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1 Le bail commercial Le bail commercial est un contrat relatif à la location d'un immeuble en vue de l'exercice d'une activité artisanale ou commerciale, qui permet au locataire de bénéficier d'une protection particulière en garantissant, sauf cas particuliers, le droit au renouvellement du bail. La conclusion d'un bail commercial pour un entrepreneur n'est pas neutre et mérite de porter une attention toute particulière aux clauses du contrat, notamment lorsqu'il s'agit d'un contrattype susceptible de ne pas être adapté à la situation qui est la vôtre. Mieux vaut avant de s'engager solliciter l'avis et les conseils de professionnels (notaires, avocats ) Cela évitera bien des surprises et désagréments. La forme du bail Qu'il soit écrit ou verbal, le contrat de bail est valable. Cependant, on ne saurait trop conseiller la version "écrit" ne serait-ce que pour un problème de preuve qui sera fort utile en cas de contestation ou litige. La durée du bail Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans, renouvelable. Il est préférable de s'en tenir à cette échéance de 9 ans, une durée supérieure pouvant entraîner un déplafonnement du loyer. Fixation du loyer Lors de la conclusion du bail le prix du loyer est fixé librement, étant généralement fondé sur la valeur locative des locaux. Le droit au renouvellement du bail Lorsque le bail arrive à son terme, le locataire bénéficie du droit au renouvellement de son bail, mais il faut pour cela une intervention de l'une ou l'autre des parties en présence (propriétaire ou locataire) le propriétaire : il adresse l'offre de renouvellement du bail au locataire sous forme d'un congé, avec indication des nouvelles conditions, transmis obligatoirement par l'intermédiaire d'un huissier, au moins 6 mois avant le terme du bail. Le locataire a le choix entre :. ne pas réagir, son silence valant alors acceptation du renouvellement. répondre en acceptant le renouvellement aux conditions fixées par le propriétaire. se manifester en acceptant le principe du renouvellement mais en précisant son désaccord sur le montant du loyer. Dans ce dernier cas, la situation est indécise tant que le nouveau loyer n'a pas été fixé judiciairement, les conditions antérieures restant applicables.

2 le propriétaire n'agit pas le locataire peut lui-même demander le bénéfice du renouvellement de son bail. Dans ce cas, il doit le faire dans le même délai (6 mois avant l'arrivée du terme) ou à tout moment a cours de sa reconduction. La mention suivante doit figurer sur cette demande : "Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut Il faut que la demande indique sous peine de nullité la mention suivante : d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent". Comme le locataire, le propriétaire peut :. ne pas répondre, ce qui équivaudra à un accord tacite. accepter le principe du renouvellement. refuser le renouvellement en offrant une indemnité. Le prix du nouveau loyer est fixé par référence à la valeur locative en appliquant un système de plafonnement. Si la valeur locative du local est inférieure au montant du plafond, le montant du nouveau loyer doit être fixé à la valeur locative. Le plafonnement fait référence à l'indice Insee du coût de la construction. Si aucun des deux ne bouge, le bail est tacitement reconduit, avec cependant un changement en ce qui concerne le loyer, lorsque la durée du bail initial aura dépasser 12 années : le loyer sera déplafonné. Attention, des conditions doivent être remplies pour bénéficier du droit au renouvellement : - immatriculation effective au Répertoire des Métiers et éventuellement au Registre du Commerce et des Sociétés, avec correspondance de l'activité exercée avec celle déclarée faisant l'objet de l'immatriculation - le locataire doit être propriétaire du fonds exploité - exploitation effective du fonds au cours des 3 années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction (par le locataire ou par un locataire-gérant) En cas de changement d'activité pendant cette période, deux situations possible : - déspécialisation partielle ou plénière : seul le changement d'activité réalisé conformément aux règles de la déspécialisation permet au locataire de bénéficier du droit au renouvellement. - en cas de cession du seul droit au bail (avec ou sans changement d'activité) : le renouvellement peut être refusé au nouvel acquéreur qui a donc tout intérêt à demander au bailleur une promesse de renouvellement avant l'acquisition du droit au bail.

3 Changement d'activité Modification des activités exercées : seules des activités connexes et complémentaires à l'activité prévue dans le bail peuvent être ajoutées, mais pour cela le locataire a l'obligation d'en informer le propriétaire par acte d'huissier de justice, préalablement à cette adjonction. Dans le cas contraire, le locataire se trouverait en infraction. Le propriétaire bailleur dispose de 2 mois pour contester cette adjonction. * La déspécialisation plénière correspond à un changement total d'activité, qui doit être justifié :. par l'évolution de la conjoncture économique nécessitant ce changement. une organisation rationnelle de la distribution (intérêt à créer une autre activité par rapport aux commerces existants et aux besoins de la clientèle ) l'activité nouvelle doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier. Une demande doit être adressée en ce sens par acte d'huissier au propriétaire qui a 3 mois pour répondre. Les créanciers ayant un privilège ou un nantissement inscrit sur le fonds doivent également être informés. Attention : le changement d'activité peut entraîner une augmentation immédiate du loyer et justifier un déplafonnement lors du renouvellement du bail et sa fixation à la valeur locative. * La déspécialisation partielle correspond à l'adjonction d'une activité connexe en rapport étroit avec l'activité exercée ou à une activité complémentaire nécessaire à un meilleur exercice de l'activité principale. Une demande doit être adressée en ce sens par acte d'huissier au propriétaire qui a 2 mois pour répondre, le silence valant acceptation. Si ce changement entraîne une modification de la valeur locative, le propriétaire peut demander une augmentation du loyer lors de la prochaine révision triennale et également le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail. En cas de litige, le tribunal de grande instance du lieu de situation du fonds doit être saisi. Révision triennale du bail La révision avec modification du montant du loyer est possible si le loyer est applicable depuis au moins 3 ans, à condition de ne pas excéder la variation de l'indice Insee du coût de la construction. La demande est valable à tout moment après l'expiration de la période de 3 ans, mais sans effet rétroactif concernant un éventuel rappel de loyers. Ce loyer peut être déplafonné dans un cas : la prise en compte des facteurs locaux de commercialité qui correspondent à des éléments nouveaux (augmentation de la population, transformation du quartier, nouvelle zone commerciale constructions nouvelles ) qui entraîne une variation de la valeur locative de plus de 10 %;

4 Une autre possibilité existe et peut figurer dans le bail : la clause d'indexation ou d'échelle mobile. Le loyer est indexé en fonction de l'indice mentionné dans le contrat, le nouveau montant s'appliquant sans nécessité d'une demande immédiate de la part du bailleur. Un rappel de loyer est toujours possible pendant 5 ans. Indice du coût de la construction année 1 er trimestre 2 ème trimestre 3 ème trimestre 4 ème trimestre Insee : 18/07/05 Insee : 17/10/05 Insee : 10/01/096 Insee : 17/04/ Insee : 12/07/ Insee : 15/10/ Insee : 11/01/ Insee : 18/04/ Insee : 16/07/ Insee : 22/10/ Insee : 13/01/ Insee : 11/04/ Insee : 11/07/ Insee : 15/10/ Insee : 14/01/ Insee : 18/04/ Insee : 13/07/ Insee : 13/10/ Insee : 13/01/ Insee : 13/04/ Insee : 13/07/ Insee : 13/10/ Insee : 12/01/ Insee : 13/04/ Insee : 13/07/ Insee : 12/10/ Insee : 11/01/ Insee : 12/04/ Insee : 12/07/ Insee : 15/10/ Insee : 10/01/ Insee : 11/04/ Insee : 16/07/ Insee : 14/10/ Insee : 14/01/ Insee : 09/04/ Insee : 09/07/ Insee : 15/10/ Insee : 12/01/ Insee : 08/04/ Insee : 08/07/ Insee : 14/10/ Insee : 10/01/ Insee : 07/04/ année 1 er trimestre 2 ème trimestre 3 ème trimestre 4 ème trimestre Insee : 09/07/ Insee : 15/10/ Insee : 12/01/ Insee : 08/04/ Insee : 08/07/ Insee : 14/10/ Insee : 10/01/ Insee : 07/04/ Calcul du loyer Révisé : Pour calculer la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction, il faut rendre en compte :. l'indice trimestriel correspondant à la date à laquelle la demande de révision est présentée. l'indice trimestriel correspondant à la date de la dernière fixation du loyer L'indice trimestriel du coût de la construction en vigueur au jour de la demande de révision n'étant pas encore connu à cette date, un réajustement de loyer devra être opéré une fois l'indice publié.

5 Formule de calcul : loyer initial divisé par l'indice en vigueur au jour de sa fixation puis multiplié par l'indice applicable au jour de sa révision Exemple : demande de révision le 1 er septembre 2005 / loyer annuel fixé à euros (1 er juin 2002) Indices pris en compte : 2 ème trimestre 2002 et 1 er trimestre 2005 Soit un nouveau loyer s'établissant à : X 1270 (indice 1 er trimestre 2005) = (indice 2 ème trimestre 2002) loyer renouvelé : le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. Il est en principe limité à la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction. Pour calculer la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction, il faut rendre en compte :. l'indice de référence mentionné dans le bail, soit à défaut celui du dernier trimestre publié au jour de la demande. l'indice trimestriel publié 9 ans antérieurement à l'indice retenu ci-dessus formule de calcul : loyer contractuellement fixé multiplié par le dernier indice connu puis divisé par l'indice publié 9 ans plus tôt exemple : demande de renouvellement faite le 1 er juin 2005,le loyer annuel ayant été fixé à euros en juin indices pris en compte : indice 4 ème trimestre 2004 et indice du 4 ème trimestre 1995 Soit un nouveau loyer fixé à : X 1269 (indice du 4 ème trimestre 2004) = 6 263, (indice du 4 ème trimestre 1996 L'indemnité d'éviction Lorsqu'en fin de bail le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, il est tenu de verser au locataire une indemnité d'éviction. Cette indemnité est variable en fonction des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire (perte de la clientèle ou non) L'indemnité comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession, aux frais engagés (déménagement ) droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Date d'évaluation : le préjudice doit être évalué au jour le plus proche de l'éviction : soit au jour du départ effectif du locataire soit à la date de la décision de justice, si le locataire est encore dans les lieux au jour où les juges statuent.

6 La résiliation du bail Le locataire peut, sauf clause contraire du bail, le résilier à l'expiration d'une période triennale (c'est pourquoi on emploie couramment l'expression "bail 3-6-9") Il doit avertir le bailleur en général 6 mois à l'avance par acte d'huissier. Il n'a droit dans ce cas à aucune indemnité. Il peut, d'autre part, résilier le bail à tout moment en cas de retraite ou d'invalidité. Le bailleur a la même faculté dans les mêmes conditions de forme ou de délai s'il désire construire, reconstruire l'immeuble existant, le surélever ou exécuter des travaux de restauration immobilière. La cession du bail Elle n'est possible que dans certains cas Formalités : - inexistence de clause interdisant la cession du bail en dehors de la vente du fonds - mention de l'activité envisagée par le repreneur dans le contrat de bail (pas de problème s'il s'agit d'un bail "tous commerces" - régime dérogatoire pour le locataire partant à la retraite ou bénéficiant d'une pension d'invalidité - notification de la cession au propriétaire par un acte d'huissier ou acceptation de la cession par le propriétaire dans un acte notarié - enregistrement de l'acte de cession dans un délai d'un mois auprès de la recette des impôts du lieu de situation du local loué.

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