RAPPORT ANNUEL DE GESTION 2009

Transcription

1 RAPPORT ANNUEL DE GESTION 9 I/ PATRIMOINE Au 3//9, notre patrimoine se compose de 36 logements, hors foyers. Au 3//8, notre parc était de 5 logements. Les logements supplémentaires proviennent de la mise en location de la première phase de programme GAMA (3 logements VEFA 4 pavillons 6 logements). 6 logements sont réservés au %, en contrepartie de leur financement de l opération. Ce programme a permis entre autre de reloger les familles concernées par le programme de démolition sur le secteur des Bouzons. Opération GAMA PATRIMOINE DE TOUL HABITAT Par secteur Par type de logement Villages Centre Ville Croix de Metz F F F F F F3 Croix de Metz REPARTITION EN NOMBRE PAR TYPOLOGIE Centre ville Hors TOUL F F F F F3 53 F RAPPORT ANNUEL DE GESTION 9 4

2 II/ ACTIVITES SUR LE PATRIMOINE DE L OFFICE Dans le cadre du programme ANRU, le permis de construire pour l opération des 45 pavillons rue G. Mouilleron à TOUL a été délivré au cours du dernier trimestre 9. Les travaux ont débuté fin premier trimestre. L Office a également été maître d ouvrage pour la construction d un foyer occupationnel de 4 logements à destination des jeunes handicapés, dont la gestion est tenue par l AEIM. La mise en service de ce foyer a commencé début novembre 9. Concernant le programme de rénovation urbaine, la deuxième phase de résidentialisation s est opérée sur le secteur bas de la Croix de Metz. Elle a concerné les bâtiments Lulli, Bizet (y compris le retournement des halls d entrée), Halevy, Offenbach ; les travaux sur le bâtiment Fauré ont été suspendus dans l attente de l évacuation de la cuve à fuel qui servait à la chaufferie de secours. RAPPORT ANNUEL DE GESTION 9

3 Résidentialisation Retournement Hall d entrée bât. Bizet Au cours de l année 9, l Office a procédé à la vente de deux logements : pavillons secteur C ZAC, maison individuelle à Jaillon (accédant en difficulté) et un logement Mehul Gaveaux. Les marchés de ravalement de façades de la première phase ont été attribués pour un démarrage des travaux début. Les bâtiments concernés sont Lulli, Ravel, Saint Saëns, Messiaen, Honegger, Fauré, Offenbach. Bâtiment Lulli Bâtiment SaintSaëns RAPPORT ANNUEL DE GESTION 9 3

4 III/ STRATEGIE DE L OFFICE Il a été demandé à la nouvelle direction d apporter un éclairage sur la situation de TOUL HABITAT. Pour répondre à cette demande, il a été confié, à la Fédération des Offices puis à un Cabinet d Expertise Comptable, une mission d analyse des comptes de notre structure. La Fédération a relevé plusieurs points : La vacance importante de notre parc ; Le taux d échange de logement supérieur à la moyenne nationale ; 3 Un montant important d impayés ; 4 Des insuffisances de provisionnements (Créances douteuses et règle amortissements techniques / amortissements financiers). Afin de travailler sur la vacance importante de notre parc, une réorganisation des services a été entreprise et un groupe de travail sur la commission d attribution des logements composé d administrateurs et de techniciens a été mis en place. Les résultats de ces dernières mesures laissent apparaître au premier trimestre, malgré le flux des départs et des échanges, une baisse significative de notre vacance technique de près de 8 %. D autre part, la Fédération et le cabinet d expertise comptable ont relevé un fort taux d impayés représentant environ 4 mois de quittancement. Un travail de réorganisation, à partir du ème semestre, des personnes agissant sur les impayés, doit permettre d améliorer ce taux, et ainsi redonner de la trésorerie à l Office. En parallèle, suite à ces remarques en, un cabinet d expertise comptable a accompagné l Office sur le volet financier, afin de «réviser» les comptes et de valider les rattrapages à inscrire. Cette étude permet, sur l exercice 9, d inscrire en charges exceptionnelles d une part la provision nécessaire pour créances douteuses, et d autre part de compléter les provisions pour respecter la règle comptable AT/AF et ainsi avoir une vision claire et révisée sur la situation financière de l Office. Enfin, l ensemble de ces mesures s inscrit dans une vision stratégique plus large que Toul Habitat construit dans le cadre de la Convention d Utilité Sociale et du nouveau Plan Stratégique de Patrimoine. Les grands axes de cette stratégie prévoient de mettre en corrélation la faible demande du marché locatif sur le bassin de Toul avec le projet de rénovation urbaine, les constructions nouvelles, le travail sur l attractivité du parc et les réhabilitations visant entre autres les économies d énergie. A travers l ensemble de ces mesures, Toul Habitat cherche à proposer une offre de meilleure qualité et à s adapter au marché locatif tout en gardant une politique financière maîtrisée. Lors de la rencontre de restitution avec la Fédération des Offices, un travail sur le passif de l Office (lissage et/ou allongement) est envisagé pour mener à bien les axes d amélioration. Début, des rendezvous de travail avec la Caisse des Dépôts et Consignations ont été dans ce sens. IV/ ACTIVITES DE GESTION DE L OFFICE A/ Demandes de logements / Demandes externes : 397 demandes de logements ont été enregistrées auprès des services de l Office durant l année 9. Au 3 décembre 9, 66 de 9 et 9 demandes antérieures avaient été satisfaites, 3 avaient été annulées pour diverses raisons, telles qu annulation du demandeur, refus d attribution du logement et non renouvellement de la demande. RAPPORT ANNUEL DE GESTION 9 4

5 / Demandes d échange : 77 demandes d échange d appartement ont été enregistrées auprès des services de l Office durant l année 9. Au 3 décembre 9, 6 de 9 et 8 demandes antérieures avaient été satisfaites, soit 9 % des attributions. 45 avaient été annulées pour diverses raisons. Pour mémoire, toute demande d échange, mobilise un logement remis en état (coût moyen de 5 / logement) et produit un logement au stock des vacants. Ce dernier entraîne une perte de loyer le temps nécessaire à la remise en état et des ressources qui auraient pu être mis au profit d autres logements du stock. La moyenne des échanges au niveau national étant de %. Dans le contexte financier de l Office, un effort particulier est à réaliser dans ce domaine pour se rapprocher de la moyenne nationale. B/ Commissions d Attributions Logements Commissions d Attributions Logements ont eu lieu en 9, proposant un total de 586 logements répartis comme suit : 844 candidats se sont vus proposer un logement, 73 ont acceptés 33 logements ont été refusés (53 %). Une étude statistique sur les motifs de refus fait apparaître que /3 des refus est du aux locataires et /3 aux logements proposés. Pour les refus dus aux locataires, 9% ne sont plus candidats à la date de la proposition de logement. Les refus dus aux logements proposés sont dus à 57 % à la localisation qui ne convient pas. Le groupe de travail constitué autour de la CAL visera à approfondir ces éléments de refus et à les limiter en organisant au mieux les candidatures. C/ Vacance du parc La vacance au 3//9, tous motifs confondus, était de 7 logements, qui se répartissent de la manière suivante : 39 démolitions 37 bloqués pour réhabilitation ou démolition future en vente 9 vacants techniques (en travaux, diagnostiqués mais pas en travaux, à diagnostiquer) Le coût de cette vacance totale représente 54 8 : Loyers et autres redevances : 88 9 Charges et fournitures individuelles : Garages et emplacements : En, adossé à la stratégie globale de l Office, un effort particulier est fait pour traiter la vacance technique, en mettant en travaux le maximum de logements dans la limite des marchés de remise en état. RAPPORT ANNUEL DE GESTION 9 5

6 D/ Mouvements du locataire MUTATIONS INTERNES DEPARTS POUR L'AGGLOMERATION TOULOISE (CCT) DEPARTS POUR L'AGGLOMERATION NANCEIENNE DEPARTS. POUR LA REGION LORRAINE (sauf TOUL, NANCY) DEPARTS POUR LES AUTRES REGIONS FRANCAISES DEPARTS POUR L'ETRANGER DEPARTS POUR LES DOMTOM ACCESSION A LA PROPRIETE DECES LOGEMENTS SINISTRES DESTINATION INCONNUE ACHAT LOGT OFFICE (Pav. C ZAC) (MéhulGaveaux) (logt Jaillon) 5 3 SEPARATION COUPLE NOUVEAU COUPLE 35 5 EXPULSION INCARCERATION Le total des mouvements reste stable aux environs de 33. On relève de façon constante pour les ménages sortant de l Office qu une relative prépondérante se fixe dans la région Lorraine et surtout dans l agglomération Touloise. V/ PERSONNEL DE L OFFICE A/ Effectif CADRES DE DIRECTION CADRES TECHNICIEN AGENT DE MAÎTRISE 8 7 EMPLOYÉS OUVRIERS MUTATIONS INTERNES EFFECTIF TOTAL AU 3/ RAPPORT ANNUEL DE GESTION 9 6

7 Quatre agents sont partis en 9 ( démission, départs en retraite, décès). En raison de la maîtrise budgétaire, une embauche a eu lieu en, à la régie, et un poste à temps partiel a été proposé pour le nettoyage du siège de TOUL HABITAT. Répartition des effectifs par catégorie professionnelle Répartition des effectifs par filière 4% 3% 4% 4% Cadre Cadre de direction Employésouvriers Techniciensagents de maîtrise 3% % 59% Administratifs et techniciens Gardiens d'immeubles Ouvriers Les âges : L âge moyen d un salarié est de 46, ans (46,4 ans en 8) : Cadre de direction : 37 ans Cadre : 4,5 ans Techniciens / agents maîtrise : 48,5 ans Employés / ouvriers : 46,5 ans 4,3% des salariés (9 personnes), soit près d un agent sur deux, ont plus de 5 ans. B/ Absentéisme En 9, le taux d absentéisme global s élevait à 6 % et est resté stable par rapport à 8. 7 % de ces absences étaient dus à maladies (87 % en 8). En 9, le nombre d accidents de travail était de 6, alors qu en 8, il s élevait à. C/ Formation En 9,,3 % de la masse salariale a été consacré à la formation des salariés, soit près de deux fois plus qu en 8. Cette formation a représenté 434 heures de stage et a touché 5 employés. D/ Comité d œuvre sociale L Office en 9 a versé une subvention de 4 55 au titre du comité d œuvres sociales, des tickets restaurants et des chèques vacances. RAPPORT ANNUEL DE GESTION 9 7