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1 MARKETBEAT PARIS QCA BUREAUX 1 er Trimestre 2019 Contre vents et marées!

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Demande placée et valeurs locatives 3 03 Offre immédiate et future 4 04 Définitions & Sectorisation Immostat 5

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE RÉSILIENCE ET REGAIN DE CONFIANCE Eclaircies sur fond d incertitudes Issue tumultueuse du Brexit, coup de frein sur l économie chinoise et pression commerciale américaine sont autant d incertitudes pesant sur l économie européenne. Dans ce climat international houleux et face à la crise des gilets jaunes, l économie française s est montrée particulièrement résiliente avec une croissance au 4 ème trimestre 2018 de +0,3%, soit supérieure de 10 pdb à celle de la zone euro (+0,2%). Les traditionnelles livraisons aéronautiques et navales de fin d année ont assurément soutenu le commerce extérieur et ce pour la troisième année consécutive. Sous l effet d une politique budgétaire plus expansionniste que prévue, la demande intérieure devrait en 2019 s imposer comme le principal moteur de la croissance française. En effet, la hausse de pouvoir d achat des ménages induite à la fois par la progression des salaires réels et les mesures d urgence annoncées en décembre, devraient stimuler la consommation des ménages (+0,5% attendus au 1 er trimestre 2019). Croissance du PIB en France, % Source : INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Un trimestre aura suffi à gommer la chute brutale de décembre des indices du climat des affaires et du moral des ménages (respectivement 104,5 et 96 points). En retrouvant des niveaux proches de ceux du 3 ème trimestre 2018, ils restent tous deux bien orientés et traduisent un regain de confiance générale faisant souffler un doux vent d optimisme sur les perspectives Taux de chômage sur piste verte! Les créations d emplois dépendent avant tout des carnets de commandes et a fortiori des perspectives de croissance. Ainsi, la décélération de croissance de l année 2018 (1,5% contre 2,3% en 2017) a conduit à diviser de moitié le nombre de créations nettes d emplois : pour l année 2018 contre en Avec créations d emplois attendues au premier semestre, 2019 devrait maintenir ce tempo modéré. Devant les difficultés de recrutements, l interim marque le pas ( postes en un an) alors que les embauches en CDI augmentent. En misant sur la prime à la qualité de l emploi, les entreprises espèrent en effet attirer des profils rares en adéquation avec leurs besoins. Initiée en 2015, la lente décrue du taux de chômage devrait se poursuivre. A horizon 2020, OXFORD ECONOMICS prévoit ainsi un taux de chômage de 8,7% en France métropolitaine - et 7,7% pour l Ile-de-France - des chiffres en pente douce comparativement à ceux de 2018 (9,1% en France, 8,3% en Ile-de-France). Source : INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Source : Oxford Economics 2

4 PARIS QCA DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : résilience du marché au 1 er trimestre 2019 Dans un environnement francilien qui a vu la demande placée reculer de 23% en un an, le marché des bureaux de Paris QCA prouve à nouveau sa résilience au terme d un 1 er trimestre où plus de m² de surfaces ont trouvé preneur. Ce volume s inscrit en deçà de seulement 4% d une performance 2018 quasi historique ( m² commercialisés). Ce résultat est à saluer compte-tenu de la faiblesse de l offre immédiatement disponible sur ce secteur (à peine m²). En dépit de l étroitesse du stock vacant, la demande placée de ce début d année dépasse de 17% sa moyenne décennale. Dans le détail, les deux micro-marchés de Paris QCA - le Centre et l Etoile - présentent un profil d activité quasi identique avec des volumes de transactions en recul sur les surfaces inférieures à m² (-29% en un an). Ce repli est compensé par une meilleure tenue du segment intermédiaire - de à m² - qui a progressé de 23%. Paris QCA continue de se positionner au 1 er rang des choix d implantation pour les entreprises du coworking (5 signatures), les enseignes du luxe-premium (FRED, CHANEL, ou encore DEVIALET) et les TIC (QARE, DIMELO, ADYEN, etc ). Sur les grands gabarits d immeubles, on relève ce trimestre deux signatures à mettre au crédit des opérateurs du coworking avec KWERK, proche de Saint-Philippe du Roule et WEWORK sur le Centre. Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² Source : Immostat Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface - au 1 er Trimestre 2019 Tranche de surface Source : Immostat M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % -29% De à m² % +23% Plus de m² % +93% Surface totale % -4% Valeurs locatives : record à tous les étages Les mêmes causes produisant les mêmes effets, la pression haussière constatée depuis 2011 sur les valeurs locatives de transactions des bureaux à Paris QCA se vérifie à nouveau pour les signatures du 1 er trimestre Elle porte les loyers à des niveaux historiquement hauts : 825 /m²/an pour le prime, 720 /m²/an en moyenne pour les bureaux restructurés et 620 /m²/an pour les surfaces de seconde main. Valeurs locatives de transactions à Paris QCA, /m²/an Les valeurs locatives convergent et se croisent même entre celles relevées sur l Etoile - traditionnellement plus élevées - et celles du Centre. Cette tendance démontre la montée en puissance de ce dernier, recherché pour son coté «plus animé» que l Etoile. Elle pousse aussi les limites du QCA davantage vers les arrondissements limitrophes à l Est. Sources : Immostat - Cushman & Wakefield 3

5 PARIS QCA OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate : au plancher Les disponibilités immédiates de bureaux à Paris QCA demeurent historiquement faibles, en dépit d une très légère augmentation relevée au 1 er trimestre Elles totalisent à peine m², soit peu ou prou le volume de commercialisation du 1 er trimestre C est dire la situation critique de l offre tertiaire sur ce secteur, une situation qui ralentit à l évidence l activité transactionnelle. Un peu moins de 300 immeubles proposent des surfaces à louer ou à vendre dont plus des 2/3 sont localisés sur le secteur de l Etoile. La répartition de ces disponibilités immédiates par tranche de surfaces fait la part belle aux gabarits inferieurs à m², ultra dominants (90% du stock) alors que le choix des utilisateurs se limite à moins de 20 possibilités pour les surfaces de taille intermédiaire. D ici 12 mois, un peu plus de m² de surfaces supplémentaires pourraient alimenter le stock immédiat sous réserve de ne pas être précommercialisées. Elles vont apporter un peu d oxygène au secteur Etoile avec près de m² attendus, tandis que le Centre m² - devra composer avec un stock toujours aussi contraint. Taux de vacance : pas d embellie prévue à court terme La très légère remontée du taux de vacance à Paris QCA fin du 1 er trimestre ,5% - ne change pas la donne sur ce secteur, qui reste calé sur des plus bas historiques, de 1% à 3% selon les arrondissements considérés. Nous n anticipons pas de remontée significative de ces taux de vacance à court ou moyen terme compte-tenu du volume de la demande exprimée et de la faiblesse de l offre à 12 mois. Le QCA parisien semble donc s installer durablement dans une situation de taux très bas, qui explique la pression sur les valeurs locatives de transactions. Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² Sources : Taux de vacance Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Immostat - Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) en chantier à Paris QCA, en milliers de m² Offre future : en avant les chantiers! Près de m² de bureaux restructurés ou neufs devraient être livrés tant en 2019 qu en 2020 à Paris QCA, cette offre a d ores-et-déjà été très largement plébiscitée par les utilisateurs. Il ne reste ainsi à commercialiser que m² dans les surfaces livrables en 2019, toutes localisées à l Etoile. Un volume identique devra être absorbé en 2020, avec une géographie largement plus polarisée sur le Centre, un micro marché qui a largement trouvé son public. Source : Cushman & Wakefield 4

6 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 5

7 CONTACTS AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0) CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) Ludovic Delaisse Directeur Général Head of Agency (Offices, Industrial and development) +33 (0) Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés

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