an (4,3 M en 2010 et 5,4 M en 2011). Le solde du produit des cessions est supérieur 2 M par an (2,3 M en 2007, 2,6 M en 2008, 2,3 M en 2009, 2,4 M en 2010, 2,5 M en 2011) et contribue l autofinancement de l office. Montants en plus-values , , , , ,13 compte , , , , ,49 compte , , , , ,36 CRC des Pays de la Loire 7/11

9 4.4 L opération ANRU Mayenne Habitat a lancé en 2008 une opération de réhabilitation de 513 logements situés dans une zone urbaine sensible «Laval les Fourches», financée par l ANRU, Agence de renouvellement urbain ( ), les collectivités locales ( ) et les fonds propres de l office ( en prévisionnel). Un emprunt de a financé le solde de l opération estimée au total Le plan stratégique du patrimoine D après les éléments du patrimoine, au cours de la période , 262 logements ont été détruits, 449 ont été construits, 865 ont fait l objet d une réhabilitation. Globalement, compte tenu des ventes de logements et des restructurations, le nombre total de logements marque une diminution de plus d une centaine sur la période Les performances énergétiques des logements sont satisfaisantes, 80 % du patrimoine étant classé de A D pour une moyenne régionale très inférieure. D après les documents de l office, un budget annuel de M est consacré l amélioration de ces performances (cf. annexe). Un premier plan stratégique du patrimoine a été voté par le conseil d administration le 20 février Il couvrait une période de cinq ans et concernait logements. Une actualisation de ce plan a été votée le 28 octobre 2005 pour ce qui concerne les logements collectifs, en affichant trois objectifs : la démolition (335 logements), la réhabilitation (1 328 logements) et l entretien (3 985 logements). Une délibération du 15 juin 2007 se rapportait aux logements individuels avec quatre objectifs : démolition de 34 logements, réhabilitation de 121 logements pour un coût de 1,29 M, gros entretien portant sur logements (coût total de 2,2 M en fonctionnement et 1,7 M en investissement), et vente de 40 logements. Une délibération du 9 février 2007 a estimé le plan d entretien réaliser jusqu en 2011 : 3,5 M de financement devaient être trouvés par une accélération de la vente aux locataires dans les cinq années venir. Globalement, le PSP réactualisé en 2009 jusqu en 2011 s élève 31,6 M pour logements réhabiliter, 3,8 M pour 323 logements démolir et 1,8 M pour 900 logements «résidentialiser». La mise en œuvre de travaux visant la performance énergétique s élève 15 M. 400 logements devront par ailleurs être construits pendant dix ans (5,2 M ). La convention d utilité sociale signée en 2011 prend, pour une part, le relais du plan stratégique de patrimoine sur lequel elle s appuie. 4.6 La convention d utilité sociale La loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l exclusion du 27 mars 2009 fait obligation aux organismes de signer avec l Etat une convention d utilité sociale (CUS) d une durée de six ans renouvelable. Trois établissements de coopération intercommunale (EPCI) dotés d un plan local de l habitat (PLH) ont été associés cette CRC des Pays de la Loire 8/11

10 convention (la communauté d agglomération de Laval et les communautés de communes de Mayenne et Ernée). La signature de la CUS a eu lieu le 30 mai 2011 ; elle vise un objectif au moins six ans. Trois zones sont visées : une zone de revitalisation rurale, une zone urbaine sensible (dont Laval Saint Nicolas et Laval les Fourches), et un parc hors zone. La CUS s est fixé quatre grands objectifs d amélioration concernant la politique patrimoniale, la politique sociale, la politique de qualité de service et la performance de gestion. Présentée sous forme d engagements de Mayenne Habitat, cette démarche s appuie sur une batterie d indicateurs généralement chiffrés, voire de cahiers de charges. L Etat, de son côté, prend lui aussi des engagements financiers, notamment quant aux abattements de taxe foncière. Plusieurs années seront nécessaires pour pouvoir évaluer les résultats attendus. CRC des Pays de la Loire 9/11

11 ANNEXES comptes résultat , , , , ,05 dotations aux amortissements et aux provisions 681;682;686; , , , , ,03 reprises sur provisions et amortissements 781;782;786; , , , , ,88 valeurs comptable des éléments d'actifs cédés , , , , ,36 produits des cesons d'éléments d'actifs , , , , ,49 subventions d'investissement virées au compte de résultat remboursement échéance d'emprunts locatifs , , , , ,95 S-LEXE , , , , ,66 variation des intérêts compensateurs (n) (n-1) , , , , ,36 transferts de charges financières/intérêts compensateurs Calcul du ratio B ,55 134, ,46 néant total , , , , ,10 produits des ventes , , , , ,53 loyers , , , , ,59 prestations de services , , , , ,20 produits des activités annexes , , ,94 0, ,16 total , , , , ,95 Ratio B1 2,43% 0,86% 8,95% 6,74% 4,38% Sources : comptes financiers de l office et CRC Demandes de logements Laval Hors Laval Nombre de saisies sur le département Dont saisies pour Mayenne Habitat Source : rapports d activité (49 %) (49 %) (46 %) (46 %) Période de mise en service Nb de logements Nb de foyers Total % de construction 5,3 % 24,50 % 27,91 % 18,72 % 12,84 % 4,96 % 5,74 % par décennie Sources : documents de l office CRC des Pays de la Loire 10/11

12 Consommation énergétique Nombre de logements classés Nombre de logements collectifs Nombre de logements individuels % du patrimoine locatif total (hors foyers) Source : DIS 2010 Total Répartition de l échantillon selon les classes A B C D E F G ,8% 0% 6,2% 51,3% 29,2% 8,6% 3,6% 1,1% CRC des Pays de la Loire 11/11

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