Délibération au Conseil Municipal du lundi 25 mars 2013

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1 24 Délibération au Conseil Municipal du lundi 25 mars 2013 Modalités de gestion commune de l'immeuble dit 'Institut de puériculture' sis 23 rue de la Porte de l'hôpital par la Ville de Strasbourg, les Hôpitaux Universitaires de Strasbourg (HUS) et la Communauté Urbaine de Strasbourg (CUS). La présente délibération a pour objet de soumettre à l approbation du Conseil les modalités de gestion commune par la Ville de Strasbourg, les Hôpitaux Universitaires de Strasbourg (HUS) et la Communauté urbaine de Strasbourg de l ancien «Institut de Puériculture» sis 23 rue de la Porte de l Hôpital à Strasbourg. Contexte et historique de l opération. L évolution des droits de propriété La Ville de Strasbourg a cédé en pleine propriété aux Hospices civils de Strasbourg, devenus Hôpitaux Universitaires de Strasbourg, l immeuble dénommé «INSTITUT DE PUÉRICULTURE», cadastré section 40 parcelle 29/1 (de 20 ares et 60 ca) sis 23 rue de la Porte de l Hôpital à Strasbourg, par une délibération du 27 décembre Le transfert avait été opéré à l époque en vue de rattacher à l établissement public hospitalier la gestion des services d hygiène, de protection maternelle et infantile que la Ville assurait en régie (service des enfants malades, pouponnière-biberonnerie, projet de crèche, etc.). La cession avait été effectuée sous condition résolutoire garantissant à la Ville de Strasbourg un droit de reprise en cas de changement de l affectation de l immeuble «pour quelque cause que ce soit». Des activités hospitalières ayant été transférées à compter de 1996 à l hôpital de Hautepierre, l immeuble a été réaffecté à d autres activités conjointes (pédiatriques) et municipales (médico-sociales). La Ville a dès lors fait jouer à son profit la clause de reprise. Une division par lots est intervenue le 3 septembre 1997, à la suite de la rétrocession à la Ville par acte de vente du 12 septembre 1997 d une partie de cet immeuble, en ce qui concerne les lots n s 101 à 108 (l esquisse cadastrale établie par géomètre expert figure en annexe 1). 1/3

2 Dans ces conditions, la Ville de Strasbourg s est trouvée propriétaire des lots n s 101 à 108 de l immeuble; les lots restants n s 1 à 5 demeurant la propriété des Hôpitaux Universitaires de Strasbourg. Les autres surfaces de l immeuble constituent des «parties communes» à usage de la Ville et des Hôpitaux Universitaires de Strasbourg (HUS). La mise à disposition par la Ville à la CUS La Ville a, par la suite, mis à disposition de la CUS les locaux dont elle est propriétaire en vue de permettre à celle-ci l exercice des missions relevant de ses compétences communautaires. A ce jour, la mise à disposition des locaux de la Ville n a pas été constatée par un acte unilatéral ou une convention en précisant la consistance et les conditions. Il convient donc de clarifier et régulariser la situation tant à l égard des Hôpitaux universitaires de Strasbourg que dans les relations entre la Ville et la Communauté urbaine. Les modalités de gestion commune de l immeuble «Institut de Puériculture». La division en lots de l immeuble avait été rendue nécessaire pour permettre une utilisation conjointe de l immeuble «Institut de Puériculture» du fait de sa double destination. Il a été également envisagé de soumettre cet immeuble à un régime de «co-propriété» et à la désignation d un syndic chargé de la gestion commune (à cet effet un règlement de copropriété avait été acté en 1997). Ces dispositions sont restées lettre morte en raison du constat de la domanialité publique de l immeuble affecté à l exercice des services publics communaux, puis communautaires, et aux activités hospitalières, et de l absence de tout déclassement préalable. Dans l attente d une éventuelle division en volume de l immeuble ou de la cession des lots à un seul propriétaire, qui serait compatible avec un régime de domanialité publique, il est apparu impératif dans l immédiat de mettre en place les modalités d une gestion commune de l immeuble. Afin d organiser à compter du 1 er janvier 2012, les relations entre la Ville, les HUS, «copropriétaires de fait» de l immeuble dénommé «Institut de Puériculture» d une part, et la CUS, occupant d autre part, il est proposé au Conseil d autoriser la conclusion d une convention tripartite de gestion commune. La convention, jointe en annexe à la présente délibération a pour objectif de définir les modalités techniques et financières d une gestion commune de l Institut de Puériculture en fonction de ses destinations actuelles et conformément à l état descriptif des lots (partie I de l acte du précité). Elle repose sur les principes suivants: - la mise à disposition des parties privatives communales ainsi que le droit d usage des parties communes à titre gratuit à la CUS ; - une gestion commune de l immeuble par la Ville, les HUS et la CUS ; 2/3

3 - une prise d effet de la convention à compter du 1 er janvier 2012 pour une durée indéterminée, avec possibilité de résiliation sur décision conjointe des parties ou en cas d inexécution des obligations respectives ; - l avance des frais d entretien et de réparation des parties communes par les HUS avec refacturation annuelle à la CUS ; - une prise en charge des travaux de grosses réparations programmables de l immeuble par la Ville et les HUS suite à concertation au sein d une commission ad hoc et information à la CUS. Je vous demande de bien vouloir adopter le projet de délibération suivant : Le Conseil sur proposition de la Commission plénière, après en avoir délibéré, approuve - la convention de gestion commune de l immeuble sis 23 rue de la Porte de l Hôpital, entre la Ville, la Communauté urbaine de Strasbourg et les Hôpitaux universitaires de Strasbourg pour une durée indéterminée, à compter du 1 er janvier 2012, et dont les principes essentiels sont exposés au rapport de la présente délibération ; - dans le cadre de la convention de gestion ci-dessus mentionnée, la mise à disposition à titre gratuit par la Ville à la Communauté Urbaine de Strasbourg des locaux, sis 23 rue de la Porte de l Hôpital,lots n s101 à 108, pour une durée indéterminée, en fonction de leur affectation à l exercice des compétences communautaires ; autorise le Maire ou son représentant - à signer la convention de gestion, jointe à la présente délibération et dont le contenu est plus amplement exposé au rapport ; - à prendre tout acte, convention ou mesure nécessaire à l exécution de la présente délibération. Adopté le 25 mars 2013 par le Conseil Municipal de Strasbourg Rendu exécutoire après transmission au Contrôle de Légalité préfectoral et affichage au Centre Administratif Le 27 mars /3

4 CONVENTION DE GESTION COMMUNE De l immeuble dénommé «INSTITUT DE PUERICULTURE» Entre : La Ville de STRASBOURG, 1 Place de l Etoile, STRASBOURG CEDEX, représentée par son Maire, M. Roland RIES, dument habilité par délibération du Conseil Municipal en date du.. Ci-après «La Ville», Les Hôpitaux Universitaires de STRASBOURG, 1 Place de l Hôpital, BP Strasbourg Cedex, représentés par leur Directeur Général Monsieur P. GUILLOT. Ci-après «Les HUS», Et La Communauté Urbaine de STRASBOURG, 1 Place de l Etoile, STRASBOURG CEDEX, représentée par son Président, M. Jacques BIGOT, dument habilité par délibération du Conseil Communautaire en date du.. Ci-après «la CUS» IL EST CONVENU CE QUI SUIT : PREAMBULE : Suivant arrêté préfectoral du déclarant d utilité publique la cession de l Institut de Puériculture, la Ville de Strasbourg a cédé par acte du aux Hospices civils de Strasbourg auxquels se sont substitués les Hôpitaux Universitaires de Strasbourg, l immeuble dénommé «INSTITUT DE PUERICULTURE», cadastré section 40 parcelle 29/1 (de 20 ares et 60 ca) sis 23 Rue de la Porte de l Hôpital à Strasbourg. Cette cession comportait une clause résolutoire et prévoyait un droit de reprise au bénéfice de la Ville, en cas de changement de l affectation de l immeuble «pour quelque cause que ce soit». A compter du transfert en 1996 des activités hospitalières à l hôpital de Hautepierre, l immeuble a été réaffecté à des activités conjointes hospitalières (pédiatriques) et municipales (médico-sociales). Par acte de vente du de Me J-P KRANTZ (répertoire n ), la Ville a appliqué cette clause résolutoire en ce qui concerne seulement les lots n s 101 à 108, tout en acceptant de renoncer à son bénéfice à l avenir pour les lots n s 1 à 5, ces derniers restant la propriété «entière et sans restriction» des HUS.

5 Cette division en lots a été rendue nécessaire pour permettre une utilisation conjointe de l Institut de Puériculture du fait de sa double destination, sur la base d une esquisse établie par le Cabinet de géomètres experts FABER & SCHALLER le (n 3570) validée par les cadastres le Cette division a été actée par règlement de copropriété le (répertoire n ) pour régler les droits et obligations de la Ville et des HUS sur le fondement de la loi n du fixant le statut de la copropriété et son décret n du , et pour prévoir la désignation d un syndicat. Les parties reconnaissent qu aucun syndicat n a été désigné et que le règlement de copropriété n a jamais été appliqué : notamment, au cours de l année 2010, elles ont dû se rapprocher pour régler leurs différents afférents aux charges de fonctionnement des années antérieures. De plus, la Ville a mis à disposition à la CUS les locaux dont elle est propriétaire en vue de l exercice des missions relevant de ses compétences communautaires. A ce jour, la mise à disposition des locaux de la Ville n a pas été constatée par un acte unilatéral ou une convention en précisant la consistance et les conditions. La Ville et les HUS reconnaissent que l immeuble est demeuré affecté à l exercice de services publics communal, communautaire et hospitalier, et appartient, comme tel, à leur domaine public respectif (article L CGPPP), lequel est inaliénable, imprescriptible, et partant selon la jurisprudence administrative incompatible avec la mise en œuvre d un régime de copropriété de droit privé (loi n du ). Dès lors, la Ville, la CUS et les HUS se sont rapprochés pour convenir d une utilisation conjointe à compter du 1 er janvier 2012, de l immeuble de «l Institut de Puériculture» qui soit conforme à la règlementation de droit public notamment le Code général de la propriété des personnes publiques, sans remettre en cause les actes de cession passés, la division en lots, et l inscription au Livre Foncier (n 2.342). ARTICLE 1 er : OBJET La présente convention de gestion commune a pour objet, dans les limites sus-indiquées, d organiser, à compter du 1 er janvier 2012 et pour l avenir, les relations entre la Ville et les HUS, en tant que copropriétaires de facto de l immeuble cadastré section 40 n 29/1 («INSTITUT DE PUERICULTURE») d une part, et la CUS, en tant qu occupant des espaces communaux et des parties communes d autre part. En application des actes de vente signés le et le (rép. n ), la Ville est propriétaire dans l immeuble précité cadastré section 40 n 29/1, des lots n s 101 à 108, les lots restants n s 1 à 5 demeurant la propriété des HUS. La description précise de ces lots, leur surface et délimitation, sont fixés dans l acte de vente du (rép. n ) et dans l «état descriptif de division» en partie I de l acte du (rép. n pages 2 à 11), ainsi qu il résulte de l esquisse cadastrale n 3570 établie par le géomètre expert SCHALLER le (annexe 1), lesquels ne sont pas remis en cause. 2

6 En revanche, le règlement de copropriété (partie II de l acte du rép. n p. 11 à 24) étant impossible à mettre en œuvre, comme incompatible avec le régime de domaine public des propriétés publiques, la Ville, les HUS et la CUS conviennent de ne pas l appliquer, pour fixer par la voie de la présente convention et pour l avenir, les modalités techniques et financières d une gestion commune de l immeuble de «l Institut de Puériculture», en fonction de ses destinations actuelles et conformément à l état descriptif des lots (partie I de l acte du précité). Par la présente convention, la Ville consent à mettre à disposition à titre gratuit les parties privatives communales pendant toute la durée des présentes. De même, la Ville et les HUS consentent à la CUS l usage des parties communes dans le respect de leur destination. ARTICLE 2 : PARTIES PRIVATIVES DESTINATION DES LIEUX La Ville, les HUS et la CUS jouiront et useront comme bon leur semble des parties privatives désignées à l état descriptif de division du (rép. n pages 9 à 11), sous réserve : - de respecter la destination des lieux ; - de ne pas s apporter mutuellement de troubles de voisinage ; - d une façon générale de ne rien faire qui puisse porter atteinte à la tranquillité et à l harmonie des lieux, à la sécurité et à la salubrité des lieux, et la solidité de l immeuble. Chacun s engage notamment à occuper ses locaux conformément à la destination de l immeuble, tout changement de destination devant emporter l agrément préalable de l autre partie, sauf à celle-ci de pouvoir dénoncer la présente convention. L immeuble est destiné à l usage de : Pour la CUS : bureaux administratifs Pour les HUS : bureaux, locaux de consultation de jour, salles de réunion S agissant de l occupation de ces parties privatives, la CUS et les HUS devront les maintenir pour ce qui les concerne en parfait état de propreté et d entretien, étant pleinement et exclusivement responsable de tout dommage provenant de leur fait, directement ou indirectement. Notamment, chaque partie devra prendre les mesures nécessaires pour éviter la gelée des conduites d eau, et devra maintenir en bon état de fonctionnement et de réparation les canalisations et les branchements qui desserviraient les parties communes, et s assurer du respect des normes de sécurité et d accessibilité. La CUS et les HUS supporteront chacun en propre pour les parties qu elles occupent, les frais d entretien, de remise en état, qui s avéreraient nécessaires et indispensables. Chaque partie devra faire son affaire de l assurance de ses parties privatives. Les frais de grosses réparations, seront quant à eux, supportés par la Ville et les HUS, chacune pour sa partie privative. Les HUS et la CUS acquitteront également en propre les frais de consommation d eau, d électricité et de chauffage et toute autre fourniture dans les parties qu elles occupent, selon les indications données par les compteurs et branchements individuels, qui ont été 3

7 mis en place au cours de l année 2012 : une description précise de ces compteurs et sous-compteurs sera notifiée par les HUS, dès la signature des présentes, à la CUS. Les travaux susceptibles d affecter les parties communes, ou l aspect extérieur de l immeuble, ainsi que les travaux qui pourraient avoir un impact ou des conséquences, même minimes, sur les parties privatives de l autre partie, ne pourront être entrepris qu avec l accord formel et préalable de l ensemble des parties à la présente convention. En tout état de cause, les travaux ne devront jamais nuire à l autre partie et à la solidité de l immeuble, la partie qui entreprendra les travaux demeurant responsable de tout affaissement ou dégradation qui en résulterait. Dans les parties privatives qu elles occupent, la CUS et les HUS devront souffrir, sans indemnité d aucune sorte, l exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux parties communes, et ce quelle que soit leur durée. ARTICLE 3 : PARTIES COMMUNES CHARGES D ENTRETIEN S agissant des parties communes, la Ville, les HUS et la CUS s entendent pour en user librement, sous réserve : - de respecter la destination des lieux ; - de ne pas s apporter mutuellement de troubles de voisinage ; - de ne pas faire obstacle aux droits de l autre partie, - et d une façon générale, de ne rien faire qui puisse porter atteinte à la solidité de l immeuble, la sécurité et à la salubrité des lieux, la tranquillité et l harmonie des lieux : chaque partie devra notamment s assurer d un usage conforme des lieux à ces prescriptions, par ses agents, préposés, locataires ou tout autre occupant. Les parties communes devront être tenues en parfait état d entretien et de propreté par la CUS et les HUS qui s y engagent. Ces charges imputables à la CUS et aux HUS, comprennent notamment pour les parties communes, cette liste n étant pas limitative : - les frais d entretien et de réparation ; - les impôts, contributions et taxes, auxquelles sont et seront assujetties les choses et parties communes (notamment la taxe d enlèvement des ordures ménagères, et les taxes locales notamment d habitation et foncière) ; - les frais et primes d assurance, et tout frais nécessaires à la mise en sécurité ou aux normes des parties communes ; - les frais de nettoyage, balayage, ramonage, entretien, enlèvement des ordures, cette liste n étant pas limitative et de manière générale toutes les charges locatives énumérées au décret n du ; - les frais de consommation d eau, d électricité, de chauffage, et tout autre fluide nécessaire à l utilisation des parties communes, non compté sur comptages individuels ; - l entretien et le nettoyage des voies d accès communes, des espaces verts et des plantations, et les frais d ascenseur (entretien et maintenance). 4

8 Un décompte annuel sera établi par les HUS en fin d année et au plus tard avant le 1 er juin de l année n+1, pour faire le bilan et le partage des charges d entretien et de réparation afférentes aux parties communes de l année passée entre la CUS et les HUS. Ce décompte annuel sera immédiatement notifié aux services gestionnaires de la CUS, pour vérification, et paiement de la part lui incombant après réception, dans les délais légaux. Tout au long de l année, il appartiendra aux HUS de faire l avance des frais d entretien courant. Toutefois, en cas de dépenses exceptionnelles de travaux d entretien (à savoir opération unique de travaux supérieure à et/ou ensemble de travaux supérieurs à sur l année), les HUS devront, immédiatement, en informer les services de la Ville, par simple courriel, confirmé par courrier. Ces derniers disposeront alors d un délai d un mois, sauf urgence justifiée, pour s y opposer ou pour contester les éventuels devis. A défaut de contestation dans ce délai, la CUS ne pourra plus contester l imputation et le montant de ces dépenses lors de la notification de ce décompte annuel. La contribution de chaque partie aux frais et charges d entretien, dans le décompte annuel et en cas de demande de provision, sera répartie en fonction des tantièmes de propriété fixées dans l état descriptif de division établie par le Cabinet de géomètres experts FABER & SCHALLER le (n 3570). Toute partie qui, par son fait ou par négligence, aggraverait les charges communes, devra en supporter seule les frais et dépenses supplémentaires occasionnés. En cas de désaccord sur les charges et dépenses d entretien, soit au moment de la notification du décompte annuel, soit en cas de dépenses exceptionnelles de travaux d entretien, les parties s obligent à tenter de régler leurs différents à l amiable dans un délai de quinze (15) jours, à défaut, de désigner, à frais partagés et sans délai, un expert indépendant qui aura pour mission de les concilier. ARTICLE 4 : PARTIES COMMUNES TRAVAUX DE GROSSES REPARATIONS Pour les travaux programmables de grosses réparations nécessaires à l immeuble (notamment : fondations, éléments porteurs, gros œuvre, toiture, charpente ), et d une façon générale pour tous les travaux qui ne sont pas d entretien courant au sens des «réparations locatives» de l article 1720 du Code civil et du décret n du , ceux-ci feront l objet d une concertation au sein d une commission ad hoc composée de représentants de la Ville et des HUS. Cette commission devra aborder la question de ces dépenses au minimum une fois par an à l initiative des HUS, et de surcroît en fonction des besoins sur convocation à l initiative de la partie la plus diligente. 5

9 A la première réunion de cette commission, celle-ci devra faire un état des besoins (diagnostic), le cas échéant en se faisant assister d un prestataire extérieur, et devra établir un budget prévisionnel pour le financement des dépenses de grosses réparations. La commission fixera également la répartition de ces dépenses en principe en fonction des tantièmes de propriété fixées dans l état descriptif de division, et, si cela se justifie, en fonction de l utilité que ces travaux présenteront à l égard de chacun. Un budget prévisionnel de grosses réparations programmées, devra être établi chaque année, et communiqué pour information aux services gestionnaires de la Ville et des HUS. Les décisions afférentes aux travaux de grosses réparations programmées, et leur répartition financière, seront ainsi préparées par la commission puis arrêtées par décisions conjointes des représentants de la Ville et des HUS. La Ville s engage à informer les services de la CUS des décisions de travaux programmées. Les HUS feront l avance des frais, mais une avance de trésorerie avec un échéancier pourra être décidée, en cas de besoin, par la Commission. Toute partie à la présente convention qui, par son fait ou par négligence, aggraverait les dépenses de grosses réparations devra en supporter seule les frais et dépenses supplémentaires occasionnés. En cas de désaccord sur les dépenses de grosses réparations programmées au sein de la commission, ou leur répartition, la Ville et des HUS s obligent à tenter de régler leurs différents à l amiable dans un délai de quinze (15) jours, à défaut de désigner à frais partagés et sans délai, un expert indépendant qui aura pour mission de les concilier. La commission ad hoc tiendra également un compte des dépenses de grosses réparations pour chaque année civile, qui devra être établie avant le 1 er juin de l année n+1. L approbation de ce compte fera ensuite l objet d une décision conjointe de la Ville et des HUS, sans que le paiement des dépenses ne puisse emporter approbation des comptes. Pour les prestataires extérieurs auxquels ils devront faire appel pour les travaux de grosses réparations, les HUS auront en principe la qualité de maître d ouvrage désigné, sauf décision contraire de la commission ad hoc, la Ville et des HUS convenant d une comaîtrise d ouvrage publique conformément à l article 2 II de la loi n du modifiée. Les conditions d organisation de cette co-maîtrise d ouvrage pourront être précisées en cas de besoins, par convention distincte qui sera annexée à la présente. ARTICLE 5 : AVENANT A LA PRESENTE CONVENTION Les parties s engagent à compléter la présente convention, par voie d avenant, par tout ce qui n est pas prévu par ses clauses mais qui s avérerait strictement nécessaire pour 6

10 assurer une occupation paisible de l immeuble conformément à sa destination et pour assurer sa conservation dans le respect des normes en vigueur et à venir, que ce soit en terme de règles de construction et d habitation, de sécurité technique, de travail, ou de réglementation sanitaire et environnementale. Toute modification de la division de l immeuble (état descriptif) devra faire l objet d un avenant à la présente convention, après avoir obtenu l accord préalable des parties. En cas de cession d une partie de l immeuble, la partie cédante devra rendre opposable ladite convention au cessionnaire. A défaut en cas d impossibilité, les parties s obligeront à se rencontrer pour faire évoluer, en conséquence, la présente convention par voie d avenant. ARTICLE 6 : PORTEE DE LA PRESENTE CONVENTION Conformément à l article L du CGPPP, les parties reconnaissent que les obligations stipulées à la présente convention, notamment les droits et obligations réciproques relatives aux parties privatives et communes, constituent des servitudes qu elles devront respecter dans la mesure concernée, notamment pour le passage des canalisations et branchements communs dans les parties privatives. Chaque partie est responsable des troubles de jouissance provoqués directement ou indirectement par ses services, agents, préposés, locataires, quelqu en soit le titre, résultant de leur faute ou négligence, ou par le fait d une chose gardée. En cas de non respect de ses obligations par l une ou l autre des parties, notamment en cas de défaut d entretien, de défaut de versement de sa quote part de charges d entretien ou dépenses de grosses réparations, l autre partie pourra la mettre en demeure d y remédier dans un délai de deux mois. A défaut, les parties devront tenter de régler leur différend à l amiable, et en cas d échec, la présente convention pourra être résiliée dans les conditions de l article 7 ci-après, nonobstant un éventuel recours indemnitaire en cas de préjudices causés à l autre partie ou à l immeuble. ARTICLE 7 : DUREE DE LA PRESENTE CONVENTION PRISE D EFFET - RESILIATION La présente convention est conclue à durée indéterminée. Elle prend effet, de convention expresse entre les parties, à compter du 1 er janvier 2012 (1/01/2012). Elle prendra fin : 7

11 - à tout moment sur décision conjointe des parties, - à la demande de l une ou de l autre des parties, soit en cas d inexécution répétée par une partie de ses obligations contractuelles, après mise en demeure restée sans effet après un délai de deux mois conformément à l article 6 ci-avant, soit en cas de refus d agréer un changement de destination, de modification des volumes ou de cession. La résiliation devra indiquer sa date d effet. En cas de résiliation pour quelque raison, les parties devront régler leur quote-part respective de charges d entretien et de grosses réparations jusqu à cette date de prise d effet. Tout litige relatif à l interprétation, l application, ou l exécution des clauses de la présente convention, est de la compétence du Tribunal administratif de Strasbourg. Fait en quatre exemplaires originaux, sur 9 pages, sans l annexe 1 A Strasbourg, le Pour la Ville de Strasbourg, Pour les Hôpitaux Universitaires de Strasbourg, Le Maire M. Roland RIES M. Patrick GUILLOT Directeur général Pour la Communauté Urbaine de Strasbourg Le Président M. Jacques BIGOT ANNEXES : ANNEXE 1 : Esquisse établie par le Cabinet de géomètres experts FABER & SCHALLER le (n 3570) validée par les cadastres le

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