Regards sur la conjoncture

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1 1 Regards sur la conjoncture par Michel MOUILLART Professeur d Economie à l Université Paris Ouest - FRICS Retour sur le passé La crise financière internationale de l automne 2008 a été à l origine d un choc sur le secteur du logement d une rare violence. La production de crédits immobiliers aux particuliers a décroché entrainant dans son sillage le marché de l ancien et les secteurs de la construction de maisons individuelles et de la promotion immobilière. La chute des marchés s est alors poursuivie jusqu au printemps Cette crise n avait pas eu pour origine l exubérance des marchés immobiliers français ou le gonflement d une bulle des prix. Elle était venue d ailleurs et les prix des logements anciens se sont montrés particulièrement rigides 1. Les interventions contra cycliques des pouvoirs publics, en faveur du secteur du logement et des secteurs bancaires et financiers, ont permis aux marchés immobiliers et de la construction de se ressaisir. D autant qu en réduisant de façon rapide et prononcée les taux des crédits immobiliers aux particuliers et en relançant fortement leur production, les établissements de crédit ont facilité la redynamisation de ces marchés. La reprise s est alors amplifiée en 2010, sur tous les marchés. L amélioration des conditions de crédit a véritablement porté cette reprise des marchés, en permettant à la demande de se réaliser dans de très bonnes conditions. Et les prix des logements anciens ont récupéré les 9.5 % qu ils avaient concédé entre le 3 ème trimestre 2008 et le 2 ème trimestre , lorsque le marché s effondrait. L activité du secteur du logement a connu une nouvelle progression au 1 er semestre Mais l environnement des marchés immobiliers s est de nouveau détérioré au début de l été 2011 : l activité a décroché dans l ancien, toujours plus réactif aux dégradations de l environnement du secteur du logement. La demande a commencé à se replier, paralysée par les conséquences attendues de la crise de la dette souveraine (dégradation du marché du travail, pertes de pouvoir d achat ). Et le resserrement de l offre de crédit a amplifié le repli : les établissements de crédit subissant les premiers contrecoups de la crise de la dette souveraine, dans un contexte où le gouverneur de la Banque de France recommandait aux banques de surveiller leurs fonds propres et de veiller à prendre le moins de risques possibles. Cette crise aurait pu s arrêter quelques mois plus tard, sans causer trop de dégâts au secteur du logement. Elle aurait alors ressemblé à cette rechute de l automne 1995 qui était venue interrompre pour quelques mois 3 la reprise des marchés constatée durant le printemps Donnant à cet égard raison aux macro-économistes français de «l école de la régulation» (notamment Michel Aglietta, Robert Boyer et Jacques Mistral) qui dans à partir du milieu des années 70 ont théorisé la spécificité du modèle économique français et de la plupart de ses marchés : une crise, c est alors un ajustement (sensible) sur les quantités, mais un (très) faible ajustement des prix. 2 En fait, la baisse a été de 7.1 % entre 2008 et 2009, en moyenne annuelle d après l indice INSEE-notaires, France entière (maisons et appartements confondus). 3 La sortie définitive de la crise des marchés immobiliers et de la construction qui s était ouverte en 1990 (bien avant l invasion du Koweït) n interviendra qu au printemps 1996.

2 2 Mais il n en a rien été : les décisions qui ont été prises par les pouvoirs publics sont en effet venues transformer en récession ce qui n était au début qu une mauvaise parenthèse. Le marché des logements anciens achetés par les ménages 4 a été lourdement touché : la suppression du PTZ dans l ancien à compter du 1 er janvier 2012 a causé une de ses pires récessions de l après-guerre, en y provoquant l effondrement de la primo accession des ménages modestes (une chute de unités en ). Et un recul du nombre de logements anciens achetés par les ménages de 22.0 %. Les secteurs de la construction et de la promotion immobilière n ont pas été épargnés, avec une perte de mises en chantier pour la seule année 2012 : le recalibrage du dispositif «Scellier» contribuant pour un tiers au recul de la construction et la dégradation du PTZ dans le neuf, pour le reste. C était la première fois depuis la crise du début des années 90 que l action des pouvoirs publics était ainsi pro cyclique! La première fois qu en période de récession des marchés immobiliers la primo accession des ménages modestes n était pas préservée, sans qu une offre de substitution ne vienne soulager leur demande! Mais ce n était pas la dernière : alors qu il n y avait plus grand chose à supprimer en faveur de l ancien, le neuf a eu à supporter, en 2013, les conséquences de la fin du dispositif «Scellier», celles du «verdissement» et de la mise en œuvre de la RT2012 sur ce qui restait du PTZ sans compter l essoufflement de la reprise de la construction locative sociale et le retrait des investisseurs privés du marché locatif, fortement inquiétés par les annonces multiples et répétées des pouvoirs publics leur prédisant un avenir sombre. Durant trois années, sous l effet de l effondrement de la construction, le déficit en logements s est alors accru de plus de unités pour franchir allégrement le seuil du million de logements : pendant les années de la grande dépression, alors que la crise économique était d une toute autre ampleur, le même déficit s était élevé de unités. Quand la reprise frappe à la porte Pourtant, toutes les mauvaises choses ayant une fin, la récession des marchés touchait à sa fin. Dès le printemps 2013, la production de crédits immobiliers s est redressée, bénéficiant de conditions de crédit qui paraissaient alors exceptionnelles et du dynamisme de l offre de crédits. Sur l ensemble de l année 2013, la production de crédits immobiliers aux particuliers a augmenté de 8.1 % d après l OPCI 6, après correction de l effet des rachats de créances 7 : les crédits à l ancien (+ 8.4 %) ayant tiré l ensemble de la production. Après une année 2012 qui avait été particulièrement malmenée, avec un recul de la production de crédits d une ampleur rarement observée par le passé ( %) 8, la reprise a 4 Nombre de logements acquis par des ménages, donc hors les achats de lots annexes (caves, garages, locaux non destinés à l habitation, ) et les locaux acquis par les professions libérales en SCI. 5 Soit une réduction de 40 % du nombre des primo accédants dans l ancien en 2012, d après l Observatoire su le Financement du Logement de CSA. 6 OPCI : Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers. 7 Ces rachats ont représenté 15.1 % des offres acceptées en 2013 (17.2 % des crédits versés). Jamais par le passé, ils n avaient atteint un tel niveau (relatif), même lors de la 1 ère vague de rachats de créances qui avait accompagné la levée de l encadrement du crédit, au milieu des années 80. Ces rachats ne sont pas toujours (et loin s en faut) une bonne affaire pour les emprunteurs qui se font tenter mais ils restent un élément essentiel de l activité des intermédiaires qui les proposent. 8 Par exemple, si lors de la grande dépression la production avait reculé de 29.8 %, la chute s était alors déroulée sur deux années : % en 2008, puis % en 2009.

3 3 cependant été «modérée» : celle de 2010, par exemple, avait été nettement plus vive avec une production en hausse de 41.3 %! Il est vrai que cette fois-ci, le marché a eu à composer avec la récession des aides publiques à l accession et à l investissement locatif privé, alors qu habituellement ces aides venaient soutenir un marché défaillant. Et en outre, cette reprise ne s est pas constatée sur tous les marchés. Le redémarrage des achats de logements anciens a été sensible en 2013 : l impact négatif de l action publique sur ce marché qui avait pesé durant deux années s étant affaibli, dès lors qu il n y avait plus beaucoup de dispositifs d aides à raboter, à dégrader voire à supprimer. Le nombre de logements acquis par des ménages à crédit ou au comptant a ainsi augmenté de 8.5 % pour s établir à unités 9. En revanche, le marché du neuf particulièrement malmené par les décisions publiques a continué à se dégrader. L observation des flux de l accession à la propriété 10 qui se sont réalisés en 2013 permet de préciser un des aspects essentiels de ce constat différencié. Dès 2012, dans le contexte d une nouvelle crise économique, avec dans son sillage la remontée rapide du chômage et des pertes de pouvoirs d achat significatives pour les ménages, la suppression du PTZ dans l ancien et sa reconfiguration dans le neuf ont déclenché un retournement rapide des flux de l accession à la propriété. Le nombre des opérations d accession a reculé de 24.3 %, à opérations d accession (soit une perte de opérations sur un an). Les flux de l accession sont alors pratiquement redescendus au niveau qui était le leur en 2009, au plus profond de la grande dépression 11. C est le marché de l ancien qui avait le plus reculé avec % (une perte de unités), pour une baisse de «seulement» 18.8 % dans le neuf (une perte de unités). Après une année 2012 aussi mauvaise, la remontée des flux constatée en 2013 a été sensible : en hausse de 8.7 %, la progression des flux de l accession (à unités) s est accompagnée d un redémarrage de la primo accession (+ 9.1 %). Cette reprise a bénéficié du dynamisme de l offre de crédits et de conditions de crédit particulièrement propices à l expression de la demande. Mais l année 2013 s est écrite en demi-teinte : la reprise a été observée dans l ancien ( % pour l ensemble des flux de l accession dans l ancien) alors que le recul se poursuivait dans le neuf (- 7.5 % pour l ensemble des flux de l accession dans le neuf) 12. L évolution constatée sur tous les marchés de l accession tient alors au recul de la primo accession des ménages aux revenus moyens et modestes. Aussi, n est-il pas étonnant que 9 En retard de près de 6 mois sur le marché, les estimations du nombre d actes notariés réalisées par le CGEDD à partir des statistiques de droits de mutation établies par l administration fiscale chiffrent à 1.8 % la hausse d activité constatée en Elles constatent alors logiquement une amplification de la reprise au 1 er semestre 2014 : % sur les douze derniers mois, en glissement annuel alors même que la reprise était en train de patiner. 10 Chaque année, depuis 1978, l Observatoire sur le Financement du Logement de CSA réalise une enquête nationale sur le financement par emprunt des opérations immobilières effectuées par les ménages. Cette enquête qui est conduite auprès de l ensemble des établissements distributeurs de crédits permet de recueillir des dossiers de prêts ayant financé l acquisition d un logement principal, d une résidence secondaire ou d un bien en immobilier de rapport ou la réalisation de travaux. Tous les ans, un échantillon représentatif de la production de crédits immobiliers aux particuliers est ainsi constitué : il concerne de l ordre de opérations immobilières réalisées avec recours au crédit. Le taux de sondage associé à cet échantillon est donc de l ordre de 7 %. 11 Compte tenu des évolutions constatées sur le PTZ, la primo accession à la propriété a lourdement chuté : % dans l ensemble, expliquant la quasi-totalité de la baisse des flux de l accession constatée en Ainsi, les effectifs de la primo accession était revenu à leur niveau de l année 2000, donc 11.2 % sous le niveau observé durant la grande dépression : quant aux flux de la secundo accession, ils n avaient en fait que faiblement reculé (- 1.5 %). 12 Le constat est d ailleurs identique pour la seule primo accession : % dans l ancien, mais % dans le neuf!

4 4 dans le même temps les emprunteurs qui sont restés sur le marché aient eu la «capacité» de mobiliser des apports personnels dont les niveaux n avaient encore jamais été observés par le passé. Et les taux d effort de ces emprunteurs ont diminué rapidement au point de revenir aux niveaux mesurés en 2004, lorsque la (primo) accession était «réservée» aux revenus moyens/élevés donc juste avant que l ouverture de la primo accession dans l ancien sans travaux et le relookage du PTZ dans le neuf n élargissent les flux de la primo accession aux ménages modestes. La relance, c est maintenant! Personne n aurait dû se satisfaire de cette récession des marchés et, notamment, de la dépression de la construction tant la pression de la demande sociale est forte et tant les besoins en logement sont élevés. Pour réduire le niveau du déficit en logements et redonner aux marchés la possibilité de fonctionner dans de bonnes conditions, sans pression excessive sur les prix et les loyers, il aurait fallu tout faire pour construire plus. Beaucoup, pour tous et partout. Les leviers d action qui peuvent être mis en action pour relever le niveau de la construction et l activité du marché de l ancien sont en fait peu nombreux, au nombre de trois : la politique budgétaire publique (fortement) contrainte pour de nombreuses années, probablement ; la conjoncture économique générale (situation du marché de l emploi et pouvoir d achat) qui ne se rétablira probablement que (très) lentement ; et l offre de crédits, tant par son volume que par les conditions qui peuvent être faites (taux, durées, niveau des apports personnels). En l absence de soutien public, les marchés ne se sont pas dégradés plus qu observé parce que précisément, l offre de crédits a fait preuve d un dynamisme rarement constaté jusqu alors. A elle seule d ailleurs, la baisse des taux des crédits immobiliers intervenue dès la fin de l année 2011 a fait plus pour soutenir la conjoncture et redynamiser les marchés privés que tous les dispositifs publics actuels d incitation et d aide. Et en octobre 2014, les taux se sont établis à 2.50 % : jamais depuis la fin des années 40 les taux des crédits immobiliers n étaient descendus aussi bas, pendant aussi longtemps. Par exemple, la baisse des taux d intérêt constatée depuis la fin de l année 2011 a permis de tenir le marché de l ancien «à bouts de bras» et sans cela, l activité ne se serait pas redressée en Elle est équivalente à une diminution des prix des logements de 13 % (de 5 % depuis le début de l année 2014) 13. En outre, la baisse des taux a largement soutenu le pouvoir d achat des emprunteurs immobiliers, neuf et ancien confondus : elle est équivalente pour eux à une augmentation de revenus de 5 % depuis le début de l année 2012 (de 2 % depuis le début de l année 2014). Faute de conditions de crédit aussi favorables et dans un contexte macroéconomique et budgétaire guère meilleur qu aujourd hui, le niveau des mises en chantier était descendu à 13 Mais cette baisse n a pas permis aux ménages modestes qui représentaient jusqu en 2011 de l ordre de 60 % des accédants à la propriété de revenir sur le marché : l effet dépressif de la suppression du PTZ a été trop puissant. Ce sont donc les ménages aux revenus moyens et élevés qui ont tiré le marché et bénéficié de l amélioration des conditions de crédit. A la différence de ce qui est souvent affirmé, une baisse des prix n est donc pas suffisante pour faire revenir ceux qui ne sont plus sur le marché. On rappellera en outre que cette baisse des prix si souvent annoncée et tant souhaitée reste jusqu à présent très modeste! Au total, d après l indice Insee-notaires, les prix de l ancien (appartements et maisons confondus) ont reculé de 3.8 % entre le 2 ème trimestre 2011 et le 2 ème trimestre 2014 (soit, % en moyenne chaque année) et d après le baromètre LPI-SeLoger (en prise directe sur le marché), de 2.3 % entre le 3 ème trimestre 2011 et le 3 ème trimestre 2014 (soit, % en moyenne chaque année). On notera en outre que d après l indice Insee-notaires, les prix de l ancien sont au 2 ème trimestre 2014 pratiquement revenus à leur niveau du 2 ème trimestre 2007 (+ 1.1 % en fait, soit % par an, en moyenne).

5 unités en 1993 et le nombre de logements achetés par les ménages à unités! Mais les marchés n auraient pu envisager un redémarrage sensible et durable de leur activité sans un soutien public complémentaire. Celui-ci pouvant prendre la forme d une intervention publique «traditionnelle» consommatrice de ressources budgétaires rares, mais aussi d abandon de dispositifs d exception venant contrarier le retour de l épargne privée (tant dans le secteur locatif que dans celui de l accession). Les pouvoirs publics ont pris la mesure de cela : les orientations du «plan de relance» 14 présenté par le Premier Ministre et la Ministre du Logement le 25 juin dernier en témoignent, comme d ailleurs (et surtout) les mesures qui ont été précisées par le Premier Ministre le 29 août dernier. Vers un redémarrage de la construction Les mesures publiques de soutien à la construction locative sociale devraient commencer à produire leurs effets à partir de , compte tenu de l inertie «technique» de cette composante de la construction et des écueils toujours aussi nombreux qu il convient d éviter, en la matière : difficultés d accès à un foncier abordable, dégradation des capacités financières des collectivités locales,... Depuis 2011, en effet, le nombre de logements locatifs sociaux commencés chaque année stagne, sous les unités. Le relèvement attendu dans les prochaines années ne devrait cependant pas permettre de dépasser les 105 à mises en chantier, chaque année. Parmi les 4 axes prioritaires de «plan de relance» présenté par la Ministre du Logement dès le 25 juin 2014, la relance de l accession à la propriété 16 occupait une place essentielle : «C est une des clés pour la relance de la construction», selon Sylvia Pinel. Cette orientation a été réaffirmée par le Premier Ministre le 29 août dernier, lors de la présentation des mesures supplémentaires en faveur de la relance de la construction «Redonner confiance aux acteurs du bâtiment, créer de la croissance et de l emploi, redonner du pouvoir d achat aux Français et lutter contre les inégalités sociales et territoriales en améliorant les conditions d accès au logement, telles sont les lignes directrices qui sous-tendent un plan qui se veut dans la continuité du Plan d investissement pour le logement annoncé par le Président de la République en mars 2013» 15 Pour cela, de nombreuses mesures ont été prises depuis 2012, en faveur du logement locatif social : augmentations du plafond des dépôts du Livret A pour répondre aux besoins de financement des opérations nouvelles, loi facilitant la mobilisation du foncier public et renforçant les obligations de production de logements sociaux définies par l article 55 de la loi SRU, suppression du prélèvement sur le potentiel financier des bailleurs sociaux, taux de TVA réduit à 5 %, mise en place d un dispositif de «mutualisation» financière d une partie des fonds propres des organismes pour accompagner l effort d investissement des organismes et faire circuler les fonds disponibles, «mobilisation exceptionnelle» du 1 % Logement... Sans oublier les mesures de la loi ALUR favorisant la construction en tissu ancien (assouplissement des règles de stationnement, par exemple) et simplifiant l évolution des documents d urbanisme dans le cas de «projet d intérêt général» et la généralisation des Etablissements Publics Fonciers à l échelle de chacune des régions. En outre, un Pacte d objectifs et de moyens de trois ans avait été signé le 8 juillet 2013 entre l État et le mouvement HLM, prévoyant notamment la production de logements locatifs sociaux par an par ses organismes, de 2013 à 2015, afin de «lutter contre la pénurie de logements abordables» Sans oublier les mesures nouvelles adoptées dans la Loi de Finances pour 2015 et faisant suite aux engagements de la Ministre du Logement et du Premier Ministre pris lors du 75 ème Congrès de l USH. 16 Les principales mesures : un accroissement du nombre de PTZ financés, afin de parvenir à primo accessions ainsi aidées chaque année ; un redéploiement dans les zones où l effet de levier est le plus grand pour les classes moyennes ou modestes ; une révision du barème (montant de l achat pris en compte et quotité du prêt relevés, plafond de revenus élargi aux classes moyennes, et pour les plus modestes, différé de remboursement passant de 5 à 7 ans) ; harmonisation des barèmes du PTZ et du PAS afin de permettre à davantage de ménages modestes de bénéficier de la garantie publique. 17 Les mesures supplémentaires : la taxe sur les plus-values est alignée sur celle des immeubles bâtis (exonération totale au bout de 22 ans de détention) : pour toute promesse de vente conclue avant le 31 décembre 2015, abattement exceptionnel de 30 % de l impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les plus-values réalisées ; en cas de donation de terrain réalisée jusqu à fin 2015, le cédant bénéficiera d un abattement exceptionnel de euros, à la condition que le terrain soit ultérieurement construit ; le taux de TVA à 5,5 % sera appliqué pour l accession à la propriété d un logement neuf pour les ménages modestes dans les nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville ; un abattement exceptionnel de euros est créé pour les donations de nouveaux logements neufs aux enfants et petits-enfants réalisées jusqu à fin 2016.

6 6 Toutes ces mesures vont contribuer à la relance de l accession à la propriété, dès Le nombre de logements commencés destinés à l accession à la propriété devrait ainsi progresser de plus de unités en 2015, puis encore d autant en 2016 pour retrouver à partir de 2017 le niveau qui était le sien en Soit de l ordre de mises en chantier. La construction locative sociale (source : modèle FANIE) 100 En milliers de logements commencés PLA-CFF, PLS et PLS Foncière PLUS CD ANRU 20 PLAI, PLA et PLUS hors CD ANRU Les composantes de la construction, en milliers de logements commencés (sources : modèle FANIE et 200 Locatif social (HLM, SEM et autres) Locatif privé et intermédiaire 100 Accession à la propriété Résidences secondaires En revanche, il faudra très probablement un certain temps (pour ne pas dire un temps certain) pour que la confiance des investisseurs privés et des propriétaires bailleurs revienne. Car défaire un pan entier de l économie immobilière prend beaucoup moins de temps que de le reconstruire. Et à cet égard, il est dommage que les Ministres du Logement qui se sont succédé entre 2010 et 2014 n aient pas pris la mesure des enseignements de l histoire récente du secteur locatif privé. Le marché locatif privé a en effet été inquiété et déstabilisé par les annonces et les décisions publiques qui durant plus de trois années ont bouleversé les projets des investisseurs et des propriétaires bailleurs :

7 7 depuis les premières alertes, avec la remise en cause du dispositif d incitation «Scellier» par Benoist Apparu au motif qu il était «inflationniste» 18, la mise sous surveillance des loyers du privé avec la fameuse «taxe Apparu» sur les petites surfaces (moins de 14 m²) situées dans une zone «tendue» et la mise en place de la fameuse mission confiée par le secrétaire d Etat au logement en janvier 2012 à Sabine Baietto-Beysson et Bernard Vorms, afin d «améliorer la contribution des différents observatoires de loyers aux objectifs de politique publique». Sans oublier, évidemment, la réforme de l'imposition des plus-values immobilières applicable à compter du 1 er février 2012 ; jusqu au décret d encadrement des loyers en cas de relocation du 1 er août 2012, pour terminer avec la longue et parfois étonnante discussion parlementaire des articles 19 de la loi ALUR. Toujours est-il que le dispositif Pinel rencontre d ores et déjà (nettement) plus de succès que le dispositif Duflot : il est vrai que le temps n est plus à la pénalisation, mais à l incitation. Et que les premiers retours en provenance des bureaux de vente des promoteurs sont encourageants. Après s être élevé à près de mises en chantier, le niveau de la construction locative privée et intermédiaire est retombé à unités en 2014 : dès 2015, cependant cette composante de la construction devrait se ressaisir et retrouver un niveau de l ordre de unités. Et à partir de 2016, ce sont plus de mises en chantier qui sont attendues dans ce secteur. Au total, pour un nombre de logements commencés qui devrait être de l ordre de 300 à unités en 2014, le niveau de la construction devrait progresser de plus de unités en 2015 (avec une reprise soutenue dans l individuel), si tout se passe bien, et franchir les unités en Rien ne permet néanmoins d escompter une reprise de la construction d ici la fin de l année 2014 : tout au plus peut-on espérer que le système se ressaisisse enfin. Mais le chemin semble encore long si l objectif reste celui des mises en chantier. Et si la primo accession des ménages modestes doit être réhabilitée. Il faudra alors amplifier les soutiens publics bien au-delà de l effort actuel consenti sur le PTZ. Après la pause forcée du marché de l ancien Les mesures de relance en faveur de la construction sont venues au bon moment, compte tenu des conditions de crédit actuelles. Le marché de l ancien devrait lui aussi connaître une année 2015 meilleure que ne le fut Bien sûr, parce que le rétablissement d un PTZ dans l ancien dès le 1 er janvier avec quotité de travaux situé entre 20 et 30 % (le taux précis à respecter devant être fixé prochainement par décret), les travaux étant terminés dans un délai de trois ans à compter de l'octroi du PTZ. Mais aussi, en raison de l allègement des dispositions de la loi ALUR les plus pénalisantes pour l activité de ce secteur. 18 Le fameux et vieil argument régulièrement ressorti par l administration des Finances et une (large) partie de celle du Logement. 19 La lecture de l étude d impact du projet de loi ALUR («Etude d impact», NOR : ETLX L/Bleue-1, 25 juin 2013) est révélatrice d un certain climat qui a rappelé à de nombreux égards les échanges parfois très tendus qui avaient précédés le vote de la loi Quillot du 22 juin Avec par exemple des passages dont on ne comprend pas trop la place dans un document parlementaire écrit largement par une partie de l administration du Logement : on sait bien, que «la majorité des logements locatifs privés appartiennent aux personnes parmi les plus aisées» (page 20)! 20 Ce PTZ est réservé aux centre-bourgs ruraux, afin d'encourager l'installation de jeunes foyers actifs. Le projet de Budget pour 2015 précise qu'il sera ciblé sur les «communes n'appartenant pas à une agglomération ou appartenant à une agglomération de moins de habitants, connaissant un niveau de vacance élevé du parc de logements et offrant un niveau de service minimal à la population». Environ communes vont être éligibles au PTZ+ dans l'ancien, «représentant environ 5% de la population française» d'après l'étude d'impact du PLF 2015.

8 8 Car il est vrai qu après le redémarrage remarqué du marché de l ancien en 2013, l année 2014 a eu de quoi décevoir. Comme chaque année, la demande de crédits immobiliers à l ancien s est repliée durant les mois d hiver. Au 1 er trimestre 2014, la production a reculé de 11.0 %, comme cela est habituel à cette période de l année. Pour autant, le marché a été plus actif qu en 2013 à la même époque : la production de crédits était d ailleurs en progression de 17.2 % au 1 er trimestre 2014, en glissement annuel. Il est vrai que le début de l année 2013 n avait pas été très bon, poursuivant la tendance récessive du marché qui s était amorcée à la fin de l été Mais après un mois de mai médiocre, comme à l habitude (la succession des jours de congés et des ponts), la panne de la demande s est confirmée en juin : malgré de très bonnes conditions de crédit, les contraintes nouvelles imposées par la loi ALUR, loin du choc de simplification tant attendu après les engagements du Président de la République, sont venues renforcer l attentisme de la demande et retarder la réalisation des opérations immobilières. Alors qu habituellement le marché se redresse fortement au 2 ème trimestre, la production de crédits à l ancien n a que faiblement progressé cette année (+ 1.4 %, contre % au 2 ème trimestre 2013) : elle a même reculé de 12.6 % en glissement annuel. L année 2013 s était caractérisée par un mauvais 1 er trimestre, puis par un bon 2 ème trimestre. C est le contraire en Pour autant, alors qu en 2013 la production de crédits à l ancien avait reculé de 2.2 % au 1 er semestre, en glissement annuel, après correction de l effet des rachats de créances, la production a encore un peu progressé au 1 er semestre 2014 : de 0.8 %. La reprise s est donc simplement émoussée au 1 er semestre, après un 2 nd semestre 2013 particulièrement dynamique et en dépit de conditions de crédit exceptionnelles. La production de crédits à l ancien s est néanmoins nettement ressaisie dès juillet, avec une croissance de 16.5 % au cours du 3 ème trimestre. Mais le ralentissement constaté au printemps fait que l année année 2014 se terminera en demi-teinte : les tendances qui se dessinent sont celles d une stabilisation de l activité (ou au mieux, d une légère progression de l activité), après le rebond de A fin septembre 2014, le nombre de «transactions» sur logements anciens est en effet en recul de 2.5 % en niveau annuel glissant d après l OPCI et de 2.9 % d après l Observatoire Crédit Logement/CSA. En retard de près de 6 mois sur le marché, le nombre d actes notariés estimé par le CGEDD à partir des statistiques de droits de mutation établies par l administration fiscale conclue différemment, puisqu à fin août la progression de l activité était encore de 6.4 % en niveau annuel glissant avec néanmoins un légère inflexion en fin de période. Mais il est probable que le 4 ème trimestre sera meilleur que ne l avait été le printemps : les conséquences du «retard» imputable à la loi ALUR sont maintenant engrangées, même si les incertitudes que traverse actuellement le notariat risquent de peser sur la vitesse de conclusion des ventes ; à l inverse, l annonce de la suppression des aides personnelles à l accession devrait inciter les ménages à anticiper la réalisation de leurs projets dès qu ils en ont la possibilité ; cependant, une partie de la demande risque d attendre le PTZ dans l ancien renforçant ainsi la paralysie du marché. Paradoxalement, alors que les conditions de crédit sont excellentes, que les décisions publiques vont dans le sens d une redynamisation des marchés de l accession, l activité va probablement ne pas être aussi bonne sur la fin de l année qu elle aurait dû l être

9 9 160 Le nombre de "transactions" sur logements anciens (niveau annuel glissant : base 100 en 2009) Nombre "d'actes dans l'existant" : CGEDD d'après DGFiP et bases notariales Nombre de prêts accordés (base 100 en 2009) : Observatoire Crédit Logement/CSA Volume des offres acceptées (base 100 en 2009) : OPCI D autant que la demande reste prudente, attentiste face à une situation économique dégradée et à des incertitudes persistantes : le chômage ne devrait pas baisser avant le printemps 2015, au mieux. Le pouvoir d achat ne décolle pas et ce n est paradoxalement que grâce à une inflation contenue qu il résiste alors que cette basse inflation laisse planer le risque de la déflation. Le niveau de l activité du marché de l ancien devrait néanmoins augmenter légèrement en 2014, d un (très) petit 2 %, pour franchir très doucement le seuil des logements achetés par des ménages, la demande paraissant décidée à tirer avantage des conditions de crédit actuelles. Et le marché ne repartira vraiment que lorsque les ménages aux revenus modestes reviendront, en 2015 certainement. Et si pourtant? La plupart des conditions nécessaires à une reprise durable de l activité des marchés immobiliers paraissent maintenant réunies. Pour autant, des risques de blocage demeurent. Ce n est pas du côté d une remontée forte et rapide des taux des crédits immobiliers qu il convient de les chercher. Ni dans un endettement immobilier excessif de ménages fragilisés par la crise. Ni dans la sélectivité de l offre de crédits ou dans son incapacité à s élever fortement pour répondre à une demande plus soutenue Pour l heure, la détermination des pouvoirs publics à relancer l activité des marchés immobiliers est en outre forte. Mais une tentation demeure, même si elle n alimente plus les discours ministériels depuis le printemps dernier : celle de la déflation qui avait en partie inspirée de précédents Ministres du Logement. Pour eux, il suffisait de supprimer des aides réputées inflationnistes et d attendre que les prix baissent pour que naturellement, la demande se redresse d ellemême : le discours étant simple, il était devenu à la mode. Pourtant, les arguments souvent avancés pour justifier le caractère inflationniste des aides au logement résistent mal à leur

10 10 confrontation à la réalité 21. D ailleurs en vertu de cette «théorie», nombre d aides furent supprimées ou (très) fortement rabotées : les prix ne baissèrent pas, mais la demande s effondra! Néanmoins, beaucoup estiment toujours que seule une baisse des prix des logements permettrait aux marchés de retrouver santé et dynamisme. Il paraît d ailleurs probable que confrontées à une remontée rapide et forte de l offre de crédits, les autorités monétaires 22 vont «alerter» les pouvoirs publics sur l impact «inflationniste» que cela devrait avoir sur les prix de l immobilier et aussi sur le risque (systémique) que cela ne manquera pas de faire peser sur la solidité des établissements bancaires. Pour l heure, une autre voie a été choisie, celle d une relance devenue socialement et économiquement nécessaire. Voilà qui est fait! 21 On pourra pour cela notamment se reporter aux actes du colloque organisé par la FFB : «Les Rencontres du Bâtiment», Constructif, hors-série n 2, juin Et notamment au chapitre : «Les aides au logement sont-elles au service de la hausse des prix?». 22 Et même (très) probablement une large partie du milieu associatif engagé dans la mise en œuvre du droit au logement.

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