Tension du marché du logement locatif social en Languedoc-Roussillon

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1 Tension du marché du logement locatif social en Languedoc-Roussillon Mai

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3 Préface La région Languedoc-Roussillon est marquée par une très forte croissance démographique, une grande précarité et un retard important en matière de production de logements sociaux. La construction d'une politique efficace pour réduire ce déficit passe par une meilleure connaissance des dynamiques qui régissent le marché du logement locatif social. Durant l'année 2011, la DREAL Languedoc-Roussillon a élaboré en partenariat avec les services départementaux de l'etat et les délégataires des aides à la pierre un outil d'analyse de la tension au regard du logement locatif social. En complément de démarches nationales telles que le zonage De Robien, cette étude se propose d'identifier les zones de plus forte tension de notre territoire régional. Il s'agit d'un outil vivant, que la DREAL envisage d'actualiser et d'améliorer régulièrement. Elle se traduit par l'élaboration d'une carte de la tension du marché du logement locatif social, permettant de classer les communes en 6 classes relatives, de la plus tendue à la moins tendue. Les enseignements tirés de cette étude ont tout naturellement vocation à être diffusés largement pour alimenter la réflexion sur le logement locatif social en Languedoc-Roussillon. Ils pourront également contribuer à la définition et la mise en œuvre des politiques du logement de nos partenaires régionaux ou nationaux. Le présent document développe la méthodologie et les différentes étapes qui ont permis de produire cette carte de la tension. Je vous souhaite une bonne lecture et je vous invite à consulter le site internet de la DREAL où vous pourrez télécharger les documents et les données. Le directeur régional de l'environnement, de l'aménagement et du logement Didier Kruger 3

4 Cette étude comporte un certain nombre de précautions d'usage. D'une part, il convient de souligner que cette étude ne fait pas état des besoins quantitatifs en logement et notamment en logements sociaux, mais bien de la tension relative sur ce marché. Ainsi, certaines communes peuvent apparaître moins tendues au sens de notre étude. Cela ne signifie pas qu'il n'existe pas de besoins, même limités, en logement locatifs sociaux sur ces territoires. D'autre part, cette étude élaborée selon une approche régionale n'apporte pas le même niveau de précision que des études qui ont été menées sur des périmètres plus locaux. Les études plus fines et plus ciblées, notamment sur les besoins en logement, peuvent aboutir à des résultats différents. Dans ce cas, il conviendra de prendre en compte l'ensemble de la connaissance issue des études locales et de l'étude de la tension pour agir au mieux sur les marchés de l'habitat, en particulier ceux de petite taille ou atypiques. Par ailleurs, il convient de rappeler les effets de seuil générés par la définition de six classes, la variation d'un indicateur pouvant suffire à faire basculer des communes de petite taille d'une classe à l'autre. Enfin, la notion de tension ne fait pas l'objet d'une définition ou d'une méthodologie cadrée et uniformisée. Ainsi, l'analyse conduite dans la présente étude a nécessité de construire une méthodologie spécifique, s'appuyant sur la sélection d'un nombre limité d'indicateurs, jugés les plus pertinents. Les choix effectués orientent forcément les résultats de l'étude. Toutefois, les différentes simulations menées ont montré que les résultats convergeaient vers le phénomène de tension caractérisé par cette étude. La carte obtenue à l'issue de cette étude ne constitue qu'un des éléments utilisés pour l'élaboration de la politique du logement en région Languedoc-Roussillon et la mise en œuvre du financement. 4

5 Table des matières SYNTHESE Le besoin de caractériser la tension du marché du logement en LR Les origines de l'étude...8 La notion de tension...9 Objectifs de l'étude...9 La réalisation de l'étude...9 Méthodologie... 9 Les 9 indicateurs sélectionnés...10 Les résultats METHODOLOGIE DE L'ETUDE Le choix des sources...14 La sélection des indicateurs...15 La construction de l'indice composite à l'échelle communale...16 L'association des partenaires...16 ANALYSE DES 9 INDICATEURS CARACTERISANT LA TENSION L'attractivité territoriale...18 Indicateur 1 : Variation de la population communale entre 1999 et 2007 en nombre d'habitants...18 Indicateur 2 : Variation de l'emploi entre 1999 et 2007 en nombre d'emploi...19 L'offre et la demande en logement locatif social...19 Indicateur 3 : Taux d'équipement de logement locatif social par commune en Indicateur 4 : Ratio nombres de demandeurs HLM sur offre de LLS en Indicateur 5 : Ratio nombres d'attributions sur nombre de demandeurs HLM L'accès à un logement abordable...21 Indicateur 6 : Prix moyen au m2 des terrains à bâtir au canton entre 2006 et Indicateur 7 : Prix moyen au m2 des maisons au canton entre 2006 et Indicateur 8 : Part des bénéficiaires des aides au logement ayant un taux d'effort supérieur à 39% dans le parc locatif privé en Indicateur 9 : Part des ménages dont les revenus sont inférieurs ou égal à 60% du plafond HLM en ANALYSE DE LA TENSION DU MARCHE DU LOGEMENT LOCATIF SOCIAL La tension au niveau régional...26 Analyse au regard du zonage de Robien...27 Une tension qui se diffuse vers les communes en zone C...28 Plus de 80% de la population habite en zones tendues...30 La tension dans le contexte SRU et DALO...31 La tension par départements...32 L'Aude Le Gard L'Hérault...34 La Lozère...35 Les Pyrénées-Orientales...36 ANNEXES Méthodologie de construction de l'indice composite de la tension...39 Cartes de la tension contextualisée...46 Fichiers communaux de la tension par départements...50 Bibliographie

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7 Synthèse 7

8 Le besoin de caractériser la tension du marché du logement en LR Les origines de l'étude La politique nationale du logement place au centre de ses préoccupations les territoires dont les marchés de l'habitat sont marqués par de fortes tensions, tant en matière d'accession à la propriété que d'offre locative. Cette politique est guidée par des zonages nationaux : Le zonage De Robien, élaboré en 2003 par le Ministère en charge du Logement, pour caractériser la tension du marché du logement, découpe le territoire national en trois grandes zones : A (marchés tendus), B (marchés moyennement tendus) et C (marchés détendus). La révision de ce zonage par l arrêté du 10 août 2006 a introduit au sein de la zone B une distinction entre la zone B1 et la zone B2. Le Languedoc-Roussillon compte 23 communes en zone B1, 125 en zone B2 et 1397 en zone C. Les zones B1 et B2 sont concentrées sur le littoral et les territoires de Nîmes et d'alès. Ce zonage est pris en compte dans les objectifs de la politique nationale du logement. Il permet également d'identifier les communes éligibles au dispositif Scellier en faveur de l'investissement locatif. Source : DGALN Le gradient synthétique, élaboré en 2008 par l'anah, classe les 350 bassins d emploi selon la tension du marché local du logement. Ce gradient a été obtenu par une combinaison d'indicateurs (sources : EPLS, PERVAL, Filocom, CNAF, Base Bien). Le Languedoc- Roussillon est fortement ciblé dans cette étude nationale. Ces périmètres élaborés selon une méthodologie nationale masquent des phénomènes de tension à des échelles plus locales et ne permettent pas toujours une compréhension fine du fonctionnement des territoires. Pour les besoins de connaissance de la DREAL, une réflexion visant à apprécier les niveaux de tension au regard du logement locatif social de façon plus précise a été engagée fin

9 La notion de tension La notion de tension des marchés est souvent utilisée mais rarement définie. Il existe en effet plusieurs démarches pour caractériser une «zone tendue» dans le domaine de l'habitat en fonction des prix, de l'accès à un logement, du revenu des ménages, des dynamiques territoriales existantes... En première approche, on peut considérer que la tension résulte d'une inadéquation entre la demande potentielle en logement locatif social et l'offre proposée. Partant de cette définition de base, une sélection et un croisement d'indicateurs pertinents permettent d'appréhender ce phénomène de tension. Objectifs de l'étude L'objet de l'étude est de territorialiser la tension du marché du logement social au sein de la Région Languedoc-Roussillon. Cet outil de connaissance et d'aide à la décision sera utile pour : alimenter le dialogue de gestion avec l'administration centrale (DGALN) alimenter le dialogue avec les acteurs locaux du logement, en particulier les délégataires et les bailleurs; alimenter la position de l'etat dans le cadre des documents de planification et de ses différents portés à connaissance; fournir des éléments pour guider les interventions de l'epf; analyser la production de logements sociaux au regard de la tension des territoires. La réalisation de l'étude Cette étude est réalisée en régie au moyen d'une équipe projet au sein du service aménagement durable des territoires, logement de la DREAL. Des réunions d'association avec les DDT(M), les DDCS et les délégataires ont permis d'améliorer et de valider les indicateurs sélectionnés et de confirmer le phénomène de tension. Dans sa version finale, cette étude a été présentée au conseil d'administration de l Établissement Public Foncier de Languedoc-Roussillon et le Comité Régional de l'habitat. Elle a recueilli à cette occasion l'adhésion globale des partenaires qui ont salué l'intérêt et la qualité de ce travail. Méthodologie Il a été retenu de caractériser la tension en construisant un indice composite à l'échelle communale. En effet, même si la définition d'une politique cohérente du logement doit être menée à un niveau intercommunal, on ne peut se passer d'une traduction communale de cette stratégie : objectifs de production de logements locatifs sociaux imposés par la loi SRU à l'échelon communal; objectifs territorialisés de production de logements dans les PLH qui sont ensuite déclinés a minima à l'échelon communal; Le PLU est la maille la plus fine de planification urbaine; zonage De Robien défini à l'échelle communale; La délivrance des permis de construire relève très majoritairement de la compétence du maire. Cet échelon fin permet en outre d'identifier l'hétérogénéité des niveaux de tension au sein d'un même EPCI. Cependant, certains des indicateurs prennent en compte la notion de bassin de vie (ex: indicateurs sur les prix); c'est à cette échelle que peuvent être satisfaits les besoins en logement. Sur 28 indicateurs étudiés, 9 ont été sélectionnés car jugés pertinents au regard de l'objet de l'étude. Pour construire les indicateurs, les données disponibles les plus récentes ont été utilisées. Chaque indicateur a fait l'objet d'une expertise qui a permis de déterminer des seuils caractérisant la tension. Afin de pouvoir les comparer entre eux, chacun a été traduit sous la forme d'un indice base 100. Finalement, un indice composite, moyenne des 9 indices thématiques, a été calculé. 9

10 Les 9 indicateurs sélectionnés Ces indicateurs ont pour objectif de caractériser l'offre et la demande tant exprimées que potentielles. Ils se répartissent comme suit : 2 indicateurs qui traduisent l'attractivité territoriale et permettent de prendre en compte les besoins potentiels (variation de la population communale entre 1999 et 2007 en nombre d'habitants, variation de l'emploi à la commune entre 1999 et 2007 en nombre d'emploi). 3 indicateurs sur l'offre et la demande en logement locatif social (taux d'équipement locatif social à la commune en 2010 en %, ratio nombres de demandeurs HLM sur offre de LLS en 2009, ratio nombres d'attributions sur nombre de demandeurs HLM en 2009) 4 indicateurs qui caractérisent la capacité à accéder à un logement abordable (prix moyen au m2 des terrains à bâtir au canton entre 2006 et 2009, prix moyen au m2 des maisons au canton entre 2006 et 2009, part des bénéficiaires des aides au logement ayant un taux d'effort supérieur à 39% dans le parc locatif privé en 2007, part des ménages dont les revenus sont inférieurs ou égaux à 60% du plafond HLM en 2009). 10

11 Les résultats La représentation cartographique de la tension classe les valeurs de l'indice composite en 6 classes de tension croissante des couleurs froides aux couleurs chaudes, du moins tendu au plus tendu. Il s'agit d'une tension relative infra-régionale d'un territoire par rapport à l'autre. La carte de la tension relative est une photographie à l'instant t de la situation régionale qui devra être actualisée. La carte met en évidence plusieurs phénomènes de tension : la tension la plus forte (classe 1) sur la frange littorale allant d'aigues-mortes à Vias avec une tension accrue autour de Montpellier. Ce niveau de tension s'observe aussi sur Nîmes, les secteurs sous influence urbaine d'avignon et certaines communes littorales autour de Perpignan et de Narbonne. Une tension forte (classes 2 et 3) sur la frange littorale et autour des axes de communication et des pôles d'attractivité économique et touristique, y compris les territoires exclus du zonage De Robien. Un phénomène de tension (classe 4) qui se diffuse dans l'arrière-pays. Des zones moins tendues (classe 5 et 6) principalement dans l'aude et la Lozère Le site internet de la DREAL propose une base de données fournissant pour chaque commune les valeurs des neufs indicateurs et de l'indice composite de la tension. 11

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13 Méthodologie de l'étude 13

14 Le choix des sources Avant de construire et sélectionner des indicateurs, un état des lieux des données statistiques potentiellement mobilisables a été réalisé. Six bases de données ont été mobilisées en raison de leur disponibilité immédiate en interne DREAL, de leur relative fiabilité, de leur relative disponibilité à l'échelle communale et de leur caractère récent. L'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) procède à des périodes à peu près régulières à des recensements à base de déclarations individuelles organisés à un instant précis. Ce recensement a pour but de dénombrer la population et ses conditions de vie. Ces données sont téléchargeables sur internet. Le fichier FILOCOM (FIchier des LOgements par COMmunes) est un fichier construit par la Direction Générale des Impôts (DGI) pour les besoins du Ministère de l Ecologie. Il est constitué par le rapprochement du fichier de la taxe d habitation (TH), du fichier foncier (pour ce qui concerne les propriétés bâties soumises à la TH), du fichier des propriétaires (idem) et du fichier de l impôt sur les revenus des personnes physiques (IRPP ou IR). La DGI fournit une nouvelle version mise à jour tous les deux ans, la première étant celle de l année L obtention de ce fichier et son exploitation nécessitent une autorisation de la CNIL (Commission Nationale Informatique et Libertés). Cette donnée a permis de construire les indicateurs sur le taux d'équipement en logement social et sur la part des ménages sous plafond HLM. L'observatoire de la demande locative sociale spécifique à la DREAL Languedoc-Roussillon et mis en forme par le CETE Normandie, est le croisement des données des bailleurs, du numéro unique et de l'enquête PLS. Cette base est soumise à des restrictions de diffusion. La donnée collectée est le nombre de demandeurs en instance au 31/12/2009. La saisie de cette information étant variable d'un bailleur à l'autre, certaines demandes sont comptabilisées plusieurs fois. Cependant, le taux d'erreur reste minime ce qui assure la fiabilité de cette information. Cette donnée a permis de construire les deux indicateurs sur la demande locative sociale. L'enquête annuelle sur le parc locatif social (EPLS) porte sur les logements locatifs, conventionnés ou non, gérés par un organisme HLM, une SEM ou un organisme agréé (art du CCH). Sont exclus les logements-foyers et les résidences pour personnes âgées ou handicapés, le parc privé conventionné, les structures collectives d'accueil et d'hébergement d'urgence. Les logements étudiants, construits par un organisme HLM ou une SEM locale, dans le cadre du plan université 2000 ou des nouveaux programmes conventionnés sur des terrains propriété de l'etat, mais loués aux organismes concernés (le CROUS) par bail emphytéotique, sont dans le champ de l'enquête. Cette donnée a permis de construire les indicateurs sur le taux d'équipement en logement social et sur la demande locative sociale. Les bases de données sur les prix du logement (loyer, foncier à bâtir, transactions immobilières...) sont difficilement mobilisables et disponibles à une échelle communale. La source nationalement utilisée est PERVAL (références immobilières remplies par les notaires sur la base du volontariat) mais elle est peu renseignée en Languedoc-Roussillon. L'équipe projet a donc choisi d'utiliser l'observatoire des évaluations immobilières locales (OEIL). Ce fichier créé en 1993, à partir des extraits d actes de mutation pour les besoins propres de l administration des Domaines, a pour finalité de «permettre aux services de fiscalité immobilière et du domaine de disposer pour les besoins d évaluation des biens de termes de comparaison et d études de marché». Entre 2000 et 2008, cette base de données recensait environ 70% des transactions réalisées (estimation DREAL LR). Cette donnée a permis de construire les indicateurs sur les prix du foncier et du bâti. La mise à disposition des données de la Caisse nationale d allocations familiales (CNAF) ont permis d'utiliser un indicateur sur le taux d'effort des ménages dans le parc privé. Le taux d effort des ménages se définit comme la part de budget qu ils consacrent à leur dépense de logement après prise en compte des aides au logement dont ils peuvent disposer. 14

15 Certaines de ces bases de données sont utilisées au niveau national (Filocom, EPLS, CNAF, INSEE), d'autres relèvent d'une expertise DREAL Languedoc-Roussillon (Observatoire de la demande locative sociale, OEIL). Pour construire les indicateurs, certaines de ces bases de données ont été croisées (ex: croisement EPLS et demande locative sociale pour obtenir un ratio de nombres de demandeurs HLM sur nombre de LLS à la commune en 2009). La sélection des indicateurs Dans cette étude, 28 indicateurs ont été identifiés comme susceptibles de caractériser le niveau de tension. Neuf d'entre eux ont été retenus (cf annexe p.34 tableau sur le choix des indicateurs). Ils caractérisent trois aspects de la tension : l'attractivité territoriale, l'offre en logement et notamment le logement locatif social, et enfin la facilité d'accès à un logement abordable. Cette sélection a été guidée par : la pertinence de l'indicateur construit dans la caractérisation de la tension sur le logement social la fiabilité de la donnée l'échelle géographique de la donnée la disponibilité de la donnée le temps d'exploitation de la donnée la redondance d'un indicateur construit par rapport à l'autre Le tableau suivant précise pour chaque indicateur sa source et les raisons ayant justifié son choix. Famille d'indicateur Indicateur Source Sélection de l'indicateur Attractivité territoriale 1 2 Variation de la population entre 1999 et 2007 en nombre d'habitant à la commune Variation de l'emploi à la commune entre 1999 et 2007 en nombre d'emploi INSEE INSEE indicateur retenu car il caractérise l'intensité potentielle de la demande en logement en raison de la croissance démographique de chaque commune. indicateur retenu car l'évolution du nombre d'emploi donne une indication sur l'intensité de la demande potentielle en logement et en notamment en LLS. Offre et demande en logement (notamment LLS) Taux d'équipement à la commune en logement social en 2010 en % Ratio nombres de demandeurs HLM sur nombre de LLS à la commune en 2009 Ratio nombre d'attributions sur nombre de demandeurs HLM en 2009 EPLS / FILOCOM EPLS /observatoire demande locative sociale EPLS / Observatoire demande locative sociale indicateur retenu car il caractérise l'offre de logement social par rapport aux résidences principales (possibilité de mettre un filtre suivant la taille de la commune). indicateur retenu car il met en relation l'offre et la demande de HLM. indicateur retenu car il caractérise la difficulté d'accéder à un LLS (expression du délai d'attente pour accéder à un HLM). 6 Prix moyen au m2 des terrains à bâtir (2006/2009) OEIL indicateur retenu car il caractérise la tension en fonction des prix. Accès à un logement abordable (prix et situation financière du demandeur) Prix moyen au m2 des maisons (2006/2009) Part des bénéficiaires des aides au logement ayant un taux d effort supérieur à 39 % dans le parc locatif privé en 2007 (en %) Part des ménages dont les revenus sont inférieurs ou égal à 60% du plafond HLM en 2009 OEIL CNAF FILOCOM indicateur retenu car il caractérise la tension en fonction des prix. indicateur retenu car il caractérise la difficulté d'accès à un logement des ménages dans le locatif privé. indicateur retenu il caractérise la pauvreté des ménages. Cet indicateur permet d'interpréter une demande potentielle en LLS non formalisée. Pour chaque indicateur sélectionné, un choix a été opéré sur l'unité de mesure (%, masse, ratio...), l'échelle de temps (évolution sur 10 ans ou instant "t"), et l échelle géographique (indicateur communal ou indicateur cantonal affecté à chaque commune du canton). 15

16 Il convient de signaler qu'un indicateur relatif au montant des loyers, initialement envisagé, n'a finalement pas été retenu. En effet, ces données regroupées au sein de la base régionale OBSEDINT étaient insuffisamment renseignées et manquaient de fiabilité. La construction de l'indice composite à l'échelle communale Un indice composite permet de fournir une information synthétique obtenue par une agglomération d'indicateurs basés sur des grandeurs hétérogènes, qui par définition ne peuvent pas être additionnés. L'échelle géographique de construction de l'indice est l'échelle communale. En effet, la politique et la définition globales des stratégies du logement sont nécessairement déclinées au niveau communal : objectifs de production de logements locatifs sociaux imposés par la loi SRU à l'échelon communal; objectifs territorialisés de production de logements dans les PLH qui sont ensuite déclinés a minima à l'échelon communal; Le PLU est la maille la plus fine de planification urbaine; zonage De Robien défini à l'échelle communale; La délivrance des permis de construire relève très majoritairement de la compétence du maire. Cet échelon fin permet en outre d'identifier l'hétérogénéité des niveaux de tension au sein d'un même EPCI. Par ailleurs, l'analyse de certains de nos indicateurs prend en compte la notion de bassin de vie (ex: indicateurs sur les prix). Toutefois, il convient de noter que des données sont manquantes pour certaines communes. Pour pallier ces manques, les communes concernées se sont vues affecter la valeur de l'indicateur cantonal retranché des communes possédant un indice valide. Cette méthode permet pour la quasi totalité des indicateurs de produire un indice pour chaque commune tout en gommant le caractère atypique des grosses communes d'un canton. Plusieurs méthodes de construction d'indice composite existent. Le choix a été fait de transformer chaque indicateur en indice base 100 et de les agréger sans pondération : la normalisation de chaque indicateur (transformation en indice base 100) : les 9 indicateurs sélectionnés sont exprimés dans différentes dimensions (%, niveau de prix, ratio,...) afin de pouvoir les comparer il est nécessaire de les traduire sur un intervalle commun pour pouvoir passer à l'étape suivante : l'agrégation. l'agrégation : l'indice composite final a été calculé en faisant la moyenne des indices précédemment calculés. Lorsque des indices étaient manquants pour certaines communes (principalement dans le cas de petites communes) l'indice composite a été calculé comme moyenne des indicateurs disponibles. Afin d'éliminer ce biais, un indice composite des communes de moins de 250 habitants a été calculé (cf ci dessous). l'analyse par classe : à partir de l'indice composite nous avons pu réaliser une analyse thématique en 6 classes du plus tendu au moins tendu. le cas des communes de moins de 250 habitants : au sein de chaque canton, nous avons calculé la valeur moyenne de l'indice global des communes de moins de 250 habitants. Ce résultat a ensuite été affecté à l'ensemble des communes de moins de 250 habitants du canton. L'association des partenaires Les DDT(M), les DDCS et les délégataires ont été associés à cette étude. Les différents échanges ont permis d'améliorer et de valider plusieurs des choix opérés dans cette étude : amélioration et validation des indicateurs retenus : à titre d'exemple, la construction du ratio sur l'offre et la demande en logement locatif social a permis de mieux caractériser le phénomène de tension; amélioration et validation de la sémiologie; pour les communes dont la population est inférieure à 250 habitants, affectation d'une moyenne des indicateurs au canton affinage des indicateurs statistiques utilisés et meilleure connaissance de leurs limites : à titre d'exemple, la demande en logement social est fortement influencée par l'offre existante; comparaison des résultats de la carte de la tension avec l'expertise territoriale. 16

17 Analyse des 9 indicateurs caractérisant la tension 17

18 Précaution de lecture : Les cartes associées aux indicateurs sont toutes exprimées avec la même sémiologie graphique. Les moins tendues Les plus tendues L'attractivité territoriale (indicateurs 1 et 2) Indicateur 1 : Variation de la population communale entre 1999 et 2007 en nombre d'habitants Au cours de la période , la région Languedoc-Roussillon a vu sa population augmenter de habitants suite à des phénomènes migratoires extra régionaux et à la croissance démographique. Conjugués à la mobilité intra régionale, ces flux se traduisent par des variations contrastées des populations communales du Languedoc-Roussillon pendant cet intervalle. Cet indicateur est un élément pour caractériser l'intensité potentielle de la demande en logements en raison de la croissance démographique de chaque commune. Il ne propose pas de prospective démographique sur le territoire régional mais plutôt un bilan des évolutions constatées sur la période Au vu du nombre important de communes à faible population dans la région Languedoc-Roussillon, l'utilisation d'un indicateur de masse (en nombre d'habitants) a été privilégié. Cela a permis de replacer des croissances démographiques proportionnellement importantes sur de petites communes dans la perspective des évolutions régionales. On relève au niveau régional trois niveaux de variations démographiques : Les variations les plus importantes constatées correspondent aux communes de Nîmes, Montpellier et Perpignan. Ces trois pôles concentrent le plus grand nombre d'équipements au sein du Languedoc-Roussillon et bénéficient d'une bonne desserte ferroviaire et routière. On constate que leur attractivité rejaillit sur les communes périphériques qui affichent un solde migratoire positif sur la période considérée. On constate ensuite un second niveau d'attractivité qui correspond à des communes de moyenne importance à l'échelle régionale. Elles correspondent à des bassins d'emploi qui participent au maillage administratif et économique du territoire. Il s'agit de pôles urbains tels que Béziers, Narbonne, Carcassonne, Lézignan-Corbières, Sète ou encore Clermont-l'Hérault. On note là aussi un développement des communes limitrophes. Enfin, cette carte souligne la présence de communes au rayonnement plus localisé qui ont connu une hausse démographique plus modérée à l'échelle régionale. Il s'agit de localités telles que Mende, Alès ou Prades par exemple. On peut globalement constater que les flux de population entre 1999 et 2007 se sont principalement concentrés dans la zone littorale au sein ou à proximité directe des grandes agglomérations existantes. Indicateur 2 : Variation de l'emploi à la commune entre 1999 et 2007 en nombre d'emploi 1 Source INSEE RP1999 et RP2007 exploitations principales 18

19 Le rythme de création d'emploi est très soutenu en Languedoc-Roussillon. Avec +1,5% 2 par an en moyenne depuis 1999 il est deux fois plus élevé que la moyenne nationale. Cependant, en parallèle de ce dynamisme, on relève un taux de chômage de 12 % structurellement fort par rapport aux autres régions françaises. Cet indicateur permet de caractériser l'attractivité des territoires en matière de développement économique. Par ailleurs, il convient de souligner que le logement des salariés est un enjeu important pour le Languedoc-Roussillon car il constitue un facteur essentiel de l'attractivité économique du territoire. L'évolution de l'emploi en nombre sur la période donne une indication sur l'intensité de la demande potentielle en logement, et par conséquent en logements sociaux. Cet indicateur a lui aussi été exprimé en masse plutôt qu'en pourcentage afin d'éviter les distorsions dues aux petites communes et présenter une cohérence avec l'indicateur de variation de la population communale. La carte obtenue souligne ainsi une forte attractivité des territoires littoraux ainsi que de la zone de sports d'hiver de Font-Romeu. Il s'agit des pôles économiques et touristiques de la région. On constate également un développement économique le long des grands axes de communication tels que l'a61 dans l'aude ou l'a75 dans le nord de l'hérault et la Lozère qui constituent également des zones d'échanges. Enfin, on relève un second rideau de communes fortement génératrices d'emploi situées en arrière de la bande littorale, dans la zone des piémonts. L'offre et la demande en logement locatif social (indicateurs 3 à 5) Les trois indicateurs retenus permettent de caractériser l'offre existante et la demande exprimée. Indicateur 3 : Taux d'équipement de logement locatif social par commune en 2010 Cet indicateur permet de caractériser l'offre en logement locatif social par commune dans la région Languedoc-Roussillon en Le taux d'équipement a été calculé en considérant la part qu'occupent les logements du parc locatif social dans les résidences principales. Ces données proviennent du fichier Filocom au 1er janvier 2009 et les logements recensés sont ceux de l'enquête nationale sur le parc locatif social. Ainsi, avec logements au 1er janvier 2010 le parc social public représente environ 10,2% des résidences principales du Languedoc-Roussillon. On constate que la moyenne régionale reste très inférieure aux 16 à 17% de la moyenne nationale (hors Paris). 2 Source : Groupement de la Statistique Publique Languedoc-Roussillon 19

20 Il convient de préciser qu'on entend ici par logement locatif social les logements locatifs, conventionnés ou non, gérés par un organisme HLM, une SEM ou un organisme agréé (art du CCH). Pour l'année 2010, les logements étudiants gérés par le CROUS ont été inclus au décompte. Sont donc exclus les logements-foyers, les résidences pour personnes âgées ou handicapées, le parc privé conventionné, les structures collectives d'accueil et d'hébergement d'urgence. Le taux d'équipement est supérieur à la moyenne régionale dans les communes-centres des agglomérations. Cependant, les communes périphériques qui ont connu un développement démographique important ces dernières années comportent une proportion très faible de logements locatifs sociaux. La forte demande en fait des zones particulièrement tendues. Une large part des communes situées en arrière de la bande littorale ne comporte que très peu, voire aucun équipement locatif social ce qui peut générer une tension élevée en cas de demandes. Indicateur 4 : Ratio nombres de demandeurs HLM sur offre de LLS en 2009 Pour l'année 2009, demandes de logements HLM ont été déposées en Languedoc-Roussillon. Comme mentionné précédemment, il existe logements dans le parc social public (source : EPLS). Ces logements recensés sont majoritairement des logements occupés. La mise en relation de ces deux données nous donne donc un ratio régional moyen de 0,45. Il est important de souligner que la demande exprimée ne reflète pas la demande potentielle. En effet, les demandeurs sont plus nombreux sur les communes disposant d'une offre importante. C'est la raison qui nous a conduit a retenir le ratio demandeur HLM sur offre de logement locatif social pour mieux appréhender ce phénomène. On constate que les villes-centre des principales agglomérations régionales présentent un ratio inférieur à un ce qui traduit un équipement suffisamment dimensionné pour répondre à la demande exprimée. Par ailleurs, plusieurs communes en périphérie des principales agglomérations présentent une tension du fait de leur attractivité confrontée à une pénurie de logements sociaux disponibles. C'est par exemple le cas de Gruissan, d'argelès-sur-mer ou de Valras. On note que la tension relative à cet indicateur se concentre principalement sur le zones d'attractivité régionales. Toutefois, cet indicateur reste partiel dans la mesure où l'offre impacte fortement la demande. 20

21 Indicateur 5 : Ratio nombres d'attributions sur nombre de demandeurs HLM en 2009 Au cours de l'année 2009, logements sociaux ont été attribués dans la région. Au cours de cette même période, demandeurs ont été recensés. On obtient ainsi un ratio moyen au niveau régional de 0,28. La mise en relation sur une même année des attributions et de la demande locative sociale permet d'appréhender le niveau de satisfaction de la demande au niveau régional. L'utilisation de ce ratio a été préférée à l'utilisation directe de l'indicateur "délai d'attente" issu du numéro unique car les données actuelles sont peu fiables. Cependant lorsque les données seront améliorées cet indicateur sera utilisé lors des actualisations de l'étude. La totalité de la bande littorale et les grandes agglomérations (à l'exception de Perpignan) apparaissent plus tendues selon ce critère. On relève également des phénomènes de tension accrue autour de communes de moyenne importance telles Alès, Carcassonne, etc. ainsi que le long des principaux axes de communication. Enfin, ce ratio met en lumière plusieurs communes isolées pour lesquelles le temps d'instruction des dossiers reste très important ce qui crée une tension élevée. L'accès à un logement abordable (indicateurs 6 à 9) De manière courante, on considère en France qu'un logement est abordable lorsqu'il existe une offre de logement disponible de qualité et que le ménage n'y consacre pas plus de 30% de ses revenus. Cette notion peut donc se caractériser par le croisement des prix du logement et des revenus des ménages. Indicateur 6 : Prix moyen au m² des terrains à bâtir au canton entre 2006 et 2009 Cet indicateur permet d'appréhender l'accessibilité à un logement pour les ménages au regard de l'évolution des prix des terrains à bâtir. Il apporte également un élément d'explication sur les difficultés de sortie des opérations de logement locatif social. La donnée n'étant pas toujours disponible à l'échelon communal, une moyenne cantonale a été appliquée afin d'obtenir un vision régionale de la variation des prix. Au sein des cantons qui ont pu être renseignés, les prix les plus élevés sont observés dans l'hérault, le Gard et les Pyrénées-Orientales. La valeur des terrains à bâtir reste importante au-delà de la bande littorale et du bassin de vie des agglomérations pour gagner les piémonts dans l'hérault et s'étendre jusqu'aux stations de montagne dans les Pyrénées. Les départements du Gard et de l'aude présentent des prix importants sur la zone côtière, dus à l'attractivité touristique. Sur le reste de leur territoire les prix du foncier sont fonction des grands axes de 21

22 communication routiers et ferroviaires. Le département de la Lozère présente les prix du foncier les plus bas de la région. Il convient toutefois de nuancer cette remarque car une large partie des communes de cette zone ne renseigne pas cet indicateur. Indicateur 7 : Prix moyen au m² des maisons au canton entre 2006 et 2009 Cet indicateur traite exclusivement de la vente de maisons individuelles. En effet, si les grands centres urbains comportent de l'habitat collectif, ce n'est que très peu voire pas le cas de petites communes rurales. De nombreuses zones géographiques n'auraient ainsi pu être renseignées par manque de données. Cet indicateur fournit un bon aperçu des prix du bâti dans la région Languedoc- Roussillon. Certaines communes présentant un volume peu important de transactions se sont vues affecter leur moyenne cantonale. Les communes présentant des volumes représentatifs ont conservé leur valeur propre. Cet indicateur, en caractérisant la tension sur le marché du parc privé, souligne les zones potentielles au sein desquelles une demande importante de logement locatif social peut être enregistrée du fait de la difficulté d'accès au parc privé. Les zones concentrant des niveaux de prix élevés dépassent les limites des bassins de vie. Les zones à vocation touristique présentent des prix très onéreux, comme le canton de Font-Romeu et la bande littorale. Les agglomérations Nîmoise et Montpélliéraine ainsi que les communes situées au-delà sur l'axe de l'a9 présentent également des tarifs élevés. Indicateur 8 : Part des bénéficiaires des aides au logement ayant un taux d'effort supérieur à 39% dans le parc locatif privé en 2007 Le taux d effort est le rapport entre les dépenses engagées pour l habitation principale et le revenu disponible, une fois déduites les aides au logement perçues. Il mesure ainsi la part consacrée au logement dans les ressources des ménages. En 2007, ce coût représente une charge élevée pour les ménages modestes ainsi que pour les locataires du secteur privé et les accédants à la propriété en région Languedoc -Roussillon. Cet indicateur constitue l'un des aspects permettant d'identifier les populations ayant des difficultés à accéder à un logement abordable dans le secteur privé, et d'évaluer ainsi la demande potentielle sur le parc locatif social. Dans la Région, 17,31% des bénéficiaires des aides au logement ont un taux d'effort supérieur à 39% de leurs revenus une fois les aides au logement déduites. C'est au sein de l'agglomération montpélliéraine ainsi que sur la zone du Grau-du Roi que les ménages doivent consentir les efforts les plus importants. On constate une 22

23 part plus restreinte (moins du quart de la population communale) de ménages ayant un tel taux d'effort sur la bande littorale. Cependant, plusieurs communes a dominante rurale, disséminées dans l'arrière pays (Aude, Hérault,Gard) accueillent une large part de ces ménages. Ces constatations sont à mettre en regard avec l'indicateur suivant. Sur les mêmes territoires, les ménages les plus modestes doivent supporter le taux d'effort le plus élevé dans le parc locatif privé. Indicateur 9 : Part des ménages dont les revenus sont inférieurs ou égal à 60% du plafond HLM en 2009 En 2009, la région Languedoc-Roussillon comportait 36,2% de ménages dont les revenus étaient inférieurs ou égaux à 60% du plafond HLM 3. Les ménages concernés sont tout à la fois des propriétaires et des locataires. On évalue ici leur éligibilité éventuelle à l'attribution d'un logement HLM. Par ce biais, on estime la part de la population potentiellement demandeuse de logements sociaux ainsi que le niveau de richesse des ménages de chaque commune. Cet indicateur contribue ainsi à mieux appréhender la difficulté des ménages à accéder à un logement abordable. L'aperçu global de ces résultats montre que les ménages sous plafond PLAI (Prêt Locatif aidé à financement très social) se répartissent globalement sur l'ensemble du territoire régional. Cette carte met cependant en avant les périmètres montpelliérain et mendois ainsi que de nombreuses communes du sud du Gard qui accueillent des ménages aux revenus plus élevés que la moyenne régionale. On constate également que les ménages les plus fragiles habitent à l'écart des grands pôles économiques. Ces derniers ne semblent pas proposer une offre suffisante de logements abordables. Il convient de souligner que cet indicateur est exprimé en pourcentage et non en masse. Si nous avions choisi d'exprimer les valeurs en nombre, la carte obtenue aurait surement été inversée. 3 Source FILOCOM

24 24

25 Analyse de la tension du marché du logement locatif social 25

26 La tension au niveau régional Le croisement de l'ensemble des indicateurs précédemment analysés a permis de mettre en évidence la cartographie de la tension du marché du logement social en Languedoc-Roussillon. Il convient cependant de souligner que les critères retenus permettent de caractériser une tension relative selon une approche exclusivement quantitative qui ne tient pas compte de la dimension qualitative de la tension au regard du logement locatif social. Ce choix explique les niveaux de tensions moins élevés que dans le reste de la région constatés sur l'agglomération d'alès. En effet, ce territoire présente en effet un taux d'équipement élevé mais une qualité insuffisante du parc. Plusieurs phénomènes de tension sont observés : la tension la plus forte (classe 1) sur la frange littorale allant d'aigues-mortes à Vias avec une tension accrue autour de Montpellier. Ce niveau de tension s'observe aussi sur Nîmes, les secteurs sous influence urbaine d'avignon et certaines communes littorales autour de Perpignan et de Narbonne. Une tension forte (classes 2 et 3) sur la frange littorale et autour des axes de communication et des pôles d'attractivité économique et touristique, y compris les territoires exclus du zonage De Robien. Un phénomène de tension (classe 4) qui se diffuse dans l'arrière-pays. Des zones moins tendues (classe 5 et 6) principalement dans l'aude et la Lozère Plus de 80% de la population régionale se situe dans les classes les plus élevées de la tension (classes 1 à 3). La moyenne de l'indice composite de la tension est de 37,8 (haut de la classe 4 de la tension). 26

27 Analyse au regard du zonage De Robien Les communes identifiées comme tendues au sens du zonage De Robien (B1, B2) se situent à 94% dans les 3 classes les plus élevées de la tension. Cette corrélation permet de confirmer la pertinence de notre choix d'indicateurs. Notre démarche, qui identifie de nouvelles zones de tension, permet de compléter l'analyse nationale en intégrant les spécificités régionales. Croisement de l'indice composite de la tension avec le zonage De Robien existant 27

28 Une tension qui s'étend vers les communes en zone C La comparaison des communes De Robien en zones B1 et B2 et des communes les plus tendues au sens de notre étude démontre que le phénomène de tension en Languedoc-Roussillon s'étend vers les communes aujourd'hui en zone C (tableau détaillé en annexe). Comparaison de la tension au regard du logement social évaluée dans cette étude et le zonage de Robien Zonage De Robien Etude Tension (DREAL LR) B1 B2 Classe 1 Classe 2 Classe 3 Classe 4 Aude Gard Hérault Lozère Pyrénées-Orientales Total région communes en B1 / B2 259 communes en classe 1 et communes en classe 1, 2 et communes en classe 1, 2, 3, et 4 Plus de 30% des communes aujourd'hui en zone C se situent elles aussi dans les 3 classes les plus élevées de la tension. Ce phénomène est particulièrement marqué pour les départements des Pyrénées Orientales, de l'hérault et du Gard. Part des communes situées en zone C et soumises à un phénomène de tension élevé (classes 1 à 3) Part des communes nouvellement tendues Pyrénées-Orientales Hérault Gard aude Lozère % des communes en zone C situées dans les classes 1, 2,

29 Comparaison zonage De Robien / Etude tension Analyse par département Etude caractérisation de la tension au regard du logement locatif social 72 en classe 1 de la tension 187 communes en classe 2 de la tension 317 communes en classe 3 de la tension Zonage DE ROBIEN Nb en B1 Nb en B2 Nb en C Nb en B1 Nb en B2 Nb en C Nb en B1 Nb en B2 Nb en C Aude Gard Hérault Pyrénées-Orientales Total région Etude caractérisation de la tension au regard du logement locatif social 365 communes en classe 4 de la tension 568 communes en classe 5 de la tension 36 communes en classe 6 de la tension Zonage DE ROBIEN Nb en B1 Nb en B2 Nb en C Nb en B1 Nb en B2 Nb en C Nb en B1 Nb en B2 Nb en C Aude Gard Hérault Lozère Pyrénées-Orientales Total région

30 Plus de 80% de la population habite dans les territoires les plus tendus (classes 1 à 3) Répartition de la population régionale par classe de tension E n pourcentage 1 6,5 10,5 37, ,5 Classe 1 Classe 2 Classe 3 Classe 4 Classe 5 Classe 6 Plus de 2 millions de personnes en Languedoc-Roussillon résident dans les communes les plus tendues. Même si la part des communes apparaît relativement faible dans les classes les plus élevées de la tension, elles représentent une part importante de la population recensée en Taux de communes et de population répartis par classe de tension % population % communes Classe 1 Classe 2 Classe 3 Classe 4 Classe 5 Classe

31 La tension dans le contexte des obligations SRU et DALO En région Languedoc-Roussillon 80 communes relèvent des dispositions de l'article 55 de la loi SRU concernant l'objectif de 20% de logements sociaux à atteindre. A peine la moitié d'entre elles atteignent cet objectif. On constate que l'ensemble de ces 80 communes se situent dans les trois classes les plus élevées de la tension, à l'exception de certaines communes de la périphérie d'alès comportant déjà une part élevée de logements sociaux. 31

32 La tension par départements Cette étude permet d'avoir une vue d'ensemble de la tension relative en Languedoc-Roussillon par l'utilisation de critères identiques sur l'ensemble du territoire. En parallèle, des analyses à l'échelle départementale, principalement sur les besoins en logements, permettent de disposer d'une expertise plus fine sur la problématique du logement locatif social. Tableau de répartition du niveau de tension par département Indice composite de la tension total communes Les moins tendues Les plus tendues Aude Gard Hérault Lozère Pyrénées-Orientales Total région L'Aude Trois grands ensembles géographiques se dégagent dans l'aude : La zone littorale, articulée le long de l'a9 présente les plus forts indices de tension. Les communes bordant l'étang de Leucate apparaissent ainsi comme particulièrement tendues. Ce phénomène s'explique par une forte attractivité territoriale et une importante demande en logement locatif social confrontées à une offre insuffisante. Il convient de signaler que dans cette zone, seule les communes de Gruissan, Narbonne et Vinassan présentent une forte tension. Leur localisation privilégiée, en bord de mer, justifie leur attractivité économique et démographique. On relève également des prix immobiliers très élevés au regard des montants régionaux, tant pour les terrains nus que pour les maisons. Même si ces communes accueillent relativement peu de ménages ayant de faibles revenus, l'inadéquation entre offre et demande 32

33 rend ces communes particulièrement tendues au regard du logement locatif social. Cette inadéquation se caractérise surtout au vu du très faible taux d'équipement communal en logements locatifs sociaux et du prix du foncier pouvant potentiellement freiner la réalisation de projets. Les demandes de logement locatif social peinent donc à être satisfaites. Vers l'arrière du département, la tension se répartit le long des deux principaux axes de communication que sont la voie ferrée et l'a61 en direction de Toulouse à l'ouest. La commune de Carcassonne et sa périphérie présentent une tension moyenne. Dans ce périmètre, les communes de Villemoustoussou et Palaja apparaissent comme davantage tendues. Il s'agit en effet d'un bassin d'emploi connaissant une dynamique démographique positive. L'analyse des indicateurs montre que la tension naît principalement d'une importante demande en logements sociaux, qui dépasse un taux d'équipement insuffisant. La zone correspondant au massif des Corbières est globalement moins tendue, l'absence d'axes structurants et le niveau de population relativement faible expliquent ce phénomène. Le Gard Les zones de forte tension dans le Gard peuvent se distinguer de la manière suivante : Les communes limitrophes de la région PACA, sous l'influence d'avignon. Nîmes apparaît comme une des plus tendues et sa périphérie directe présente un niveau élevé de tension. On constate sur cette zone une nette augmentation de la population et du nombre d'emplois. Les contraintes liées au relief et aux risques naturels ainsi qu'une forte attractivité territoriale se traduisent par des prix du foncier et du bâti très élevés. Ce contexte allié à une fragilité économique des ménages et une offre insuffisante en logements sociaux créent une zone de forte tension au regard du logement locatif social. Les communes situées au sud de Nîmes, jusqu'au Grau-du-Roi qui sont actuellement en zone C du zonage De Robien. D'après l'analyse des indicateurs, le prix des terrains à bâtir et des maisons est très élevé dans cette zone. Le solde migratoire ainsi que le développement économique sont positifs, ce qui crée une demande potentielle en logements sociaux importante. 33

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