Droits sociaux. Juillet 2015 LE BAIL

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1 Droits sociaux Juillet 2015 LE BAIL LOUER UN STUDIO Tu souhaites vivre seul dans un logement? Un propriétaire refuse que tu signes le contrat de bail au motif que tu es mineur? Il refuse que tu aies un chat? La porte de ton studio est cassée dois-tu la réparer toi-même? Ton loyer est de 250 toutes charges comprises mais une facture pour l eau vient d arriver. Est-ce normal? Dois-tu la payer? Cette fiche t aidera à y voir un peu plus clair.

2 QU EST-CE QUE LE CONTRAT DE BAIL? Le bail est un contrat par lequel une partie «le bailleur» s engage à assurer la jouissance d un bien (kot, studio, appartement, maison) à une autre partie «le locataire» ou «le preneur» pendant un certain temps et moyennant le paiement d un certain prix. EN TANT QUE MINEUR, PEUX-TU SIGNER UN CONTRAT DE BAIL? Un contrat de bail peut être signé par un mineur d âge pour autant qu il ne se lèse pas et qu il dispose de ressources suffisantes. Cependant, certains propriétaires préfèrent (et demandent) l engagement d une personne majeure à côté de toi. Par exemple, que tes parents signent le contrat de bail. Si tu signes un contrat de bail dont le montant de loyer est très élevé et que tu n as pas les moyens financiers pour l assumer, tes représentants légaux pourraient en demander l annulation via une procédure appelée «la rescision pour lésion». -> Cfr. fiche «Capacité du mineur» 2

3 QUELLE FORME DOIT PRENDRE LE CONTRAT DE BAIL? En principe le contrat est écrit et contient : l objet (quel bien, quelle adresse, quel est l usage prévu) ; la durée de location, le montant du loyer, l éventuelle garantie locative, l éventuel état des lieux, les obligations réciproques quant aux réparations et aux travaux. Chaque partie en garde un exemplaire signé. Si aucun écrit n est rédigé, il s agit alors d un bail verbal. Un tel bail est valable mais en cas de conflit, il te faudra prouver l existence de ce bail de différentes manières : paiement d un loyer, courrier du propriétaire etc. Le propriétaire est tenu de faire enregistrer, dans les deux mois, le contrat de bail d un logement occupé par une famille ou une personne seule. Cela concerne : les logements de résidence principale ou secondaire, les logements sociaux, les kots étudiants, les sous locations. DROITS SOCIAUX - LE BAIL 3

4 QU EST-CE QUE LA CAUTION (GARANTIE LOCATIVE)? Il s agit d une somme d argent visant à dédommager le bailleur lorsque le locataire manque à ses obligations (dégâts etc.). Elle n est pas obligatoire sauf si le contrat de bail le prévoit. La garantie locative sera restituée au locataire au plus tôt à la fin du bail si celui-ci a rempli ses obligations. -> Cfr. fiche «Garantie Locative et aides à l installation» 4

5 QU EST-CE QUE LES CHARGES LOCATIVES? Ce sont les frais que tu dois payer pour l usage du bien (eau, gaz, électricité, entretien des lieux communs, ). Soit un compteur individuel te permet de payer tes propres consommations sur base des factures (dépenses réelles), soit le contrat prévoit un montant global (un loyer avec charges comprises) qui ne peut pas varier. ATTENTION. Certains contrats prévoient des forfaits «charges mensuelles», cela doit être clairement écrit dans le contrat avec le détail des charges concernées (eau, chauffage, communs, électricité etc.) ainsi que le mode de répartition entre locataires et de calcul annuel. DROITS SOCIAUX - LE BAIL 5

6 L ÉTAT DES LIEUX EST-IL OBLIGATOIRE? Il s agit d un document détaillé, daté et signé, réalisé par le locataire et le propriétaire. Il décrit l état du logement au moment où le locataire entre dans les lieux. Le propriétaire ou le locataire peuvent l exiger. A la fin du bail, un état des lieux de sortie sera réalisé. Si aucun état des lieux d entrée n a été réalisé, on considère que lorsque tu quittes le logement «tu le laisses dans l état où tu l as reçu» : on ne peut rien te réclamer en terme de dégâts. EXEMPLE. Tu loues un studio pour tes études. Pendant l année scolaire, tu endommages accidentellement un mur. Si ton propriétaire et toi avez rédigé un état des lieux, lorsque tu quitteras le logement, il sera constaté que le mur est abimé et le propriétaire pourrait garder une partie du montant de la garantie locative afin de couvrir les frais de réparation. Des factures doivent être produites pour justifier le montant des travaux. Par contre, si vous n avez pas rédigé d état des lieux d entrée, alors, on considérera que 6

7 QUI DOIT ENTRETENIR ET RÉPARER LE LOGEMENT? Tous les travaux qui résultent de l usage normal du bien sont à ta charge (ramonage de la cheminée, tondre la pelouse, déboucher les éviers, ). Les grosses réparations sont à charge de ton propriétaire (changement de chaudière, réparation du toit, ). S il y a de gros soucis dans le bien loué (humidité etc.), il faut toujours prévenir ton propriétaire (fax ou courrier recommandé) afin qu il puisse faire les réparations nécessaires. Veille à garder une trace écrite de tout contact. Si malgré tes demandes, le propriétaire n effectue pas les travaux nécessaire, tu as la possibilité d introduire une action devant le juge de paix de ton domicile. Dans un premier temps, le juge tentera de vous mettre d accord toi et ton propriétaire. On appelle cela une conciliation. Cette procédure est gratuite. En cas d échec, le dossier pourra être transmis au tribunal de DROITS SOCIAUX - LE BAIL 7

8 DOIS-TU PRENDRE UNE ASSURANCE INCENDIE? L assurance incendie n est (malheureusement) pas obligatoire en Belgique mais elle est très vivement conseillée, même si ton propriétaire en a déjà souscrite une (parce qu elles ne couvrent pas nécessairement les mêmes choses). ATTENTION. Les compagnies d assurances 1 se basent sur beaucoup d éléments différents pour fixer le prix (superficie ). Il est intéressant de comparer les prix entre les compagnies d assurances, il y a parfois des différences (1) 8

9 AS-TU DROIT AU RESPECT DE TA VIE PRIVÉE? Le domicile (au sens le plus large 1 ) d une personne (le lieu où elle vit, même temporairement) doit être respecté (on dit qu il est inviolable). Tu as le droit d utiliser paisiblement le bien que tu loues. Toute personne qui souhaite entrer dans ton logement a besoin de ton autorisation ou d une autorisation légale ou judiciaire (par exemple s il y a le feu, ou la police avec un mandat de perquisition, ). Ton propriétaire ne peut pas non plus rentrer chez toi sans ton accord. Il pourra cependant prévoir des visites (en accord avec toi) pour relouer le bien en fin de bail. LA FIN DU CONTRAT? Le plus souvent, le bail conclu par un étudiant ou un jeune qui débute sa vie de manière autonome est un bail de courte durée, c est-à-dire moins de trois ans. Dans ce cas, normalement, on ne peut pas mettre fin au contrat avant la date prévue. Cependant, le contrat peut prévoir une clause qui le permette, souvent alors avec un congé (préavis) et une indemnité. Il est possible de mettre fin au contrat de commun accord. DROITS SOCIAUX - LE BAIL (1) Une chambre d hôtel, un studio 9

10 Trois mois avant la fin du contrat, chaque partie (ton propriétaire ou toi) peut envoyer un congé pour signaler qu il ne souhaite pas renouveler le contrat. Si aucune partie ne donne son congé trois mois avant la fin ou si tu restes dans le bien et que ton propriétaire ne s y oppose pas, le contrat continue et est supposé avoir été conclu pour une durée de neuf ans 1. (1) La législation pour un bail de 9 ans est plus complexe. Renseigne-toi : ET QUAND RIEN NE VA PLUS Face à des difficultés (paiement de loyer etc.) la 1 ère étape à privilégier est la recherche d une solution amiable avec le propriétaire. N hésite pas à te faire accompagner (service social, AMO etc.) dans cette démarche. 10

11 NOTE DROITS SOCIAUX - LE BAIL 11

12 NOTE 12

13 NOTE DROITS SOCIAUX - LE BAIL 13

14 Ce sujet te concerne ou t interpelle? Tu as encore des questions? Les choses ne se sont pas passées comme prévu? N hésite pas à nous contacter entre 9h et 17h, du lundi au vendredi. Tu trouveras nos adresses en bas de ce document (ou sur Nous répondrons à toutes tes questions gratuitement, dans l anonymat, par téléphone ou sur place. Nous pouvons également t accompagner et te conseiller dans toutes tes démarches. ANNUAIRE 1 Le Centre d Information sur le Logement (CIL) peut te renseigner précisément en tenant compte de ta situation. Tu peux les contacter au : (de 9h à 12h). 2 Solidarités Nouvelles Rue de la Porte Rouge 4 I 1000 Bruxelles Tel : 02/ ou 02/ I Secrétariat accessible tous les jours de la semaine de 9h à 16h. 3 Infor-Conseil logement Permanence générale : de 8h30 à 12h30 et de 14h à 16h au 081/ Liste des permanences locales disponible sur 14

15 Ces thèmes pourraient également t intéresser : n L aide sociale : «Pouvoir subvenir à mes besoins!»; n Garantie locative et aides à l installation : «Je m installe seul»; n L aide médicale urgente et l aide matérielle en faveur des enfants en séjour illégal : «Pouvoir me soigner et vivre avec dignité»; n L avocat. DROITS SOCIAUX - LE BAIL 15

16 Nos adresses ARLON T T F F Grand-Rue, 28 (1er étage) Rue Lambert le Bègue Arlon 4000 Liège PERMANENCES LU - ME - VE de 14h à 17h (ou sur r.d.v) BRUXELLES T F Rue du Marché aux Poulets Bruxelles PERMANENCES Rue Van Artevelde 155 (métro Anneessens ou bus 46 arrêt «Buanderie») LU - MA - ME - VE de 13 à 17h (ou sur r.d.v) LIÈGE PERMANENCES LU - ME - VE de 14h à 17h (ou sur r.d.v) MONS T F Rue Tour Auberon, 2A 7000 Mons PERMANENCES LU - JE de 9h30 à 12h30 ME - VE de 14h à 17h (ou sur r.d.v) NAMUR T F Rue Godefroid Namur PERMANENCES Rue du Beffroi, 4 LU - MA - ME - VE de 14h à 17h (ou sur r.d.v) VERVIERS T Rue des Sottais Verviers PERMANENCES Exclusivement sur r.d.v. CHARLEROI T F Boulevard Audent 26 5 ème étage 6000 Charleroi PERMANENCES LU - ME - VE de 14h à 17h (ou sur r.d.v) Les Services droit des jeunes sont subsidiés par la Fédération Wallonie Bruxelles, dans le cadre du décret du 4 mars 1991 relatif à l aide à la jeunesse. Agréés en tant que services d Aide en Milieu Ouvert (AMO).

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