Rapport du Conseil communal au Conseil général

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1 V COMMUNE DE CORCELLES CORMONDRECHE Rapport du Conseil communal au Conseil général à l appui d une demande de crédit de 5'790'000.- (CHF 2'650'00.- à charge de la Commune) pour la rénovation du Collège du Petit-Berne et la création d'un Centre médico-chirurgical de la Côte Sommaire Page 1 Dissociation des projets "Petit-Berne" / "Petite enfance" 2 2 Programme d'occupation des locaux - Création d'un "Centre médico-chirurgical de la Côte" 3 Aménagements extérieurs 4 4 Budget des travaux 5 5 Assujettissement du projet aux marchés publics 6 6 Financement du projet 6 7 Relations contractuelles avec les locataires 8 8 Suite des travaux 9 9 En résumé 10 2 Annexes: Arrêté Budget prévisionnel détaillé selon les CFC Dossier de plans Base du contrat de location

2 - 2 - Monsieur le Président, Mesdames, Messieurs, 1. Dissociation des projets "Petit-Berne" / "Petite enfance" Une demande de crédit de 58'000.- avait été adoptée par le Conseil général le 26 avril 2004 pour étudier la rénovation du collège du Petit-Berne, dans le but de l'affecter aux besoins de la petite enfance. Le crédit est actuellement utilisé pour l'élaboration du projet "Petite enfance" mentionné ci-dessous. Suite à la décision de principe du CG du 16 décembre 2005, qui consistait à placer la petite enfance dans un bâtiment à créer sur la parcelle 1715 (anciens abattoirs), le Conseil communal a dissocié financièrement les projets "Petit-Berne" et "Petite enfance". Par conséquent il avait décidé d'affecter le solde du crédit ci-dessus à l'étude projet "1715", notamment au lancement du concours d'architecte en cours d'élaboration. Sur cette base, une nouvelle demande de crédit pour l'étude du projet de rénovation du "Petit-Berne" avait été acceptée par le Conseil général le 11 septembre Dans l'intervalle, les travaux engagés avec un architecte et le groupement de médecins (qui constituera les futurs locataires) ont permis de définir le programme d'occupation des locaux; le devis de la transformation et de l'équipement du bâtiment; une esquisse de la relation entre bailleur et locataires. 2. Programme d'occupation des locaux - Création d'un "Centre médico-chirurgical de la Côte" Les discussions menées depuis plusieurs mois ont abouti au projet de la création d'un centre médico-chirurgical. Comme déjà évoqué dans le rapport présenté pour la séance du législatif du 11 septembre 2006, une partie du rez-de-chaussée sera

3 - 3 - transformée en permanence de petite urgence. Le reste des locaux sera occupé par les médecins généralistes ou spécialisés. L'enveloppe existante ne sera pas modifiée, tout comme les structures porteuses. Cependant, afin de faciliter les circulations et de permettre notamment l'implantation d'un ascenseur à moindre frais, une verrière sera construite en façade Nord (voir plan de situation et de la façade Nord, annexe). Cette verrière transparente laissera apparaître la façade existante et offrira des espaces dévolus aux réceptions des divers étages et aux salles d'attente. Les secrétaires et le personnel d'accueil seront logés dans la verrière, et pourront orienter à chaque étage les clients du Centre, à leur sortie de l'ascenseur. Le sous-sol accueillera le chauffage à distance (existant, fourniture d'énergie également pour les bâtiments Croix 4 et Croix 7) ainsi que des locaux destinés aux activités paramédicales et au stock de l'herboristerie, ainsi que les archives du Centre. Au rez-de-chaussée seront installés les locaux de la permanence de petite urgence (3 blocs, radiologie, prise de sang et local plâtre) et une herboristerie. Cette permanence ne concurrencera en aucun cas celle d'un hôpital; on n'y traitera pas des polytraumatisés d'un accident de la route ou des personnes atteintes de graves brûlures. Il s'agira plutôt, suite aux diagnostics effectués sur place, d'immobiliser une articulation ou de suturer une plaie. Elle est donc complémentaire des urgences de l'hôpital Pourtalès et offre une nouvelle prestation de proximité pour la population de la Côte. L'activité de cinq spécialistes se déroulera dans les locaux rénovés du premier étage. Les spécialités suivantes sont actuellement envisagées: orthopédie, chirurgie, neurologie, pédiatrie et gynécologie. Trois médecins (deux généralistes et une spécificité à déterminer) et un(e) hygiéniste dentaire exerceront au deuxième étage.

4 - 4 - Enfin, les combles (après les travaux d'isolation) abriteront les cabinets d'un(e) naturopathe, d'un(e) spécialiste (activité pas encore fixée avec certitude à ce jour), et les bureaux des personnel infirmier et comptable. Une cafétéria et un salon de conférences / séminaires y seront également aménagés. 3. Aménagements extérieurs Le préau de l'ancien collège sera dévolu aux circulations et au stationnement des véhicules du personnel du centre ainsi que de ses clients. L'offre en places de stationnement "tout public" sera maintenue, en fonction des besoins du centre, calculés plus précisément lors de la préparation du dossier de mise à l'enquête publique. Le plan de situation annexé ne présente pas le stationnement définitif; des plans de détail sont en cours d'élaboration à l'heure de la rédaction de ce rapport. Le budget prévisionnel comprend le rehaussement de la partie Nord des circulations, afin d'amener les véhicules à la hauteur du rez-de-chaussée. Le Conseil communal est conscient du faible dimensionnement de la couche de roulement (revêtement bitumineux) de ce préau. Il espère en repousser la réfection d'une voire deux législatures. Quelques arbres pourraient faire l'objet d'un remplacement, en fonction de leur état sanitaire. Ces charges ont été incluses dans le montant total de la demande de crédit, mais ne figurent pas dans le budget prévisionnel de l'architecte, tout comme les mesures de marquage au sol et de signalisation du parcage. Le devis prévisionnel comprend des travaux pour le réaménagement des deux îlots de verdure au Nord du bâtiment, qui seront conservés, tout comme la fontaine. Les barrières métalliques seront éliminées et remplacées par des bordures.

5 Budget des travaux Le devis prévisionnel englobe des travaux immobiliers et des acquisitions mobilières. Ces dernières (par exemple, appareils de radiologie, équipement de laboratoire, meubles de bureau, équipement informatique) sont à charge exclusive du Centre. Pour la répartition des investissements immobiliers, la pratique suivante a été appliquée. La Commune prend en charge les modifications apportées au bâtiment (par exemple, verrière ou ascenseur) et l'équipement des locaux selon des standards habituels, par exemple en matière de prises électriques (3 prises par poste de travail) ou de points d'eau et d'installations sanitaires. Elle met donc à disposition du Centre des locaux dans un état "brut". Tout le reste de l'investissement immobilier (parois de séparation, infrastructures de laboratoires, équipement électrique et sanitaire spécialisé, piscine de physiothérapie, etc.) est à charge du Centre. Ceci permettrait, au cas où les médecins décidaient de résilier leur bail, d'enlever ces équipements spécifiques et de rendre à la Commune les locaux dans un état qui permettrait leur utilisation par d'autres locataires, sans frais de rénovation importants. Cet aspect permet également d'assurer que l'investissement public est limité au strict nécessaire, excluant tout risque de "faire dans du luxe" et des dépenses somptuaires. Cette discrimination des coûts à charge des deux partenaires a permis d'établir le budget prévisionnel présenté en annexe../.

6 - 6 - En résumé, les coûts supportés par chaque partie sont les suivants: Investissements immobiliers à charge de la Commune CHF 2'565'000.- Investissements immobiliers et équipements mobiliers à charge du Centre Total du projet de rénovation du bâtiment 3'140' '705'000.- A ce montant calculé par l'architecte mandaté s'ajoutent: Honoraires de l'expert immobilier, conseil de la Commune CHF 65'000.- Marquage et signalisation du stationnement Zones vertes, aménagement, reboisement Total du projet 10' ' '790' Assujettissement du projet aux marchés publics La part à charge du Centre, calculée sur l'intégralité du projet de rénovation du bâtiment et d'équipement du centre médico-chirurgical, étant supérieure à 50% du devis, le projet ne sera pas assujetti aux conditions de la LCMP. 6. Financement du projet Le montage financier d'un tel projet est une affaire de spécialistes, et si les médecins ont profité de l'immense expérience en matière d'établissement de centres médicaux de l'architecte mandaté, la Commune s'est elle entourée d'un expert immobilier pour calculer les locations ainsi que pour formuler les contrats entre Commune et médecins, notamment le projet de bail à loyer.

7 - 7 - La réflexion du Conseil communal a été menée dans le but d'offrir à la population de la Côte et des alentours une infrastructure de proximité intéressante, offrant une large palette de prestations médicales, bien desservie par les transports publics. Parallèlement, les conditions de location ne pouvaient pas devenir exorbitantes, dans un contexte spéculateur, avec loyers qui pourraient décourager l'investissement privé. L'offre sur le Littoral en matière de locaux commerciaux étant actuellement pléthorique, il fallait éviter de voir s'installer le Centre (et ses locataires contribuables) hors du territoire communal. Le montage financier qui en résulte est donc le fruit d'une pondération des objectifs des autorités communales, des besoins de la population locale et des possibilités d'investissement des médecins. Les trois parties profitent donc de la réalisation du projet, dans un contexte communément appelé, en termes anglo-saxons, "win-win-situation". Le prix de location a été fixé à CHF par m 2 de locaux dits privés et par année; les places de stationnement affectées au Centre seront également louées. Ces locations génèrent un revenu locatif pour la Commune de CHF 28'000.-, montant qu'il sera possible de réinvestir dans le financement de l'immeuble devrant abriter la structure d'accueil de la petite enfance et l'accueil parascolaire prévu sur le site des travaux publics, à l'avenue Beauregard. Dans les grandes lignes, le financement au niveau communal se présente comme suit: Investissements immobiliers et dépenses diverses à charge de la Commune Locations nettes, sans charges (locaux, places de stationnement) CHF 2'650' '000.-./. Frais annuels d'emprunt (3.25%) 86'200.-./. Amortissements annuels 66'800.-./. Entretien à charge de la Commune 20'000.- Revenu locatif 28'000.-

8 - 8 - Au titre des amortissements, il convient de rappeler que cet immeuble passera du patrimoine administratif à celui financier. L'amortissement ne sera donc réalisé que jusqu'à concurrence de la nouvelle estimation de la valeur cadastrale du bâtiment, estimation faite par les experts des services cantonaux compétents une fois les travaux terminés. La valeur au bilan du Collège du Petit-Berne est de CHF 493'000.- (poste B143.20, au ), son amortissement annuel actuel de CHF 12'000.- (à prendre en considération dans le calcul du revenu locatif), l'estimation cadastrale de CHF 2'031'000.- ( , article 3833 du cadastre). Concernant l'entretien du bâtiment, le Centre médico-chirurgical de la Côte devra engager du personnel spécialisé, intervenant selon les normes sanitaires. Il restera à la Commune l'entretien des installations fixes (chauffage à distance, ascenseur, par l'intermédiaire de contrats) et des alentours du bâtiment (travaux déjà effectués par la voirie actuellement). Rappelons que, lorsque le bâtiment était en fonction, la Commune y employait un concierge (environ 60% de taux d'occupation) et avait des charges annuelles comprises entre CHF 15 et 20'000.-, notamment pour l'entretien du chauffage existant, qui ne sera si possible pas modifié. 7. Relations contractuelles avec les locataires Les relations contractuelles entre Commune et locataires seront consignées dans un bail à loyer à usage commercial, rédigé sous la houlette de notre expert immobilier. Ce bail reprendra les éléments les plus importants des résultats des négociations menées à ce jour, soit le montant du loyer et la durée de ce premier bail (10 ans). Par ce bail, les locataires deviendront des débiteurs co-solidaires de la Commune; en cas de départ d'un ou plusieurs locataires, la Commune est assurée de toucher l'intégralité du loyer convenu. Dans le rapport remis en vue de la séance du 11 septembre 2006, nous avions évoqué la conclusion d'un contrat avant la demande de crédit. Il n'a pas été possible de signer formellement ce contrat à la date de rédaction de ce présent rapport. Non pas qu'il existe un quelconque point de divergence entre les partenaires, mais bien

9 - 9 - parce que les futurs locataires ne sont pas définitivement constitués et qu'ils attendent un "signal politique" pour finaliser leurs négociations avec leurs banques. Nous vous présentons toutefois le projet de contrat dans sa forme provisoire actuelle en annexe du présent rapport. Le Conseil communal s'engage (voir arrêté) à ne mobiliser le crédit de construction qu'après la signature du contrat par les futurs locataires. 8. Suite des travaux En cas d'acceptation de la demande de crédit par le Conseil général, les travaux suivants seront à mettre en œuvre (de manière concomitante pour certains d'entre eux): finalisation du bail à loyer (compétence du Conseil communal); soumissions (les entreprises locales seront appelées à fournir des offres, sous la direction de l'architecte;) modification du plan d'aménagement communal, l'article 3883 étant colloqué dans une zone d'utilité publique devant servir à des fins scolaires (compétence du Conseil général); mise à l'enquête publique du projet lancement des travaux, pour une ouverture prévue fin mars Cette dernière date devrait coïncider avec les fins de contrats d'assistants dans des services hospitaliers (pour des médecins qui aimeraient intégrer le Centre) et de baux à loyers pour des médecins qui ont déjà leur cabinet. Il convient ici de rappeler que le moratoire sur la création de nouveaux cabinets de médecins prendra fin en 2007.

10 En résumé La création du Centre médico-chirurgical de la Côte, partenariat jusqu'ici exemplaire entre les secteurs public et le privé, permettra d'offrir à la population de la Côte une prestation supplémentaire, idéalement localisée par rapport aux axes de transit et aux transports publics. Elle promet à la Commune l'installation de nouveaux indépendants (contribuables au titre de leur activité professionnelle) et des revenus qu'il sera possible de réinvestir dans la construction et l'entretien d'un bâtiment destiné à abriter des structures initialement prévues dans le Collège du Petit-Berne. C'est pourquoi le Conseil communal vous demande, Monsieur le Président, Mesdames, Messieurs, de bien vouloir adopter l'arrêté ci-après et vous remercie déjà de donner la sanction politique à un projet très porteur. Corcelles, le 20 novembre 2006 Au nom du Conseil communal Le rapporteur: Jacques Barbezat Annexes: o arrêté, projet o budget prévisionnel o plans de situation, plans des étages et façade Nord, coupe (plans réduits pour les besoins de l'envoi, échelles non respectées PS: il sera remis à chaque groupe politique, en vue des séances de groupe, un jeu de plans complets du projet. Le plan de situation, notamment l'ordonnancement des places de stationnement et leur affectation, est encore à l'étude

11 ARRÊTÉ Le Conseil général de Corcelles-Cormondrèche, - Vu le rapport du Conseil communal du 20 novembre 2006; - Vu la loi sur les communes, du 21 décembre 1964; - Sur proposition du Conseil communal, a r r ê t e : Article premier..- Un crédit de CHF 5'790'000.-, dont à déduire la participation du secteur privé, d'un montant de CHF 3'140'000.-, est accordé au Conseil communal pour la transformation du Collège du Petit-Berne et la création d'un centre médico-chirurgical. Article 2.- Article 3.- Article 4.- Article 5.- Le montant de la dépense sera amorti au taux de 2.5 % (immeubles du patrimoine financier). Le Conseil communal est autorisé à conclure l'emprunt nécessaire au financement dudit crédit. Le Conseil communal s'engage à n'utiliser le crédit qu'après signature du contrat de bail. Le Conseil communal est chargé de l'exécution du présent arrêté, à l'expiration du délai référendaire. Corcelles, le 8 décembre 2006 Au nom du Conseil général Le Secrétaire Le Président Fabian Carrard Raphaël Comte