RMR de Québec. Faits saillants. Date de diffusion : premier trimestre de Faits saillants. Table des matières
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- Aurélie Nolet
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1 L e m a r c h É d e l h a b i t a t i o n ActualitÉs habitation RMR de Québec S o c i é t é c a n a d i e n n e d h y p o t h è q u e s e t d e l o g e m e n t Table des matières Date de diffusion : premier trimestre de Faits saillants Faits saillants En, le marché de la copropriété neuve a ralenti en raison de l accumulation des stocks. Au quatrième trimestre de, les ventes Centris ont progressé de 14 % sur un an. Le prix Centris médian des copropriétés a accusé un recul de 4 % au dernier trimestre de par rapport à la même période un an plus tôt. Mises en chantier RMR de Québec Figure 1 Mises en chantier RMR de Québec 2 Marché du neuf 3 Marché de la revente 4 Bilan de l année 5 Marché locatif : le taux d inoccupation est à la hausse 6 Carte - RMR de Québec 8 Tableaux statistiques 25 Méthodes d enquête 25 Définitions Nombre de mises en chantier Décembre 2012 Décembre Décembre Mises en chantier d'habitations, DDA* Ligne de tendance (moyenne mobile sur 6 mois) Source Source : SCHL : * Données désaisonnalisées annualisées (DDA) * Données désaisonnalisées annualisées (DDA) A b o n n e z - vo u s m a i n t e n a n t! à cette publication et à d rapports du CAM en passant par le Bureau de commandes, à l adresse C est pratique et rapide! Vous pouvez consulter, imprimer ou télécharger les publications, ou encore vous y abonner et les recevoir par courriel, le jour même où elles sont diffusées. Mieux encore, la version électronique des produits nationaux standards est maintenant gratuite. Marché de l habitation : notre savoir à votre service AU CŒUR DE L HABITATION
2 Marché du neuf La tendance des mises en chantier d habitations dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec se chiffrait à en décembre, comparativement à en novembre. Cette tendance correspond à la moyenne mobile de six mois du nombre mensuel désaisonnalisé et annualisé (DDA) 1 de mises en chantier d habitations. Cette hausse de la tendance est néanmoins ponctuelle et est attribuable au démarrage de quelques immeubles en copropriété de moyenne dimension. par l abondance de l offre sur les marchés du neuf et de la revente. La période de rajustement se poursuit donc sur le marché de la copropriété neuve. De fait, au mois de décembre dernier, le nombre d unités en construction était en baisse de 40 %, tandis que le nombre d unités inoccupées dans les immeubles achevés accusait un recul de 7 %. Par ailleurs, les mises en chantier de logements locatifs 3 ont enregistré une légère hausse (+3 %) en, ce qui a permis le maintien d une activité importante dans ce segment. Il semble que plusieurs constructeurs se soient orientés davantage vers le marché locatif, en raison de l accumulation des stocks de copropriétés. La construction de logements en propriété absolue est, quant à elle, demeurée relativement stable (+1,6 %). Des tendances contraires se sont toutefois fait sentir dans ce segment. En effet, si on note un repli de 8 % du côté des mises en chantier de maisons individuelles, c est une croissance de 20 % qui a été enregistrée dans les catégories des maisons jumelées et en rangée, leur prix plus abordable leur valant une certaine popularité. Les données réelles indiquent que l activité a ralenti sur les chantiers de construction résidentielle dans la RMR de Québec au quatrième trimestre de. Au total, 974 habitations ont été commencées au cours de cette période, comparativement à un an plus tôt (-24 %). On a observé un repli de l activité du côté de la construction de logements locatifs, mais il y a eu une hausse dans les catégories des logements en propriété absolue 2 et en copropriété. Figure Mises en chantier Quatrième trimestre - RMR de Québec Mises en chantier Quatrième trimestre - RMR de Québec Propriété absolue* Copropriété Locatif Le bilan annuel révèle quant à lui une diminution de 5 % des mises en chantier dans le secteur résidentiel. Au total, mises en chantier ont été dénombrées en, comparativement à un an plus tôt. Seul le segment des logements en copropriété a accusé une baisse (-20 %), qui s explique entre Source : SCHL Source * Maisons : SCHL individuelles, jumelées ou en rangée et duplex * Maisons individuelles, jumelées ou en rangée et duplex 1 Toutes les données sur les mises en chantier mentionnées dans le présent rapport (à l exception des données réelles et des chiffres exprimant la tendance) sont des données désaisonnalisées annualisées (DDA), c est-à-dire des chiffres mensuels corrigés des variations saisonnières normales et multipliés par 12 afin de refléter le rythme d activité sur un an. En supprimant l effet des hauts et des bas saisonniers, la désaisonnalisation permet de comparer le rythme d activité d une saison ou d un mois à l autre. Les chiffres mensuels annualisés montrent le niveau annuel où se situeraient les mises en chantier si le rythme mensuel se maintenait durant 12 mois. Il est ainsi plus facile de comparer le rythme d activité d un mois donné aux prévisions annuelles et aux résultats des années passées. 2 On entend par «habitation en propriété absolue» les logements dont le propriétaire détient également le titre de propriété du terrain (maisons individuelles, jumelées ou en rangée et duplex). 3 En incluant les coopératives et les logements sociaux. 2
3 D un point de vue géographique, les secteurs de Val-Bélair et de Beauport ont été les plus actifs en ce qui a trait aux mises en chantier : ces deux secteurs ont contribué à près de 40 % du total de la RMR. En, le ralentissement de la construction résidentielle dans la région de Québec a découlé essentiellement du rajustement qui s est poursuivi sur le marché de la copropriété. En effet, la demande d habitations a été soutenue par des conditions de financement toujours favorables et un marché du travail qui a connu une certaine amélioration en regard de : après deux années de quasi-stabilité, le nombre d emplois a légèrement progressé (1,3 %) dans la RMR de Québec. Toutefois, le choix plus vaste de propriétés résidentielles offertes sur le marché a vraisemblablement limité l ajout de nouvelles unités. Marché de la revente Selon les dernières données de la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), le nombre de ventes Centris a enregistré une hausse de 14 % au quatrième trimestre, en regard de la même période en. Ce dynamisme s est exprimé tant du côté des maisons unifamiliales (+13 %) que du côté des copropriétés (+20 %) et des plex (+9 %). Pour sa part, l offre de propriétés existantes à vendre a continué de progresser. Le nombre d inscriptions courantes a enregistré une hausse de 13 % au quatrième trimestre de cette année par rapport à la même période en. Les acheteurs Actualités habitation - RMR de Québec - Date de diffusion - premier trimestre de 2015 Figure disposaient ainsi d un choix plus vaste, particulièrement du côté des maisons unifamiliales (+20 %) et des plex (+28 %). À l inverse, le stock de copropriétés à vendre a accusé un faible recul (-1 %). Il faut toutefois préciser que, malgré ce léger repli, l offre de copropriétés demeure toujours importante dans la RMR de Québec. Globalement, le dynamisme des ventes n a toutefois pas contrebalancé l augmentation de l offre, ce qui explique l assouplissement des conditions de marché. Le ratio inscriptions courantes/ventes Centris s est ainsi établi à 12 4 au quatrième trimestre 5, en légère hausse par rapport à son niveau de (11). Le portrait des conditions de marché par produit révèle néanmoins des situations différentes selon les Ventes Centris Quatrième trimestre - RMR de Québec Plex Copropriété Unifamiliale Source : FCIQ par le système Centris Source : FCIQ par le système Centris Ventes Centris Quatrième trimestre - RMR de Québec produits. Avec un ratio inscriptions courantes/ventes Centris de 18, le marché des copropriétés demeure nettement favorable aux acheteurs. Ces derniers ont donc un avantage sur les vendeurs pour la négociation des conditions d achat d une copropriété. Les conditions de marché se sont toutefois stabilisées, et le ratio inscriptions courantes/ ventes a même marqué un léger repli à la fin de. Le marché des maisons unifamiliales est quant à lui équilibré (ratio de 10), et celui des plex est favorable aux acheteurs (ratio de 11). Ces conditions de marché plus souples se sont traduites par une légère baisse du prix moyen des habitations. Au quatrième trimestre de, le prix moyen des propriétés résidentielles a en effet reculé de 0,6 %. 4 On considère généralement que la relation entre acheteurs et vendeurs est équilibrée lorsque le ratio inscriptions courantes/ventes Centris se situe entre 8 et 10. Au-delà de ce ratio, le rapport de force entre les acheteurs et les vendeurs change et l avantage passe du côté des acheteurs. 5 Moyenne mobile des quatre derniers trimestres 3
4 L évolution des prix médians 6 par segment de marché révèle toutefois des dynamiques différentes. En effet, la maison unifamiliale a vu son prix moyen baisser de 1 %, tandis que son prix médian est demeuré stable. Cela suggère qu une proportion un peu plus importante de transactions visait des propriétés dont le prix se situe dans les gammes inférieures. En ce qui a trait au prix moyen des copropriétés, il a augmenté de 0,7 % alors que le prix médian a reculé de 4 %. Une plus grande proportion de transactions conclues dans les gammes supérieures explique vraisemblablement ces résultats. Bilan de l année Sous les effets d un marché de l emploi qui a renoué avec la croissance et de conditions de financement qui sont demeurées favorables, l activité s est légèrement raffermie en, avec une croissance des ventes de propriétés résidentielles de 3 %. À l image des ventes totales, celles de maisons unifamiliales ont progressé de 2 %, et la tendance à la hausse du nombre d inscriptions s est poursuivie (+20 %). Il en a résulté une détente des conditions de marché, et l année s est déroulée sous le signe de l équilibre dans ce segment du marché. Cet équilibre dans le pouvoir de négociation entre acheteurs et vendeurs a eu des effets sur les prix : le prix moyen des maisons unifamiliales a ainsi affiché un léger recul de 1 %, pour s établir à $. Le prix médian est pour sa part demeuré stable. Par ailleurs, les ventes de copropriétés ont aussi repris le chemin de la croissance (+3 %), et l offre a continué Actualités habitation - RMR de Québec - Date de diffusion - premier trimestre de 2015 Conditions sur le marché de la revente Ratio inscriptions courantes/ventes* - RMR de Québec Figure Conditions sur le marché de la revente Ratio inscriptions courantes/ventes* - RMR de Québec Marché à l'avantage des acheteurs Conditions équilibrées : ratio entre 8 et 10 Marché à l'avantage des vendeurs Source : : FCIQ par par le système le système Centris Centris * Moyenne des quatre derniers trimestres * Moyenne des quatre derniers trimestres de progresser (+5 %) dans cette catégorie. Cette dynamique a entraîné une détente des conditions de marché, qui sont demeurées nettement à l avantage des acheteurs. Les effets des baisses des mises en chantier de copropriétés enregistrées en et se sont néanmoins fait sentir, puisqu on note un recul du nombre de nouvelles inscriptions de ce produit en (-5 %). Une certaine proportion de copropriétés neuves est en effet vendue par l entremise de courtiers immobiliers. Il fallait débourser en moyenne $ en pour acquérir une copropriété, un prix un peu plus élevé qu en (+0,8 %). Le prix médian a toutefois affiché une baisse de 1 %. Ces résultats peuvent paraître surprenants, compte tenu du fait que les acheteurs bénéficient d un plus grand pouvoir de négociation que les vendeurs. Deux facteurs peuvent Copropriété Maison unifamiliale Plex expliquer le fait que l on observe une relative stabilité des prix : certains vendeurs préfèrent attendre plutôt que d avoir à baisser leur prix, et les diverses promotions offertes à l achat de produits neufs n ont pas eu d effet direct sur les prix (frais de copropriété offerts pour un an, électroménagers inclus, etc.). Enfin, les données de indiquent une hausse de 12 % des ventes de plex comptant de deux à cinq unités. Parallèlement, l offre a augmenté de 31 % dans cette catégorie. Les conditions de marché ont donné l avantage aux acheteurs, et le prix moyen a reculé de 5 %. On devait débourser $, en moyenne, pour acquérir un plex en. Il faut toutefois interpréter le prix moyen des plex avec prudence, puisqu un effet de composition peut expliquer cette diminution. 6 Le prix médian est la valeur centrale mesurée à partir de la distribution statistique des prix. 4
5 Marché locatif : le taux d inoccupation est à la hausse Le taux d inoccupation des logements locatifs a augmenté dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec : il s est établi à 3,1 % en octobre, comparativement à 2,3 % un an plus tôt. Malgré ce mouvement de détente, la région de Québec présente toujours les conditions de marché les plus serrées parmi les grands centres urbains de la province. Le ralentissement de la demande et la croissance de l offre ont eu comme résultat d assouplir les conditions de marché dans la RMR. La croissance de la demande de logements locatifs a vraisemblablement ralenti dans la RMR. Une des explications de ce ralentissement est le déclin de l emploi chez les jeunes de 15 à 24 ans 7. Ainsi, on peut conclure qu un certain nombre de jeunes ménages ont retardé leur entrée sur le marché locatif. Le ralentissement de la croissance de la demande a toutefois été atténué par un bilan migratoire toujours élevé et par l augmentation du nombre de ménages âgés de 65 à 74 ans 8. On estime en effet que le nombre de ménages dans cette cohorte démographique s est accru de entre et. Ces ménages effectuent un certain retour vers le marché locatif : les données du dernier recensement 9 révèlent que 36 % des ménages de cette cohorte était locataires, comparativement à 32 % pour les ménages de 25 à 54 ans. On estime donc que la demande est toujours croissante, mais à un rythme qui s est tempéré entre et. Du côté de l offre de logements locatifs, on note une augmentation du nombre d unités récemment achevées. On estime en effet qu entre les deux dernières enquêtes, 900 unités locatives ont été achevées, comparativement à 700 entre 2012 et. Il faut aussi considérer l incidence des copropriétés Taux d'inoccupation offertes en location, (%) qui font concurrence au segment haut de gamme du marché locatif traditionnel. Le nombre RMR d unités de Québec de ce type était estimé à un peu plus de en octobre dernier, ce qui est 12 % de plus qu en. Figure 5 Taux d inoccupation (%) RMR de Québec 3,1 2,3 2,0 1,6 0,6 0,6 0, Source Source : SCHL : 7 Statistique Canada, Enquête sur la population active 8 Institut de la statistique du Québec, Perspectives démographiques du Québec et des régions, (données pour la RMR de Québec) 9 Statistique Canada, Recensement de
6 RMR de Québec Nombre total de mises en chantier Janvier - décembre N 5ième AV AUT. LAURENTIENNE CH. ROYAL BOUL. VALCARTIER BOUL. ROCHETTE 05 AUT. FÉLIX LECLERC AUT. CHAREST ième AV. 09 RANG NE AUT. JEAN LESAGE BÉLAIR AUT. ROBERT CLICHE - 73 RUE DU PONT ROUTE Km Légende mises en chantier mises en chantier mises en chantier 6
7 DESCRIPTION DES ZONES RMR DE QUÈBEC Zones Quartiers et municipalités Grandes Zones Zone 1 Québec-Basse-ville, Vanier Centre Nord Zone 2 Québec-Haute-ville Centre Nord Zone 3 Québec-Des Rivières (Neufchatel, Duberger, Les Saules, Lebourgneuf), Ancienne-Lorette Centre Nord Zone 4 Sainte-Foy, Sillery, Cap-Rouge, Saint-Augustin Centre Nord Zone 5 Val-Belair, Saint-Emile, Loretteville, Lac-Saint-Charles, Lac Delage, Valcartier, Shannon, Lac-Saint- Joseph, Sainte-Catherine-de-la-Jacques-Cartier, Fossambault Périphiérie Nord Zone 6 Charlesbourg, Lac-Beauport, Stoneham-Tewkesbury Périphiérie Nord Zone 7 Beauport, Sainte-Brigitte-de-Laval, Boischatel, L'Ange-Gardien, Château-Richer, l'ile-d'orleans Périphiérie Nord Zone 8 Charny, Saint-Rornuald, Saint-Jean-Chrysostome, Saint-Nicolas, Saint-Rédempteur, Breakeyville, Saint- Lambert, Saint-Etienne Rive-Sud Zone 9 Levis, Pintendre, Saint-Joseph-de-Levy, Saint-Etiennede-Beaumont Rive-Sud 7
8 Tableaux compris dans les rapports Actualités habitation Fournis dans TOUS les rapports : 1 Logements mis en chantier (DDA et Tendance) 1.1 Sommaire de l'activité, RMR 2 Logements mis en chantier par sous-marché et type d'unités mois ou trimestre courant 2.1 Logements mis en chantier par sous-marché et type d'unités cumul annuel 3 Logements achevés par sous-marché et type d'unités mois ou trimestre courant 3.1 Logements achevés par sous-marché et type d'unités cumul annuel 4 Logements individuels écoulés par fourchette de prix 5 Activité MLS 6 Indicateurs économiques Fournis dans CERTAINS des rapports : 1.2 Sommaire de l'activité par sous-marché 1.3 Historique des logements mis en chantier (une fois l an) 2.2 Logements mis en chantier par sous-marché, type d'unités et marché visé mois ou trimestre courant 2.3 Logements mis en chantier par sous-marché, type d'unités et marché visé cumul annuel 2.4 Logements mis en chantier par sous-marché et marché visé mois ou trimestre courant 2.5 Logements mis en chantier par sous-marché et marché visé cumul annuel 3.2 Logements achevés par sous-marché, type d'unités et marché visé mois ou trimestre courant 3.3 Logements achevés par sous-marché, type d'unités et marché visé cumul annuel 3.4 Logements achevés par sous-marché et marché visé mois ou trimestre courant 3.5 Logements achevés par sous-marché et marché visé cumul annuel 4.1 Prix moyen ($) des logements individuels écoulés Acronymes/symboles s.o. Sans objet * Il se peut que le total ne corresponde pas à la somme de ses parties, notamment lorsqu il y a des coopératives et des logements de type inconnu. ** Variation supérieure à 200 % - Néant -- Nombre infime DD Données désaisonnalisées (chiffres mensuels corrigés des variations saisonnières habituelles) 8
9 Tableau 1: Données sur les mises en chantier d'habitation Quatrième trimestre RMR 1 de Quebec Annuelle DDA mensuelles Tendance oct. nov. déc. oct. nov. déc. Maisons individuelles Logements collectifs Tous les logements DDA trimestrielles Données réelles annuel T3 variation (%) variation (%) Maisons individuelles ,9% ,7% Logements collectifs ,6% ,2% Tous les logements ,7% ,9% Source: SCHL 1 Région métropolitaine de recensement 2 La tendance correspond à la moyenne de six mois du nombre mensuel désaisonnalisé et annualisé (DDA). Données détaillées disponibles sur demande 9
10 Tableau 1.1 : Sommaire de l'activité, RMR de Québec Quatrième trimestre Individuels Jumelés Logements pour propriétaire-occupant En propriété absolue En rangée, appart. et Individuels En copropriété Jumelés et en rangée Appart. et Logements locatifs Individuels, jumelés et en rangée Appart. et Tous logements confondus* LOGEMENTS MIS EN CHANTIER Variation en % -3,9 7,5 38,2 s.o. 166,7 34,6 s.o. -88,9-23, Variation en % -7,7 16,0 12,3 s.o. -7,7-20,5-33,3 0,8-4,9 LOGEMENTS EN CONSTRUCTION Variation en % -11,9-8,9 65,4 s.o. 18,2-40,4-50,0 36,1-0,3 LOGEMENTS ACHEVÉS Variation en % 6,7 61,5 88,5 s.o. -100,0-41,7 s.o. -4,7-8, Variation en % -19,3 16,8-9,6 s.o. 27,3-12,1-100,0-31,0-18,6 LOGEMENTS ACHEVÉS ET NON ÉCOULÉS s.o. s.o s.o. s.o. 960 Variation en % -7,1 22,7-6,3 s.o. -40,0-6,3 s.o. s.o. -2,2 LOGEMENTS ÉCOULÉS s.o. s.o s.o. s.o. 681 Variation en % 6,3 45,2 12,0 s.o. ** -12,2 s.o. s.o. 4, s.o. s.o s.o. s.o Variation en % -18,5 18,9-30,6 s.o. 3,0-19,2 s.o. s.o. -14,4 Source : SCHL (Relevé des mises en chantier et des achèvements, Relevé des logements écoulés sur le marché) 10
11 Individuels Tableau 1.2 : Sommaire de l'activité par sous-marché Quatrième trimestre En propriété absolue Jumelés Logements pour propriétaire-occupant En rangée, appart. et Individuels En copropriété Jumelés et en rangée Appart. et Logements locatifs Individuels, jumelés et en rangée Appart. et Tous logements confondus* LOGEMENTS MIS EN CHANTIER Centre Nord Périphérie Nord Rive Sud Québec (RMR) Nouvelle ville de Québec Nouvelle ville de Lévis LOGEMENTS EN CONSTRUCTION Centre Nord Périphérie Nord Rive Sud Québec (RMR) Nouvelle ville de Québec Nouvelle ville de Lévis Source : SCHL (Relevé des mises en chantier et des achèvements, Relevé des logements écoulés sur le marché) 11
12 Individuels Tableau 1.2 : Sommaire de l'activité par sous-marché Quatrième trimestre En propriété absolue Jumelés Logements pour propriétaire-occupant En rangée, appart. et Individuels En copropriété Jumelés et en rangée Appart. et Logements locatifs Individuels, jumelés et en rangée Appart. et Tous logements confondus* LOGEMENTS ACHEVÉS Centre Nord Périphérie nord Rive Sud Québec (RMR) Nouvelle ville de Québec Nouvelle ville de Lévis LOGEMENTS ACHEVÉS ET NON ÉCOULÉS Centre Nord s.o. s.o s.o. s.o. 338 Périphérie Nord s.o. s.o s.o. s.o. 428 Rive Sud s.o. s.o s.o. s.o. 194 Québec (RMR) s.o. s.o s.o. s.o. 960 Nouvelle ville de Québec s.o. s.o s.o. s.o. 646 Nouvelle ville de Lévis s.o. s.o s.o. s.o. 174 Source : SCHL (Relevé des mises en chantier et des achèvements, Relevé des logements écoulés sur le marché) 12
13 Individuels Tableau 1.2 : Sommaire de l'activité par sous-marché Quatrième trimestre En propriété absolue Jumelés Logements pour propriétaire-occupant En rangée, appart. et Individuels En copropriété Jumelés et en rangée Appart. et Logements locatifs Individuels, jumelés et en rangée Appart. et Tous logements confondus* LOGEMENTS ÉCOULÉS Centre Nord s.o. s.o s.o. s.o. 255 Périphérie Nord s.o. s.o s.o. s.o. 300 Rive Sud s.o. s.o s.o. s.o. 126 Québec (RMR) s.o. s.o s.o. s.o. 681 Nouvelle ville de Québec s.o. s.o s.o. s.o. 401 Nouvelle ville de Lévis s.o. s.o s.o. s.o. 111 Source : SCHL (Relevé des mises en chantier et des achèvements, Relevé des logements écoulés sur le marché) 13
14 Tableau 1.3 : Historique des logements mis en chantier, RMR de Québec Individuels En propriété absolue Logements pour propriétaire-occupant Jumelés En rangée, appart. et Individuels En copropriété Jumelés et en rangée Appart. et Logements locatifs Individuels, jumelés et en rangée Appart. et Tous logements confondus* Variation en % -7,7 16,0 12,3 s.o. -7,7-20,5-33,3 0,8-4, Variation en % -23,5 0,8-69,4-100,0-74,0-42,2-52,6 3,4-27, Variation en % -6,8-36,9-5,2 s.o. 163,2 28,6 s.o. 90,3 17, Variation en % -23,7 0,7-1,6 s.o. -63,5 17,4-100,0-56,3-18, Variation en % 1,3 33,7 42,7 s.o. ** 29,0 0,0 33,6 20, Variation en % -14,0 23,4-8,0 s.o. -65,3 16,8 s.o. -0,7 1, Variation en % -5,3 65,3-19,7 s.o. ** 52,4-100,0-13,5 3, Variation en % -3,7-6,3 3,8 s.o. -8,3-28,9-25,0 42,8 2, Variation en % -11,9-22,0 13,0 s.o. 200,0-9,0 0,0-20,0-11, Source : SCHL (Relevé des mises en chantier et des achèvements) 14
15 Tableau 2 : Logements mis en chantier par sous-marché et type d'unités Quatrième trimestre Appart. et Individuels Jumelés En rangée Tous logements confondus Sous-marché Variation en % Québec - Basse-Ville, Vanier ,0 Québec - Haute-Ville ,0 Québec - Les Rivières, L'Ancienne-Lorette ,1 Sainte-Foy, Sillery, Cap-Rouge, Saint-Augustin ,2 Val-Bélair, Saint-Émile, Loretteville, etc ,3 Charlesbourg, Stoneham, etc ,9 Beauport, Boischâtel, Île-d'Orléans, etc ,7 Charny, Saint-Romuald, Saint-Jean-Chr., etc ,3 Lévis, Pintendre, etc ,7 Québec (RMR) ,7 Tableau 2.1 : Logements mis en chantier par sous-marché et type d'unités Janvier - décembre Appart. et Individuels Jumelés En rangée Tous logements confondus Sous-marché Variation en % Québec - Basse-Ville, Vanier ,0 Québec - Haute-Ville ,8 Québec - Les Rivières, L'Ancienne-Lorette ,9 Sainte-Foy, Sillery, Cap-Rouge, Saint-Augustin ,0 Val-Bélair, Saint-Émile, Loretteville, etc ,1 Charlesbourg, Stoneham, etc ,5 Beauport, Boischâtel, Île-d'Orléans, etc ,0 Charny, Saint-Romuald, Saint-Jean-Chr., etc ,0 Lévis, Pintendre, etc ,6 Québec (RMR) ,9 Source : SCHL (Relevé des mises en chantier et des achèvements) 15
16 Tableau 2.2 : Logements mis en chantier par sous-marché, type d'unités et marché visé Quatrième trimestre Sous-marché En propriété absolue et en copropriété En rangée Logements locatifs En propriété absolue et en copropriété Appartements et Logements locatifs Québec - Basse-Ville, Vanier Québec - Haute-Ville Québec - Les Rivières, L'Ancienne-Lorette Sainte-Foy, Sillery, Cap-Rouge, Saint-Augustin Val-Bélair, Saint-Émile, LoretteVille, etc Charlesbourg, Stoneham, etc Beauport, Boischâtel, Île-d'Orléans, etc Charny, Saint-Romuald, Saint-Jean-Chr., etc Lévis, Pintendre, etc Québec (RMR) Tableau 2.3 : Logements mis en chantier par sous-marché, type d'unités et marché visé Janvier - décembre Sous-marché En propriété absolue et en copropriété En rangée Logements locatifs En propriété absolue et en copropriété Appartements et Logements locatifs Québec - Basse-Ville, Vanier Québec - Haute-Ville Québec - Les Rivières, L'Ancienne-Lorette Sainte-Foy, Sillery, Cap-Rouge, Saint-Augustin Val-Bélair, Saint-Émile, LoretteVille, etc Charlesbourg, Stoneham, etc Beauport, Boischâtel, Île-d'Orléans, etc Charny, Saint-Romuald, Saint-Jean-Chr., etc Lévis, Pintendre, etc Québec (RMR) Source : SCHL (Relevé des mises en chantier et des achèvements) 16
17 Sous-marché Tableau 2.4 : Logements mis en chantier par sous-marché et marché visé Quatrième trimestre En propriété absolue En copropriété Logements locatifs Tous logements confondus* Québec - Basse-Ville, Vanier Québec - Haute-Ville Québec - Les Rivières, L'Ancienne-Lorette Sainte-Foy, Sillery, Cap-Rouge, Saint-Augustin Val-Bélair, Saint-Émile, LoretteVille, etc Charlesbourg, Stoneham, etc Beauport, Boischâtel, Île-d'Orléans, etc Charny, Saint-Romuald, Saint-Jean-Chr., etc Lévis, Pintendre, etc Québec (RMR) Tableau 2.5 : Logements mis en chantier par sous-marché et marché visé Janvier - décembre Tous logements En propriété absolue En copropriété Logements locatifs confondus* Sous-marché Québec - Basse-Ville, Vanier Québec - Haute-Ville Québec - Les Rivières, L'Ancienne-Lorette Sainte-Foy, Sillery, Cap-Rouge, Saint-Augustin Val-Bélair, Saint-Émile, LoretteVille, etc Charlesbourg, Stoneham, etc Beauport, Boischâtel, Île-d'Orléans, etc Charny, Saint-Romuald, Saint-Jean-Chr., etc Lévis, Pintendre, etc Québec (RMR) Source : SCHL (Relevé des mises en chantier et des achèvements) 17
18 Sous-marché Tableau 3 : Logements achevés par sous-marché et type d'unités Quatrième trimestre Individuels Jumelés En rangée Appart. et Tous logements confondus Variation en % Québec - Basse-Ville, Vanier ,5 Québec - Haute-Ville ,0 Québec - Les Rivières, L'Ancienne-Lorette ,9 Sainte-Foy, Sillery, Cap-Rouge, Saint-Augustin ,7 Val-Bélair, Saint-Émile, LoretteVille, etc ,1 Charlesbourg, Stoneham, etc ,4 Beauport, Boischâtel, Île-d'Orléans, etc ,1 Charny, Saint-Romuald, Saint-Jean-Chr., etc ,4 Lévis, Pintendre, etc ,6 Québec (RMR) ,5 Sous-marché Tableau 3.1 : Logements achevés par sous-marché et type d'unités Janvier - décembre Individuels Jumelés En rangée Appart. et Tous logements confondus Variation en % Québec - Basse-Ville, Vanier ,2 Québec - Haute-Ville ,4 Québec - Les Rivières, L'Ancienne-Lorette ,0 Sainte-Foy, Sillery, Cap-Rouge, Saint-Augustin ,4 Val-Bélair, Saint-Émile, LoretteVille, etc ,6 Charlesbourg, Stoneham, etc ,6 Beauport, Boischâtel, Île-d'Orléans, etc ,7 Charny, Saint-Romuald, Saint-Jean-Chr., etc ,2 Lévis, Pintendre, etc ,1 Québec (RMR) ,6 Source : SCHL (Relevé des mises en chantier et des achèvements) 18
19 Tableau 3.2 : Logements achevés par sous-marché, type d'unités et marché visé Quatrième trimestre Sous-marché En propriété absolue et en copropriété En rangée Logements locatifs En propriété absolue et en copropriété Appartements et Logements locatifs Québec - Basse-Ville, Vanier Québec - Haute-Ville Québec - Les Rivières, L'Ancienne-Lorette Sainte-Foy, Sillery, Cap-Rouge, Saint-Augustin Val-Bélair, Saint-Émile, LoretteVille, etc Charlesbourg, Stoneham, etc Beauport, Boischâtel, Île-d'Orléans, etc Charny, Saint-Romuald, Saint-Jean-Chr., etc Lévis, Pintendre, etc Québec (RMR) Tableau 3.3 : Logements achevés par sous-marché, type d'unités et marché visé Janvier - décembre Sous-marché En propriété absolue et en copropriété En rangée Logements locatifs En propriété absolue et en copropriété Appartements et Logements locatifs Québec - Basse-Ville, Vanier Québec - Haute-Ville Québec - Les Rivières, L'Ancienne-Lorette Sainte-Foy, Sillery, Cap-Rouge, Saint-Augustin Val-Bélair, Saint-Émile, LoretteVille, etc Charlesbourg, Stoneham, etc Beauport, Boischâtel, Île-d'Orléans, etc Charny, Saint-Romuald, Saint-Jean-Chr., etc Lévis, Pintendre, etc Québec (RMR) Source : SCHL (Relevé des mises en chantier et des achèvements) 19
20 Sous-marché Tableau 3.4 : Logements achevés par sous-marché et marché visé Quatrième trimestre En propriété absolue En copropriété Logements locatifs Tous logements confondus* Québec - Basse-Ville, Vanier Québec - Haute-Ville Québec - Les Rivières, L'Ancienne-Lorette Sainte-Foy, Sillery, Cap-Rouge, Saint-Augustin Val-Bélair, Saint-Émile, LoretteVille, etc Charlesbourg, Stoneham, etc Beauport, Boischâtel, Île-d'Orléans, etc Charny, Saint-Romuald, Saint-Jean-Chr., etc Lévis, Pintendre, etc Québec (RMR) Tableau 3.5 : Logements achevés par sous-marché et marché visé Janvier - décembre Tous logements En propriété absolue En copropriété Logements locatifs confondus* Sous-marché Québec - Basse-Ville, Vanier Québec - Haute-Ville Québec - Les Rivières, L'Ancienne-Lorette Sainte-Foy, Sillery, Cap-Rouge, Saint-Augustin Val-Bélair, Saint-Émile, LoretteVille, etc Charlesbourg, Stoneham, etc Beauport, Boischâtel, Île-d'Orléans, etc Charny, Saint-Romuald, Saint-Jean-Chr., etc Lévis, Pintendre, etc Québec (RMR) Source : SCHL (Relevé des mises en chantier et des achèvements) 20
21 Tableau 4 : Logements individuels écoulés par fourchette de prix Quatrième trimestre Fourchettes de prix Sous-marché < $ $ $ $ $ $ $ $ + N bre % N bre % N bre % N bre % N bre % Tous logements confondus Prix médian ($) Prix moyen ($) Centre Nord 0 0,0 0 0,0 0 0,0 1 4, , ,0 0 0,0 3 33,3 0 0,0 6 66, ,0 1 1,6 1 1,6 8 12, , ,4 1 1,4 5 7,2 9 13, , Périphérie Nord 2 1,9 2 1, , , , ,1 2 2, , , , ,8 7 1, , , , ,8 5 1, , , , Rive Sud 0 0,0 1 2,0 3 5, , , ,8 1 2,8 0 0,0 7 19, , ,3 1 0,6 12 7, , , ,1 1 0,5 13 6, , , Québec (RMR) 2 1,1 3 1,7 17 9, , , ,5 3 2, , , , ,1 9 1, , , , ,0 7 1, , , , Nouvelle ville de Québec 0 0,0 2 3,6 4 7, , , ,6 0 0,0 5 12, , , ,6 5 2, , , , ,4 2 1, , , , Nouvelle ville de Lévis 0 0,0 1 2,3 3 7,0 8 18, , ,1 0 0,0 0 0,0 6 18, , ,7 1 0,7 9 6, , , ,3 0 0,0 7 4, , , Source : SCHL (Relevé des logements écoulés sur le marché) 21
22 Tableau 4.1 : Prix moyen ($) des logements individuels écoulés Quatrième trimestre Sous-marché Variation Variation en % en % Québec - Basse-ville, Vanier s.o s.o. Québec - Haute-ville s.o s.o. Québec - Des Rivières, L'Ancienne-Lorette s.o ,9 Sainte-Foy, Sillery, Cap-Rouge, Saint-Augustin s.o ,7 Val-Bélair, Saint Émile, Loretteville, etc , ,3 Charlesbourg, Stoneham, etc , ,7 Beauport, Boischâtel, Île-d'Orléans, etc , ,7 Charny, Saint-Romuald, Saint-Jean-Chr., etc , ,2 Lévis, Pintendre, etc s.o ,3 Québec (RMR) , ,7 Source : SCHL (Relevé des logements écoulés sur le marché) 22
23 Ventes Tableau 5 : Activité Centris RMR de Quebec 1 Nouvelles inscriptions Inscriptions courantes Prix moyen ($) Rapport inscriptions courantes - ventes 2 4 derniers trimestres 3 Prix moyen 2 ($) Rapport inscriptions courantes - ventes 2 UNIFAMILIALES* , , , ,5 Variation en % 12,6 11,0 20,1-1,0 s.o. -1,1 n.d ,0 s.o. n.d ,5 s.o. n.d. Variation en % 2,3 8,8 19,6-1,1 s.o. s.o. n.d. COPROPRIÉTÉS* , , , ,8 Variation en % 20,2 16,6-0,6 0,7 s.o. 0,8 n.d ,3 s.o. n.d ,8 s.o. n.d. Variation en % 2,7-5,4 5,4 0,8 s.o. s.o. n.d. PLEX* , , , ,5 Variation en % 9,2 15,0 28,0 0,2 s.o. -5,2 n.d ,1 s.o. n.d ,5 s.o. n.d. Variation en % 12,4 19,9 30,8-5,2 s.o. s.o. n.d. TOTAL* , , , ,7 Variation en % 14,0 13,1 12,7-0,6 s.o. -1,0 n.d ,0 s.o. n.d ,7 s.o. n.d. Variation en % 3,2 5,0 14,8-1,0 s.o. s.o. n.d. 1 Source : FCIQ par le système Centris. 2 Calculs : SCHL. 3 Moyenne pondérée des quatre derniers trimestres. Celle-ci vise à réduire les fortes variations observées d'un trimestre à l'autre et à illustrer une tendance plus claire. n.d. : Donnée non disponible lorsque le nombre de ventes conclues est inférieur à 30. s.o. : Sans objet * : Se référer à la Centris pour obtenir les définitions. Notons que le total résidentiel inclut également des fermettes. ** : La variation observée est supérieure à 100 %. 23
24 Tableau 6 : Indicateurs économiques Quatrième trimestre Taux d'intérêt Marché du travail de Québec IPLN, RMR IPC, Taux P. et I. par de Québec, 2002 Milliers Taux de Taux de Rémunération hypothécaires (%) tranche de 2007=100 =100 d'emplois chômage (%) participation hebdomadaire Terme Terme $ (DD) (DD) (%) (DD) moyenne ($) de 1 an de 5 ans Janvier 595 3,00 5,24 122,6 120,6 422,2 4,6 68,6 817 Février 595 3,00 5,24 122,6 122,3 422,9 4,6 68,7 823 Mars 590 3,00 5,14 122,6 122,1 426,8 4,4 69,1 834 Avril 590 3,00 5,14 122,7 122,0 425,5 4,6 69,0 843 Mai 590 3,00 5,14 122,7 122,1 423,5 4,7 68,7 845 Juin 590 3,14 5,14 122,7 122,0 420,0 4,8 68,2 846 Juillet 590 3,14 5,14 122,7 122,0 417,3 4,9 67,8 846 Août 601 3,14 5,34 122,7 122,0 415,1 4,8 67,3 847 Septembre 601 3,14 5,34 122,7 122,2 414,8 4,8 67,2 838 Octobre 601 3,14 5,34 122,8 121,8 416,9 4,8 67,4 843 Novembre 601 3,14 5,34 122,7 121,9 422,1 4,8 68,3 843 Décembre 601 3,14 5,34 122,7 121,6 425,9 4,7 68,8 853 Janvier 595 3,14 5,24 122,6 121, ,3 69,4 856 Février 595 3,14 5,24 122,6 122,7 435,8 4,1 69,9 855 Mars 581 3,14 4,99 122,6 123,0 438,7 4,1 70,3 849 Avril 570 3,14 4,79 122,6 123,6 432,7 4,5 69,6 846 Mai 570 3,14 4,79 122,6 123,9 427,7 5,0 69,0 838 Juin 570 3,14 4,79 122,9 124,0 425,6 5,4 69,0 840 Juillet 570 3,14 4,79 123,0 123,8 430,7 5,7 69,9 839 Août 570 3,14 4,79 123,1 124,0 430,2 5,7 69,8 840 Septembre 570 3,14 4,79 123,1 124,1 427,6 5,7 69,3 830 Octobre 570 3,14 4,79 123,1 124,5 422,8 5,4 68,3 821 Novembre 570 3,14 4,79 123,2 123,9 421,3 5,2 67,8 820 Décembre 570 3,14 4,79 122,9 417,4 5,4 67,3 819 P. et I. : principal et intérêt (pour un prêt hypothécaire de $ amorti sur 25 ans et consenti au taux à cinq ans courant) IPLN : Indice des prix des logements neufs IPC : Indice des prix à la consommation DD : données désaisonnalisées Sources : SCHL, adaptation de données de Statistique Canada (CANSIM), Statistique Canada (CANSIM) 24
25 Méthodes d enquête Relevé des mises en chantier et des achèvements Le Relevé des mises en chantier et des achèvements s effectue sur le terrain, ce qui permet de confirmer l état d avancement des travaux de construction en fonction d étapes prédéterminées. Comme la plupart des municipalités du pays délivrent des permis de construire, nous utilisons ces documents pour déterminer à quels endroits il est possible que des habitations soient bâties. Dans les régions où de tels permis ne sont pas émis, il faut soit consulter des sources locales, soit recourir à d méthodes de recherche. Le Relevé des mises en chantier et des achèvements est réalisé tous les mois dans les centres urbains comptant au moins habitants (au sens de la définition employée dans le contexte du Recensement de 2011). Dans les agglomérations de à habitants, le dénombrement de toutes les mises en chantier se fait le dernier mois de chaque trimestre (en mars, juin, septembre et décembre), et le nombre de logements achevés est estimé d après les tendances observées antérieurement. Les mises en chantier et les achèvements mensuels de logements individuels et de logements collectifs y sont évalués à l aide de modèles statistiques à l échelle provinciale. Dans les centres urbains de moins de habitants, le Relevé des mises en chantier et des achèvements est en fait une enquête par échantillonnage. Celle-ci s effectue le dernier mois de chaque trimestre (en mars, juin, septembre et décembre). Le Relevé des mises en chantier et des achèvements ne porte que sur les logements neufs destinés à servir de lieu d habitation principal. Les maisons mobiles (celles entièrement montées à l'usine, puis déposées sur des fondations avant d'être habitées) sont comprises. Sont exclues les caravanes et habitations mobiles dépourvues de fondations permanentes (les plus grandes sont couramment appelées «maisons mobiles»). Sont également exclus les locaux existants modifiés ou convertis en logements, les logements habités de façon saisonnière (résidences d été, pavillons de chasse ou de ski, caravanes, bateaux habitables), certains types d établissements (hôpitaux, centres de soins de santé, pénitenciers, couvents, monastères, camps militaires ou industriels) et les logements collectifs institutionnels (hôtels, clubs, pensions). Relevé des logements écoulés sur le marché Dans le cadre du Relevé des logements écoulés sur le marché, réalisé dans les centres urbains d au moins habitants en même temps que le Relevé des mises en chantier et des achèvements, une mise à jour est effectuée quand un logement inscrit comme achevé a été vendu ou loué. Les logements sont alors dénombrés chaque mois jusqu à l écoulement complet de l immeuble. Définitions Relevé des mises en chantier et des achèvements et Relevé des logements écoulés sur le marché Logement : Dans le contexte du Relevé des mises en chantier et des achèvements, local d'habitation distinct et autonome, muni d'une entrée privée donnant directement sur l'extérieur ou dans un vestibule, un corridor ou un escalier commun à l'intérieur de l'immeuble. On doit pouvoir utiliser cette entrée sans traverser un autre logement. Logement mis en chantier : Dans le contexte du Relevé des mises en chantier et des achèvements, logement dont la construction vient d être commencée. Il s agit en général du stade auquel la semelle de béton est entièrement coulée, ou de tout stade équivalent pour les logements sans sous-sol. Logement en construction : Le nombre de logements en construction à la fin d une période donnée tient compte de certains rajustements nécessaires. Il se peut, par exemple, que les travaux de construction soient interrompus, ou qu'un ensemble renferme à l'achèvement un nombre de logements supérieur ou inférieur à ce qui avait été prévu au moment de la mise en chantier. Logement achevé : Dans le contexte du Relevé des mises en chantier et des achèvements, on considère qu'un logement est achevé lorsque tous les travaux projetés sont terminés. Dans certains cas, on peut considérer qu'un logement est achevé s'il ne reste qu au plus 10 % des travaux projetés à exécuter. Logement écoulé : Logement qui n est plus offert sur le marché, c est-à-dire qui a été vendu ou loué. Cela se produit habituellement quand un contrat exécutoire garanti par un dépôt non remboursable a été signé par un acheteur admissible. Le Relevé des logements écoulés sur le marché sert à mesurer le rythme auquel se vendent ou se louent les logements après leur achèvement, ainsi qu à recueillir des données sur les prix. 25
26 Types d unités Logement individuel : Logement autonome entièrement séparé d' habitations ou bâtiments. Cette catégorie inclut les logements reliés (logements joints sous terre par leurs fondations, mais séparés au-dessus du sol), et les ensembles de logements individuels en grappe. Logement jumelé : Logement relié à un autre par un mur mitoyen allant du sol jusqu'au toit, mais séparé de tout autre bâtiment. Logement en rangée : Logement compris dans un ensemble résidentiel constitué d au moins trois logements séparés les uns des par un mur mitoyen allant du sol jusqu'au toit. Appartement et logement de type autre : Logement qui n'appartient pas aux catégories définies ci-dessus. Englobe notamment ce qu'on appelle les logements en rangée superposés, les duplex, les triplex, les duplex doubles et les duplex en rangée. Marché visé Le marché visé correspond au mode d occupation auquel est destiné le logement : Logement en propriété absolue : Logement dont le propriétaire détient également les titres de propriété du terrain. Logement en copropriété : Logement de propriété privée situé dans un ensemble résidentiel ou sur un terrain qui appartiennent à tous les propriétaires des logements compris dans l ensemble. La copropriété est un mode de propriété et non pas un type d'habitation. Logement locatif : Logement construit à des fins locatives, sans égard à la personne qui le finance. Unités géographiques Une région métropolitaine de recensement (RMR) ou une agglomération de recensement (AR) est formée d une ou de plusieurs municipalités adjacentes situées autour d une grande région urbaine (appelée noyau urbain). Un noyau urbain doit compter au moins habitants pour former une agglomération de recensement et au moins habitants pour former une région métropolitaine de recensement. Pour être incluses dans une RMR ou une AR, les municipalités adjacentes doivent avoir un degré d intégration élevé avec la région urbaine centrale, lequel est déterminé par le pourcentage de navetteurs établi d après les données du recensement sur le lieu de travail. Les RMR ou les AR renferment des municipalités ou des subdivisions de recensement entières. Un centre rural, dans le contexte de la présente publication, est un centre de moins de habitants. Toutes les données figurant dans le présent rapport sont fondées sur les définitions d unités géographiques employées dans le cadre du Recensement de 2006, de Statistique Canada. 26
27 La SCHL : Au cœur de l habitation La (SCHL) est l organisme national responsable de l habitation au Canada, et ce, depuis plus de 65 ans. En collaboration avec d intervenants du secteur de l habitation, elle contribue à faire en sorte que le système canadien de logement demeure l un des meilleurs du monde. La SCHL aide les Canadiens à accéder à un large éventail de solutions de logements durables, abordables et de qualité, favorisant ainsi la création de collectivités et de villes dynamiques et saines partout au pays. Pour obtenir des renseignements supplémentaires, veuillez consulter le site Web de la SCHL à l adresse suivante : ou suivez nous sur Twitter, YouTube et Flickr. Vous pouvez aussi communiquer avec nous par téléphone, au , ou par télécopieur, au De l extérieur du Canada : (téléphone); (télécopieur). La souscrit à la politique du gouvernement fédéral sur l accès des personnes handicapées à l information. Si vous désirez obtenir la présente publication sur des supports de substitution, composez le La gamme complète des publications nationales standards du Centre d analyse de marché (CAM) est offerte gratuitement, en format électronique, sur le site Web de la SCHL. Vous pouvez consulter, imprimer ou télécharger les éditions déjà parues, ou encore vous abonner aux futures éditions et recevoir automatiquement, par courriel, de l information sur le marché le jour même où elle est diffusée : c est rapide et pratique! Visitez le Pour en savoir davantage au sujet du CAM et de la mine de renseignements sur le marché de l habitation qu il met à votre disposition, rendez-vous au ,. Tous droits réservés. La SCHL autorise toute utilisation raisonnable du contenu de la présente publication, à la condition toutefois que ce soit à des fins personnelles, pour des recherches d affaires ou d intérêt public, ou encore dans un but éducatif. Elle accorde le droit d utiliser le contenu à titre de référence générale dans des analyses écrites ou dans la présentation de résultats, de conclusions ou de prévisions, et de citer de façon limitée les données figurant dans la présente publication. La SCHL autorise également l utilisation raisonnable et restreinte du contenu de ses rapports dans des publications commerciales, sous réserve des conditions susmentionnées. Elle conserve toutefois le droit d exiger, pour une quelconque raison, l interruption d une telle utilisation. Chaque fois que le contenu d une publication de la SCHL est utilisé, y compris les données statistiques, il faut en indiquer la source comme suit : Source : SCHL (ou, selon le cas, «Adaptation de données provenant de la SCHL»), titre de la publication, année et date de diffusion. À défaut de quoi ledit contenu ne peut être reproduit ni transmis à quiconque. Lorsqu une organisation se procure une publication, elle ne doit pas en donner l accès à des personnes qui ne sont pas à son emploi. La publication ne peut être affichée, que ce soit en partie ou en totalité, dans un site Web qui serait ouvert au public ou accessible à des personnes qui ne travaillent pas directement pour l organisation. Pour obtenir la permission d utiliser le contenu d une publication d analyse de marché de la SCHL à des fins que celles susmentionnées ou de reproduire de grands extraits ou l intégralité des publications d analyse de marché de la SCHL, veuillez communiquer avec le Centre canadien de documentation sur l habitation (CCDH); courriel : chic@schl.ca téléphone : ou Veuillez fournir les informations suivantes au CCDH : Titre de la publication, année et date de diffusion. Sans limiter la portée générale de ce qui précède, il est interdit de traduire un extrait de publication sans l autorisation préalable écrite de la. Les renseignements, analyses et opinions contenus dans cette publication sont fondés sur diverses sources jugées fiables, mais leur exactitude ne peut être garantie, et ni la ni ses employés n en assument la responsabilité. 27
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