Les notes de l. n 6 OBSERVATOIRE PARTENARIAL LYONNAIS EN ECONOMIE. décembre 2000

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1 Les notes de l n 6 OBSERVATOIRE PARTENARIAL LYONNAIS EN ECONOMIE décembre 2 Après le tourisme et l'emploi en région lyonnaise, les notes de l'opale abordent aujourd'hui l'immobilier d'entreprise. Cette note n 6 s'intéresse plus particulièrement au marché des bureaux neufs en 1999, tout en évoquant brièvement les autres secteurs. Dès 21, une publication actualisée traitera de l'ensemble des marchés. Cette note a été élaborée conjointement par l Agence d urbanisme, la Chambre de Commerce et d Industrie de Lyon, la FNAIM entreprises et le CECIM (Centre d études de la conjoncture immobilière). Le marché de l immobilier d activités en général connaît depuis trois ans un dynamisme exceptionnel qui concerne aussi bien les locaux logistiques ou industriels que l immobilier de bureaux. La hausse de la demande, soutenue par la croissance économique et l attrait de la métropole lyonnaise, conduit à raréfier de manière considérable les stocks directement disponibles et fait monter les prix, à la location comme à l achat. La production de locaux d activité page 2 La production de bureaux page 3 Le marché de bureaux Le marché des bureaux neufs en blanc Le marché de l investissement Le marché de seconde main page 4 Le marché des locaux industriels page 8

2 L ensemble des surfaces mises en chantier sur l'aire urbaine de Lyon en 1999 dépasse le million de m 2, toutes activités confondues (bureaux, industrie, stockage, parkings, éducation, santé ). On note trois phases bien distinctes : Décroissance de la production de locaux d'activité entre 199 et 1994 (de 1,4 millions de m 2 à,6 million, soit une baisse de - 57 %). Stabilisation de la production entre 1994 et 1998, à un rythme annuel d environ 62 m 2. Très nette reprise en 1999, où l'on retrouve un niveau presque équivalent à 199. Evolution de la production de tous les types de locaux (selon la surface hors œuvre nette) dans l aire urbaine de Lyon Source : SITADEL - DRE (en m 2 de SHON) Ont été ici isolées les productions de locaux industriels, de bureaux et de stockage qui concernent plus directement l économie marchande. On retrouve bien entendu les tendances observées globalement, dans la mesure où ces locaux représentent près de 65 % de l ensemble des surfaces produites. Cependant, quelques nuances apparaissent : La baisse constatée durant la première phase, comme la reprise de 1999, sont plus fortement marquées pour le secteur industriel. L année 1994 marque un point bas assez remarquable ; les trois types de locaux atteignant alors un niveau identique de 1 m2 de SHON Evolution de la production de locaux commencés Source : SITADEL - DRE (en m 2 de SHON) Autorisés Commencés bureaux industrie stockage Le fichier Sitadel de la Direction régionale de l équipement permet de suivre l évolution des surfaces autorisées et mises en chantier (ou commencées) à partir des permis de construire. 2

3 Avant 1991 et le début de la récession, les mises en chantier étaient supérieures à 3 m 2, avec un sommet atteint en Depuis, elles n ont cessé de chuter pour tomber en 1997 en deçà de 5 m 2. Après une longue période de morosité du marché, 1997 marque le début de la reprise, qui se confirme en 1999 avec une production de 112 m 2. Géographiquement, on observe en 1999 une forte augmentation de la production de bureaux principalement dans deux secteurs périphériques de l'agglomération : à l'est (de Bron à Colombier- Saugnieu), en particulier à travers des locaux mixtes dans des villages d activités et au nord-ouest (Techlid et les communes à proximité), toujours pour des locaux mixtes, mais aussi dans quelques opérations isolées. Par rapport à la moyenne annuelle observée entre 199 et 1998, les 3ème et 6ème arrondissements de Lyon, comme les communes de la ville nouvelle de l'isle d'abeau, ont connu une baisse des mises en chantier en Les données dont il est fait état ici regroupent l ensemble des bureaux mis en chantier : bureaux en blanc ou pour compte propre, opérations de bureaux seuls ou opérations mixtes, opérations publiques et privées. Surfaces de bureaux mises en chantier dans l aire urbaine de Lyon en m 2 Source DRE - Sitadel Surfaces Surfaces annuelles moyennes 199 à

4 Les différents segments du marché de bureaux en 1999 selon les destinataires (en m 2 ) Utilisateurs Investisseurs Ventes Locations Total commercialisation Ventes Neufs Seconde main Total Source : FNAIM Entreprises Les données de ce chapitre concernant le marché de bureaux sont issues pour l essentiel des travaux de collecte et de synthèse réalisés par la FNAIM entreprises et le CECIM ; elles sont traitées et commentées par la Chambre de Commerce et d Industrie de Lyon et l Agence d urbanisme pour le développement de l agglomération lyonnaise. Le périmètre d observation, même s il n est pas exactement celui de l aire urbaine de Lyon, permet toutefois de bien rendre compte du marché lyonnais et de ses environs. Le marché des bureaux neufs en blanc Les livraisons Les livraisons concernent les programmes dont les travaux ont été terminés au cours de l année de référence, quel que soit l état de commercialisation. Depuis 1991 et de façon plus sensible depuis 1994, le nombre de m 2 livrés s est constamment réduit, pour atteindre m 2 en Le retour des investisseurs, ainsi que la réforme des droits de mutation, se sont très largement fait sentir en 1998, les livraisons ayant été multipliées par 9 par rapport à Toutefois le manque d opportunités foncières a d ores et déjà réduit les livraisons pour 1999 à 31 5 m Le marché du neuf Données : Cecim (en m 2 ) Surfaces disponibles de bureaux neufs en fin d'année Surfaces de bureaux neufs livrés Surfaces de bureaux neufs commercialisés Les commercialisations à l utilisateur final L année 97 a une fois encore marqué un tournant. En effet, elle aura mis fin à trois années de déstockage des produits neufs. Depuis, les commercialisations se sont stabilisées autour de 35 m 2, dont un peu plus de 13 % à la vente et 87 % à la location en Ces deux dernières années, se sont loués de 3 à 35 m 2 de bureaux neufs par an. Le principal secteur d accueil reste la Part-Dieu, suivi de l est de l agglomération, du 6ème arrondissement, et du nord-ouest. 4

5 La Tour de Salvagny Marcy L'Etoile Saint Genis les Ollières Craponne Dardilly Charbonnières Les Bains Tassin la demi lune Francheville Limonest Ecully St Germain Poleymieux Champagne Charly Saint Didier Sainte Foy les Lyon Saint Genis Laval Albigny Curis sur Saône Mulatière Vernaison St Romain Oullins Couzon Saint Cyr Pierre Bénite Irigny Genay Neuville sur Saône Solaise Fleurieu sur Saône Rochetaillée sur Saône Fontaines saint Martin Collonges LYON St Fons Fontaines sur Saône Feyzin Caluire et cuire Montanay Sathonay Camp Cailloux sur Fontaines Sathonay Village Rillieux la Pape Villeurbanne Vénissieux Bron Corbas Vaulx en Velin St Priest Mions Chassieu Decines Charpieu Meyzieu Jonage PROGRAMMES DE BUREAUX en cours de commercialisation au 1/7/2 DANS LE CENTRE CALUIRE Cité Internationale Pôle Scientifique Lyon la Doua Vaise Croix-Rousse Boulevard de la Croix-Rousse Cours d Herbouville R. Duquesne Av. du Maréchal de Saxe Parc de la Tête d or 2 11 VILLEURBANNE Ct. Charcot Non livré Livré 1 Le Bellecordière 2 Cœur Presqu île 3 Thiers Lafayette 4 Ilot I Villette Part-Dieu 5 Ilot D Part-Dieu Vivier Merle 6 Buroparc Rive Gauche 7 La Colonne 8 Le V.I.P. 9 First Part-Dieu 1 Foch 11 Etoile Part-Dieu 12 Le Jules Ferry 13 Bonnel Part-Dieu 14 Les Jardins d entreprises 15 Europarc A3 16 Europarc B8 17 Parc Technologique B6 18 Le Transvaal A 19 Le Colysée 2 Le Monceau 21 Le Portant 22 Le Sextant 23 Technoparc Moulin Berger 24 Garibaldi Chaponnay 25 Immeuble Le Progrès Bellecour 26 Le Tronchon 27 Les Jardins d entreprises Quai C. Général Giraud Rambaud Quai Quai Perrache Fourvière Fulchiron Perrache Quai Claude Bernard Bellecour LYON Quai Gailleton R ue de Marseille Pôle Scientifique Lyon-Gerland Avenue Tony Hotel de Ville Rue du Président Herriot Rue de la République Gerland Quai Claude Bernard Avenue Jean Jaures Garnier Préfecture 1 Cours F. Roosevelt Cours 7 Rue Moncey R ue de l Université Rue Garibaldi Lafayette Boulevard Vivier Merle Cours Gambetta Cours Albert Thomas Avenue Jean Jaures Technopôles Nord-Ouest 23 Ecully 26 Caluire ème Avenue Berthelot 5 ème 4 ème 6 ème 1 Villeurbanne er 3 LYON ème 2 ème 7 ème 12 Brotteaux Part-Dieu Bron ème Chassieu Pôle Scientifique de LyonPorte des Alpes R u e Fé lix Fa u re EN PÉRIPHÉRIE 6 Source FNAIM Entreprises - CECIM Cartographie : Agence d Urbanisme 1 Km 5

6 Le stock immédiatement disponible Le stock disponible de bureaux s est considérablement réduit ces 5 dernières années. Au 31 décembre 1999, seulement 6 6 m 2 de bureaux neufs étaient disponibles. Le marché lyonnais est en état de pénurie et nombre de demandes en locaux modernes sont insatisfaites, surtout s agissant des locaux de surfaces dépassant 2 m 2. Les effets de cette pénurie sont nombreux, notamment sur l évolution des prix. Les prix à la vente Les prix du stock de bureaux neufs sont à la baisse de près de 15 %. Les stocks résiduels de neuf, souvent inadaptés à la demande, tirent les prix à la baisse. De plus, la pénurie de bureaux constatée depuis 2 ans, induit une réduction des transactions sur les produits fortement demandés, les plus chers. En effet, le stock de bureaux neufs comme le marché utilisateur, s est considérablement réduit. Ce dernier ne représente qu à peine 2 % des transactions. A contrario, les prix sur transaction sont fortement orientés à la hausse, passant de 5 9 F/m 2 en 1997 à 9 2 F/m 2 en Cette flambée est intégralement expliquée par la hausse des prix des transactions auprès des investisseurs. En 1997 et 1998, le marché des investisseurs était faible. Une transaction importante de 1998 en périphérie (plus de la moitié des surfaces vendues dans l année) s est réalisée à un prix inférieur à 3 F, tirant ainsi le prix moyen vers le bas. Le retour des investisseurs en 1999 a surtout concerné les secteurs centraux de l agglomération avec de grosses opérations à des prix pouvant atteindre jusqu à 13 F le m 2. Les prix à la location Depuis 1991, les prix à la location sur le stock disponible étaient à la baisse. Or, depuis deux ans, la raréfaction de produits neufs adaptés à la demande, a tiré les prix vers le haut. Le prix moyen sur stock neuf est passé, entre 1997 et 1999, de 68 F/m 2 par an à 778 F/m 2. Les prix moyens à la location sur transaction ont, quant à eux, beaucoup augmenté entre 1998 et 1999, passant de 631 F/m 2 à 89 F/m 2. Prix du m 2 à la vente Données CECIM (en francs) Prix du m 2 /an à la location Données CECIM (en francs) Prix sur stock (de neuf) au 31/12 Prix moyen sur transactions Evolution du prix moyen sur stock au 31/12 Evolution du prix moyen / an sur transaction

7 Le marché de l investissement Alors que les achats par investisseurs avaient été très faibles en 1997, ils sont montés à 14 m 2 en 1998 et 42 m 2 en 1999, soit 89 % des transactions effectuées sur les programmes neufs. Sur l'ensemble du marché (neuf + occasion), les ventes aux investisseurs ont atteint 53 m 2, soit 21 transactions et 382 millions de francs (58,2 millions d euros). La région lyonnaise représente plus du tiers du marché français (hors Ile-de-France) et 6 % des investisseurs sont étrangers. Le marché de seconde main Les données ci-après se rapportent au seul marché des adhérents de la FNAIM et ne rendent donc pas compte de l ensemble du marché de seconde main (certaines transactions peuvent être réalisées directement entre acteurs sans intermédiaire). Avec m 2 vendus ou loués en 1999, représentant les trois quarts des transactions réalisées, c est le principal segment du marché. Comme dans le neuf, l essentiel des transactions se fait en location, 86 % du total. La progression des surfaces placées depuis deux ans tend à réduire fortement l offre disponible (moins de six mois) sur la région lyonnaise. Le stock est aujourd hui évalué à 15 m 2, mais avec 7 % de bureaux considérés comme "obsolètes". Faute d une offre de bureaux neufs, le loyer moyen du ''seconde main'' a augmenté de 555 F à 65 F/m 2 entre 1998 et Cette augmentation est toutefois beaucoup plus faible que celle constatée sur le marché du neuf (+ 178 F). Deux secteurs ont vu leurs loyers baisser entre 1998 et 1999 : Gerland et Part-Dieu. A Lyon, le loyer moyen global des bureaux neufs et anciens a progressé de près de 13 % entre 98 et 99, atteignant 653 F/m 2. Comparaison des surfaces selon les marchés Source FNAIM Entreprises (en m 2 ) Vente Location Bureaux de seconde main Bureaux neufs Prix de location des bureaux de seconde main par secteur (F/m 2 ) Source : FNAIM Entreprises Secteur Presqu île / Croix-Rousse ème / Tonkin Part-Dieu Préfecture / 7 ème Gerland ème / 9 ème Villeurbanne / 3 ème / 8 ème / Bron Comparaison avec quelques villes de province (neuf et ancien en F/m 2 ) Source : Réseau des observatoires immobiliers des métropoles régionales Lettre n 6 Centre ville Périphérie mini maxi mini maxi Bordeaux Lille Marseille-Aix Nantes Nice Côte d Azur Rennes Strasbourg Toulouse Lyon

8 LEXIQUE Bureaux en blanc : locaux ou surfaces destinés à être vendus ou loués sans connaissance de leur utilisation finale lors du démarrage du projet Tout comme le marché des bureaux, le marché des locaux d activités (mais aussi celui des terrains d activités), s est remarquablement bien comporté durant l année Certaines friches foncières se reconvertissent aujourd hui en bureaux, preuve d un regain d intérêt des investisseurs et des entrepreneurs pour l agglomération lyonnaise, dont la position de carrefour et de porte d entrée sur l Europe du sud est très appréciée. Tous marchés confondus (bureaux, logistique, industriels), il y a eu 1,3 milliard de francs (198,2 millions d euros) d investissements français et étrangers dans l agglomération en 1999, un chiffre en hausse de + 62,5 % par rapport à 1998! m 2 de locaux industriels ont été commercialisés en 1999, soit une augmentation de + 21 % par rapport à La croissance de ce marché est constante depuis Les ventes représentent 35 % des transactions. La taille moyenne des transactions augmente sensiblement et atteint aujourd hui 2 m 2. Cet attrait pour les grandes surfaces concerne aussi bien la logistique que les locaux banalisés. Les différentes catégories de prix : locaux logistiques : 25 à 28 F/m 2 locaux neufs parc d activités : 275 à 35 F/m 2 locaux anciens : 195 à 265 F/m 2 selon l état. En bref Le marché de l immobilier de bureaux aujourd hui sur l agglomération lyonnaise est bien orienté. La production, tout comme les livraisons et les commercialisations, sont globalement à la hausse. Toutefois, au vu des programmes lancés, la "soudure" entre l offre et la demande devrait être difficile jusqu en 21, et la demande de bureaux pourrait ne pas être entièrement satisfaite cette année. Le retour à l équilibre est au mieux attendu pour 22. La hausse des prix reste modérée et confirme la bonne tenue du marché. Lyon reste peu cher par rapport aux autres villes de taille comparable en Europe. Les meilleurs programmes à la location pour l année 2 sont prévus à environ 1 2 F/m 2 par an. Bureaux en compte propre : opérations immobilières conçues et réalisées directement par leurs futurs utilisateurs Bureaux neufs : nouvelles constructions, mais également réhabilitations lourdes n ayant jamais connu d utilisateur (au-delà de 5 ans, un immeuble neuf, s il n a jamais été occupé, n est plus considéré comme neuf). Bureaux de seconde main : opérations immobilières préalablement occupées, remises sur le marché et relouées, ou opérations de plus de 5 ans n ayant jamais été occupées. Commercialisation à utilisateur de bureaux neufs : est considéré comme commercialisée une surface qui a été vendue ou louée pour la première fois (première main) à un occupant utilisateur. Commercialisation à l investisseur : surface commercialisée à un acquéreur non utilisateur, de tout ou partie d un immeuble qui sera mis en location par celui-ci. Stock neuf disponible : surfaces neuves construites vacantes Stock de seconde main : surfaces préalablement occupées et remises sur le marché. Prix : indiqués sur la base des surfaces utiles brutes, hors charges. Les travaux de l Observatoire partenarial lyonnais en économie (Opale) sont l expression d un partenariat entre la Communauté urbaine de Lyon, la Ville de Lyon, la Chambre de commerce et d industrie de Lyon, la Chambre de métiers du Rhône, le GIL Medef Lyon-Rhône, la CGPME et l Agence d urbanisme pour le développement de l agglomération lyonnaise, en association avec l URSSAF, l ASSEDIC, le SGAR, l INSEE et la Banque de France. Contacts Pierre Grandjean Chambre de Commerce et d Industrie de Lyon Place de la Bourse Lyon Cedex 2 Tél. : Télécopie : grandjean@lyon.cci.fr Emmanuel Cellier Agence d'urbanisme pour le développement de l'agglomération lyonnaise 18 rue du Lac - BP Lyon Cedex 3 Tél. : Télécopie : e.cellier@urbalyon.org ISSN conception, réalisation et iconographie agence d urbanisme