Rapport annuel 2011/2012

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1 Fondation suisse d investissement immobilier à l étranger Rapport annuel 2011/2012 Zurich Munich Vienne Madrid New York Sydney

2 Dieser Geschäftsbericht ist auch auf Deutsch erhältlich. Senden Sie Ihre Bestellung an This annual report is also available in English. Send your request to Traductions du rapport annuel Le présent rapport annuel original a été rédigé en allemand, pour être traduit ensuite en français et en anglais. C est la version allemande contrôlée par les commissaires aux comptes qui fait foi. À propos des photographies La série de photos figurant dans ce rapport a été prise au printemps 2012 à Londres par notre photographe Eliane Rutishauser. Image de titre : Le Tower Bridge offre une vue superbe sur la rive sud de la Tamise, où l on peut admirer sous son meilleur jour le projet d urbanisme «More London» et en particulier l impressionnant gratte-ciel «The Shard». Page 2 3 : Plus loin sur les bords de la Tamise se trouve l «Oxo Tower Wharf». Construit au départ en tant que centrale électrique pour la Poste, ce bâtiment a pendant longtemps appartenu à «Liebig Extract of Meat Company» dont la marque était OXO. Aujourd hui, l Oxo Tower Wharf est avant tout un immeuble d habitation. Page 4 : Plus besoin de présenter le «Gherkin». En effet, nombreux sont ceux qui le connaissent grâce à l animation de l artiste Julian Opie. Elle s intègre parfaitement à son environnement. Page 16 : Vue sur l immeuble de bureaux du 21 Tudor Street, intégré cette année au portefeuille d AFIAA. Page : Broadgate Tower (ou 201 Bishopsgate) est l un des plus hauts immeubles de Londres et domine les voies d accès à la gare de Liverpool Street. Page : Finsbury Avenue Square. Page : Vue sur l immeuble Parliament View Apartment depuis le pont Lambeth. Page 28 : Victoria Street. Page : High Holborn Street. Page 50 : The Perspective Building, 100 Westminster Bridge Road. Page : Miroitement sur la station de métro Euston Square. Page : L immeuble de bureaux sur One Coleman Street fascine par sa façade impressionnante. Les vitres sont toutes inclinées suivant un angle différent. En outre, le bâtiment séduit par son écobilan remarquable. Page : «More London». Page 54 : St. Giles High Street. Autrefois bidonville mal famé, ce quartier accueille désormais le projet de construction de l architecte Renzo Piano. Verso : Fetter Lane.

3 AFIAA Rapport annuel 2011/ Rapport annuel Rapport du Conseil de fondation 5 Rapport de la direction 6 Organes 9 Données financières au Placements directs 11 Comptes annuels Portefeuille collectif Bilan consolidé 17 Compte de résultat consolidé 18 Variation de la fortune nette 19 Affectation du bénéfice (portefeuille collectif) 19 Comptes de gestion Bilan (consolidé) 23 Compte de résultat (consolidé) 23 Bilan du capital de dotation 24 Compte de résultat du capital de dotation 24 Proposition relative à l affectation du bénéfice (capital de dotation) 24 Annexe aux comptes annuels 1 Principes et organisation 29 2 Principes d évaluation et de comptabilité (suite) 31 3 Explication du placement et du résultat net consécutif potentiel 35 4 Explication des autres postes du bilan et comptes de résultat 40 5 Données financières conformément à la CAFP 45 6 Événements postérieurs à la date déterminante du bilan 47 Rapport de l organe de contrôle Rapport de l organe de contrôle avec comptes annuels consolidés au 30 septembre Informations complémentaires Rapport d évaluation des experts suisses indépendants 55 Siège de la fondation de place ment 56 Affiliations 56

4 Rive sud de la Tamise, «Oxo Tower Wharf»

5

6 Rapport annuel «Gherkin»

7 AFIAA Rapport annuel 2011/2012 Rapport annuel 5 Rapport du Conseil de fondation Chers collègues, Un environnement d investissement exigeant L été dernier a marqué le 5e anniversaire de l éclatement de la crise financière. En quelques trimestres, les banques centrales des principaux centres financiers ont réduit les taux directeurs de 3 à 5 % et les maintiennent depuis lors à ce niveau extrêmement faible. Actuellement sur les marchés établis, l environnement d investissement reste marqué par des taux directeurs bas, une inflation modérée, ainsi qu une croissance économique qui reste faible. Dans ce contexte macroéconomique, les investisseurs institutionnels se détournent des stratégies standard. On s attend à une expansion de l allocation stratégique au profit des obligations d entreprises et des pays émergents, des actions d entreprises opérant à l international, ainsi que des devises de pays à structure forte. Repli vers les valeurs réelles Bien entendu, les valeurs réelles, du type des placements immobiliers, métaux précieux et matières premières, sont particulièrement demandées. Cette situation s explique avant tout par la forte volatilité des marchés financiers, ainsi que par les craintes exacerbées d inflation manifestées par de nombreux investisseurs, vis-à-vis de la politique monétaire. Traditionnellement, les investissements consentis dans l immobilier résidentiel suisse jouent un rôle particulier pour les institutions de prévoyance personnelle helvétiques. Plus de CHF 100 milliards de fonds, appartenant aux caisses de pensions, sont actuellement investis dans des biens immobiliers suisses. Les réévaluations continues de l immobilier suisse des 20 dernières années s expliquent aussi, rétrospectivement, de manière fondamentale. Outre le repli vers les valeurs réelles, la croissance démographique, la migration, l évolution des revenus, les taux faibles et les activités de construction qui sous-tendent la croissance démographique, du moins au niveau régional, expliquent également la hausse des prix et le manque d investissements dans le domaine des placements immobiliers institutionnels. Les placements immobiliers internationaux s imposent comme une alternative valable Selon nous, face aux prix élevés du marché immobilier suisse et surtout à la pénurie d offres, les investisseurs du 2e pilier envisagent de plus en plus de s engager dans des investissements immobiliers à l étranger. Il ne s agit ni de se retirer totalement du segment de l immobilier suisse, ni de réaliser un surplus de rendement, mais simplement de mettre en œuvre une politique de diversification, y com- pris dans le segment des placements immobiliers. Pour la plupart des caisses de pension, passer le pas de l international signifie déléguer sa responsabilité à un prestataire de services digne de confiance. Seule fondation d investissement d après le droit suisse à investir directement dans l immobilier international, AFIAA est une organisation d entraide professionnelle indépendante qui se tient depuis plus de 8 ans exclusivement aux côtés des caisses de pensions suisses, en tant que partenaire pour le segment de l immobilier à l étranger. Une stratégie claire, une organisation renforcée, des structures simplifiées L an dernier, les comités de notre fondation de placement ont travaillé activement à redéfinir le profil d AFIAA. Sous l intitulé «Vision d avenir», les membres du Conseil de fondation et du comité d investissement ont confronté et défini, lors de réunions stratégiques et d ateliers, leur vision de l orientation stratégique et des classes de placements à privilégier. Sur la base d une analyse détaillée des portefeuilles, des marchés et des corrélations, ont été définis des clusters englobant d une part des marchés d investissement suffisamment solides pour obtenir et maintenir sa maîtrise des marchés et une présence permanente sur les marchés, et offrant d autre part un fort potentiel de diversification. Au niveau de ces clusters, priorité est donnée à 3 régions au monde : l Europe, l Amérique du Nord (hors Mexique) et l Océanie (Australie) où AFIAA est représentée par ses propres collaborateurs. L orientation est clairement définie dans la version révisée des directives de placement, ainsi que dans le profil d investissement formulé de manière concise à destination des investisseurs et parties prenantes, mais également des partenaires et détenteurs de portefeuilles prêts à la vente. Les responsabilités au sein de la direction opérationnelle ont été attribuées de manière strictement fonctionnelle. Conséquence logique : depuis l exercice échu, Christopher Duisberg, directeur de notre siège de New York sous la responsabilité du Head of Asset Management, se concentre sur la gestion de nos placements en Amérique du Nord et a délégué le domaine des acquisitions d Amérique du Nord à un collaborateur nouvellement recruté. Avec l arrivée d un Head of Acquisitions Global à la direction, celle-ci renforce ses effectifs et se prépare pour la phase ultérieure du développement de l entreprise. Un allègement de la structure du groupe a été décidé. Dans le cadre de la réforme structurelle de la Loi fédérale sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (LPP), l Ordonnance sur les fondations de placement est entrée en vigueur au Celle-ci ne prévoit, pour les filiales, aucune participation supplémentaire au capital social d une fondation de placement.

8 6 Rapport annuel AFIAA Rapport annuel 2011/2012 AFIAA Investment AG est une filiale du capital social d AFIAA. Avec notre organisation de gestion pour l Amérique du Nord, AFIAA US Investment Inc., elle détient une participation supplémentaire. Une restructuration doit par conséquent avoir lieu dans le délai d exécution légal. Le Conseil de fondation a décidé non seulement de transférer la société américaine vers le portefeuille collectif, mais aussi de liquider la société suisse de gestion des opérations AFIAA Investment AG, dont les activités seront assurées à l avenir directement par la fondation de placement. Cette solution élargie se justifie également par ses avantages fiscaux. En outre, cette simplification de structure montre de manière encore plus évidente que les unités opérationnelles ne travaillent que dans l intérêt d AFIAA et de ses investisseurs. Nous remercions les investisseurs d AFIAA de la confiance qu ils nous témoignent et du soutien dont ils nous gratifient dans la poursuite de nos plans de croissance. En outre, nous tenons à remercier nos collègues du comité d investissement pour leur agréable collaboration, ainsi que pour nos discussions précieuses et constructives. Nous ne remercierons en outre jamais assez l équipe d AFIAA pour son implication et ses efforts infatigables pour le bien de notre organisation. Zurich, décembre 2012 Au nom du Conseil de fondation Andreas Markwalder, Président Rapport de la direction Madame, Monsieur, Croissance contrôlée AFIAA poursuit résolument une stratégie de croissance. Cette stratégie se justifie principalement par la demande croissante, de la part des investisseurs, de placements immobiliers internationaux réalisés par le biais de structures suisses transparentes, ainsi que par la croissance du marché que nous devrions constater dans les années à venir. Selon nous, le marché global des placements immobiliers internationaux, dans le 2 e pilier (CHF 7,4 milliards selon les statistiques des caisses de pension pour 2010) devrait connaître une nette croissance jusqu à la prochaine enquête complète prévue pour Actuellement, les parts de marché d AFIAA s élèvent à 10 % et la fondation entend bien ne pas s arrêter là, sur un marché global porteur. Sur un marché à nouveau à la hausse en train d être redécouvert, nous pensons pouvoir profiter de notre avantageux statut de «First-mover» et, en tant qu organisation d entraide in dépen dante des banques, de notre gestion des coûts et d un certain scepticisme envers les institu tions financières. Les nouveaux investisseurs béné ficient grâce à AFIAA d un accès immédiat à un porte feuille attractif et diversifié à l échelle internationale, regroupant actuellement 28 placements collectifs, tandis que les institutions déjà partenaires profitent à moyen terme de l effet d échelle et de la meilleure diversification amplifiée qui accompagnent nos efforts de croissance. La mise en œuvre opérationnelle de la stratégie de croissance est autant que possible indépendante du pourcentage total de frais généraux, et planifiée selon le principe d assurance qualité continue. La croissance connaît d autres restrictions, à savoir le calendrier de développement des ressources internes, et l acquisition de capitaux frais. Le budget, l organisation et les processus sont conçus afin de réserver le meilleur traitement qualitatif aux capitaux propres investis qui augmentent chaque année de CHF 250 à 400 millions. Les discussions avec les prospects ont été intensifiées. AFIAA est actuellement à l étude auprès de nombreuses caisses de pensions, souvent importantes. Les décisions d investissement devraient être prises sous peu. Répartition ciblée entre les pays AFIAA se considère comme un portefeuille collectif immobilier diversifié à l échelle mondiale. Par le biais du contrôle et de l ajustement réguliers de la stratégie, dans le cadre des directives de placement existantes, AFIAA fixe ses propres objectifs d acquisitions sur la prochaine période. Un objectif de répartition entre les pays est élaboré en tenant compte du degré de maturité et des perspectives des différents marchés. Cette planification permet d utiliser de manière ciblée les ressources internes, de tirer profit des cycles des marchés immobiliers et de fournir à nos investisseurs une évaluation en perspective de la répartition entre les pays. Pour AFIAA, la transparence et l intégrité d un marché constituent les critères déterminants, et les conditions préalables essentielles, pour une estimation efficace des opportunités et des risques. Par conséquent, nous avons exclu de notre liste, dans un premier temps, les pays qui ne remplissent pas nos exigences strictes en matière de transparence des marchés et d intégrité (absence de corruption). L absence d état de droit constitue également un critère d exclusion. Les autres marchés sont évalués sur la base des données de base des économies nationales, étant donné que les marchés ne se développent pas seuls mais s adaptent à moyen terme à la conjoncture générale. Servent en particulier de critères la capacité économique totale des économies

9 AFIAA Rapport annuel 2011/2012 Rapport annuel 7 nationales en présence (PIB), les plans de croissance (perspectives de croissance du PIB) et le budget de l État (endettement de l État en % du PIB). Parmi les autres critères d évaluation, citons la contribution à la diversification de l économie nationale (corrélation de la croissance du PIB en présence avec celle de la Suisse), les liquidités du marché immobilier (volume des transactions), les gisements de matières premières (réserves de matières premières des principales sources d énergie non renouvelables) et la stabilité conjoncturelle (écart standard entre les taux de croissance des PIB). Dans la liste des pays d investissement à privilégier, composée comme décrit ci-dessus, on isole ceux qui constituent des opportunités sur la base des directives de placement existantes, évitent les faisceaux de risques et sont susceptibles de générer pour les investisseurs, dans la classe de placements recherchés de l immobilier Core, un rendement net sur les capitaux propres d au moins 4,5 % actuellement, d après les coûts de couverture estimés. Stratégie affinée en matière d in vestisse ments immobiliers Les comités d AFIAA ont travaillé activement à redéfinir le profil de l outil d investissement, non seulement en matière de croissance et d allocation macroéconomique, mais aussi pour les métropoles ciblées, la disponibilité et l attrait des produits, ainsi que les qualités des immeubles. AFIAA poursuit actuellement une stratégie Core claire caractérisée par une pondération cible d au moins 80 % d immobilier Core-Office (dans tous les cas avec une exploitation subordonnée au commerce de détail), avec parallèlement une faible intégration de biens Core-Plus. Ces derniers doivent en outre être transformés à moyen terme en biens Core. Sur la base de cet objectif, les décisions d investissement ne souffrent aucun compromis quant à la localisation géographique (non modifiable) des biens. Par conséquent, les investissements sont consentis exclusivement en plein cœur ou à proximité de quartiers d affaires, ainsi que dans des segments de marché essentiels et établis de longue date, parmi une liste exhaustive de métropoles définies. Pour être en mesure d effectuer une évaluation générale des opportunités d investissement, AFIAA a mis au point ces mois derniers un système de classification des biens. Son concept de base vise à évaluer plus objectivement les opportunités d investissement et à les rendre ainsi comparables. La situation, la qualité du bien, la durabilité et la situation de location du bien font ainsi l objet d une pondération différenciée et sont évalués sur la base de divers critères, parmi lesquels les caractéristiques non modifiables et celles qui ne le sont que difficilement (situation et qualité des biens) sont considérées comme exerçant sur les résultats un surplus d impact de 60 %. Ce système de classification permet d une part de présélectionner les opportunités d investissement et sert d autre part de base, dans les comités en charge des décisions, à des discussions fondées et structurées à propos des biens. En matière de classification des biens également, la direction s est fixé un objectif clair concernant l achat de biens. Intensification des activités d acquisition Dans le cadre de la mise en œuvre de la stratégie de croissance ciblée, la direction d AFIAA s attache, pour des raisons de qualité, à acheter un bien par trimestre. Les biens d investissement potentiels se situent dans une fourchette comprise entre env. CHF 40 millions et env. CHF 140 millions par bien, priorité étant donnée aux biens d env. CHF 100 millions pour des raisons de fongibilité. Aux 2 e et 3 e trimestres 2012, le rythme souhaité a été tenu, avec l achat des biens du 21 Tudor Street, Londres et du 525 Flinders Street, Melbourne. Grâce à ces achats supplémentaires, le portefeuille comprend désormais 28 placements directs d une valeur vénale de CHF 1 044,1 millions. À Paris, AFIAA a abandonné au printemps 2012 le processus de contrôle diligent concernant un autre bien, jugé intéressant au départ. Cette décision est principalement motivée par des conclusions légales difficiles à quantifier, ainsi que par des vices de construction. À la surprise générale, la propriétaire d un bien attractif à Cologne s est désistée à l automne, alors que le processus d étude était déjà bien avancé. Outre nos réseaux de contacts, notre pipeline d offres compte des sources importantes, parmi lesquelles nos collaborateurs et partenaires locaux, en particulier des personnes en charge du développement de projets, des détenteurs de portefeuilles (fonds, compagnies d assurances, Family Offices, etc.), des conseillers immobiliers, des banques d investissement, des grandes banques et des cabinets d avocats de renom. Grâce à une équipe internationale très expérimentée en charge des acquisitions, portée à 4 spécialistes au cours de l exercice, nous sommes dotés d excellents points de contact personnels. On distinguera en particulier le réseau étendu et à toute épreuve du Head of Acquisitions Global qui, au cours de ses longues années d exercice, a pris en charge les transactions immobilières mondiales de divers investisseurs institutionnels à hauteur de plus de CHF 7 milliards. Sur cette base, notre division en charge des acquisitions a réussi à contrôler, sur l exercice 2011/12, un volume d offres de quelque biens soit au total env. CHF 110 milliards (volume constant d env. 8 9 milliards CHF par mois ou env. 100 biens par mois). Suite à une présélection rigoureuse, il nous reste pourtant de manière constante un pipeline de 6 à 8 opportunités d investissement, actuellement à l étude par le biais de nos structures locales et au sein de nos comités. Stabilité de nos performances Avec un rendement approximatif des placements de 8 %, les performances globales du portefeuille col-

10 8 Rapport annuel AFIAA Rapport annuel 2011/2012 lectif sont particulièrement positives pour l exercice 2011/12. Avec des capitaux propres à hauteur de CHF 862,9 millions au , nous avons réussie à atteindre un bénéfice net stable de CHF 46,8 millions (avant frais de rénovation). Après 4 exercices consécutifs, durant lesquels l évolution des devises avait pesé sur les performances, la plupart des devises étrangères, entrant en ligne de compte dans l exercice concerné par le rapport, se sont bien comportées face au franc suisse. En revanche, les pertes de capitaux, dues aux réévaluations et mesures de rénovation importantes engagées pour deux biens, pèsent considérablement sur le résultat total en tant qu effet exceptionnel, au cours de l année considérée par le rapport, et expliquent le recul du résultat total après correction des effets de change, lequel passe ainsi de CHF 33,2 millions à 21,6 millions. Les réévaluations des titres du portefeuille ont conduit à des pertes de valeurs totales de CHF 10,6 millions, soit 1,22 % déduits des capitaux propres investis. Sur ces pertes de capitaux non réalisées, CHF 5,8 millions ont résulté des frais accessoires d achat des biens, acquis durant l exercice examiné par le rapport, au 21 Tudor Street à Londres et au 525 Flinders Street à Melbourne, la plupart de ces frais n étant pas intégrés dans les évaluations et ayant de ce fait été rectifiées en conséquence. Pour pouvoir com penser partiellement à l avenir les charges liées à la croissance des acquisitions d objets, voire segmen ter les anciens et les nouveaux investisseurs, le Con seil de la fondation a ajusté modérément à 1 2 % (en fonction de l engagement total) et après le 1 er juillet 2012, les commissions d émission des pro messes de capitaux. Malgré l essor de 22,16 % du portefeuille immobilier et le renforcement des structures, les frais administratifs révisés des biens immobiliers (TER ISA ) ont légèrement baissé à 0,55 %. Le gain le plus important a été réalisé par le bien Garrard House à Londres où il a été possible de conclure un prolongement de contrat de location, à des conditions bien meilleures, avec le locataire unique Schroders. Les nouveaux biens de Forum Zehlendorf, Berlin et Westfalen-Center, Dortmund, ont eux aussi vu leur valeur progresser. En ce qui concerne ces biens, les augmentations de valeurs de CHF 8,5 millions au total s opposent cependant également à des dépenses similaires (voir à ce sujet l évolution des charges de rénovation). A Berlin, le taux de vacance lié aux restructurations explique quelque 0,6 % du taux de défaillance des loyers. Cet indicateur devrait s améliorer à présent, dès lors que le projet de construction est terminé. La part la plus lourde du taux de défaillance des loyers revient au bien logistique Rohr Road, Groveport (Ohio, États-Unis). Le déficit de revenu du taux de vacance du bien, à hauteur de CHF 1,8 million, soit env. 2,4 %, contribue au taux de défaillance des loyers. Malheureusement, un locataire éventuel de Rohr Road s est retiré l été dernier suite à d intenses négociations. La dévaluation majeure a concerné le bien Classical Service Center (Münster). Ici, un facteur crucial fut la situation de location locale en constante difficulté qui, selon la direction, ne se retrouve pas dans l évaluation existante, et AFIAA a décidé de faire évaluer le bien par un expert local. La correction de valeur correspondante a été enregistrée en temps réel. Au chapitre des bonnes nouvelles, citons le règlement d un contentieux avec l ancien locataire de notre bien en Espagne. Le montant de règlement versé, et perçu pour un montant d env. CHF 2 millions, a pu être comptabilisé proportionnellement à la VNI. Expansion des structures Outre l expansion des ressources humaines au sein de la division des acquisitions, ainsi que des unités de gestion locale à Sydney et à New York, les effectifs d Asset Management et de la division financière, tout comme des domaines Research et Portfolio Management, ont été renforcés. Ceux-ci fournissent des évaluations détaillées des marchés et portefeuilles, des principes essentiels et recommandations de gestion concernant les investissements à privilégier pour les acquisitions ou concernant les stratégies d achat au sein de l Asset Management. Le Conseil de fondation et le comité d investissement fondent également leurs décisions stratégiques, et leurs décisions d achat et de vente entre autres sur les imposantes documentations de la gestion de portefeuille. En outre, ce secteur est responsable des ventes immobilières. Avec la réussite de la vente d un petit bien non stratégique à Düsseldorf, et la vente optimisée fiscalement de la société immobilière correspondante, il a été possible de faire montre dans ce domaine également d une efficacité et d une compétence de mise en œuvre remarquables. Il a résulté de cette vente un gain de capital bienvenu, après déduction de tous les frais. Les ressources internes d exploitation du bien peuvent être mises à profit plus efficacement pour des biens présents et futurs plus importants d AFIAA. D autres petits biens doivent être sous peu préparés à la vente, afin de poursuivre l optimisation du portefeuille dans le sens de la stratégie d investissement révisée. Perspectives Actuellement, un autre bien en est à la phase du contrôle diligent. Il s agit d un immeuble de bureaux de premier choix situé dans le quartier d affaires d une métropole allemande. Les coûts d investissement totaux devraient s élever à env. EUR 100 millions. Le contrat devrait être conclu au cours des prochaines semaines. Zurich, décembre 2012 La direction Norbert Grimm, CEO Axel Schuhmacher, Martin Brendel, Reto Schnabel, Gabriele Wolfram

11 AFIAA Rapport annuel 2011/2012 Rapport annuel 9 Organes Conseil de fondation Andreas Markwalder Président Carlo Garlant Vice-président Beat Bommer Membre Prof. Dr. Peter Forstmoser Membre Thomas R. Schönbächler Membre Comité d investissement Dr. Thomas Wetzel Président Dr. Christoph Caviezel Vice-président Thomas Frutiger Membre Andreas Markwalder Membre 1 Dr. Steffen Metzner Membre expert Stefan Schädle Membre Livia Gallati Secrétaire 1 Direction Norbert Grimm CEO, Managing Director Axel Schuhmacher CEO adjoint, Head of Asset Management Martin Brendel (depuis le ) Head of Acquisitions Global Christopher Duisberg (jusqu au ) Managing Director USA Reto Schnabel CFO Gabriele Wolfram Head of Portfolio Management Commissaire aux comptes Ernst & Young SA KPMG Fondation de prévoyance Experts en estimation immobilière Martin Frei MSc ETH en architecture / SIA, MAS ETH en gestion, technologie et économie / BWI (responsable du mandat) Daniel Conca Licencié en droit, administrateur en immobilier diplômé ; MRICS Nos investisseurs 1 Sans droit de vote

12 10 Rapport annuel AFIAA Rapport annuel 2011/2012 Données financières au Valeurs vénales en milliers de CHF Évolution Valeurs vénales des placements directs % Valeurs vénales des placements collectifs % Ensemble des placements % Capitaux de tiers en milliers de CHF Évolution Prêts hypothécaires (placements directs) % En % de la valeur vénale de l ensemble des placements % % % En % de la valeur vénale des placements directs % % % Fortune nette en milliers de CHF Évolution Fortune nette à la clôture % Fortune nette par part (CHF) % Fortune nette par part corrigée des dividendes (CHF) % État des parts par part Évolution Parts en circulation % Parts rachetées 0 0 Promesses de capitaux des investisseurs en milliers de CHF Évolution Promesses de capitaux % Appels de capitaux ( ) ( ) % Quote-part des appels de capitaux % % % Les appels de capitaux sont déduits chaque fois avec effet rétroactif et convertis en parts. À la publication du rapport, il n y a pas d appels de capitaux convertis.

13 AFIAA Rapport annuel 2011/2012 Rapport annuel 11 Placements directs Au cours de la période observée, AFIAA a élargi son portefeuille en y ajoutant deux biens, et a également vendu un bien à Düsseldorf. En mai, l immeuble du 21 Tudor Street à Londres a rejoint le portefeuille. En juin 2012, c était au tour de l acquisition du 525 Flinders Street à Melbourne d être conclue. Tous deux sont des biens Core classiques utilisés en tant qu immeubles de bureaux. En juillet 2012, AFIAA Dock 13-Villa à Düsseldorf a été vendue. Ce bien immobilier présentait un volume insuffisant et manquait de potentiel d augmentation de location ou de prix sur le long terme. Le prix de vente s est élevé à EUR 0,3 million, soit env. 6 % au-dessus de sa valeur comptable. Au , le portefeuille de placements directs se composait des biens suivants : Bien immobilier Adresse Année de Type d utilisation Surface Achat construction locative m² Campus B, Munich Georg-Brauchle-Ring Bureaux Dock 13-Speicher, Düsseldorf Speditionsstrasse Bureaux Dock 13-Villa, Düsseldorf Speditionsstrasse 13a 2001 Commerce Rue Lauriston, Paris 46/48 Rue Lauriston 1978 Bureaux Arch Street, Philadelphie 1401 Arch Street 1930 Bureaux Market Street, Philadelphie 1760 Market Street 1980 Bureaux Forum Zehlendorf, Berlin Teltower Damm Bureaux/Commerce de détail Classical Service Center, Münsterstrasse /1997/ Bureaux Münster 2000 Tele Haase, Vienne Vorarlberger Allee Bureaux/Entrepôt/Production Westfalen-Center, Dortmund Lindemann-/Wittekind-/Berswordtstrasse 1996/1998 Bureaux/Hotel Twin Office, Salzbourg Münchner Bundesstrasse Bureaux Arkade Mitte, Salzbourg Peilsteiner Strasse /2005 Bureaux Fashion Park, Salzbourg Wickenburgallee Commerce Gusswerk «Lofts», Salzbourg Söllheimerstrasse Commerce Gusswerk «Turm», Salzbourg Söllheimerstrasse Bureaux/Commerce Gusswerk «Esprit», Salzbourg Söllheimerstrasse Commerce Big Biz, Bauteil C, Vienne Dresdner Strasse Bureaux Elston Logan, Chicago 2700 N Elston Avenue 2007 Commerce de détail Rohr Road, Groveport 2829 Rohr Road Logistique Datacolor, Lüneburg Wilhelm-Fressel-Strasse Bureaux/Entrepôt/Production Datacolor, Öhringen Verrenberger Weg Bureaux/Entrepôt/Production Poligono Industrial, Malaga Casabermeja 2007 Logistique Wells Fargo Tower, Austin 400 West 15th Street 1981 Bureaux Garrard House, Londres Gresham Street 1998 Bureaux Atrium, Sydney 60 Union Street 2006 Bureaux/Commerce de détail HQ South, Brisbane 512 Wickham Street 2010 Bureaux/Commerce de détail Quartermile 2, Édimbourg 2 Lister Square 2009 Bureaux/Commerce de détail Tudor Street, Londres 21, Tudor Street 2003 Bureaux Flinders Street, Melbourne 525, Flinders Street 2009 Bureaux Acquisition en cours d exercice 21, Tudor Street, Londres 525, Flinders Street, Melbourne

14 One Coleman Street

15 Comptes annuels

16 «More London»

17

18 Portefeuille collectif AFIAA Immobilien CHF Numéro de valeur Tudor Street

19 AFIAA Rapport annuel 2011/2012 Comptes annuels Portefeuille collectif 17 Bilan consolidé Valeur vénale en CHF Notes *) Actifs Immeubles Placements collectifs I Placements directs II Autres actifs Créances envers des tiers Débiteurs (livraisons et services) Comptes de régularisation actifs Acomptes pour les coûts de financement payés Avoirs fiscaux latents III Liquidités Avoirs bancaires Dépôts à terme / placements au jour le jour Total des actifs Capitaux de tiers Prêts à long terme garantis par hypothèque IV Prêts à court terme garantis par hypothèque IV Créanciers (livraisons et services) Dettes envers des tiers Comptes de régularisation passifs Total capitaux de tiers Fortune nette Fortune nette avant coûts de liquidation Estimation des coûts de liquidation VI ( ) ( ) Fortune nette Parts Parts émises à la date déterminante (part) Parts rachetées (part) 0 0 Valeur en capital par part (CHF) Bénéfice net de la période sous revue par part (CHF) Valeur nette d inventaire (VNI) par part (CHF) *) Notes I VIII voir annexe paragraphe 4.

20 18 Comptes annuels Portefeuille collectif AFIAA Rapport annuel 2011/2012 Compte de résultat consolidé en CHF Résultat opérationnel Revenu des biens immobiliers Revenu de location Déficit de revenu des immeubles vacants ( ) ( ) Pertes liées au recouvrement / évolution des risques ( ) ( ) de ducroire Entretien de l immobilier ( ) ( ) Maintenance ( ) ( ) Remise en état ( ) ( ) Frais d exploitation ( ) ( ) Frais d approvisionnement et d élimination ( ) ( ) Frais de chauffage et d exploitation (maintenance comprise) ( ) ( ) Assurances ( ) ( ) Honoraires administratifs ( ) ( ) Frais de location ( ) ( ) Impôts et cessions ( ) ( ) Charges administratives locales de la société VII ( ) ( ) Autres frais d exploitation ( ) ( ) Résultat d exploitation Autres revenus Revenu en capitaux du fonds Intérêts actifs Autres revenus (charges) ( ) Frais de financement ( ) ( ) Intérêts pour hypothèques ( ) ( ) Autres intérêts passifs ( ) ( ) Rente du droit de superficie ( ) ( ) Coûts administratifs VIII ( ) ( ) Coûts des conseils juridiques et financiers (68 707) ( ) Frais de révision ( ) ( ) Frais d estimation ( ) ( ) Bonifications aux comptes de gestion ( ) ( ) Bonifications à la banque dépositaire (87 041) (83 219) Bonifications aux organes administratifs (AFIAA Investment AG) ( ) ( ) Charges d acquisition ( ) ( ) Autres frais administratifs (62 623) (58 715) Impôts sur le capital et sur le bénéfice Produits et charges résultant de transactions de parts Commission pour la souscription de parts Participation au résultat couru Bénéfice net de la période sous revue Résultats réalisés en capitaux et devises ( ) ( ) Résultat réalisé Résultats non réalisés en capitaux et devises ( ) Évolution du taux de change provenant de la consolidation ( ) Évolution de l estimation des coûts de liquidation VI ( ) ( ) Résultat total de la période sous revue ( ) Total du profit provenant des opérations sur devises *) ( ) Résultat total après correction des effets de change *) Les effets de change exercent un impact considérable sur le résultat total exprimé en francs suisses. Par conséquent, outre le résultat total, nous présentons également un résultat total corrigé des effets de change. L ensemble de ces données se trouve à la page 39.

21 AFIAA Rapport annuel 2011/2012 Comptes annuels Portefeuille collectif 19 Variation de la fortune nette en CHF Fortune au début de l exercice Souscriptions de parts Distributions ( ) Résultat net Résultats réalisés en capitaux et devises ( ) ( ) Résultats non réalisés en capitaux et devises ( ) Évolution du taux de change provenant de la ( ) consolidation Évolution de l estimation des coûts de liquidation ( ) ( ) Résultat total de l exercice ( ) Fortune nette Affectation du bénéfice (portefeuille collectif) Pour la période observée 2011/12, l affectation du bénéfice s appuie sur le résultat réalisé. Lors de sa séance du , le Conseil de fondation a décidé de proposer une distribution de CHF 3,40 par part, accompagnée d une possibilité de réinvestissement sans commission conformément à l art. 7a du règlement de la fondation. Affectation du bénéfice en CHF Bénéfice net de l exercice Résultat réalisé de l exercice Bénéfices en capital à distribuer 0 0 Report du bénéfice de l exercice précédent Montant disponible pour la distribution Montant prévu pour la distribution Bénéfice conservé pour réinvestissement 0 0 Report à nouveau

22 Broadgate Tower

23

24 Comptes de gestion Finsbury Avenue Square

25 AFIAA Rapport annuel 2011/2012 Comptes annuels Comptes de gestion 23 Comptes de gestion de la fondation de placement AFIAA Le périmètre de consolidation des comptes de gestion comprend le capital de dotation de la fondation de placement, les comptes individuels d AFIAA Investment AG, en tant que société de gestion suisse, ainsi que ceux de ses filiales à l étranger AFIAA U.S. Investment, Inc. (USA) et AFIAA Canada Real Estate Inc. (Canada). En outre, les comptes de gestion présentent séparément le capital de dotation de la fondation et les charges minimales d exploitation de la fondation. Bilan (consolidé) en CHF Actifs Immobilisations en nature (mobilier) Total capital investi Comptes de régularisation actifs Créances (portefeuille collectif) Autres créances Banques / poste Total actif circulant Total de l actif Passifs Capital de fondation Fonds de réserve Différence de change provenant de la consolidation (47 039) (51 610) Report du bénéfice Bénéfice net de l exercice Total capital propre Comptes de régularisation passifs Engagements par rapport au portefeuille collectif Créanciers (livraisons et services) Autres engagements Total capitaux de tiers Total du passif Compte de résultat (consolidé) en CHF Revenu Produit des prestations de services Autres bénéfices Total produit d exploitation Charges Charges de personnel ( ) ( ) Loyers ( ) ( ) Charges administratives ( ) ( ) Charges de conseil ( ) ( ) Frais de marketing ( ) (66 630) Révision (25 000) (25 000) Amortissements ( ) ( ) Bénéfice d exploitation Produits financiers Charges financières et profits en devises (14 089) (32 380) Bénéfice avant impôts Impôts sur le bénéfice (61 240) ( ) Bénéfice net de l exercice

26 24 Comptes annuels Comptes de gestion AFIAA Rapport annuel 2011/2012 Bilan du capital de dotation en CHF Actifs Créances/(engagements) par rapport au portefeuille collectif Participation AFIAA Investment AG Total de l actif Passifs Comptes de régularisation passifs Capital social initial Fonds de réserve Report du bénéfice Bénéfice net de l exercice 796 (6 026) Total du passif Compte de résultat du capital de dotation en CHF Revenu Apports du portefeuille collectif Total revenu Charges Organes 1), assemblée des investisseurs Autres charges Amortissement frais de fondation 0 0 Total charges Bénéfice net/(pertes) pour l exercice 796 (6 026) Proposition relative à l affectation du bénéfice (capital de dotation) Le Conseil de fondation propose à l assemblée des investisseurs d affecter CHF du bénéfice du bilan, s élevant à CHF , aux réserves générales et le reste, soit CHF , au report à nouveau. Proposition à l assemblée des investisseurs en CHF Report du bénéfice de l exercice précédent Bénéfice net de l exercice 796 (6 026) Bénéfice du bilan Attribution aux réserves (10 000) (10 000) Report à nouveau du bénéfice ) Les indemnités annuelles de la fondation s élèvent à CHF pour le président, CHF pour le vice-président et CHF pour les autres membres du Conseil de la fondation. Les membres du comité d investissement perçoivent chaque année des honoraires de CHF. L indemnité présidentielle pour le comité d investissement s élève à CHF. Pour les deux comités, des indemnités de 750 CHF sont versées par séance et par membre, ainsi que des frais de 100 CHF. Pour les téléconférences, les membres des deux comités perçoivent une indemnité de 750 CHF (sans frais).

27 AFIAA Rapport annuel 2011/2012 Comptes annuels Comptes de gestion 25

28 Lambeth Bridge

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30 Annexe aux comptes annuels Victoria Street

31 AFIAA Rapport annuel 2011/2012 Comptes annuels Annexe 29 1 Principes et organisation Forme juridique et objectifs AFIAA (Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland Fondation de placement de fonds immobiliers à l étranger) est une fondation au service de la prévoyance professionnelle. Depuis la codification de début 2012, la fondation de placement s appuie sur les principes juridiques suivants : art. 53g à 53k de la Loi fédérale sur la prévoyance professionnelle (LPP), l Ordonnance sur les fondations de placement (OFP), les références aux ordonnances OPP1 et OPP2 (dispositions concernant les placements, l intégrité et la loyauté des responsables, la comptabilité, l évaluation et la transparence). AFIAA a pour objectif de placer en commun et d administrer les fonds de prévoyance des investisseurs sous forme de biens immobiliers à l étranger. Toutes les caisses de pension domiciliées en Suisse, exonérées d impôts et dont le domaine d activité relève du 2e pilier du système de prévoyance suisse, peuvent placer des fonds dans la fondation. Indication concernant l acte et les règlements Le principe juridique de l activité de la fondation repose sur les règles suivantes : Acte de fondation du , dans sa version du Statuts approuvés par l autorité de surveillance en date du (version actuelle du ) Règlement du , dans sa version du Règlement de l organisation du , dans sa version du Directives de placement du (version actuelle du ) Directives de financement du (version actuelle du ) Organisation L organe principal d AFIAA est l assemblée des investisseurs qui regroupe les représentants des investisseurs. L assemblée des investisseurs ordinaire se réunit chaque année sur convocation écrite du président du Conseil de la fondation, au plus tard six mois après la clôture de l exercice comptable. Les attributions et compétences de l assemblée des investisseurs sont définies dans les statuts et le règlement de la fondation. Au , 24 caisses de pension investissaient dans AFIAA (exercice précédent : 23). La répartition de la fortune nette à la clôture du bilan s effectue de la manière suivante : Part de l investissement total en CHF Nombre d investisseurs Investissement total (en milliers de CHF) (jusqu à présent, aucun appel réalisé) < 20 millions De 20 à 50 millions > 50 millions Total L organisation se distingue par une collaboration entre le Conseil de fondation, le Comité d investissement, la Direction et les partenaires externes. La structure de contrôle et de direction englobe les sept niveaux suivants : Conseil de fondation, Comité d investissement, société de gestion, experts en estimation immobilière, commissaire aux comptes, organe externe de vérification du respect des directives de placement et banque dépositaire. Conseil de fondation Le Conseil de fondation dirige la fondation, exerce la surveillance sur l ensemble de la gestion et donne les instructions nécessaires. À cet effet, il dispose de toutes les compétences si celles-ci ne sont pas déjà attribuées à un autre organe ou à l autorité de surveillance. Selon les statuts, il a le droit de nommer un membre du Conseil de la fondation tant qu il possède des parts dans la fondation. Les autres membres du Conseil de fondation sont élus par l assemblée des investisseurs pour une durée d un an, et ils peuvent être réélus. Le Conseil de

32 30 Comptes annuels Annexe AFIAA Rapport annuel 2011/2012 fondation représente la fondation vis-à-vis des tiers. Il désigne les fondés de pouvoir, ainsi que les modalités de leur droit de signature. Membres Andreas Markwalder : président ; GastroSocial Carlo Garlant : vice-président ; caisse de pension ASGA Beat Bommer : membre, caisse de pension de la ville de Bâle Prof. Dr. Peter Forstmoser : membre ; Niederer Kraft & Frey Rechtsanwälte (cabinet d avocats) Thomas R. Schönbächler : membre ; BVK, prévoyance personnelle du canton de Zurich Comité d investissement Le Comité d investissement se compose de gestionnaires expérimentés en biens immobiliers et d experts de stature mondiale, issus tant de la recherche que de la sphère professionnelle. Il est en charge de toutes les décisions en termes de nouveaux investissements et ventes, ainsi qu au niveau des gros travaux de restructuration et de rénovation. Membres Dr. Thomas Wetzel : président ; Wenger Plattner Rechtsanwälte (cabinet d avocats) Dr. Christoph Caviezel : vice-président ; MobimoGruppe Thomas Frutiger : membre ; Frutiger Bauunternehmung Andreas Markwalder : membre (sans droit de vote) ; GastroSocial Dr. Steffen Metzner : membre expert ; RES Consult GmbH, Leipzig, chargé de cours à l Université de Leipzig Stefan Schädle : membre ; BVK, prévoyance personnelle du canton de Zurich Livia Gallati : secrétaire (sans droit de vote) ; AFIAA Investment AG Société de gestion La société de gestion AFIAA Investment AG assure la gérance de la fondation. Elle se compose d une équipe expérimentée de niveau international, possédant une longue expérience de l immobilier. Elle fait office de bureau central de coordination pour les investisseurs et les fournisseurs de placements immobiliers. Elle coordonne en outre le réseau. Les processus sont certifiés conformes aux normes de qualité ISO en vigueur. La société de gestion tient également la comptabilité de la fondation et gère le portefeuille des investisseurs. Elle est en charge de l émission et de la reprise des parts, de la planification des liquidités, des ordres de paiement, de l établissement des bilan et rapport annuels, de la gestion d un budget annuel ou pluriannuel, et de l élaboration de comptes rendus périodiques sur les écarts à l intention du Conseil de fondation, de l évaluation trimestrielle de la valeur nette d inventaire des parts et de la préparation des séances du Conseil de fondation. Conseil d administration Andreas Markwalder : président ; GastroSocial Carlo Garlant : vice-président ; caisse de pension ASGA Beat Bommer : membre ; caisse de pension de la ville de Bâle Prof. Dr. Peter Forstmoser : membre ; Niederer Kraft & Frey Rechtsanwälte (cabinet d avocats) Thomas R. Schönbächler : membre ; BVK, prévoyance personnelle du canton de Zurich Direction Norbert Grimm : CEO, Managing Director Axel Schuhmacher : CEO adjoint ; Head of Asset Management Martin Brendel (depuis le ) : Head of Acquisitions Global Christopher Duisberg (depuis le ) : Managing Director North America Reto Schnabel : CFO Gabriele Wolfram : Head of Portfolio Management Experts en estimation immobilière Le Conseil de la fondation désigne au moins deux experts suisses indépendants en estimation immobilière, disposant d une excellente réputation. Ils doivent en outre posséder la formation et les compétences nécessaires pour s acquitter de leur tâche et répondre aux exigences du contrôle. La fondation confie l évaluation des biens immobiliers qu elle possède directement, et de ceux détenus par ses filiales, à l un des experts indépendants à la fin de chaque trimestre minimum, ainsi qu à l occasion d événements particuliers. Il peut s agir d un expert étranger en estimation immobilière pour autant que celui-ci réponde également aux exigences précitées. L expertise établie par l expert local étranger sera examinée par l expert suisse en estimation immobilière. Celui-ci examine en particulier l application correcte des normes d évaluation prescrites dans le règlement et vérifie la plausibilité de l estimation selon des méthodes reconnues. Le Conseil de la fondation a nommé les experts en estimation indépendants suivants : Martin Frei : MSc ETH en architecture / SIA, MAS ETH en gestion, technologie et économie / BWI (responsable du mandat) Daniel Conca : licencié en droit, administrateur en immobilier diplômé ; MRICS