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1 E STIMATIONS X KOLLER A. arch. P Case postale 607 E 2800 Delémont R (0041) T I S Delémont, le 19 décembre 2013 E S EXPERTISE IMMOBILIERE Objet Propriétaire Mandant But : Hôtel-café-restaurant, carnotzet Route de Courroux Delémont : Hôtel-Restaurant "La Charrue" Sàrl Route de Courroux Delémont : Office des poursuites et faillites Rue de l'avenir Delémont : Valeur vénale Documents de base : Dates : Extrait du registre foncier avec libellé : Règlement constructions/plan de zone : Plan cadastral : X Copie SIT-JURA éch : 1:500 (annexe 1) Attestation d assurance de l immeuble : X ECA-JURA (annexe 2) Etat locatif : Plans : Photos : X Par l expert (annexe 3) Cadastre des zones contaminées : Droit de superficie : Renseignements (autorités, travaux publics) : Vision locale : X Par l expert en présence des propriétaires VALEUR VENALE RETENUE : Fr. 760'000. 1

2 1. DONNES DE BASE OBJECTIVE 1.1. Parcelle(s) Feuillet No 411 : 1657m Valeur officielle Feuillet No 411 : 849' Valeur incendie Bâtiment No 22 : Fr. 1'912'400. (ind. 135) 1.4. Années de construction Bâtiment No 22 : 1880, dernière transformation Zone : AB, zone d'activité B 1.6. Affectations du bâtiment Bâtiment No 22 : Hôtel (12chambres - 24 lits), café-restaurant, salles à manger, carnotzet 2

3 2. ESTIMATION QUALITATIVE 1= très bon 2= bon 3= moyen 4= mauvais 2.1. Commentaires concernant la commune 2 Delémont, chef-lieu cantonal situé à 40 km de Bâle et 50 km de Bienne. Industries, commerces, artisanats, écoles primaires, secondaires, professionnelles et commerciales. Bonne activité associative Situation au sein de la commune 2 Etablissement public et hôtelier très bien situé à proximité d'un carrefour et en bordure d'une route à fort trafic, à environ 1 km d'un raccordement A Equipement /infrastructure 2 Viabilisation conforme aux prescriptions. Accès aisé, 25 places de parc Qualité des locaux 3 La qualité des locaux ainsi que les installations techniques est moyenne, cependant correspondant certainement à une demande de gamme moyenne Répartition de l affectation 2 Bâtiment No 22 : Sous-sol : 2 accès extérieurs pour livreurs 1 accès intérieur escalier rapide depuis comptoir café 1 cave à vin 1 cave eaux minérales local ventilation 1 bureau 1 adoucisseur d'eau local chauffage (chaudière mazout à remplacer 2017) local citerne (contenance 6'600l) 1 cave à légumes 1 local avec chambre froide - 1 congélateur 1 local compresseur lessiverie-repassage Rez-de-chaussée : terrasse couverte - entrée café : 15 places café - restaurant - comptoir : 58 places salles à manger 1, coin four à pizza : 40 places 3

4 salle à manger 2 : 80 places remarque : les 2 salles sont séparées par une paroi mobile ce qui permet de créer une salle pour : places accessible pour personne à mobilité réduite groupe sanitaire hommes et femmes conforme aux prescriptions (desservant les salles à manger et le café-restaurant) au centre cuisine professionnelle équipée offrant un service pratique de chaque côté (salles à manger - café - restaurant). Annexe Sud : (Plain-pied) salle de réunion (carnotzet), entrée indépendante 20 places Etage 1 : 6 chambres comme suit : sanitaire commun 3 douches, 2 W.C, 1 lavabo 1 chambre 4 lits, 1 lavabo 1 chambre 2 lits, douche - baignoire - W.C. lavabo 2 chambres 1 lit, douche - W.C. - lavabo 1 chambre 3 lits, lavabo 1 chambre 2 lits, lavabo Etage 2 : 6 chambres comme suit : 2 chambres 1 lit, lavabo 3 chambres 2 lit, lavabo 1 chambre 3 lits, lavabo 2.6. Demande de location et de vente 3 Les difficultés lancinantes des établissements publics liées aux exigences bancaires (fonds propres nécessaires) et l'interdiction de fumer, restreignent grandement leurs intérêts que ce soit en location ou en vente Qualité de la construction 3 Etat général et confort moyens, cependant sans défaut apparent de mise en œuvre Etat d entretien du bâtiment Divers Age économique : coefficient moyen de vetusté : 40% a) Section de la propriété, état des charges, section des servitudes, annotations, mentions, gages, état des droits : Voir extrait registre foncier b) Risques écologiques, site contaminé Non, à priori, sous réserve d examens spécifiques qui n ont pas été effectués. c) Potentiel d utilisation 4

5 Le volume du bâtiment est entièrement utilisé. 3. ESTIMATION 3.1. Généralités a) Taux de capitalisation en % 4.5% Taux de base minimal Suppléments éventuels pour : Coûts d exploitation Coûts d entretien 1% Provisions, amortissement Risque locatif 0.5% Facteur régional Etablissement public 2% Total suppléments 8% Supplément additionnel, bâtiment de plus de 20 ans 1% Taux de capitalisation total 9% b) Valeur de rendement basée sur X Location potentielle Location effective c) Volume du bâtiment, norme appliquée SIA X ECA-JURA 3.2. Valeur réelle CFC Désignation % m 2 ou m 3 frs/ m 2 ou m 3 part (%) Fr. Totaux Fr. 0 Terrain No 411, assise aisance 1' Total terrain 16.3% 248' Bâtiments No 22, Hôtel, café-restaurant, salle à manger 2' '912'600. Dépréciation vetusté 40% -765'040. Total bâtiments 75.1% 1'147' Aménagements extérieurs a) surfaces minérales Total aménagements extérieur % 81' Frais secondaires (ch 2+4) 4% 3.2% 49'180. Valeur réelle totale 1'527'190. 5

6 3.3. Valeur de rendement Etablissement public, location basée sur le chiffre d'affaires (CA) Indications données par les propriétaires : location 9% du CA = Fr. 451'100. = Fr. 40'600. /an CA 2012 Fr. 442'200. CA 2013 Fr. 460'000. moyenne Fr. 451'100. Loyer selon surfaces Loyer basé sur l unité b. Valeur de rendement Surface Fr./ m 2 Nbr. Fr. frs commerce / artisanat m 2 p. an p. mois p. an Location basée sur le CA 1 3' '620. part % Total annuel 40'620. Valeur de rendement logements Taux de capitalisation 9 % 451' % Valeur de rendement totale Fr. 451'330. à 100% 3.4. Calcul de la valeur vénale a) Valeur réelle Valeur totale selon ch Fr. 1'527'190. b) Valeur de rendement Valeur selon ch Fr. 451'330. c) Valeur vénale Pondération : Valeur réelle 1x Valeur de rendement 2x Fr. 809'950. d) Déductions-augmentations: Facteur influençant négativement la valeur vénale voir chapitre 2.6 demande de location et de vente, j'admet le facteur de réduction suivant : 0.94 x Fr 809'950. = Fr. 761'353. e) Valeur vénale après toutes déductions et augmentations Fr. 761'353. VALEUR VENALE RETENUE Fr. 760'000. Lieu : Delémont Signature : Date : 19 décembre 2013 L expert : André Koller, architecte 6

7 PLAN CADASTRAL (copie sit Jura) ANNEXE NO 1 7

8 ATTESTATION ECA-JURA ANNEXE NO 2 8

9 DOSSIER PHOTOS ANNEXE NO 3 9

10 Faces Nord-Ouest, terrasse couverte Faces Nord-Est, places de parc Faces Sud-Ouest, annexe Sud salle réunions 10

11 Sous-sol Bureau Local ventilation Cave eaux minérales Cave à vins Lessiverie - repassage Chambre froide - congélateur 11

12 Rez-de-chaussée Cuisine professionnelle Salle à manger 40 personnes Comptoir, four à pizza Salle à manger 80 personnes Espace service 2 salles à manger salle réunions - carnotzet 12

13 Etage 1-2 Chambre 4 lits Chambre 2 lits Chambre 3 lits Chambre 3 lits Salle de bains 13

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