VILLE DE TORCY L EXEMPLE DES OPAH DU QUARTIER DU MAIL

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1 POLITIQUE LOCALE DE L HABITAT L Opération Programmée d Amélioration de l Habitat: Outil des Collectivités Territoriales face aux enjeux de la précarité énergétique VILLE DE TORCY L EXEMPLE DES OPAH DU QUARTIER DU MAIL

2 L intervention sur le parc privé : une répartition de compétences A TORCY Une politique lancée au milieu des années 90 Le quartier du Mail : une nécessaire intervention publique Une politique de l habitat qui s inscrit dans le cadre d un projet urbain Des actions qui découlent de la réflexion : PdS OPAH Une réflexion complémentaire à l échelle du SAN Le logement : compétence d Etat mais l urbanisme et la politique locale de l habitat relève des CL Une politique locale de l habitat : parc social et parc privé L intervention des CL en faveur du parc privé peut se traduire selon 4 niveaux de stratégie : non intervention, soutien, incitation, intervention. La politique de la Ville de TORCY se décompose en une stratégie de prévention (GUP + formation des conseillers syndicaux) et une stratégie d incitation (mise en place d OPAH) S inscrit dans un cadre plus vaste de projet de ville Un projet urbain qui se décline en actions: sur l espace public Sur les équipements Le logement social Le parc privé

3 UNE ACTION DE LA VILLE QUI S INSCRIT DANS UN CADRE PLUS VASTE UNE ETUDE QUI S INSERE DANS LA MISE EN ŒUVRE D UN PROJET URBAIN ZOOM SUR LES COPROPRIÉTÉS

4 Une situation privilégiée et des équipements Un quartier à mi chemin entre mairie et RER L implantation de la 4 ème sous préfecture de Seine-et-Marne La transformation d une école en Centre de Ressources pour les habitants La transformation d un équipement commercial désuet en Centre attractif Une action forte et volontariste sur l espace public

5 Projet urbain et coulée verte Comité de Pilotage 6 mars 2012

6 Quartier du Mail L ACTION VERS LE PARC SOCIAL ZOOM SUR LES COPROPRIÉTÉS

7 QUARTIER DU MAIL : 1996 : UN DIAGNOSTIC SUR UNE RESIDENCE EN DIFFICULTE Une situation privilégiée entre Mairie et RER Un quartier qui compte plus de 50% de logements sociaux et qui est marqué par sa complexité juridique (logements sociaux, copropriétés, parkings en copropriété, A.S.L.) Un diagnostic qui met en évidence les difficultés d une copropriété (12,14,16 rue de la Fontaine) Des copropriétés limitrophes qui présentent des signes de fragilisation Une action qui démarre en 2000 dans le cadre plus vaste d un projet de ville.

8 L action de la ville de TORCY vers le parc privé en quelques dates 1997 : diagnostic des Résidences Rives de Maubuée et Rives de Maubuée : lancement de l étude de Plan de Sauvegarde Rives de Maubuée 2003 : Mise en place du Plan de Sauvegarde avec volet curatif et un volet prévention sur 3 ensembles riverains : déroulement du Plan de Sauvegarde 2009 : lancement d une étude d OPAH sur le 7 copropriétés du quartier du Mail 2010 : MOUS Rives de Maubuée (accompagnement post P de Sauv) 2011 : lancement de l OPAH quartier du Mail (4 résidences)

9 DES COPROPRIETES BIEN SITUEES Mairie 200 m Audits des 5 copropriétés - Quartier du Mail - TORCY

10 Opération Programmée de l Amélioration de l Habitat (OPAH) et précarité énergétique : un outil adapté pour intervenir sur le parc des années 80?

11 L OPAH : un outil partenarial pour intervenir en faveur du parc privé Une initiative de la Ville ou de l EPCI L OPAH est un outil INCITATIF L OPAH est une procédure PARTENARIALE L OPAH est une action qui s inscrit dans la durée : Étude pré opérationnelle (1 an) Suivi animation ( 3 à 5 ans)

12 La mise en place de l OPAH Un diagnostic préalable : exemple étude de repérage lancée par le SAN en 2011 Définit la problématique à l échelle d un périmètre et l intérêt d approfondir le diagnostic à l échelle d 1 ou plusieurs résidence Une étude pré opérationnelle : Approfondit le pré diagnostic sur différents volets (gestion, social, technique, thermique, financier...) Détermine la procédure adaptée et en définit les conditions de mise en œuvre (objectifs, enveloppes financières, échéancier...) Aboutit à une Convention d OPAH

13 L étude pré opérationnelle Une initiative de la Collectivité Locale Un cahier des charges validé par les partenaires (financiers, techniques...) : DDT Conseil Régional CDC ABF... Un appel d offre pour choisir le bureau d études prestataire

14 Les 3 temps de l étude pré opérationnelle Un diagnostic partagé avec les partenaires publics et privés qui permet de préparer la phase du suivi animation Des préconisations adaptées aux problématiques identifiées Un diagnostic qui porte sur les aspects : Sociaux : une enquête approfondie de l occupation de l immeuble Technique et thermique : un diagnostic thermique approfondi et une estimation des travaux à réaliser Financier : un diagnostic de gestion et des simulations financières Des préconisations sur les différents volets Un projet de convention d OPAH

15 La nécessaire prise en compte des priorités des différents acteurs publics pour la définition des objectifs L Etat : finance l Anah, donc donne des orientations et des priorités sur les interventions Habitat indigne, Précarité énergétique... L Anah : bras financier de l Etat. Traduit les priorités dans un programme d actions national qui se décline au niveau départemental. Le Conseil Régional : pas de compétence «habitat» mais une politique de soutien au parc privé indépendante depuis 2011 Le Département : pas de compétence Habitat (accompagne l action de l Anah) mais compétence Act Sociale (FSL...) Les Collectivités Locales : en charge des équilibres locaux à travers le PLH, l urbanisme opérationnel, la gestion urbaine de proximité...

16 L exemple de l OPAH quartier du Mail à TORCY 4 objectifs : * requalifier les copropriétés en s assurant de leur redressement financier * améliorer le confort thermique dans une logique de dévt durable * aider au redressement financier et à la maîtrise des charges * Développer une politique d information des nouveaux arrivants Des immeubles construits à la même période donc des préconisations similaires sur les aspects techniques, sociaux et le volet gestion Un engagement fort de la Ville qui se traduit dans la Convention d OPAH Mais des stratégies et priorités adaptées : Thermiques pour les immeubles qui n ont pas de soucis de gestion Redressement financier en cas d impayés de charges importants Relogements en cas de sur occupation...

17 LE SUIVI ANIMATION LA PHASE OPERATIONNELLE D UNE OPAH

18 Le rôle de l opérateur Le rôle de la Coll. Locale : Choisir l opérateur après appel d offre Elle bénéficie de l appui des services de l Etat et l Anah sur lar édaction du cahier des chagres Assistance à Maîtrise d Ouvrage en faveur du syndicat des copropriétaires Volet gestion Volet social Volet technique, financier et administratif Appui à la Ville et à ses services sur la problématique du parc privé

19 Des problématiques particulières qui amènent à des stratégies différentes d intervention Quelques exemples Des impayés de charges importants Des situations de sur occupation Des intérêts entre copropriétaires divergents Une conception architecturale d origine qui rend l entretien plus compliqué...

20 La complexité d une intervention thermique en copropriétés Un processus de décision complexe Faire prendre une décision à un groupe à un instant T : l Assemblée Générale Des stratégies différentes Des coûts de travaux importants Quotes-parts avant subvention > Des aides différenciées selon les statuts Copropriétaires occupants (PO) Copropriétaires bailleurs (PB) Autres statuts (commerçants,...)

21 La complexité des financements mobilisables en copropriété Le rôle de l opérateur : - Informer les copropriétaires et monter les dossiers de demandes - Mobiliser des aides spécifiques comme le CRIF Le rôle de la Collectivité Locale : - Subventions - Appui vers les partenaires Des financeurs multiples : Anah, Etat (Habiter mieux), Ville, SAN (ou Comm Agglo), Conseil Régional, Conseil Général, C. Retraites, ADEME, CEE... Le mixage des aides : Des aides au syndicat des copropriétaires Des aides individuelles (PO modestes) Des aides qui dépendent d une décision des Collectivités : CRIF, Ville... Des aides qui nécessite de faire vivre le partenariat : Comité Technique

22 La complexité d une intervention thermique en copropriétés Le rôle de l opérateur : -- Appui aux copropriétaires sur les demandes d aides et dossier de prêts (éco PTZ, CADAL, Copro ) -- Mobilisation de financements spécifiques (PMS) pour les PO très modestes -- Relais vers les banques sur les éco PTZ Des copropriétaires le plus souvent modestes : des aides plus importantes (jusqu à 80 voire 90%) => la nécessité d un préfinancement des aides Des financements complémentaires pas toujours adaptés : l éco prêt taux zéro Un financement créé pour l habitat individuel Autant de règles que de banques... Le risque d une «instabilité» des règles de financements sur la durée de l OPAH

23 De quelques actions sur le volet gestion fonctionnement Le rôle de l opérateur : - Médiateur entre les copropriétaires et le syndic -- «Négociateur» Le rôle de la Coll. Locale : - Appui à l opérateur vers les partenaires publics (eau..) et privés (syndic) Le suivi des impayés : interface entre le syndic et les copropriétaires La négociation d un échéancier d apurement d une dette d eau La proposition de Plans d apurement Des réunions de Conseil Syndical ou de copropriétaires préparatoires aux AG... Les soirées de la copropriété -

24 De quelques actions sur le volet social Le relogement de 3 familles polygames PO sur un cage d escalier : 70 personnes 16 logements mobilisés (du studio pour les jeunes majeurs au T6 pour certaines épouses avec enfants 3 ans de travail et la mobilisation d outils comme bail glissant La mise en place d une Commission Sociale pour un traitement «social» des impayés, définir un référent social par famille et favoriser le maintien Le relogement : partenariat Ville/ Etat Des solutions qui nécessitent des partenariats spécifiques : Le portage : l action de COPROCOOP La question des familles polygames : l intervention de Sophie DOUBLET

25 La démarche de vote et réalisation de travaux thermiques Instant T T + 3 à 6 mois T + 7 mois T+ 8 mois T + 8 mois La nomination d une équipe de maîtrise d œuvre Le diagnostic thermique et technique La présentation aux Conseil Syndical et au syndic puis aux copropriétaires Les simulations financières Leur validation en Comité Technique Leur présentation aux copropriétaires

26 Présentation des quotes parts et de leur financement aux copropriétaires Les objectifs * Vérifier que le montant des travaux ne mettra pas des copropriétaires en difficulté Les travaux Un exemple * Rassurer en transformant une somme globale en mensualités

27 LA CAPACITE CONTRIBUTIVE DES COPROPRIETAIRES Coût d objectif : Isolation thermique, sécurisation des halls et des accès, étanchéité toiture : L incidence des subventions: PB PO mod. Très mod Tantièmes 141/ / /4978 Quote part Aides prév Taux d aides 37% 69% 76% Reste à fin Soit / mois ,5 71,6 27

28 La démarche de vote et réalisation de travaux thermiques T + 11 mois T + 12 mois T + 14 mois Récupération des AdF = 1 an T + 26 mois T + 38 mois La préparation et la tenue de l AG Le dépôt des dossiers Notification de subventions et dossier de préfinancement Les appels de fonds et leur suivi Les autorisations administratives L Ordre de Service Le déroulement du chantier Les demandes de règlement des aides

29 Le coût d un suivi animation Mission de suivi animation : 90 à / an (max) Subventions possibles Anah 35% CRIF 30% L OPAH lancée début 2012 devrait générer plus de 4 millions d euros de travaux => 1 euro suivi animation génère entre 12 et 15 euros de travaux... + des économies de charges pour les habitants

30 POLITIQUE LOCALE DE L HABITAT L Opération Programmée d Amélioration de l Habitat: Outil des Collectivités Territoriales face aux enjeux de la précarité énergétique VILLE DE TORCY L EXEMPLE DES OPAH DU QUARTIER DU MAIL

31 Les points abordés Une intervention inscrite dans le cadre d une répartition de compétences A Torcy, une intervention sur le quartier qui démarre par le diagnostic de 2 copropriétés en 98 Une action sur l habitat qui s inscrit dans le cadre d un projet de Ville Une intervention inscrite dans la durée L OPAH un outil partenarial pour intervenir en faveur du parc privé La mise en place d une OPAH L étude pré opérationnelle Ses temps Le rôle des acteurs Le suivi animation ou la complexité d une intervention thermique sur des copropriétés Le rôle de l opérateur Des situations très différentes et des stratégies de requalifications en conséquence Des exigences et des règles qui peuvent changer entre l étude et le vote des travaux Des outils pas toujours adaptés... De quelques actions menées sur le quartier à travers la réhabilitation de Rives de Maubuée Combien çà coûte?

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