Comment évaluer si l entretien de votre bâtiment est fait de façon raisonnable?

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1 Comment évaluer si l entretien de votre bâtiment est fait de façon raisonnable? Sebastiano DePani, ing. M.Sc.A GES Technologies inc. 6705, Jean Talon Est, bureau 100 Montréal (Québec) H1S 1N2 Tél.: (514)

2 Introduction En dépit des ressources restreintes, le gestionnaire de bâtiment doit assurer un entretien minimisant les risques qu on qualifiera donc de «raisonnable». Cette présentation exposera les enjeux et les critères clés à évaluer pour conclure si votre bâtiment est entretenu de façon raisonnable. 2

3 Introduction Maintenir: c est s assurer qu un actif rend le service défini par son concepteur et atteint sa durée de vie utile normale. Contrôle Maintenir: c est maîtriser. Stratégie Maintenir: c est choisir des tactiques pour prévenir les bris, corriger et réparer. 3

4 Stratégie Le gestionnaire doit choisir les meilleures tactiques d entretien en fonction de facteurs économiques, de la criticité des actifs et des modes de défaillances. Facteurs économiques Modes de défaillances Tactiques Criticité 4

5 Stratégie Les tactiques de maintenance : Préventive Travaux effectués selon un calendrier ou autre critère dans l intention de réduire la probabilité de défaillance d un actif et de maintenir sa fiabilité. 5

6 Stratégie Prédictive Travaux effectués sur un actif avec des instruments de mesure permettant de définir son état et de pronostiquer des défaillances : analyse de vibration thermographie ultrasons analyse des lubrifiants. 6

7 Conditionnelle Maintenance subordonnée à un type d événement prédéterminé (autodiagnostic, information d un capteur, mesure d usure, ). Stratégie Corrective planifiée Travaux planifiés suite à une inspection de type préventive ou prédictive afin de ramener un actif défectueux à une condition de fonctionnement déterminée et permanente. Corrective Travaux normalement effectués après une défaillance. Travaux effectués en vue de ramener un actif défectueux à une condition de fonctionnement déterminée et permanente. Les projets Travaux ayant pour objectif : d optimiser l opération ou la fonctionnalité d un actif d augmenter la durée de vie de ses composantes d améliorer sa maintenabilité et de réduire ses frais d entretien. 7

8 Urgence Stratégie Travaux impératifs faits en dehors du processus de gestion normal en vue de ramener un actif défectueux dans une condition de fonctionnement déterminée permanente ou non-permanente. 8

9 Stratégie Criticité des actifs 1 - santé et sécurité 2 - environnement 3 - bâtiment / production 4 - système 9

10 Stratégie Coût total - cycle de vie corrective % urgence < 5% Maintenance planifiée projets < 10 % préventive / prédictive % corrective planifiée % 10

11 Contrôle Maintenir : c est maîtriser Identification Planification Ordonnancement Amélioration continue Urgences Analyse Exécution Assignation 11

12 Contrôle L implantation de procédures normalisées est essentielle pour assurer le succès du programme d entretien planifié : # Proc. Description sommaire Fréq. Temps Métier CONDENSEUR AIR (LAVAGE DES SERPENTINS) Ann. 1 est. 0.5 FRIG GROUPE AUTONOME/HERM/CH.GAZ (VERIF.) FRIG A GROUPE AUTONOME/HERM/CH.GAZ (INSP.MEC.PRINTEMPS) FRIG A GROUPE AUTONOME/HERM/CH.GAZ (INSP.MEC.AUTOMNE) FRIG MOTEURS TRIPHASES 1-3 HP/DEM.MAGNETIQUES FRIG 12

13 # PROCÉDURE DESCRIPTION GROUPE AUTONOME/HERM/CH.GAZ (VERIF.) FREQUENCE TEMPS ESTIMÉ MÉTIER FRIG PREPARATION [ ] OUTILS REQUIS: -HUILIER -FUSIL A GRAISSE -DETECTEUR DE GAZ -ANALYSEUR DE COMBUSTION VERIFICATION [ ] OBSERVER LE SYSTEME EN FONCTIONNEMENT [ ] VERIFIER S'IL Y A DES BRUITS OU VIBRATIONS INHABITUELS. [ ] VERIFIER SI LES REGISTRES D'AIR SONT OUVERTS. EN PERIODE DE CHAUFFAGE [ ] VERIFIER S'IL Y A DES FUITES SUR LA LIGNE D'ALIMENTATION DE GAZ, SUR LA TUYAUTERIE ET LES COMPOSANTES EXTERNES DU BRULEUR. [ ] VERIFIER L'UNIFORMITE DE LA FLAMME SUR TOUTE LA LONGUEUR DU BRULEUR. [ ] FERMER MANUELLEMENT LA VANNE D'ALIMENTATION DE GAZ, VERIFIER SI L'ELECTROVANNE DU BRULEUR FERME. [ ] REMETTRE LE BRULEUR EN FONCTION. TESTER LE FONCTIONNEMENT DU CONTROLEUR DE FLAMME EN COUPANT MANUELLEMENT LA FLAMME EN SORTIE DU BRULEUR. VERIFIER LE FONCTIONNEMENT DES CONTROLES DE SECURITE. EN PERIODE DE CLIMATISATION VENTILATEURS DU CONDENSEUR [ ] VERIFIER L'OSCILLATION DES VENTILATEURS. COMPRESSEURS [ ] VERIFIER S'IL Y A DES COGNEMENTS, VIBRATIONS OU BRUITS INHABITUELS. SYSTEME [ ] VERIFIER LE NIVEAU DE REFRIGERANT. [ ] VERIFIER LA COULEUR DE L'INDICATEUR D'HUMIDITE. [ ] FAIRE LA LECTURE SUIVANTE, INSCRIRE LE RESULTAT: Contrôle Exemple d une procédure normalisée : TEMP. ALIMENTATION of / oc 13

14 # PROCÉDURE DESCRIPTION GROUPE AUTONOME/HERM/CH.GAZ (VERIF.) FREQUENCE TEMPS ESTIMÉ MÉTIER FRIG Contrôle SECURITE [ ] METTRE A "OFF" L'INTERRUPTEUR, CADENASSER. EN PERIODE DE CHAUFFAGE [ ] VERIFIER SI L'ELECTROVANNE D'ALIMENTATION DE GAZ FERME. INSPECTION VENTILATEUR ET VENTILATEUR DU CONDENSEUR AVEC ACCOUPLEMENT PAR COURROIE [ ] VERIFIER LES COURROIES (USURE, TENSION). [ ] GRAISSER LES ROULEMENTS DES VENTILATEURS. [ ] VERIFIER L'ETAT DES FILTRES (PROPRETE, MONTAGE). [ ] VERIFIER SI LE REGISTRE SUR L'ENTREE D'AIR EST BIEN FERME. EN PERIODE DE CHAUFFAGE [ ] VERIFIER LA CONDITION DU BRULEUR. NETTOYER LE DEFLECTEUR AU BESOIN. EN PERIODE DE CLIMATISATION [ ] NETTOYER LE DRAIN DU BASSIN DE CONDENSATION DU SERPENTIN. [ ] ENLEVER LES DEBRIS ACCUMULES SUR LE SERPENTIN DU CONDENSEUR. REMISE EN SERVICE [ ] METTRE A "ON" L'INTERRUPTEUR. [ ] OBSERVER LE DEMARRAGE DU SYSTEME. EN PERIODE DE CHAUFFAGE [ ] VERIFIER LA FLAMME DE LA VEILLEUSE. AJUSTER AU BESOIN ET NETTOYER. [ ] FAIRE TOUS LES AJUSTEMENTS REQUIS. [ ] EFFECTUER UN TEST DE COMBUSTION ET CONSIGNER LES RELEVES. [ ] OBSERVER LE FONCTIONNEMENT DU SYSTEME. ACTIONS A ENTREPRENDRE [ ] COMPLETER LE BON DE TRAVAIL, IDENTIFIER LES ANOMALIES, REMETTRE AU SUPERVISEUR. [ ] FAIRE EMETTRE UN BON DE TRAVAIL SI L'INSPECTION PRECEDENTE NECESSITE: - DE CHANGER LES FILTRES Copyright, GES Technologies Inc. Exemple d une procédure normalisée (suite) : 14

15 Maintenir : c est s assurer qu un actif rend le service défini par son concepteur et atteint la durée de vie utile normale. 15

16 Des audits ou des expertises sont parfois nécessaires pour établir l état des actifs, identifier les besoins en réhabilitation et déterminer la priorité des interventions. L évaluation de l état des actifs nécessite : Un inventaire des actifs et composantes Critères d évaluation Processus d évaluation 16

17 Étude de cas : Dans la poursuite de leur objectif de gérer efficacement ces systèmes, les gestionnaires du service des immeubles d une commission scolaire ont mandaté la firme GES pour évaluer l'état des systèmes de ventilation de ses principaux bâtiments. Les résultats de ces travaux ont permis de débuter un plan de nettoyage des systèmes et également d'en prioriser les interventions. 17

18 Composantes des systèmes : 18

19 Salle mécanique Critères d évaluation : Accessibilité Configuration Propreté Produits dangereux (plénum de retour) 19

20 Salle mécanique Salle mécanique utilisée pour remiser divers matériaux. Elle doit être libérée pour assurer l'accès aux systèmes. 20

21 Salle mécanique Cette salle mécanique fait partie du plénum de retour d air. Il y a de l isolant en fibre de verre exposé dans la salle! 21

22 Prise d air extérieur Critères d évaluation : Positionnement Propreté des louvres Sources de contamination potentielles État de la grille pare-oiseaux 22

23 Prise d air extérieur Détérioration de la grille pare-oiseaux 23

24 Prise d air extérieur La pollution provenant des aires de stationnement est aspirée par la prise d air frais. 24

25 Prise d air extérieur L herbe est aspirée par la prise d air frais. 25

26 Plénums Critères d évaluation : Condition (propreté des murs, des panneaux) Condition de l isolant Étanchéité des portes, fonctionnement Condition des joints souples Problème de stratification et condensation 26

27 Plénums Accumulation de charpie Détérioration de l isolant acoustique 27

28 Plénums Détérioration des joints souples 28

29 Filtration Critères d évaluation : Étanchéité de l installation État des filtres Propreté des cadres 29

30 Filtration Problème d étanchéité Filtres et cadres en mauvais état 30

31 Serpentins Critères d évaluation : Condition (propreté, corrosion) État du bassin de captage de l eau de condensation Montage du drain et son état 31

32 Serpentins Accumulation de saletés et charpie sur les serpentins 32

33 Humidificateurs Critères d évaluation : Condition et propreté du bassin, de la rampe, des buses et des éliminateurs d eau Accumulation d eau stagnante Présence de calcaire / rouille 33

34 Humidificateurs Accumulation d eau dans le bassin : blocage ou inclinaison inversée du bassin Accumulation de rouille et saletés 34

35 Ventilateurs Critères d évaluation : Propreté du boîtier, du rouet et des composantes de contrôle de débit d air Condition des composantes et fonctionnement 35

36 Ventilateurs Accumulation de saletés 36

37 Conduits Critères d évaluation : Condition (propreté des murs et des panneaux) Condition de l isolant Étanchéité et fonctionnement des portes Condition des joints souples Problème de condensation 37

38 Conduits Détérioration de l isolant et accumulation de saletés et charpie 38

39 Registres Critères d évaluation : Propreté des lames et des bandes d étanchéité Positionnement Étanchéité lorsque le système est arrêté 39

40 Registres Détérioration et manque d étanchéité 40

41 Diffuseurs et grilles Critères d évaluation : Propreté Positionnement 41

42 Diffuseurs et grilles Accumulation de charpie sur une grille de retour 42

43 Conclusion Contrôle Cette présentation a mis en évidence les enjeux et les critères clés à évaluer pour conclure si votre bâtiment est entretenu de façon raisonnable. Stratégie 43

44 Questionnaire Stratégie Oui Partiellement Non 1. Les tactiques de maintenance sont établies en fonction de la criticité des actifs et leurs modes de défaillances. 2. La charge de travail du service technique consiste majoritairement (> 65 %) à effectuer une maintenance planifiée (préventive, prédictive, corrective planifiée). 3. Le programme d entretien préventif est amélioré de façon continue, afin d optimiser les travaux et d éliminer les problèmes. 4. Les travaux impératifs faits en dehors du processus de gestion normal représentent moins que 5 % de la charge de travail du service technique. 5. Les ressources humaines du service technique reçoivent une formation technique régulière et structurée. Lors de projet de modernisation ou d ajout, les ressources du service technique participent à l élaboration des plans d entretien et à la mise en marche des systèmes. > 7 = Raisonnable 5-7 = Possibilité d amélioration < 5 = Situation problématique /10 44

45 Questionnaire Contrôle Oui Partiellement Non 1. Un système de gestion d'entretien est utilisé pour la planification, l'ordonnancement et le suivi des travaux. 2. De procédures normalisées sont utilisées pour la majorité des travaux planifiés. 3. Le système de gestion d'entretien est informatisé. 4. Le système de gestion d'entretien permet de sortir des indicateurs de performance. 5. Les bons de travail sont vérifiés et sauvegardés dans des fichiers historiques > 7 = Raisonnable 5-7 = Possibilité d amélioration < 5 = Situation problématique /10 45

46 Questionnaire Oui Partiellement Non 1. Les actifs électromécaniques sont en bon état. Ils peuvent fournir les services définis par leurs concepteurs et atteindre leur durée de vie utile normale. 2. Les actifs d architecture extérieure sont en bon état. Ils peuvent fournir les services définis par leurs concepteurs et atteindre leur durée de vie utile normale. 3. Les actifs d architecture intérieure sont en bon état. Ils peuvent fournir les services définis par leurs concepteurs et atteindre leur durée de vie utile normale. 4. De façon générale, les occupants sont satisfaits de l environnement intérieur du bâtiment (qualité d air, confort en été, confort en hiver). 5. Des audits ou expertises sont effectués sur une base régulière pour établir l état des actifs, identifier les besoins en réhabilitation et définir la priorité des interventions. > 7 = Raisonnable 5-7 = Possibilité d amélioration < 5 = Situation problématique /10 46