LE MARCHE DE LA RENOVATION URBAINE

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1 1 LE MARCHE DE LA RENOVATION URBAINE VENTE D IMMEUBLES A RENOVER ANALYSE DES RISQUES ET BESOINS DE GARANTIES ET ASSURANCES 9 février 2011 Hôtel Méridien Etoile - Paris 17 ème

2 2 LE MARCHE DE LA RENOVATION URBAINE François-Xavier DUSSAULX Cabinet Ascco International 9 février 2011 Hôtel Méridien Etoile - Paris 17 ème

3 3 Loi n du 13 juillet 2006 : Définition (article L CCH) «Le contrat par lequel le vendeur d un immeuble bâti ou d une partie d immeuble bâti, à usage d habitation ou à usage professionnel et d habitation, transfère immédiatement ses droits à l acquéreur et, dans un délai déterminé par ce contrat, réalise ou fait réaliser des travaux et prévoit le paiement de sommes d argent ou le dépôt de fonds avant la livraison des travaux». Critères d application: Réunion des conditions cumulatives suivantes Un vendeur: La notion de professionnel ou non est sans incidence. Une vente d un immeuble bâti ou d une partie d immeuble bâti: Existence d un transfert de propriété immédiat d une partie «existante» entre le vendeur et l acquéreur. Un immeuble à usage d habitation ou à usage professionnel et d habitation: Sont ainsi exclus du dispositif, les immeubles à caractère exclusivement professionnel (bureaux, entrepôts ), et ce quelle que soit la destination d origine des ces derniers. Un engagement du vendeur à réaliser des travaux de construction dans un délai déterminé: Aucun seuil de déclenchement n est prévu par la loi. Critère fiscal de distinction avec la VEFA. Une perception par le vendeur de sommes d argent de l acquéreur avant la livraison des travaux.

4 4 EN COURS DE CHANTIER La souscription d une police TRC Une souscription fortement trecommandée: Action sur le fondement de l article 1788 du Code civil non sécurisée. Solvabilité du débiteur Garanties inexistantes ou insuffisantes Les standards de qualité d une police TRC Prohibition de toute notion de dommage accidentel, soudain et fortuit. Stipulation d une renonciation à recours de l assureur TRC à l encontre des constructeurs et de leurs assureurs. Absence de résiliation après sinistre. Limitation des obligations pouvant peser sur le maître d ouvrage. Point de vigilance: le sort des existants Nécessité de prévoir une extension de garantie des dommages aux existants du fait des travaux.! La garantie dommages aux existants ne couvre pas l incendie, voire les dégâts des eaux. La définition contractuelle des existants: Propriété du maître d ouvrage

5 5 EN COURS DE CHANTIER Le maintien ou la souscription d un contrat multirisques incendie En cas de destruction de l existant, lexistant,le texte ne répond pas à la question de savoir si le risque pèse sur la tête du vendeur à l instar linstarde la VEFA (Civ. 3, 11/10/2010) ou si il est supporté par l acquéreur. Conséquence de l attribution du risque sur le libellé du contrat multirisques incendie: Si cette souscription incombe au vendeur, nécessaire de prévoir une stipulation de l assurance pour le compte de l acquéreur le rendant seul créancier des indemnités. La souscription d un contrat t RC Professionnel Au titre de l article L CCH), «le vendeur professionnel d un immeuble bâti ou d une partie d immeuble bâti, à usage d habitation ou à usage mixte, devant être rénové, doit justifier d une assurance responsabilité professionnelle». A défaut de précision dans le texte de loi, il y a lieu de privilégier pour le moins: Un contrat d activité de type «tout sauf» : Tout est en principe garanti, à la seule exception de ce qui est précisément et expressément exclu. Tout fondement juridique, hors responsabilité civile décennale (garantie des vices cachés, dommages intermédiaires). Voir en ce sens, le contrat d assurance RC promoteur mis en place par la FPI.

6 6 EN COURS DE CHANTIER LA GARANTIE FINANCIERE D ACHEVEMENT En vertu du e) de l article L du CCH, le vendeur est tenu de souscrire une garantie d achèvement des travaux qui ne peut être qu extrinsèque, dont la justification doit être fournie dans le contrat de vente d immeubles à rénover sous peine de nullité. Contrairement à la VIAC, Cette garantie ne peut résulter que d une caution solidaire (toute ouverture de crédit est exclue) délivrée par un établissement de crédit ou une entreprise d assurances agréée à cet effet (article L du Code des assurances). L engagement prévu à l article R du CCH est un engagement de payer. Toutefois, rien ne s oppose formellement à la transformer contractuellement en une obligation de faire. Les atouts du dispositif quant à la mise en place de cette garantie: Le montant des travaux, constitutif de l assiette de la caution, est attesté par un homme de l art en amont de l opération. Le pourcentage d appel de fonds correspond aux travaux effectivement réalisés éet de surcroît avalisés parun homme de l art. la garantie prend fin à l achèvement des travaux prévus au contrat, attesté par le même homme de l art. Pas lieu de mettre en place une Garantie de Remboursement d Acompte du fait de l interdiction d encaissement de toutes sommes préalables à la réalisation d au moins 50% des travaux.

7 7 d un immeuble existant à prix et délai déterminés GARANTIE DES VICES ET DEFAUTS APPARENTS : L al. 2 CCH A l instar de la vente d immeuble à construire, le vendeur d immeuble à rénover est redevable des vices de construction (altération ou défectuosité d une chose) ou des défauts de conformité (violation de l obligation pour le vendeur de délivrer une chose conforme aux prescriptions contractuelles et règlementaires) apparents, en vertu des dispositions de l article L du CCH. La mise en œuvre de cette garantie est plus simple qu en matière de VIAC puisque l articlel L du CCH prévoit lui, que les vices et défauts de conformité apparents doivent être dénoncés lors de la livraison opérée entre le vendeur et l acquéreur ou dans un délai d un mois après celle-ci. L action en réparation «peut» ensuite être intentée dans le délai d un an après la livraison. GARANTIES DES VICES DE LA VENTE POUR LES PARTIES EXISTANTES En sa qualité de vendeur, il est redevable de la garantie des vices cachés de l article 1641 du Code civil. A cet égard, la difficulté consistera à déterminer quels sont les dommages imputables aux travaux de rénovation et ceux qui sont liés aux vices intrinsèques des ouvrages d origine (Audit des parties existantes avant la réalisation des travaux).

8 8 RESPONSABILITE DU FAIT DE L EXECUTION DES TRAVAUX Critère temporel de l exécution des travaux En termes de qualification de la vente: -Si les travaux ont déjà été achevés avant la signature du contrat ou si leur paiement n est pas un préalable à leur achèvement, la vente ordinaire i constitue le contrat tapplicable. Critère quantitatif des travaux exécutés: Par application de la loi sur la vente d immeubles à rénover: La définition de la vente d immeubles à rénover embrasse un périmètre très large. La loi se contente d indiquer que relèvent de la vente d immeubles à rénover tous les travaux qui portent sur un bâti existant, sans qu il n y nyait à procéder à une distinction selon la nature et l ampleur des travaux (Un simple «coup de peinture» peut ainsi suffire). La frontière entre le régime de la vente d immeubles à rénover et la vente d immeubles à construire est définie par le législateur de manière négative et à partir de critère fiscal (Taux de TVA applicable aux travaux) Ainsi, les travaux de rénovation n incluent pas les travaux d agrandissement ou de restructuration complète de l immeuble, assimilables à une reconstruction.

9 9 RESPONSABILITE DU FAIT DE L EXECUTION DES TRAVAUX Citè Critère quantitatif tif des travaux exécutés: Au sens de l article l 1792 du Code civil iil Interprétation extensive de la jurisprudence de la notion d ouvrage, le seuil de déclenchement (technique et/ou financier) est relativement bas. Critères pour déterminer si des travaux «de rénovation» sont constitutifs d un ouvrage au sens de 1792 : - L ampleur des travaux réalisés: Le changement d une ou deux fenêtres non constitutif de la réalisation d un ouvrage. - L immobilisation des travaux dans un ouvrage existant : Les tribunaux refusent de retenir la responsabilité décennale pour la pose d un élément dissociable dans un existant (Civ.3, ; Civ.3, ). - Reprise d une partie d ouvrage assurant une fonction de clos et de couvert Civ.3, ). La réalisation de travaux énergétiques dans des ouvrages existants - Depuis 1990, la notion de responsabilité décennale appliquée aux travaux de ravalement assurant une fonction d étanchéité (Civ.3, 3 oct. 2001; Civ.3, 18 juillet pour des briques de parement ne participant pas à l étanchéité de l ouvrage). - La mise en place d un système d isolation thermique d un pavillon constitue un ouvrage (CA Paris, 2000) - La fourniture et la pose de l ensemble des fenêtres d un bâtiment.

10 10 ASSURANCES CONSTRUCTION OBLIGATOIRES Incidences de la destination de l ouvrage: Seuls sont concernés par ce dispositif les immeubles à usage d habitation ou mixte. Sont dont exclus les immeubles destinés à un usage exclusivement professionnel, et ce quelle que soit la destination d origine de ces derniers. En matière d assurance construction obligatoire, tant sur le volet dommages que responsabilité, cette limitation aux seuls immeubles à destination de logement ou mixte a une double conséquence: Aucune des exclusions de l article L du Code des assurances ne peut trouver application en matière de vente d immeubles à rénover; Impossibilité pour les assureurs de plafonner leur montant de garantie. En effet, en vertu des dispositions combinées de la loi du 30 décembre 2006 et de la loi du 29 juillet 2008, le législateur est venu autoriser le plafonnement des garanties obligatoires pour les seuls travaux de construction destinés à un usage autre que l habitation. Une interrogation peut toutefois naître sur le fait de savoir quel doit être le sort des ouvrages à destination mixte. Faute de précision i à ce sujet et compte tenu de l interprétation ti faite à ce sujet par les pouvoirs publics et les tribunaux ont peut légitimement considérer que le plafonnement ne sera également pas possible dans cette situation.

11 11 ASSURANCES CONSTRUCTION OBLIGATOIRES L assurance «Constructeur Non Réalisateur» La référence aux articles L , L et L CCH à l article L du même code implique que le vendeur d immeubles à rénover est tenu par les garanties biennale et décennale. Il doit souscrire une assurance de responsabilité civile décennale par analogie à celle pesant sur le constructeur. L assurance Dommages-ouvrage Le vendeur d'un immeuble à rénover demeure par ailleurs maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux, et par conséquent il est tenu, aux termes de l article L du Code des assurances, de souscrire une assurance dommages- ouvrage pour les travaux qui la justifient. Le f) de l article L du CCH prévoit que le contrat de vente doit préciser, à peine de nullité, les justifications de la souscription de ces deux assurances par le vendeur. Toutefois, le renvoi aux seuls articles L (= CC) et L du CCH (= CC) implique que ces justifications ne concernent pas la garantie décennale et par ailleurs s appliquent aux éléments d équipement dissociables ne relevant, jusqu alors jusqualors, d aucune obligation d assurance construction. Il s agit là d une erreur rédactionnelle regrettable et il y a donc lieu de préconiser que les justifications d assurances doivent être conformes au champ d application des articles L et L du code des assurances.

12 12 GARANTIE DES DOMMAGES AUX EXISTANTS Article L du code des assurances (Ordonnance du 8 juin 2005) mettant fin à la jurisprudence Chirinian (2000) Principe: Pas d assurance obligatoire pour les ouvrages existants avant l ouverture du chantier Exception: Incorporation totale des ouvrages existants dans les ouvrages neufs et Indivisibilité technique travaux neufs/ouvrages existants. L application du principe par une jurisprudence postérieure à l ordonnance de 2005: Cass. 3ème Civ. 5 juillet 2006 Installation d une cheminée de type insert. Incendie dans la maison trouvant sa cause dans une mauvaise réalisation de l insert conduisant à des dommages à la cheminée et à l ensemble de la maison. Cour Cassation: le contrat d assurance de responsabilité obligatoire ne garantit que le paiement des p g g q p travaux de réparation de l ouvrage à la réalisation duquel l assuré a contribué et des ouvrages existants qui lui sont indissociables.

13 13 GARANTIE DES DOMMAGES AUX EXISTANTS LA CONVENTION DU 8 SEPTEMBRE 2005 SUR LA GARANTIE DOMMAGES AUX EXISTANTS ENTRE L ETAT, LES ASSUREURS ET LES MAÎTRES D OUVRAGE CONDITIONS DE GARANTIE: - Les dommages affectant les parties anciennes d une construction en répercussion des travaux sont couverts lorsque: il s agit de dommages matériels (Hors immatériel) rendant une partie ancienne (partiellement ou totalement) impropreàsa destination ou portant atteinte à sa solidité (Seule la partie ancienne visée et non l ensemble de l ouvrage), g), et que ces dommages sont la conséquence des travaux (Vice intrinsèque de l existant non visé). -La garantie couvre les coûts afférents à la remise en état des existants: Travaux de réparation des dommages aux existants (dans la limite de l application de la garantie) et frais de déblaiement, dépose nécessaires. -- La garantie est souscrite pour une durée minimale de dix ans à compter de la réception et elle intervient, de surcroît, avant réception dans les conditions prévues pour la dommage-ouvrage à l article L du code des assurances: Parallélisme de la durée de la garantie sur celle de la dommages-ouvrage.

14 14 GARANTIE DES DOMMAGES AUX EXISTANTS LA CONVENTION DU 8 SEPTEMBRE 2005 SUR LES OUVRAGES EXISTANTS DIVISIBLES ENTRE L ETAT, LES ASSUREURS ET LES MAÎTRES D OUVRAGE CONDITIONS DE GARANTIE: L assuré doit déclarer la valeur totale des existants: L évaluation de la valeur des existants n incombe pas à l assureur assureur. La garantie s applique selon la demande de l assuré sur tout ou partie des existants. Elle est accordée dans la limite du coût de la remise en état des existants ou de la partie des existants assurés, telle que convenu entre l assuré et l assureur: Le montant de la garantie doit être fixé d un commun accord entre l assureur et l assuré. Le montant de la franchise est défini aux conditions particulières du contrat: Liberté contractuelle pour l évaluation du montant de la franchise. La procédure d expertise et de règlement des sinistres est celle imposée par l article L du code des assurances: Possibilité de gérer les dommages aux existants dans la Crac (article 2b) si garantie facultative contenue dans tous les contrats RCD concernés.

15 15 MERCI DE VOTRE ATTENTION 9 février 2011 Hôtel Méridien Etoile - Paris 17 ème

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