Les baux commerciaux Application à l hôtellerie. Les questions. pour TCC

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1 Les baux commerciaux Application à l hôtellerie Les questions. pour TCC + Réforme du statut des baux commerciaux et mise en place de l ILC Toulouse - 09 Juillet

2 Réforme du statut des baux commerciaux et mise en place d un nouvel indice de révision des loyers : l Indice des Loyers Commerciaux (ILC) Le statut des baux commerciaux (articles L à L du Code de commerce) a été réformé par la récente Loi de Modernisation de l Economie (LME). Les différences avec d'autres notions Il est très souvent confondu le bail commercial de droit commun, d'une durée de neuf années, avec des notions voisines mais différentes telles que la location gérance, le bail de courte durée, le bail précaire, la concession, voire même le fonds de commerce. 2

3 Qu'elle est la différence entre un bail commercial et un contrat de location-gérance? Le bail commercial est la location d'un local alors que le contrat de location gérance est la location d'un fonds de commerce. Pour consentir un contrat de location gérance, il faut qu'un fonds de commerce existe, et donc une clientèle, alors que pour consentir un bail, il suffit d'un local. Qu'est-ce qu'un bail de courte durée? S'agit-il d'un bail commercial? Le bail de courte durée, prévu par l'article du Code de commerce, est un bail commercial dont la durée, au lieu d'être au minimum de neuf années, est réduite, au maximum à vingt quatre mois. A la fin du bail de courte durée, le preneur doit quitter les lieux et n'a pas droit à une quelconque indemnité... s'il est maintenu dans les lieux, alors le bail de courte durée se transforme en bail commercial ce qui confère à son titulaire le droit à la propriété commerciale. 3

4 Le bail commercial est-il un élément du fonds de commerce? Oui, le bail commercial constitue l'un des éléments du fonds de commerce, qu'il s'agisse d'un fonds de commerce de restauration, de débit de boissons ou d'hôtel, mais, à l'inverse de la clientèle, il n'est pas indispensable à celui-ci. En effet, si le fonds de commerce est un ensemble hétérogène d'éléments qui, regroupés, permettent une exploitation générant un chiffre d'affaires, il est indispensable, pour qu'existe un fonds de commerce, qu'une clientèle lui soit attaché. Qu'est-ce qu'un local monovalent? La monovalence d'un local consiste pour ce dernier à n'avoir été construit ou aménagés qu'à l'effet de servir à un seul type d'exploitation, qu'en vue d'une seule utilisation eu égard à ses spécificités. La monovalence est ainsi admise pour les hôtels pour lesquels il faudrait exécuter des travaux très importants pour les affecter à un autre usage. 4

5 La durée de neuf années est-elle obligatoire? La durée d'un bail commercial est, en application des dispositions du Code de commerce, et neuf années au moins. Les parties ne peuvent convenir d'une durée inférieure, sauf à conclure un bail de courte durée, soit au maximum 24 mois. A l'inverse, les parties peuvent conclure un bail d'une durée supérieure à neuf années. Existe-t-il un intérêt à conclure un bail de plus de neuf ans? Le locataire peut avoir un intérêt à conclure un bail de plus de neuf années, s'il projette de réaliser d'importants travaux dans les lieux, et souhaite bénéficier d'une visibilité importante. Cependant, la fixation d'une durée contractuelle de plus de neuf années a pour conséquence d'entraîner la fixation du loyer à la valeur locative lors du renouvellement, ce qui peut être préjudiciable au locataire... Si bailleur et locataire s'entendent pour fixer la durée du bail à plus de neuf ans, il est alors de l'intérêt du locataire d'obtenir la durée la plus longue possible, sachant qu'un bail conclu pour plus de douze ans doit être publié au fichier immobilier. 5

6 Est-il judicieux d'adopter une clause précise concernant les charges et, en particulier la réparation des gros travaux et de ceux prescrits par les autorités administratives? Il est toujours préférable pour un locataire, dès la conclusion du bail, de connaître ses obligations afin de pouvoir les anticiper, de sorte que l'emploi d'une clause claire et précise concernant les travaux est bien évidemment judicieux. Il est d'ailleurs courant que les parties se réfèrent aux articles 605 et 606 du Code civil sur les menues et grosses réparations, mentionnés ci-dessous, le preneur supportant celles de l'article 605, le bailleur, celles de l'article 606. Quelles sont les travaux visés par ces articles? L'article 605 du Code civil prévoit que «l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparation d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu». L'article 606 du Code civil prévoit que «les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des pures de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien». 6

7 Achetez -Vendre Le fonds de commerce Les parts de sociétés Les Murs Toulouse - 09 Juillet

8 1. Le fonds de commerce Les éléments corporels sont : les agencements, installations et aménagements, le mobilier, matériel et outillage. les éléments incorporels sont : la clientèle et l'achalandage, le droit au bail, le nom commercial, l'enseigne, les licences de restaurant ou débit de boissons, les marques, brevets, dessins et modèles attachés au fonds. Ces éléments souvent inséparables font la valeur du fonds de commerce sans pour autant que celle-ci soit égale à leur simple addition. Lors de l'achat d'un fonds de commerce, il faut être particulièrement vigilant aux différentes clauses du bail qui généralement ont été "négocié" par les propriétaires précédents. Ne jamais signer l'achat d'un fonds de commerce sans s'être fait expliquer dans le détail les différentes clauses et surtout, LES OBLIGATIONS qu'elles comportent pour vous : de la destination des locaux, aux obligations d'entretien à la charge du preneur, ainsi qu'aux charges que celui-ci devra acquitter, et aux garanties engagées vis-à-vis du bailleur. 8

9 2. Les parts de société Ce type de cession nécessite l'intervention de conseils spécialisés tels que : experts comptables ou avocats d'affaires. En effet il y a un retraitement comptable indispensable à effectuer pour déterminer précisément l'actif de la société et son passif. La valeur des parts sera alors calculée en retranchant le passif de l'actif et en divisant le reste (la situation nette) par le nombre de parts. Il n'y a pas lieu ici de rentrer dans le détail mais de mettre en lumière quelques points importants : Se mettre d'accord sur un prix de fonds de commerce à une date certaine L'inventaire du matériel et du mobilier doit être établi au moment de l'accord des parties Les acheteurs achètent l'actif et le passif de la société vendue. Les vendeurs devront donner une garantie de passif pour couvrir le passif non révélé au moment de la vente. 9

10 3. Les murs La valeur se calcule à partir de la surface pondérée de l'immeuble multipliée par le prix de vente du m² selon la situation de l'immeuble. On cherchera également à définir un prix par une autre méthode partant, elle, du montant du loyer. Au passage, on ne redira jamais assez qu'un hôtelier possédant murs et fonds de commerce a toujours intérêt à séparer les deux entités en deux structures juridiques différentes et surtout à faire payer un loyer normal (c'est-à-dire au prix du marché) à son fonds de commerce pour l'occupation des murs. C'est notamment au moment de la vente qu'il s'y retrouvera financièrement car le loyer payé fixera une valeur plus forte des murs. Car un immeuble est de nos jours (cf. Michel Marx expert auprès des tribunaux de Paris) considéré comme un produit financier dont la rentabilité est exprimée par le rendement locatif (loyer-charges à payer). Pour aboutir au prix de vente final, la valeur théorique de l'immeuble calculée selon ces deux approches va être diminuée par : le fait que l'immeuble ayant signé un bail avec le propriétaire du fonds de commerce n'est donc "pas libre". Cela va entrainer une moins value ; le loyer et les conditions du bail. Ici nous sommes dans la situation strictement inverse de celle évoquée lors d'une transaction de fonds de commerce. En effet, plus le bail prévoira de mettre à la charge du preneur un maximum de charges à payer, plus l'immeuble aura de valeur ; l'état d'entretien général du bâtiment et notamment les obligations prévues dans le bail à propos des travaux pris ou non en charge par le propriétaire. Là encore ce qui sera positif pour l'exploitant et la valorisation de son fonds de commerce sera négatif pour le bailleur et la valorisation de ses murs. 10

11 MalamoK Conseil Olivier GOURIO Gérant associé Tél : Mail : Nous vous remercions pour votre écoute et restons à votre disposition pour répondre à toutes vos questions. Par Mail à : 11

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