NOTE DE CONJONCTURE IMMOBILIER D ENTREPRISE

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1 NOTE DE CONJONCTURE IMMOBILIER D ENTREPRISE BILAN DU ER TRIMESTRE 4 BILAN ET PERSPECTIVES POINTS POSITIFS Des prévisions de croissance économique révisées à la hausse pour 4 / 5 Un marché de l emploi qui commence à se stabiliser Une reprise de l investissement des entreprises De grosses acquisitions en immobilier d entreprise depuis le début de l année Un marché locatif de bureaux qui a amorcé un lent redémarrage au mois de mars POINTS DE VIGILANCE Un nombre record de demandeurs d emploi malgré la légère inflexion du taux de chômage Un marché de l investissement toujours dominé par les mega-deals core Une demande encore fragile sur le marché des bureaux, après deux mois particulièrement atones Des loyers toujours sous pression, même sur les immeubles neufs Une grande défiance de la part de tous les acteurs du secteur immobilier eu égard au projet de loi Pinel TABLEAU DE BORD DU ER TRIMESTRE 4 Données T 4 Variation / T Variation / T4 Perspectives à fin 4 Marché locatif de bureaux en Île-de-France Demande placée 5 m² m² Taux de vacance 7,7 % 7,8 % Offre à un an 5 6 m² 5 m² Loyer prime Paris Ouest / QCA 75 /m² 75 /m² Loyer moyen de nde main 8 /m² /m² Investissement en France Volume,4 Md 7 Md Taux prime Paris Ouest / QCA 4, % 4, %

2 NOTE DE CONJONCTURE ER TRIMESTRE 4 ÉCONOMIE - FINANCE PRINCIPAUX INDICATEURS ÉCONOMIQUES FRANÇAIS (%) (%) ,8%,7%,%,%,% (p) 4 (p) 5 Croissance annuelle du PIB (en volume) Taux de chômage métropolitain (au sens du BIT), INSEE, COMMISSION EUROPÉENNE RENTABILITÉ DE L IMMOBILIER DE BUREAUX Évolution trimestrielle de la demande placée PAR RAPPORT À L OAT ANS (%) UNE CROISSANCE UN PEU PLUS TANGIBLE EN 4 Selon les chiffres publiés par l INSEE mi-février, la France a enregistré une croissance de +. % en. Elle a ainsi retrouvé le niveau du PIB du er trimestre 8, juste avant le déclenchement de la crise. Cette reprise, certes modeste et encore fragile, est un peu plus forte qu initialement anticipé, ce qui a le mérite de redonner une relative confiance en l avenir aux ménages et aux entreprises. Les moteurs de l économie redémarrent donc lentement mais sûrement : après 7 trimestres de baisse, l investissement des entreprises a progressé de +.9 % au 4 ème trimestre et l activité du secteur privé français a renoué avec la croissance en mars. Sur fond de conjoncture internationale plus favorable, la Commission Européenne a révisé la croissance du PIB en France à la hausse, avec + % attendu en 4, puis +,7 % en 5. Il est grand temps que la situation s améliore : le nombre de demandeurs d emplois (de catégorie A) dépasse en effet désormais, millions. Certes, le taux de chômage en France métropolitaine a perdu. % pour repasser sous les % fin. Mais l inversion de la courbe est marginale, et c est surtout un changement méthodologique qui abaisse mécaniquement cet indicateur, pour lequel les prévisionnistes s attendent toujours à une hausse en 4. La reprise, qui se fait jour de manière un peu plus tangible, devrait pourtant se traduire dès le nd semestre 4 par une embellie sur le marché de l emploi, à l image de l amélioration d ores et déjà constatée dans le secteur tertiaire. Malgré la dégradation de la dette souveraine par les agences de notation à l automne et l ampleur du déficit public qui, selon l INSEE, s élève à 4, % du PIB en, l environnement financier est stabilisé en France et les taux évoluent peu. Ainsi, la Banque Centrale Européenne a maintenu son taux directeur inchangé à,5 % depuis novembre. Après avoir stagné à un niveau historiquement bas, le taux de l Euribor mois a très légèrement remonté ce er trimestre et atteint à peine, % fin mars. De son côté, l OAT ans poursuit sa baisse pour s établir à, % Prime de risque des bureaux prime à Paris OUEST / QCA Rémunération obligataire sans risque (OAT ans, moyenne annuelle), BANQUE DE FRANCE T.4

3 NOTE DE CONJONCTURE ER TRIMESTRE 4 INVESTISSEMENT MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER D ENTREPRISE EN FRANCE EN MD T T T T4 Prévision RÉPARTITION DES VOLUMES PAR TAILLE DE TRANSACTION AU ER TRIMESTRE 4 6% % 6% < 5 M 5 à M > M 4 UN MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT EN PLEINE FORME Le marché de l investissement poursuit sa trajectoire. De grosses transactions, initiées depuis l automne dernier, se débouclent, ce qui stimule les volumes. À fin mars,,4 Md d engagements ont été enregistrés, un niveau comparable à celui du er trimestre. L opération Cœur Défense, quelques ventes de portefeuilles et de trophy assets tirent incontestablement le marché. La segmentation s accentue toujours entre, d une part, les très gros deals, avec 8 transactions d une taille unitaire supérieure à M depuis le début de l année, et de l autre, des acquisitions de taille bien moindre qui se raréfient de jour en jour. Certains acteurs du marché peinent à trouver leurs marques entre ces deux extrêmes, or le cœur du marché tend, quant à lui, à se réduire de plus en plus, même si les transactions de gré à gré compensent sans doute en partie cette contraction apparente du marché. De fait, la France connaît une situation un peu paradoxale. D un côté, certains baromètres d attractivité internationale témoignent d une chute brutale de l Hexagone dans les classements, de l autre, les investisseurs étrangers y sont toujours bien représentés et l immobilier d entreprise est l une de leurs cibles de prédilection. Ainsi au er trimestre, les acquéreurs américains ont représenté,6 Md. Leur part est donc bien plus importante que celle des français qui ont compté pour environ Md en se positionnant sur de plus petites transactions. Quelques freins existent cependant. Ainsi, tous les investisseurs ont à l esprit l impact de la Loi Pinel qui, plus favorable aux preneurs, viendra détériorer la rentabilité de leur patrimoine immobilier dès qu elle entrera en vigueur. Par ailleurs, l engouement des investisseurs pour les mega-deals reste contraint par le manque d offres à la vente. Toutefois, ce bon début d année s avère très encourageant, et au moins 4 autres mega-deals, pour un total de,7 Md, sont actuellement sous promesse, qui pourraient se signer définitivement dès le nd trimestre, venant encore renforcer la part de ces très grosses transactions dans les volumes 4, et confirmant les prévisions de volume annuel autour de 7 Md. Le marché prime affiche avec constance des taux entre 4 et 4,5 % à Paris Ouest / QCA pour les meilleurs produits de bureaux et de commerces. Les liquidités sont abondantes et la concurrence entre acquéreurs en fonds propres pour les plus beaux actifs de la capitale est toujours vivement perceptible. Mais les taux ont pour ainsi dire atteint des valeursplancher et évoluent marginalement à présent. Cette relative pression à la baisse accompagne l atterrissage en douceur des taux de l OAT ans autour de %, ce qui n érode pas la prime de risque de l immobilier, toujours de l ordre de points de base. En dehors du segment prime, il est difficile d établir des fourchettes de taux, car le marché est tout compte fait très peu actif : si les fonds opportunistes sont toujours à l affût, les vendeurs ne sont pas prêts à brader leurs actifs immobiliers, préférant attendre que les investisseurs acceptent de prendre un peu plus de risques, pour mieux réaliser leurs cessions quand l économie sera remise à flot.

4 NOTE DE CONJONCTURE ER TRIMESTRE 4 4 BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE DEMANDE PLACÉE TRIMESTRIELLE (Millions de m²),5,5,5 UN MARCHÉ DES BUREAUX QUI A REDÉMARRÉ EN MARS Les deux premiers mois de 4 se sont caractérisés par un attentisme ambiant : le marché attendait de savoir si le taux de chômage avait fini par baisser, si le retour à la croissance économique était confirmé, si les élections municipales allaient ou non changer la donne, si le projet de loi Pinel allait voir la fin de l indexation des baux commerciaux sur l ICC. Malgré quelques percées annonçant certaines belles transactions, le marché a donc pris du retard. Au global, la capitale représente ainsi 4 % de la demande placée du trimestre, distançant sans ambiguïté les Hauts-de-Seine qui n atteignent que %. Cette répartition géographique contrebalance en quelque sorte la percée significative de la ère couronne Ouest en. Toutefois, la pérennité de la demande parisienne doit s apprécier sur le reste de l année pour savoir si elle sera l un des principaux moteurs du marché tertiaire francilien en T T T T4 PRÉVISION RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE AU ER TRIMESTRE DE CHAQUE ANNÉE (Milliers de m²) Paris Hauts-de-Seine ère couronne Nord-Est 4 nde couronne 4 Pourtant, avec une demande placée de 5 m², les chiffres de ce er trimestre démontrent une légère progression, aussi bien par rapport au er trimestre (+ %) que par rapport au 4 ème trimestre (+5 %). Le mois de mars a en effet vu les transactions s accélérer, et tous les créneaux de surfaces se sont bien comportés. D abord, même si les délais de prise de décision et de négociation sont toujours très longs, les surfaces inférieures à 5 m² sont restées très dynamiques, ce qui n était pas le cas début, où elles avaient chuté de 6 % par rapport au er trimestre. Les 8 4 m² qu elles représentent se répartissent à hauteur de 46 % dans Paris et 7 % dans les Hauts-de-Seine. Ensuite, 5 transactions supérieures à 5 m² ont totalisé 6 m², soit 4 % du marché. Parmi ces grandes transactions, deux d entre elles dépassent 4 m², une taille unitaire qui n avait pas été atteinte l année dernière, et 8 se sont signées à Paris, dont 6 au sein des arrondissements qui composent le QCA, pour un total de 6 8 m². Les premiers signes de redémarrage restent encore fragiles et il faut attendre le nd trimestre pour pleinement mesurer si cette reprise du marché immobilier prendra de l ampleur, comme le suggèrent certains indicateurs de demande. Au niveau macro-économique, les prévisions de croissance se sont améliorées. Au niveau local, les incertitudes inhérentes aux élections municipales se dissipent et les chefs d entreprise savent mieux à quoi s en tenir sur leur environnement économique immédiat. La conjugaison de ces deux facteurs laisse à croire que les preneurs pourraient peu à peu retrouver une meilleure visibilité et reprendre quelque peu confiance pour lancer des projets, ce qui soutiendra la demande des PME comme des grands utilisateurs. Par exemple, plusieurs immeubles sont actuellement sous option ou sous promesse, et ces transactions devraient se signer de manière ferme et définitive dès le ème trimestre. Dans ce contexte, la demande placée prévisionnelle 4 s établit à millions de m², un niveau meilleur qu en, mais encore endessous de la moyenne constatée depuis ans.

5 NOTE DE CONJONCTURE ER TRIMESTRE 4 5 BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE QUALIFICATION DE L OFFRE À UN AN 5 4 (Millions de m²) T.8 T.8 T.9 T.9 T. T. T. T. T. Immeubles neufs et restructurés Immeubles de seconde main LOYERS MOYENS DE ÈRE MAIN (EN HT HC / M² / AN) ( ) S.5 S.5 S.6 S.6 S.7 S.7 S.8 S.8 Paris Ouest / QCA S.9 Boulogne-Bilancourt S.9 T. T. S. S. S. S. S. S. S. La Défense T. Saint-Denis S. T.4 T.4 UNE SUROFFRE PAS ENCORE EN VOIE DE RÉSORPTION L offre immédiate n est pas encore tout à fait stabilisée. Un peu plus de 4 millions de m² de bureaux sont disponibles, ce qui entraîne une remontée marginale du taux de vacance en Île-de-France, à 7,7 %. Alors que l absorption de l offre neuve ou restructurée était ralentie en, elle semble devenir plus rapide cette année. La progression de l offre tient donc en grande partie au stock de nde main qui s alourdit, peinant à trouver preneur en l état. L offre dans les Hauts-de-Seine dépasse désormais les,4 millions de m² disponibles à un an, soit deux fois plus qu en 7. Sous l effet de libérations ou de livraisons récentes, elle augmente sensiblement dans certains quartiers d affaires, au premier rang desquels La Défense, dont les IGH ont un positionnement prix délicat. L offre remonte aussi, dans une moindre mesure, à Paris Ouest / QCA, même si cette progression est plutôt bienvenue dans un quartier structurellement sous-offreur. La plupart des autres arrondissements de Paris voient également leur offre progresser alors que la demande y reste plus volatile. Davantage de produits sont notamment disponibles à la vente dans la capitale, ainsi qu en ère couronne Nord et Est. Pour autant que le prix soit en adéquation avec la demande, ce qui n est pas toujours le cas, cette offre pourrait donner un nouvel élan au marché des ventes à utilisateurs courant 4, d autant que ces transactions se signent alors très rapidement. Ainsi, au-delà de tendances parfois comparables, des disparités se creusent entre les principaux quartiers d affaires franciliens. Si les 7 6 m² en cours de restructuration rue Pillet Will à Paris 9, et livrables d ici la fin de l année, ont de grandes chances d être commercialisés d ici là, ce sera certainement bien plus aléatoire pour certains immeubles de bureaux libérés en ère Couronne. Dans le reste de l Île-de-France, l offre est mieux maîtrisée. En-dehors des quartiers d affaires les plus prisés, elle serait même plutôt en baisse, par exemple à Saint-Quentin-en-Yvelines (- %), Saint-Denis Saint-Ouen (- 9 %) ou Paris Nord (- 6 %). UNE ATTRACTIVITÉ RENFORCÉE DES LOYERS PRIME ET RÉNOVÉS Les loyers sont apparemment entrés dans une phase de stabilisation, qui pourrait annoncer leur reprise modérée dès cette année. La forte activité locative à Paris intra muros a même déjà tiré le loyer moyen francilien de nde main à la hausse. Mais dans le même temps, certains produits restent mal positionnés et les propriétaires, même s ils sont toujours réticents à le faire, ont continué à ajuster leurs loyers. Ainsi, une petite cinquantaine d offres à Paris QCA a subi une légère baisse des loyers de présentation début 4, avant que le marché locatif n accélère. Cette tendance montre bien combien l équilibre reste fragile. Autre fait marquant, le loyer prime qui atteint péniblement 75 /m² ce trimestre, bien en-dessous des 8 /m² encore possibles en. Ce décrochage doit s apprécier à sa juste mesure, car les valeurs élevées n étaient maintenues en facial qu en échange de franchises de loyers et autres participations aux travaux parfois disproportionnées, ce qui perturbait la bonne lisibilité des loyers de marché. L ajustement des valeurs locatives des produits prime n entame en rien leur excellence et permet aux preneurs de saisir des opportunités, là où, à l inverse, les immeubles en état d usage, considérés comme obsolètes, ne trouvent pas preneurs, malgré leurs valeurs orientées à la baisse et l éventuelle décote par des mesures d accompagnement très importantes. Pour leur part, les bureaux rénovés, qui constituent une cible de recherche à part entière, souffrent moins, et dans certains quartiers d affaires, ils voient même leurs loyers augmenter. Ainsi, pris dans leur ensemble, les loyers des immeubles de nde main résistent assez bien grâce à la meilleure qualité des bureaux pris à bail, les preneurs cherchant à optimiser leurs coûts immobiliers en s implantant dans des locaux bien disposés qui leur permettent de densifier leurs équipes.

6 NOTE DE CONJONCTURE ER TRIMESTRE 4 6 KEOPS Études et Recherche : 4-47, AVENUE DE LA GRANDE ARMÉE CS PARIS CEDEX 6 TEL + () FAX + () Directeur de la Publication : Laurent Castellani Directeur Études et Rédaction : Isabelle Assens Chargée d Études : Cindy Emond Bases de Données : Stephen Bouazza Graphisme et Mise en page : Virginie Vardo - Coquoin Loïc Sene

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