«ENTRE CIEL ET TERRE» CAHIER DES CHARGES ET REGLEMENT DE COPROPRIETE

Transcription

1 COMMUNE ANKADIKELY ILAFY «ENTRE CIEL ET TERRE» CAHIER DES CHARGES ET REGLEMENT DE COPROPRIETE 1

2 Autorisations de découpages générales N 366 VPDAT/SG/DGAT/DVPT.13 pour la propriété dite «KOLOINA» TN 5083-BAV et N 368 VPDAT/SG/DGAT/DVPT.13 pour la propriété dite «FITAHIANA» TN 4979-BAV délivrées par le Ministère de l Aménagement du Territoire et de la Décentralisation. SOMMAIRE A-GENERALITE Art.1 exposé préalable Art.2 modalité de cession et de mise en valeur du terrain Art.3 champ d application et Transmissibilité des charges Art.4 programme de construction Art.5 desserte Art.6 réseaux Art.7 association syndicale Art.8 bornage des lots Art.9 dépôt au Service des Domaines Art.10 révision du cahier des charges Art.11 élection de domicile B- REGLEMENTATION PARTICULIERE AUX PARTIES COMMUNES Art.12 définition des espaces et équipements à usage commun Art.13 aménagement des parties communes par le lotisseur Art.14 propriété des parties communes Art.15 utilisation et jouissance des parties communes Art.16 conservation et entretien des parties communes Art.17 contribution des propriétaires aux charges afférentes aux parties communes Art.18 voiries Art.19 espaces verts,-espaces libres C-REGLEMENTATION PARTICULIERE AUX PARTIES PRIVATIVES Art.20 définition des parties privatives Art.21 destination des parties privatives Art.22 morcellement regroupement des parties privatives Art.23 servitudes Art.24 réalisation des travaux de construction Art.25 caractéristiques des constructions 2

3 25-1 taux d occupation au sol 25-2 styles des constructions 25-3 hauteurs des constructions Art.26 aires de stationnement Art.27 espaces verts Art.28 clôtures Art.29 alimentation en eau et en électricité Art.30 assainissement du lot Art.31 obligation de contracter assurance Art.32 vente d un lot Art.33 règlementations sanctions Article 1 : Exposé préalable A-GENERALITE Le présent cahier de charges et règlement de copropriété a pour objet de définir les modalités générales d attribution du sol et de mise en valeur des propriétés dites «KOLOINA» et «FITAHAINA», sis à, Fokontany de MANAZARY, commune d'ankadikely Ilafy, Antananarivo Avaradrano, Il s'agit d'un morcellement foncier permettant à des personnes physiques ou morales de devenir propriétaire d'une ou de plusieurs parcelles de terrains prêtes à bâtir et bénéficiant d une viabilisation générale commune. Le morcellement «ENTRE CIEL ET TERRE» est destiné à recevoir une zone résidentielle à usage d habitation. Ce cahier des charges, a pour objet de : Décrire l opération d aménagement et de construction projetée sur les propriétés cidessus désignées Indiquer les obligations respectives du promoteur d une part, vis-à-vis des acquéreurs des différents lots d autre part. Exposer les principales dispositions d urbanisme applicables dans le morcellement. Et enfin, d expliciter la procédure à suivre en cas d aliénation à venir des lots ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION: A faire.. 3

4 Les parties communes et les parties privées seront elle-même divisées selon les plans prévus pour le morcellement, en lots distincts dont la définition exacte sera établie au moment de la passation des actes de vente. Cette division sera soumise à l autorisation administrative, conformément à la législation sur les découpages généraux. ARTICLE 2 : Modalité de cession et de mise en valeur du terrain. Suite au protocole d'accord en date du 02 mai entre le représentant des propriétaires et la société ASSIST IMMOBILIER, agissant en qualité de maître d'ouvrage délégué, ce dernier se voit confier le soin de mener à bien l aménagement dudit morcellement. ASSSIT IMMOBILIER, promoteur mandaté assurera la division de terrain selon les plans prévus ou modifiés par lui même. Les différents lots à usage privatif seront vendus directement aux acquéreurs par le biais d'assist IMMOBILIER. Les propriétaires garderont les droits sur les espaces communs jusqu à la vente complète de tous les lots privés. Les lots correspondants aux parties communes seront ensuite céder à l association syndicale. Article 3 : Champ d application et transmissibilité des charges Le présent document est opposable à quiconque possède ou occupe un lot dans le morcellement «ENTRE CIEL ET TERRE» il est opposable au propriétaire actuel des lots, à leur héritiers ou ayants droit à quelque titre que ce soit ainsi qu à tous les propriétaires successifs et leur ayant droit. A cet effet, il doit être rappelé dans tout acte translatif de propriété ou locatif. Le respect des règles du présent cahier de charges est assuré par l association syndicale des propriétaires du morcellement. Tout propriétaire peut également en demander directement l application sans avoir à justifier de l inaction de l association syndicale. En cas de transgression ou différend, l association syndicale sera saisie du litige préalablement avant tout recours contentieux. Elle tentera de régler l affaire à l amiable pour aboutir à une conciliation des intérêts en présence. En cas d échec de la conciliation amiable, le tribunal civil d Antananarivo sera valablement saisi. Article 4 : Programme Le programme va compter à l issue de l opération d aménagement : Des parcelles de terrains viabilisés prêtes à bâtir Des lots destinés à recevoir des espaces communs et des espaces verts Des servitudes de passages Des zones d équipements collectifs 4

5 Article 5 : Desserte Le morcellement comporte une seule entrée-sortie comportant une barrière métallique gardée. Les servitudes de passages prévues au plan du morcellement sont destinées exclusivement à la circulation des piétons et des véhicules autorisés et ne peuvent être soustraites à cet usage. Aucune autre affectation que celle figurant sur le plan du lotissement ou définie par le présent cahier des charges ne pourra être donnée aux différentes parties communes, qu il s agisse des sols ou des ouvrages, sauf décision contraire du promoteur. Toutes ces voies figurent sur le plan de masse qui demeurera annexé à la suite des présentes. Article 6 : Réseaux Les réseaux prévus aux plans du morcellement seront destinés exclusivement à la desserte des lots et ne peuvent être détournés de leur vocation initiale. Les acquéreurs ne peuvent utiliser en matière de réseaux que les branchements existants amorcés au droit de leur parcelle selon le plan annexé. Les caractéristiques de tous les branchements sur les canalisations d amenées d eau, le réseau de distribution électrique et le réseau d assainissement sont laissées à l initiative du lotisseur. Les plans de branchement sont donnés à titre indicatif. Toutefois, la totalité des réseaux électriques devra être obligatoirement souterraine, et un plan d installation devra être soumis. A l exception du passage des câbles de moyennes tensions Dans la règle générale, les réseaux sont implantés sur l emprise des espaces communs. Pour chaque lot privatif, il est mis à la disposition de l acquéreur, un accès au réseau d alimentation en eau avant compteur individuel (les compteurs individuels sont à la charge des acquéreurs. Chaque acquéreur est tenu de construire à sa charge pour l évacuation de leurs eaux usées, des fosses septiques (puisards..). Uniquement sur leurs parties privatives. L installation du réseau téléphonique ne fait pas partie du programme d aménagement du promoteur. Par conséquent, l installation et le branchement d une ligne téléphonique restent à la charge exclusive de l acquéreur du lot, et nécessitent l autorisation de l association syndicale Chacun des réseaux précédents dessert également les besoins des parties communes, à savoir : 1. assainissement : évacuation des eaux pluviales des voies et espaces publics ; 2. alimentation en eau pour locaux communs, arrosage ; 3. alimentation en énergie électrique pour les services communs et l éclairage public. 5

6 Article 7 : Association syndicale Il sera constitué entre tous les propriétaires des lots une association syndicale chargée de gérer, d entretenir des ouvrages et espaces communs définis ci-après (cf. article 12), ainsi que d assurer la sécurité du morcellement et d organiser le ramassage des ordures. Chaque propriétaire de lot sera obligatoirement membre de droit de cette association. Les modalités de la mise en place, du fonctionnement, et de l éventuelle disparition de cette association feront l objet de statuts remis à chaque acquéreur de lots privatif lors de la passation de son acte de vente. Article 8 : Bornage des lots Les opérations de bornage pourront relever une différence en plus ou en moins des superficies des lots inscrites sur le plan de masse du lotissement ci-après annexé. Dans la mesure où cette différence n excède pas 10 % de la superficie totale de la parcelle inscrite sur le plan de masse, le propriétaire de la parcelle en cause est tenu d accepter la rectification sans que celle-ci puisse faire l objet d une quelconque indemnisation ou versement supplémentaire. Article 9 : Dépôt au cabinet notarial Le présent cahier des charges fera l objet, après l obtention de l autorisation de découpage, d un dépôt au cabinet notarial désigné - sis à Antananarivo. Article 10 : Révision du cahier des charges Toute demande de modification du présent cahier des charges, des pièces y annexés, doit, pour être adoptée, recueillir au sein d une assemblée générale convoquée par l association syndicale, l accord par majorité des votes des propriétaires présents, représentés ou non. Si cette modification a pour objet une règle d urbanisme convenue dans le présent cahier des charges, elle ne pourra être applicable qu après avoir reçu l aval de l autorité administrative saisie à cet effet par l association syndicale. Article 11 : Election de domicile Pour l exécution du présent cahier des charges, il est fait élection de domicile à Antananarivo. Par conséquent, le tribunal civil d Antananarivo est compétent pour connaître de toute action exécution forcée et allouer tous dommages et intérêt. B-REGLEMENTATION PARTICULIERE AUX PARTIES COMMUNES Le présent cahier de charges fixe les servitudes générales prescrites pour l aménagement et l entretien de l ensemble des parties communes. 6

7 Article 12 : Définition des espaces et équipements à usage commun Le morcellement comporte des espaces et des infrastructures à usage commun, à savoir : Les voies de circulation automobile principales et secondaire Les espaces verts et autres espaces laissées libres Les locaux abritant la société désignée par l association syndicale pour gérer le lotissement et en assurer la sécurité Les réseaux de tous types destinés à la desserte des lots est plus généralement du morcellement. Le mobilier, s il en existe, placé sur les espaces verts Ces espaces et infrastructures à usage commun seront désignés sous le vocable «parties communes» dans la suite du présent document. Ces parties communes constituent un ensemble dont chaque partie servira à l usage de tous les propriétaires du morcellement indistinctement. L affectation de chacune des parties communes devra demeurer conforme aux prescriptions du présent cahier des charges et ne pourra en aucun cas être modifiée. L utilisation des parties communes comme entrepôt, terrain de camping, séchoirs à linge lieux de dépôts permanents de matériaux, de bois de chauffage, de charbon, de concassage de voiture, de ferrailles, de véhicules abandonnés, comme lieu de décharge ou de dépôt de boue, d immondices, d'ordures est formellement interdite. Article 13 : Aménagement des parties communes par le promoteur L Aménagement des parties communes est à la charge du promoteur. Celui-ci pourra toutefois être accompli par tranche. Article 14 : Dépôts au service des domaines Les parties communes, décrites à l article 12 du présent cahier des charges, sont à l origine la propriété des vendeurs. Elles doivent faire l objet d un transfert de propriété au profit de l association syndicale des propriétaires décrite à l article 7 ; Ce transfert sera effectué pour un Ariary symbolique et sera régularisé devant notaire. Les frais en droits d acte relatifs à ce transfert seront à la charge de l association syndicale. Ce transfert se fera après la vente de l intégralité des lots. Avant que ledit transfert ne soit réalisé, les risques de propriété, les impôts et charge d entretien des parties communes seront assumés par le promoteur. L association syndicale ne peut ni louer, ni prêter les parties communes à une personne publique ou privée pour y exploiter une activité quelconque ; Article 15 : Utilisation et jouissance des parties communes: L utilisation des parties communes du morcellement est réservée aux propriétaires des lots ainsi qu à leurs visiteurs, clients, invités, fournisseurs et aux et employés de l association syndicale. 7

8 Les équipements complémentaires devront être à l usage exclusif du morcellement et leur réalisation ne pourra en aucun cas entraîner une nouvelle appropriation du sol au profit d une personne quelconque. Toute construction est interdite sur les parties communes du morcellement, excepté les installations ou ouvrages d intérêts collectifs décidés par le promoteur. Article 16 : Conservation et entretien des parties communes Les parties communes, qu elle soit de nature immobilière ou mobilière seront conservées et maintenues en bon état d entretien, aux frais des membres de l association syndicale, propriétaires des lots privatifs. Les dégradations des réseaux, de la voirie, et d une manière générale de toutes les installations des parties communes, entraînées par une utilisation abusive et anormale, notamment lors des travaux de constructions particulières, seront à la charge du propriétaire de la parcelle, responsable de cette utilisation, que ce soit de son fait ou du fait de l entreprise travaillant pour son compte. Article 17 : Contribution des propriétaires aux charges afférentes aux parties communes Les charges afférentes aux parties communes à savoir, le coût de leur entretien, les impôts, taxes, primes d assurances, frais de gestion y afférents seront assumés par les membres de l association syndicale, propriétaires des lots privatifs, à l exception du promoteur qui en est dispensé sur les lots encore destinés à la vente. Ces charges sont réparties entre les membres de l association syndicale, propriétaires de lots d une manière autonome, de sorte à ce que celles-ci soient réparties entre eux en fonction du nombre de lots occupé. A compter du lancement de la commercialisation du morcellement «ENTRE CIEL ET TERRE» (le 23 mai 2 013) et pour une durée d une année c est le promoteur qui prendra en charge les frais liés aux parties communes. Cette prise en charge pourra être prolongée si l association syndicale n a pas pu être crée. Article 18 : Voiries Les voies et aires de stationnement prévues au plan de morcellement, annexé à la suite des présentes, sont destinées exclusivement à la circulation des véhicules et des piétons et ne peuvent être souscrite à cet usage. Chaque propriétaire aura sur les voies du morcellement droit d utilisation, de jour comme de nuit. Les voies sont accessibles à tout véhicule dont la charge n excède pas 2,5 tonnes. La circulation de tout véhicule dont la charge par essieu excède 2,5 t est donc prohibée dans cette zone à l exception des camions de déménagement, des engins de travaux, et des camions transportant des matériaux de construction pour la réalisation ou l entretien des lots ou des parties communes de la zone. 8

9 Le propriétaire d un lot privatif n a pas le droit d ouvrir sur sa parcelle privative des voies autres que celles prévues au plan ci-après annexé. Les chemins et allées de circulation interne nécessaires à l aménagement du lot ne sont pas considérés comme des voies. Aucun dépôt permanent de boue, d ordure, de bois de chauffage, de ferrailles, ou de tout autre type de matériaux, de carcasse de voitures, de véhicules abandonnés, ne sera toléré sur les voies communes du morcellement. Article 19 : Espaces verts-espace libre Les espaces verts et les espaces libres, tels que figurant sur le plan du lotissement, ne peuvent recevoir une autre affectation, à moins d obtenir la révision du présent cahier des charges. Les espaces non construits seront traités en cour propre et/où jardin. La circulation et le stationnement des véhicules automobiles et autres véhicules à moteur sont interdits dans les emprises des espaces verts et des espaces libres, et en général, hors des emplacements prévus à cet effet. C- REGLEMENTATION PARTICULIERE AUX PARTIES PRIVATIVES Article 20 : Définition des parties privatives Les parties privatives, encore appelées «lots privatifs» ou «lots», sont constituées pour les parcelles représentées distinctement sur le plan de masse du morcellement qui demeurera annexé à la suite des présentes. Elles sont dites privatives car leur usage est exclusif, c'est-à-dire que son propriétaire peut utiliser la parcelle comme bon lui semble (sauf respect des normes du présent cahiers des charges. Article 21 : Destination des parties privatives De manière générale les lots seront destinés à la réalisation de logements. Certains lots pourront recevoir des petits immeubles : les lots.. Les autres recevront exclusivement des villas avec au maximum un étage : les lots.. Les logements destinées à usage d habitation, pourront toutefois accueillir de façon accessoire une activité professionnelle libérale tel que par exemple cabinet médical, bureau d étude, cabinet d avocat, à condition que cette activité professionnelle ne soit pas bruyante et plus généralement n occasionne aucune gêne aux autres occupants de la zone résidentielle. Sont interdits dans le périmètre du lotissement «ENTRE CIEL ET TERRE» quelque soit la cause : -toute activité qui, par leur nature, leur importance ou leur aspect seraient incompatible avec la sécurité, la salubrité ou la commodité, du morcellement et en particulier toute 9

10 construction à usage d étable, de porcherie, de clapier ou de poulailler et plus généralement toute construction destinée à l élevage. -toute activité susceptible d entraver le fonctionnement du morcellement, de nuire au respect des destinations définies pour chacune des parties privatives ou de troubler la jouissance des lieux. Toute activité industrielle est ainsi prohibée sur la zone. - toute activité classée dans les catégories 1 et 2 du décret du 21 octobre 1924 et de son arrêté d application relatif aux établissements insalubres, dangereux incommodes ; -le stockage des produits toxiques -l affouillement du sol en vue de l extraction de matériaux -l utilisation des lots invendus comme entrepôts ou lieux de dépôts permanents de matériel et de matériaux, ou comme lieux de décharge des ordures. Article 22 : Morcellement regroupement des parties privatives Le propriétaire de plusieurs lots contigus pourra obtenir le regroupement de ses parcelles en un seul lot Article 23 : Servitudes Les propriétaires des lots ne peuvent s opposer à la mise en place au passage le long de leurs clôtures, devant leurs constructions ou même sur leur parcelle, des éléments d infrastructure générale ou de bornage prévus au plan du morcellement. Les réseaux (électrique, d eau, d assainissement, etc..) décrits à l article 6 ci-dessus seront implanté, dans la mesure du possible, sur l emprise des parties communes. Les acquéreurs des parcelles (lots) doivent accepter sur leur clôture ou devant leur terrain des plaques et panneaux de signalisation jugés par le promoteur nécessaire pour le bon fonctionnent du lotissement. Article 24 : Réalisations des travaux de construction Tout propriétaire de lot privatif qui souhaite construire, aménager, faire une extension, est tenu de solliciter un permis de construire auprès de l autorité compétente. Le propriétaire est tenu, par lui-même et par ses entrepreneurs et ouvriers de n imposer aux autres propriétaires que la gêne résultante inévitablement des travaux de construction et de prendre toutes les précautions pour que celle-ci ne soit pas aggravée. Il devra notamment, interdire à ses véhicules de chantier de gêner la circulation ou de stationner sur les aires de stationnement, et procéder à l installation de toilette de chantier à l intérieur de sont lot pendant toute la durée des travaux. Il est tenu directement à l égard des autres propriétaires et de l association syndicale de réparer tout désordre aux voies et clôture causées de son fait ou de la faute de ses préposés. Il lui est interdit de créer, par lui-même ou par ses entrepreneurs ou ouvriers, aucun dépôt durable de matériaux ou de gravats sur les voies du morcellement ou sur son propre lot. Il doit donc procéder à l enlèvement des matériaux ou gravats dans les meilleurs délais. 10

11 Article 25 : Caractéristiques des constructions 25.1 Taux d occupation au sol Le taux d occupation au sol des constructions ne pourra dépasser 40% de la surface totale du lot concerné Style des constructions Aucun style particulier de construction n est recommandé mais «une charte couleurs» devra être respectée : Les murs de toutes les constructions devront être de couleur.. Certaines variations seront tolérés mais après accord du promoteur Tous les toits des constructions devront être de couleur.. Tout projet de construction devra recevoir l aval du promoteur du morcellement «ENTRE CIEL ET TERRE» à l effet de permettre l obtention d une réelle harmonie dans la zone résidentielle Hauteur des constructions Les constructions ne pourront comporter qu un étage au maximum. Article 26 : Aires de stationnement Il sera possible aux occupants des lots ou à leurs invités de stationner de façon occasionnelle leurs véhicules le long des voies de circulation, à condition toutefois de ne pas gêner la circulation. Article 27 : Espaces verts Les espaces non construits ne devront pas rester dépourvus de végétation et seront traités en jardin d agrément avec plantation d arbustes. L implantation d autres décoratifs est également possible à condition qu elle soit située à au moins deux mètres des limites séparatives du lot. Les jardins à usage privatif entourant les constructions particulières devront être soignés pour donner au lotissement un aspect accueillant et de qualité pour l ensemble du morcellement. Article 28 : Clôtures Aucun style particulier n est recommandé. Cependant, elles devront être implantées à cheval sur la mitoyenneté et leur hauteur ne pourra excéder 2,50 mètres par rapport au nivellement contractuel de la limite. Elle pourra être éditée par le premier occupant à frais partagés avec le propriétaire voisin. En cas de désaccord, l association syndicale prendra en charge l édification de cette clôture en respect du présent cahier des charges et réclamera la quotepart à chacun des propriétaires concernés et de chaque côté de la dite clôture. Ces frais seront intégrés dans leurs charges. Article 29 : Alimentation en eau et en électricité 11

12 Pour leur alimentation en eau et électricité, les bâtiments devront être obligatoirement reliés sur les réseaux communs de distribution d eau potable et d électricité mis en place par le promoteur. Tout raccordement à des réseaux voisins extérieurs au lotissement est interdit. Article 30 : Assainissement du lot 30.1 Eaux usées et pluviales des parties privatives Ces eaux seront traitées sur la parcelle par fosse septique et lit bactérien ou autre système conforme aux règles d hygiène de l OMS. L effluent des eaux traitées sera rejeté dans un puits filtrant d emplacement et configuration conforme au code de l urbanisme. A la charge de l acquéreur Eaux pluviales des parties communes Les eaux pluviales seront raccordées par des canalisations au réseau collectif. A la charge du promoteur. Article 31 : obligation de contracter une assurance Les acquéreurs sont tenus de contracter une assurance incendie et recours des voisins auprès d une compagnie notoirement solvable pour les bâtiments construits sur leur parcelle. Article 32 : Vente d un lot Tout acte constatant la mutation à titre onéreux ou gratuit d un lot issu du morcellement devra nécessairement être accompagné des documents suivants, chacun d entre eux étant certifié conforme à l original et signé par le vendeur et l acquéreur : -le plan du lotissement figurant la situation du lot vendu et sa surface, -la copie du présent cahier des charges, -le plan des réseaux. Article 33 : Règlementations-sanctions Les règlements de police communaux et généraux sont applicables dans le périmètre du morcellement. Les infractions relevées par les autorités ou les fonctionnaires compétents et dûment accrédités seront poursuivies dans les conditions du droit commun. Fait à Antananarivo le 02 mai 2013 sur treize (13) pages 12