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1 TABLE DES MATIÈRES INTRODUCTION CHAPITRE 1- INSTRUMENTS DE TRAVAIL Registres afférents à l examen des titres immobiliers Livre de présentation Registre foncier Index des noms Index des immeubles Registre des droits réels d exploitation de ressources de l État (et répertoire des titulaires de droits réels) Substitut du registre minier Règles applicables Registre des réseaux de services publics et des immeubles situés en territoire non cadastré (et répertoire des titulaires de droits réels) Nouveau registre Règles applicables Registre des mentions Répertoire des adresses Plan cadastral Copies de documents et états certifiés Titres à retenir (période à couvrir par l examen lui-même) Sous le Code civil du Bas Canada XVII

2 L Examen des titres immobiliers 3.2 Sous le Code civil du Québec Certificat de localisation Définition et illustration du certificat de localisation Valeur juridique du certificat Utilité du certificat Portée du certificat de localisation Danger de ne pas l exiger CHAPITRE 2- THÉORIE DES NULLITÉS ET TRANSFERT DE LA PROPRIÉTÉ Nullité Résolution Inopposabilité Nullité absolue, nullité relative CHAPITRE 3- CONDITIONS DE FORME ET VALIDITÉ DES ACTES Principe : le consensualisme Consensualisme Nécessité d un écrit Utilité des articles 1221 C.c.B.C. et 2826 C.c.Q Exception : le formalisme Formalisme en vue de la publicité des droits Selon le Code civil du Bas Canada Selon le Code civil du Québec Acte ou extrait authentique ) Acte notarié ) Acte sous seing privé XVIII

3 Table des matières 3) Cas particuliers Sommaire Avis Formalisme édicté par le législateur quant à la nature des actes Avant le 1 er janvier Actes authentiques (sans plus de précision) Actes notariés, soit en brevet, soit en minute Actes notariés, nécessairement en minute Depuis le 1 er janvier Formalisme et droit transitoire Formalisme édicté par le législateur quant à l authenticité Exigences prévues par la Loi sur le notariat Formalisme particulier du testament notarié (art. 843 et s. C.c.B.C. et 716 et s. C.c.Q.) Conditions de validité Avant le 1 er janvier Depuis le 1 er janvier Mesures de souplesse pouvant atténuer le formalisme Difficultés, faux problèmes et problèmes réels CHAPITRE 4- CHAÎNE DES TITRES Définition et illustration Confection et embûches Index des immeubles et emploi de l abréviation «et al.» XIX

4 L Examen des titres immobiliers 2.2 Même nom de père en fils Entrées et ordre de présentation Aliénation du bien d autrui Impact du dernier paragraphe de l article 2098 C.c.B.C. (ou art C.c.Q.) Avant le 1 er janvier Depuis le 1 er janvier Transactions multiples entre les mêmes parties sur différentes parties du lot Maillon manquant Document retracé Inexistence ou impossibilité de retracer un document Possibilité de rejoindre le dernier véritable propriétaire détenant un titre dûment publié Impossibilité de rejoindre le dernier véritable propriétaire détenant un titre dûment publié Pour cause de décès Pour tout autre motif Prescription et maillon manquant Prescription et précarité Qualités requises pour une possession utile Délais de la prescription acquisitive Jonction des possessions en vue de la prescription Possessions antérieures au 1 er janvier 1994 (art C.c.B.C.) Possessions à compter du 1 er janvier 1994 (art C.c.Q.) XX

5 Table des matières 4.5 Exemples d application de la prescription Prescription acquise avant le 1 er janvier 1994 (art. 143, al. 2 de la Loi sur l application) Prescription trentenaire de droit commun (art C.c.B.C.) ) Sans jonction de possession ) Avec jonction de possession Prescription décennale avec titre translatif et bonne foi (art C.c.B.C.) ) Sans jonction de possession ) Avec jonction de possession Prescription non acquise le 1 er janvier Application du délai du Code civil du Québec Maintien des anciens délais du Code civil du Bas Canada ) Délai trentenaire ) Délai décennal Double aliénation et double chaîne CHAPITRE 5- DÉSIGNATION DE L IMMEUBLE OBJET DE L EXAMEN Rappel des exigences de la loi en matière d identification d un immeuble Identification des immeubles sous le Code civil du Bas Canada Plan originaire de cadastre Plan de subdivision du particulier Correction et annulation Remplacement XXI

6 L Examen des titres immobiliers 1.2 Identification des immeubles sous le Code civil du Québec Processus de la mise à jour du cadastre : la rénovation cadastrale Principales étapes de la rénovation cadastrale Présentation du plan de rénovation Incidences du Code civil du Québec Correction de certaines irrégularités Loi favorisant la réforme du cadastre québécois : art Loi sur les titres de propriété dans certains districts électoraux Désignations d un immeuble sous le Code civil du Québec Immeuble immatriculé Lot complet Cadastre désigné erronément Lot inexistant Désignation en chiffres Énumération abrégée des lots Désignation annexée Partie de lot Aliénation Désignation Immeuble non immatriculé Problématique relative aux désignations d immeubles sous le C.c.B.C. et le C.c.Q Désignation et concordance des différentes parties de lot Outils de contrôle XXII

7 Table des matières 4.3 Désignation et erreur dans le numéro apparaissant à l acte Désignation par partie de lot lorsque déjà subdivisé Désignation par l emploi d un numéro annulé Désignation par l emploi d un mauvais numéro, mais qui existe Désignation par l emploi d un numéro de subdivision, avant le dépôt de la subdivision Désignation par l emploi d un numéro de subdivision jamais déposé Désignation par l emploi de la désignation et comme partie de lot et comme subdivision Désignation avec les tenants et les aboutissants Façon de les donner Méthodes parfois utilisées et leur valeur Désignation par fractionnement Désignation par distraction Désignation par les propriétaires voisins Ancien article 15 de la Loi sur le cadastre Problèmes d inscription suscités par l entrée en vigueur d un plan de rénovation cadastrale Correction d une désignation par avis cadastral ou par sommaire Sous le Code civil du Bas Canada Sous le Code civil du Québec Avis de cadastre Cas d application XXIII

8 L Examen des titres immobiliers Sommaire Désignation et contenance Mesures françaises versus mesures anglaises Empiétement CHAPITRE 6- DROIT DES PARTIES DANS LES ACTES À TITRE ONÉREUX Mutations assorties de conditions Condition suspensive Définition Difficulté de la détecter Document insuffisant pour opérer le transfert de propriété Document suffisant pour opérer le transfert de propriété Illustration particulière : ancienne clause de dation en paiement Mécanismes de la clause de dation en paiement ) Dation volontaire sans avis de 60 jours ) Dation volontaire durant le délai imparti dans l avis dûment signifié ) Dation faite après avis et une fois écoulé le délai de 60 jours Clause de dation en paiement et droit transitoire Condition ou clause résolutoire stipulée dans un acte de vente Définition Contraintes imposées par le législateur Sous le Code civil du Bas Canada XXIV

9 Table des matières Sous le Code civil du Québec Modes d exécution de la clause résolutoire Clause résolutoire et droit transitoire Radiation de la condition résolutoire et des droits éteints par l exercice de cette clause Vente avec faculté de rachat (vente à réméré) Sous le Code civil du Bas Canada Définition, illustration et objet Effet sur les titres ) Durant le délai stipulé ) Après l expiration du délai stipulé Sous le Code civil du Québec Modes d exécution du rachat ou réméré Faculté de rachat (réméré) et droit transitoire Radiation de la faculté de rachat (réméré) et des droits éteints par l exercice de ce droit Dation en paiement suivant l article 1799 C.c.Q Droit de reprise (droit de répétition) des coéchangistes Définition et illustration Domaine d application Double vente Transfert de la propriété d un immeuble moyennant une contrepartie payable en actions Automaticité du droit XXV

10 L Examen des titres immobiliers Droit de reprise (répétition) et droit transitoire Mutations forcées Vente en justice (Décret) Valeur du titre accordé à l adjudicataire Effet du décret Prise en paiement Conditions et modalités d exercice Effets de la prise en paiement Délaissement volontaire Délaissement forcé Vente sous contrôle de justice Conditions et modalités d exercice Effets de la vente sous contrôle de justice Vente par le créancier Prise de possession à des fins d administration Vente pour taxes Valeur du titre conféré et effet Déroulement de la vente pour taxes Vente par le syndic de faillite Procédure précédant la vente Formalités de la vente Loi sur les constituts ou sur le régime de tenure Domaine d application Procédure Effet de la procédure Loi sur les constituts et droit transitoire XXVI

11 Table des matières 2.9 Expropriation Règles applicables avant le 1 er avril Règles applicables du 1 er avril 1976 au 1 er octobre Règles applicables depuis le 1 er octobre Réserves et plans d homologation Contrats autorisés Interventions gouvernementales directes ou déléguées Justifiées par l emploi de deniers publics ou l intérêt pour le domaine public ou le patrimoine Justifiées par la nécessité de gérer le territoire et l habitation Justifiées par la nécessité de contrôler les mandataires du gouvernement Autres interventions hiérarchiques Pouvoirs limités en fonction des buts autorisés Bornage Valeur intrinsèque Opposabilité CHAPITRE 7- DROIT DES PARTIES DANS LES ACTES À TITRE GRATUIT Donations entre vifs Exigences relatives à la capacité Sous le Code civil du Bas Canada Sous le Code civil du Québec Droit transitoire Exigences relatives à la forme XXVII

12 L Examen des titres immobiliers Sous le Code civil du Bas Canada Sous le Code civil du Québec Droit transitoire Exigences relatives à la publicité Sous le Code civil du Bas Canada Sous le Code civil du Québec Droit transitoire Exigences entourant la volonté du disposant Condition impossible ou illicite Sous le Code civil du Bas Canada Sous le Code civil du Québec Droit transitoire Condition permise dans les donations Sous le Code civil du Bas Canada Sous le Code civil du Québec Droit transitoire Condition résolutoire visant l inexécution des charges Sous le Code civil du Bas Canada Sous le Code civil du Québec Droit transitoire Condition résolutoire pour des motifs autres que l inexécution des charges Sous le Code civil du Bas Canada Sous le Code civil du Québec Droit transitoire Stipulation d inaliénabilité (prohibition d aliéner) XXVIII

13 Table des matières Sous le Code civil du Bas Canada ) Simple conseil (art C.c.B.C. in fine) ) Prohibition d aliéner comportant droit de retour (art. 972, al. 2 C.c.B.C.) ) Prohibition confirmative d une substitution ) Prohibition d aliéner constituant une substitution (art et 973 C.c.B.C.) ) Prohibition d aliéner sans le consentement du donateur ) Prohibition de tester Sous le Code civil du Québec Droit transitoire Substitution Sous le Code civil du Bas Canada ) Définition et implications ) Difficile qualification de la substitution ) Mécanismes de la substitution et applications ) Substitution fidéicommissaire avec appelés non encore connus ) Substitution fidéicommissaire avec faculté d élire ) Faculté d élire permettant l exclusion ) Substitution conditionnelle (art C.c.B.C.) ) Substitution de residuo Sous le Code civil du Québec XXIX

14 L Examen des titres immobiliers 1) Maintien de l institution ) Rajeunissement de l institution Droit transitoire Transmissions par décès Exigences du fisc Exigences du législateur Sous le Code civil du Bas Canada Succession testamentaire Succession légale (ab intestat) Sous le Code civil du Québec Droit transitoire CHAPITRE 8- CAPACITÉ ET POUVOIRS LÉGAUX DES PARTIES Actes posés pour un tiers ou susceptibles d engager un autre patrimoine Acte posé par le mandataire Procuration Exigences de forme ) Procuration donnée en territoire québécois ) Procuration donnée à l étranger selon les formalités de ce lieu Exigences de fond ) Le mandat doit être interprété de façon restrictive ) Le mandat doit être exprès ) Le mandat est toujours en vigueur Correctifs Mandat accordé dans l éventualité de l inaptitude XXX

15 Table des matières Mandat donné en prévision de l inaptitude Procuration générale avec clause d inaptitude Acte posé par l exécuteur testamentaire ou le liquidateur Sous le Code civil du Bas Canada : exécuteur testamentaire Sous le Code civil du Québec : le liquidateur Exécuteurs, liquidateurs et droit transitoire Acte posé par le fiduciaire Vérification de l existence de la fiducie Sous le Code civil du Bas Canada Sous le Code civil du Québec Vérification des pouvoirs du fiduciaire Sous le Code civil du Bas Canada Sous le Code civil du Québec Fiducie et droit transitoire Acte posé pour le compte d une personne morale Vérification de la loi constitutive Vérification de l existence légale de la personne morale Vérification du règlement ou de la résolution proprement dits Loi sur la mainmorte Acte posé pour le compte d une société Vérification des pouvoirs d acquisition XXXI

16 L Examen des titres immobiliers Vérification des pouvoirs d aliénation Droit transitoire Actes posés par le représentant d un mineur ou d un majeur inapte Avant le 1 er janvier Depuis le 1 er janvier Acte posé sans instrument : mention «in trust» Acte posé pour le compte d un syndicat de copropriété Vérification de l existence légale du syndicat de copropriétaires Vérification du contenu de la déclaration de copropriété et de ses modifications subséquentes Vérification des pouvoirs du représentant Droit transitoire Actes posés en situation de conflit d intérêts Actes consentis par les conjoints Actes consentis par les conjoints en faveur des tiers Capacité et pouvoirs d aliénation pendant le mariage Préambule sur le droit transitoire et la méthodologie ) Droit transitoire a) Confirmation de la non-rétroactivité de la loi nouvelle b) Principe de l effet immédiat c) Mesure exceptionnelle prévue à l article 7 de la Loi sur l application XXXII

17 Table des matières 2) Méthodologie Contraventions aux exigences de capacité et de pouvoirs d aliénation ) Avant le 1 er juillet a) Sous un régime de communauté de biens (i) Pouvoirs du mari sur les immeubles communs (ii) Absence de pouvoir de la femme sur les immeubles communs (iii) Pouvoirs de la femme commune sur ses immeubles propres (iv) Pouvoirs du mari commun sur les immeubles propres de sa femme (v) Pouvoirs de la femme commune sur ses immeubles réservés b) Sous un régime de séparation de biens (i) Pouvoirs de la femme séparée de biens sur ses immeubles personnels (ii) Pouvoirs de la femme séparée de biens sur ses immeubles réservés ) Du 1 er juillet 1964 au 1 er juillet a) Sous un régime de communauté de biens (i) Pouvoirs du mari sur les immeubles communs (ii) Pouvoirs de la femme commune sur ses immeubles propres (iii) Pouvoirs de la femme commune sur ses immeubles réservés XXXIII

18 L Examen des titres immobiliers b) Sous un régime de séparation de biens ) Du 1 er juillet 1970 à aujourd hui a) Sous un régime de communauté de meubles et acquêts (i) Pouvoirs du mari sur les immeubles communs (ii) Pouvoirs de la femme commune sur ses immeubles réservés b) Sous un régime de séparation de biens c) Sous un régime de société d acquêts d) Union civile ) Protection de la résidence familiale Régimes matrimoniaux étrangers et examen des titres Impact de la dissolution du régime matrimonial sur les pouvoirs d aliénation des époux Préambule sur l indivision en société d acquêts et sur la rétroactivité des dissolutions de régime matrimonial ) Dissolution de la société d acquêts et indivision ) Rétroactivité à la cessation de la vie commune et inopposabilité aux tiers a) Aliénation immobilière durant le régime b) Aliénation après le jugement d un immeuble acquis entre la demande et le jugement ou entre la date fixée par le tribunal pour la cessation de la vie commune et le jugement XXXIV

19 Table des matières c) Acquisition immobilière entre le jugement conditionnel et le jugement irrévocable de divorce tels que connus jusqu en Impact de la dissolution en fonction de la législation de l époque où elle se produit ) Suivant jugement de séparation de biens a) Avant le 1 er juillet b) Du 1 er juillet 1970 au 2 avril c) Depuis le 2 avril ) Suivant jugement de séparation de corps a) Jusqu au 2 avril b) Du 2 avril 1981 au 1 er décembre c) Depuis le 1 er décembre ) Suivant jugement de divorce a) Jusqu au 2 avril b) Du 2 avril 1981 au 1 er décembre c) Depuis le 1 er décembre d) Depuis le 1 er juin ) À la suite d un changement conventionnel de régime a) Du 1 er juillet 1970 au 2 avril b) Depuis le 2 avril ) À la suite d une attribution judiciaire ) À la suite d une dissolution d une union civile XXXV

20 L Examen des titres immobiliers Impact de la dissolution d un régime matrimonial étranger Conclusion Actes consentis entre conjoints Donations et ventes Dation en paiement entre époux Actes consentis par les indivisaires CHAPITRE 9- SÛRETÉS, DÉMEMBREMENTS DE LA PROPRIÉTÉ ET AUTRES DROITS AFFECTANT L IMMEUBLE Douaire Hypothèque Contrôle de l existence de l hypothèque Modes habituels d extinction et de radiation de l hypothèque Radiation des droits et mentions accessoires Hypothèque légale de l État et des personnes morales de droit public Hypothèque légale de la construction Hypothèque légale du syndicat des copropriétaires Hypothèque légale résultant d un jugement Anciens privilèges publiés et leur sort sous le Code civil du Québec Privilège du vendeur Privilège du donateur Privilège du copartageant Privilège de l échangiste Anciens privilèges non sujets à la publicité et leur sort sous le Code civil du Québec XXXVI

21 Table des matières 4.1 Conversion en priorités Statut particulier de la priorité se rapportant aux créances des municipalités et des commissions scolaires pour les impôts fonciers Servitude Établissement de la servitude Publicité Qualification Servitude «réelle» «Servitude personnelle» ou démembrement innommé Obligation personnelle Règles d interprétation Extinction de la servitude Conditions de service d électricité Droit d usage (ancien droit d habitation) et usufruit Emphytéose Rente foncière Hypothèques et autres sûretés de droit statutaire Créances de l État Créances des municipalités pour des taxes autres que foncières Droits résultant de la Loi sur le mode de paiement des services d électricité et de gaz dans certains immeubles (RLRQ, c. M-37) Autres droits affectant l immeuble CHAPITRE 10- DOMANIALITÉ ET RESTRICTIONS AU DROIT DE PROPRIÉTÉ Concession des terres XXXVII

22 L Examen des titres immobiliers 1.1 Vestiges laissés par le régime seigneurial Billets de location et lettres patentes dans les cantons Réserve des trois chaînes Propriété du lit des lacs et des cours d eau Critère de la navigabilité Dérogations aux principes généraux Interprétation des titres Délimitation des propriétés riveraines Droits miniers CONCLUSION ANNEXES BIBLIOGRAPHIE TABLE DE LA LÉGISLATION TABLE DE LA JURISPRUDENCE INDEX ANALYTIQUE XXXVIII

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