Les avant-contrats Promesse de vente Offre d achat Compromis de vente

Transcription

1 Les renseignements contenus dans la présente notice ont pour but d attirer votre attention sur les points les plus importants du sujet qui vous intéresse. Pour de plus amples informations, consultez votre notaire. Les avant-contrats Promesse de vente Offre d achat Compromis de vente Retrouvez-nous : 12, avenue Victoria, Paris - Tél.: Chambre des Notaires de Paris - Direction de la Communication - Juin 2013 Imprimé sur papier recyclé

2 LA VENTE D UN BIEN IMMOBILIER EST PRESQUE TOUJOURS PRÉCÉDÉE D UN AVANT-CONTRAT PAR LEQUEL LE FUTUR VENDEUR ET LE FUTUR ACQUÉREUR MANIFESTENT LEUR INTÉRÊT POUR L OPÉRATION TOUT EN SE LAISSANT LE TEMPS DE VÉRIFIER SA FAISABILITÉ (RECHERCHE DE FINANCEMENT, OBTENTION PRÉALABLE DE DOCUMENTS OU D INFORMATIONS ). IL EXISTE TROIS PRINCIPAUX TYPES D AVANT-CONTRATS : LA PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE, L OFFRE D ACHAT ET LE COMPROMIS DE VENTE. CHACUN DE CES ACTES A DES CONSÉQUENCES IMPORTANTES ET DIFFÉRENTES. VOTRE NOTAIRE ATTIRERA VOTRE ATTENTION ET VOUS CONSEILLERA UTILEMENT SI VOUS LE CONTACTEZ AVANT LA VENTE. NE VOUS FIEZ EN EFFET JAMAIS ÀL INTITULÉ DE L ACTE : CERTAINES PROMESSES OU OFFRES CONSTITUENT DES ENGAGEMENTS DÉFINITIFS. SEULE UNE LECTURE ATTENTIVE DU CONTENU DE L AVANT-CONTRAT VOUS PERMETTRA DE SAVOIR CE À QUOI VOUS VOUS ENGAGEZ. N OUBLIEZ PAS QUE LES CONDITIONS DE LA VENTE SONT FIXÉES DÈS L AVANT-CONTRAT ET QU IL VOUS SERA TRÈS DIFFICILE DE LES MODIFIER. CES AVANT-CONTRATS NE CONCERNENT PAS LES VENTES D IMMEUBLES EN COURS DE CONSTRUCTION. DANS CE ACQUISITION D UN IMMEUBLE À USAGE D HABITATION : UN DÉLAI AVANT DE S ENGAGER Les personnes qui cherchent à acquérir un bien immobilier à usage d habitation bénéficient d un délai de sept jours avant d être engagées. Cette mesure ne concerne que les acquéreurs qui ne sont pas des professionnels de l immobilier ; elle s impose en revanche à tous les vendeurs, professionnels de l immobilier ou non. Le principe en est le suivant Si la vente est précédée d un avant-contrat sous seing privé ou authentique, l acquéreur dispose d un délai de sept jours au cours duquel il peut se rétracter. S il le fait, il n est plus tenu d un quelconque engagement envers le vendeur. Toutes les sommes qu il aurait déjà versées à un agent immobilier ou à un notaire doivent lui être restituées dans les 21 jours de la rétractation (attention : tout versement direct au vendeur pendant le délai de rétractation est interdit). Pour faire courir le délai de rétractation, le vendeur ou son intermédiaire doit lui notifier un exemplaire de l acte signé, par LR avec AR ou acte d huissier. Dès lors que l acquéreur ne s est pas rétracté dans les sept jours, l avant-contrat peut produire ses effets, lesquels varient selon qu il s agit d une promesse unilatérale de vente, d une promesse d achat ou d un compromis de vente. Si la vente n a pas été précédée d un avant-contrat, l acquéreur bénéficie d un délai de réflexion de sept jours avant la signature de l acte de vente. CAS, SEUL UN CONTRAT DE RÉSERVATION PEUT ÊTRE CONCLU. 2 3

3 LA PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE QUI S ENGAGE ET À QUOI? Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaire s engage à vendre son bien à une personne déterminée (le bénéficiaire ). Il donne ainsi en exclusivité une option au bénéficiaire, en général pour un temps limité. Si dans le délai qui lui est accordé le bénéficiaire déclare vouloir acheter (on dit qu il lève l option ), la vente est considérée comme conclue aux conditions proposées dans la promesse. Si le bénéficiaire déclare ne pas vouloir acquérir, le vendeur peut reprendre son entière liberté et vendre le bien à quelqu un d autre. ATTENTION : le fait, pour le bénéficiaire, de signer une promesse unilatérale de vente ne signifie pas qu il s engage à acquérir mais simplement qu il accepte les conditions de cette offre au cas où il déciderait d acheter le bien. QUE DOIT CONTENIR LA PROMESSE? Puisque la promesse se transforme en vente lorsque l option est levée, elle doit préciser dès le début toutes les conditions de la vente. Avant de signer une promesse, il faut donc être en possession de toutes les informations utiles. Il s agit notamment : de l état civil du vendeur, de sa situation familiale, ainsi que de sa qualité de propriétaire et de l origine de la propriété du bien qu il veut vendre (précédente acquisition, donation ). L identité exacte et la situation familiale du bénéficiaire doivent être également vérifiées ; de la description complète du bien (localisation, usage d habitation, de commerce ou de bureau, contenance, désignation cadastrale, situation locative ) et de ses accessoires (caves, greniers, garages, jardin, mobilier éventuel ) ; de la superficie de la partie privative d un lot en copropriété (la loi CARREZ rend obligatoire cette mention dans l avant-contrat). Il est souhaitable, pour des raisons de responsabilité, que ce métrage soit effectué par un professionnel ; il est également vivement conseillé d être informé du montant des charges et des dernières décisions de l assemblée générale, notamment quant aux travaux qui ont été votés et à leur montant. Certaines de ces informations sont obligatoirement demandées par le notaire au syndic après la signature de l avant-contrat ; des informations sur les travaux qui ont été le cas échéant effectués dans les lieux (nature, plans, assurances, autorisations administratives ou de la copropriété, achèvement ) ; Si toutes les informations utiles ne peuvent pas être immédiatement mises à la disposition du bénéficiaire, il est prudent de soumettre la réalisation de la vente à leur production ; on parle alors de condition suspensive. Il en va de même si des démarches doivent être faites (obtention d un permis de construire, par exemple) ou si des événements doivent préalablement intervenir (départ d un occupant, par exemple). des certificats exigés par la réglementation sur l amiante, le plomb, les termites, la performance énergétique, l installation intérieure de gaz, l installation intérieure d électricité, les installations d assainissement non collectif, les risques naturels et technologiques. et bien entendu le prix, le régime fiscal de la vente (TVA ou droits d enregistrement) et les modalités de paiement (comptant, à terme, recours à un emprunt ). Certaines informations indispensables à la réalisation de la vente ne peuvent être communiquées qu après la signature de la promesse de vente en raison des délais nécessaires. Il s agit principalement de celles qui concernent la situation du bien au regard des règles d urbanisme, la purge des droits de préemption et les éventuelles inscriptions hypothécaires. 4 5

4 QUE MENTIONNER QUAND LE BÉNÉFICIAIRE A BESOIN D UN PRÊT? Lorsque le bien est à usage d habitation, les articles L et suivants du Code de la consommation exigent que la promesse unilatérale de vente indique si le prix est payé, avec ou sans l aide d un prêt immobilier. Si un (ou plusieurs) prêt(s) est(sont) prévu(s), l acte est nécessairement conclu sous la condition suspensive de son (ou de leur) obtention. Le bénéficiaire dispose pour cela d un délai qui ne peut être inférieur à un mois. Si le bénéficiaire n obtient pas son prêt, il est libéré de ses engagements et toutes les sommes qu il aurait déjà versées au vendeur doivent intégralement lui être remboursées, dont l indemnité d immobilisation (voir ci-après). Si le bénéficiaire ne veut pas recourir à un emprunt, il doit impérativement porter sur l acte une mention de sa main, par laquelle il reconnaît avoir été informé, que déclarant qu il ne recourt pas à un prêt, il ne pourra plus se prévaloir du fait qu il ne l a pas obtenu s il devait par la suite en solliciter un, ce dans le but de demander la restitution de l indemnité d immobilisation. A défaut d une telle mention, le bénéficiaire pourrait faire jouer la condition suspensive pendant toute la durée de la promesse. Pour les biens à usage autre que d habitation, cette condition suspensive n est pas obligatoire. Le bénéficiaire doit donc veiller en cas de besoin à ce qu elle soit mentionnée dans l acte ; à défaut, il ne peut pas s en prévaloir. LE VENDEUR PEUT-IL REVENIR SUR SA PROMESSE? À partir du moment où le bénéficiaire a levé l option, la vente est conclue et le vendeur ne peut plus se rétracter. Le bénéficiaire est alors en droit d exiger que la vente soit régularisée devant notaire. Si le vendeur refuse de vendre, l acquéreur peut demander au tribunal de grande instance de constater la vente ; le jugement aura la valeur d un acte notarié de vente. Mais devant les difficultés rencontrées, le bénéficiaire peut préférer renoncer à poursuivre la réalisation de la vente et demander des dommages et intérêts au vendeur. QU EST-CE QU UNE CLAUSE DE DÉDIT, ET UNE CLAUSE PÉNALE? Certaines promesses contiennent une clause de dédit par laquelle le vendeur (ou l acquéreur) se réserve le droit de revenir sur son engagement, même après la levée de l option, moyennant le versement d une certaine somme. Cette clause est rare mais légale et en cas de rétractation, le bénéficiaire ne peut pas en principe obtenir de l autre partie plus que le versement de cette somme. Lorsque la promesse contient une clause pénale, celle-ci fixe le montant de la somme due par celui qui n a pas exécuté ses obligations ; son montant peut être réduit ou augmenté par le juge. ATTENTION : ne vous fiez pas à l intitulé des clauses ; seul leur contenu compte. Le notaire vous renseignera utilement sur leur portée. 6 7

5 QU EST-CE QU UNE INDEMNITÉ D IMMOBILISATION, ET À QUOI S EXPOSE LE BÉNÉFICIAIRE QUI NE LÈVE PAS L OPTION? Dans une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire a le droit de ne pas lever l option ; dans ce cas la vente n est pas conclue. Cette possibilité de ne pas lever l option ne doit pas être confondue avec l exercice du droit de se rétracter, lequel ne joue que dans les sept jours de la notification de la promesse (voir le début de cette brochure). Les promesses prévoient le plus souvent le versement d une indemnité d immobilisation par le bénéficiaire (en général de 5 à 10% du prix) : cette somme reste acquise au vendeur si l option n est pas levée. Ce n est pas le cas, si la vente n a pas pu intervenir par sa faute ou parce qu une condition suspensive ne s est pas réalisée. L indemnité d immobilisation reste séquestrée entre les mains du notaire tant que la non réalisation de la vente n est pas certaine. En cas de contestation entre le vendeur et l acquéreur, le notaire conserve cette somme le temps qu une solution amiable soit trouvée ou qu une décision de justice intervienne. COMMENT LEVER L OPTION? Pour produire ses effets, l option doit être levée dans les formes et les délais mentionnés dans la promesse. Même si la loi n impose pas de condition de forme, la lettre recommandée avec demande d avis de réception est vivement conseillée. QUE SE PASSE-T-IL APRÈS LA LEVÉE DE L OPTION? Une fois levée, l option ne peut plus être rétractée. La vente devient immédiatement définitive et l indemnité d immobilisation se transforme en acompte sur le prix de vente. Le vendeur dispose des mêmes moyens de contrainte que l acquéreur si ce dernier refuse de régulariser la vente (voir ci-dessus le vendeur peut-il revenir sur sa promesse ). Mais pour produire tous ses effets, la vente doit être régularisée par acte authentique devant notaire. En général, c est à la date de la signature de l acte notarié de vente que le prix est intégralement payé par l acquéreur et que s opère le transfert effectif de la propriété du bien. C est également à cette date que les droits de mutation doivent être versés à l administration fiscale. Le notaire aura pris soin d en demander préalablement le montant à l acquéreur. LES PROMESSES DE VENTE OBLIGATOIRES NOTARIÉES Toute promesse de vente, d une durée supérieure à 18 mois, doit être conclue par acte authentique. À défaut, la promesse est nulle lorsque le vendeur est une personne physique. Une indemnité d immobilisation d au moins 5% du prix de vente doit être versée ou une caution de ce montant consignée entre les mains du notaire. Ces dispositions s appliquent également lorsque le délai initial de le promesse est prolongé pour porter sa durée totale à plus de 18 mois. 8 9

6 L OFFRE D ACHAT L offre d achat (également appelée promesse d achat ou option d achat ) est parfois inexactement présentée au candidat acquéreur comme un acte qui ne l engage pas et qui lui permet de simplement retenir le bien immobilier, le temps de réfléchir. Mais attention, l offre d achat est en réalité un acte important : elle n engage que l acquéreur à acheter le bien au bénéficiaire de la promesse (le propriétaire du bien) si celui-ci déclare vouloir le vendre. C est pourquoi cette offre doit avoir une durée limitée. Dès son acceptation par le vendeur, la vente devient définitive (voir la promesse de vente). Il est interdit de demander au candidat acquéreur qui signe une offre ou une promesse d achat de verser une quelconque somme au vendeur ou à un intermédiaire. Lorsque le projet d acquisition porte sur un bien immobilier à usage d habitation, le délai de rétractation ou de réflexion doit être purgé. (voir le début de cette brochure). L offre d achat peut comporter les mêmes mentions que la promesse de vente, notamment en ce qui concerne les conditions suspensives. LE COMPROMIS DE VENTE Dans le compromis de vente (parfois également appelé promesse synallagmatique de vente ) les deux parties s engagent : le propriétaire à vendre et le candidat acquéreur à acquérir. Cet engagement réciproque constitue déjà une vente dès lors que le bien immobilier est identifié et que son prix est fixé. ATTENTION : le compromis de vente est déjà une vente et non une simple promesse. Lorsque le projet d acquisition porte sur un bien immobilier à usage d habitation, le délai de rétractation s applique comme pour la promesse de vente (voir le début de cette brochure). Dès lors que l acquéreur n a pas renoncé dans le délai de rétractation à son projet d achat, la somme d argent versée par l acquéreur à la signature (en général de 5 à 10% du prix) constitue un acompte sur le prix de vente et ne peut pas lui être restituée (sauf si des conditions suspensives ne sont pas réalisées dans les délais, et notamment celle qui concerne l emprunt). Personne n a à lever d option : les engagements réciproques sont immédiatement irrévocables et, en cas de difficultés, chacun pourra contraindre l autre à payer le solde du prix convenu et à régulariser la vente par acte authentique. En ce qui concerne le contenu de l acte, les dispositions relatives aux emprunteurs, les clauses de dédit ou les clauses pénales et les conditions suspensives, toutes les observations précédemment faites à propos de la promesse unilatérale de vente sont applicables au compromis de vente. N hésitez pas à consulter un notaire avant de signer un avant-contrat, et à lui demander de rédiger l acte