Règlement de consultation

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1 CAHIER DES CHARGES

2 SOMMAIRE Règlement de consultation... p 3 à 10 Un engagement politique pour un habitat conforme aux aspirations de tous L habitat participatif, une démarche collective pour un logement adapté à vos exigences Objet de la consultation et conditions particulières Organisation de la consultation Plans des sites... p 11 à 14 SARAGOSSE LIEU-DIT CHAMP FERRAND CHEMIN DES MONTARMOTS PALENTE LIEU-DIT CHARIGNEY RUE AMEDEE THIERRY PLANOISE RUE ALBERT DÜRER 2

3 Règlement de consultation Un engagement politique pour un habitat conforme aux aspirations de tous La mise en œuvre d une politique de l'habitat répondant aux aspirations des ménages est l une des priorités du mandat. La Ville de Besançon et la Communauté d agglomération du Grand Besançon ont ainsi inscrit dans leurs politiques publiques des mesures destinées à favoriser l accession à la propriété à prix maîtrisés s intercalant entre le logement locatif social et le logement libre neuf. L ambition municipale est de favoriser le développement d une offre de logements neufs alternatifs répondant aux capacités financières et aux aspirations des ménages ne trouvant pas le produit logement adapté sur le marché de la promotion classique. La Ville de Besançon s engage ainsi à faciliter l émergence de modèles d habitat collectif innovant, alternatif, durable et économe, remettant les habitants au cœur du projet. Cette politique de l habitat s inscrit dans les engagements de la Ville de Besançon en faveur de la maîtrise de l énergie. Le label Cit ergie Gold, obtenu en 2012, a permis de valoriser les actions de la Ville et d obtenir une reconnaissance nationale et européenne de la qualité de sa politique énergie climat. Signataire de la Convention des Maires, Besançon vise à respecter et à dépasser l objectif de l Union européenne de réduire les émissions de CO2 de 20 % d ici Notre rôle est notamment d encourager les particuliers à s inscrire dans des démarches participant à cette nécessaire transition énergétique et écologique pour limiter les effets du dérèglement climatique. L engagement politique pour la promotion de l habitat participatif s est traduit par la signature en 2011 d une charte d orientation du Réseau national des collectivités encourageant à faire de l habitat participatif une composante de leurs politiques publiques. En 2013, le Conseil Municipal du 2 décembre décide d adhérer à l association créée par le Réseau pour faciliter le développement des projets émergents. Aujourd hui, en 2015, la Ville lance un appel à projet pour l émergence de projets d habitat participatif sur trois parcelles communales. Par ce biais, vous avez la possibilité de vous fédérer au sein d un groupe formé autour d un projet commun de construction d un habitat innovant intégrant solidarité et développement durable. Les sites retenus, les conditions à réunir pour s inscrire dans cette démarche ainsi que le règlement lié à la consultation sont décrits dans la suite de ce document. L habitat participatif, une démarche collective pour un logement adapté à vos exigences 3

4 L habitat participatif désigne un processus de conception et de gestion de l habitat au sein duquel les futurs habitants sont invités à collaborer, de l émergence du projet à la finalisation des plans intérieurs des logements. Ce principe fondamental de participation est un gage d adéquation aux besoins et aux envies des futurs acquéreurs : taille et agencement du logement, création de solidarités de voisinage et intergénérationnelles, respect de l environnement, etc. Il existe une grande diversité des montages opérationnels envisageables pour réaliser un projet d habitat participatif : l autopromotion : les futurs habitants assurent la maîtrise d ouvrage de l opération en direct, sans passer par un promoteur social ou privé ; le recours à un promoteur social ou privé, qui peut faciliter le montage opérationnel et juridique. Le recours à un bailleur social permet en outre de réaliser une opération mêlant des logements locatifs sociaux et des logements en accession ; l habitat coopératif et anti-spéculatif, fondée sur la propriété collective et dont le montage devrait être facilité par la reconnaissance du statut de la coopérative d habitants, qui avait été supprimé en S engager dans un projet d habitat participatif, c est s engager dans une démarche collective qui répond à la volonté d habiter autrement en ville : habiter un logement de grande qualité répondant à ses besoins ou à ses rêves ; habiter avec d autres et non pas seul, en aspirant à un voisinage fait de convivialité, de solidarité et d entraide quotidienne (partager certains espaces, certains équipements, certains services avec ses voisins) sans pour autant vivre en communauté ; mieux vivre en lien avec son quartier et participer pleinement à la vie de son quartier ; souvent aspirer à un logement respectueux de l environnement. Projet sociétal, il est aussi économique : la suppression des intermédiaires, la diminution des charges quotidiennes par l échange de services ou la mutualisation de l espace, font baisser le coût global de la démarche d acquisition et la rendent abordable. Par ailleurs, à travers la mise en place de clauses anti spéculatives, ces projets limitent l inflation immobilière et peuvent devenir des outils innovants de modération des prix de marché. Les exemples aboutis en habitat participatif montrent des prix de sortie généralement inférieurs aux prix du marché, permettant ainsi de répondre aux besoins en logement d un plus grand nombre de ménages. Un projet d habitat participatif repose sur une forte implication personnelle et collective, ce qui représente un investissement en temps conséquent. Pour autant, les délais opérationnels ne sont pas nécessairement plus longs que pour les projets de logements classiques (c est à dire portés par des promoteurs sociaux ou privés). Une fois le terrain identifié, on peut estimer à environ 4 ans (en fonction de la taille de l opération et du montage opérationnel retenu), la durée des démarches à engager : sélection de l équipe de maîtrise d œuvre, travail de définition de la programmation puis travail sur le projet architectural, dépôt et instruction du permis de construire, consultation des entreprises et enfin la phase chantier. 4

5 Objet de la consultation et conditions particulières OBJET DE LA CONSULTATION Le présent appel à projet consiste à proposer de vendre 3 terrains communaux à des groupes constitués pour qu ils réalisent des opérations de constructions de logements s inscrivant dans une perspective de développement durable dont les trois objectifs sont définis par l agenda 21 de Besançon et du Grand Besançon : réduire les émissions de gaz à effet de serre ; préserver les ressources naturelles et valoriser les ressources locales ; agir solidairement. Les 3 terrains identifiés sont : Quartier Adresse Capacité estimée Palente-Fort Benoît Rue Amédée Thierry 4 à 8 logements Saragosse Chemin des Montarmots 4 à 8 logements Planoise Rue Albrecht Dürer 20 à 25 logements Des particuliers souhaitant s associer à d autres pour réaliser une opération collective, sans qu un groupe soit déjà constitué. Dans ce cas, la Ville de Besançon se chargera d établir des rapprochements entre particuliers pour les aider à constituer un groupe. Les groupes peuvent se faire assister ou représenter par un professionnel. Les groupes sont libres de se porter candidats sur le terrain de leur choix mais ne peuvent postuler que sur un seul terrain. De même, chaque ménage ne peut faire partie que d un seul groupe. La vente du terrain pourra intervenir avec l ensemble des ménages constitués en indivision ou avec toute personne morale constituée à cet effet. La signature de l acte de vente interviendra lorsque les délais de recours du droit des tiers, après délivrance de l arrêté de permis de construire, seront purgés. Peuvent candidater : Des particuliers ayant constitué un groupe pour réaliser une opération collective 5

6 CONDITIONS PARTICULIERES Le projet doit comporter des logements destinés à l occupation personnelle des membres du groupement. Quelques logements locatifs peuvent être acceptés s ils participent à un projet de solidarité. Il est à noter que si le projet comporte de ménages dont le revenu moyen du groupe est inférieur au plafond du prêt social locationaccession (PSLA), la Ville de Besançon entend procéder à une décote de prix du foncier qui sera déterminée et communiquée à l issu de la candidature. Le nombre de logements sera défini en fonction du potentiel constructible du terrain et de la taille et typologie des logements. Nb de personnes destinées à occuper le logement Plafond PSLA et plus Le projet peut inclure des locaux mutualisés, des espaces communs, un ou plusieurs locaux professionnels compatibles avec la fonction habitat, ouverts sur l espace public et contribuant à l animation et à la vie du quartier. Ces locaux peuvent être mis en location ou occupés par un ou plusieurs ménages occupants pour sa propre activité. L adaptabilité des locaux dans le temps est à prévoir dès la conception du projet. Aucune répartition entre ses différentes fonctions n est a priori prescrite mais la fonction habitat doit rester majoritaire. Le projet doit présenter des formes urbaines et architecturales innovantes. Les orientations en matière de forme et de densité sont précisées par site sur les fiches terrains en annexe du cahier des charges. Le projet doit s inscrire dans une démarche environnementale. Les objectifs et engagements en matière de consommation énergétique seront essentiels dans l analyse des propositions, le niveau RT2012 étant a minima requis. Les objectifs environnementaux seront définis et affinés par chaque équipe candidate selon le projet développé et le terrain qu elle aura choisi, en tenant compte des potentiels et contraintes du site. Une estimation de la valeur des terrains est réalisée par France Domaine. Ces montants visent à aider les candidats potentiels à vérifier la viabilité de leur projet immobilier au regard du critère financier. Le prix final sera déterminé en fonction du potentiel constructible, c est à dire en fonction de la surface de plancher du bâtiment à construire, donc dépendant du projet formulé par les groupes de candidats. 6

7 Organisation de la consultation La consultation débute à compter de la réunion publique de lancement de l appel à projets Habitat participatif, soit dès le 24 juin Cette réunion d information a pour objet de présenter les modalités de présentation et de sélection des projets, d échanger sur ce que peut être l habitat participatif, ses différentes formes de mise en œuvre, notamment à partir de témoignage, de faciliter la mise en relation des individuels à la recherche d autres candidats pour former un groupe. Elle s organise en deux phases : PHASE 1 : APPEL A PERSONNES INTERESSEES - CONSTITUTION DES DOSSIERS DE CANDIDATURE JUIN A SEPTEMBRE 2015 L objectif de cette première phase est de retenir des groupes d habitants motivés par la définition d un projet commun sur un des terrains proposés. Cette première phase de sélection ne porte pas sur des projets architecturaux mais uniquement sur la volonté de réaliser un projet d habitat participatif. Il s agit d un dossier non finalisé qui sera complété par la suite et facilitera la constitution des groupes encore incomplets lors de la deuxième phase. La Ville de Besançon est l interlocuteur privilégié pour faciliter les mises en relation entre les personnes intéressées et accompagner les groupes ainsi constitués dans la formalisation des dossiers de candidature. Ce temps de pré candidature ouvert s adresse : aux groupes, déjà constitués, de personnes motivées par un projet d habitat participatif aux personnes motivées souhaitant s engager dans un projet, en recherche de partenaires individuels et/ou professionnels ; aux professionnels à même de s engager dans un projet d habitat participatif (AMO, sociétés coopératives...) à la condition de candidater avec un groupe constitué d habitants ou de spécifier leur mode de sélection des habitants. 7

8 A l issue de cette première phase, les équipes constituées devront déposer chacune un dossier de candidature (Cf PJ) en précisant : Leurs objectifs et motivations, Le terrain envisagé (ou les terrains envisagés par ordre de préférence si le groupe n est pas encore fixé sur un terrain en particulier) Le programme ambitionné (logements, espaces et services partagés, locaux d activité le cas échéant, ambitions environnementales...), Les formes et typologies de logement et visions partagées du mode d habiter, Le projet de voisinage, L ouverture sur le quartier, la contribution du projet à la vie du quartier, Les moyens humains, économiques et financiers qu elles comptent mettre en œuvre, Les partenaires professionnels, associatifs ou autres qu elles comptent associer à leur démarche en précisant les responsabilités respectives : conseils, concepteurs, Assistants à maîtrise d ouvrage (AMO), financement, architectes, etc. A ce stade, aucun projet architectural n est demandé. Pour les individuels n ayant pas rejoint d autres candidats à ce stade de la consultation, il est parfaitement possible de déposer un dossier de candidature. De même pour les groupes qui seraient composés d un nombre trop limité de ménages pour se positionner sur le terrain qui les intéresse. Les groupes auront encore la possibilité de se constituer et de finaliser leur dossier en deuxième phase. Les dossiers devront être adressés à : Direction Urbanisme Projets et Planification - Ville de Besancon A l attention de Laurence FABRE Projet habitat participatif dossier de candidature 2, rue Mégevand Besançon cedex Pour être réceptionnés au plus tard le 24 septembre 2015 avant 17h. A l issue de cette première phase, seront retenues l ensemble des candidatures éligibles, c est à dire toutes celles répondant aux objectifs de l appel à projets en habitat participatif. 8

9 PHASE 2 : FINALISATION DES DOSSIERS ET AUDITION DES EQUIPES OCTOBRE 2015 A AVRIL 2016 Cette deuxième phase doit permettre la finalisation de la constitution des groupes d habitants par la poursuite de la mise en relation des individuels à la recherche d autres candidats ou par la rencontre de groupes incomplets et d individuels isolés pour se fédérer autour d un projet commun. Pendant cette phase, la Ville de Besançon organisera des ateliers thématiques à destination des candidats. Ces ateliers se dérouleront entre octobre 2015 et janvier L objectif est de balayer des thématiques auxquelles les groupes seront confrontés à un moment ou à un autre, notamment la vie du groupe, l accompagnement professionnel, le temps du projet, le montage juridique pour la construction et pour la gestion, la recherche de financement, le projet architectural... Autant de sujets qui permettront aux candidats d affiner progressivement leurs dossiers. Ces ateliers seront également des moments privilégiés de constitution ou consolidation des groupes candidats. Les éléments complémentaires concernant les terrains (valeur, prescriptions architecturales et urbaines, etc.) seront transmis au début de cette phase. Les candidatures transmises en octobre 2015 devront être confirmées pour le 10 mars Le dossier peut ainsi être complété, si le projet a connu quelques ajustements ou si la composition du groupe a changé. Le dossier de candidature reste le même : il n est pas à ce stade nécessaire de travailler le projet architectural. Les dossiers finalisés devront être adressé à : Direction Urbanisme Projets et Planification - Ville de Besançon A l attention de Laurence FABRE Projet habitat participatif dossier de candidature 2, rue Mégevand Besançon cedex Pour être réceptionnés au plus tard le 10 mars 2016 avant 17h. Il sera procédé à des auditions des équipes dont les dossiers et propositions auront été jugés les plus intéressants en avril Ces auditions seront menées par des représentants de la Ville de Besançon. Les critères essentiels d analyse seront entre autres : La présentation du groupe Le projet de vie collective des ménages engagés La stratégie d organisation La solidité financière L amorce d un préprogramme 9

10 A l issu de ces auditions, trois équipes seront retenues pour chaque terrain, une lauréate et deux nominées, si les propositions reçues sont considérées comme susceptibles de répondre à la volonté de la collectivité de développer un programme d habitat participatif pertinent. Ce classement de 1 à 3 permettra de mobiliser l équipe arrivée en deuxième position dans le cas où l équipe lauréate n arriverait pas à aboutir son projet. La Ville de Besançon se réserve néanmoins la possibilité de ne pas désigner d équipe lauréate si aucune candidature n était jugée satisfaisante pour les sites proposés. Une fois le choix des 3 projets lauréats fait, la Ville informera les groupes des résultats obtenus. PHASE 3 : MONTAGE DU PROJET MAI Cette troisième phase de la consultation consistera à définir les projets développés par les groupes lauréats. Chaque équipe sera amenée à : confirmer et assurer les conditions économiques de réalisation de l opération mettre au point le projet architectural engagé. La bonne réalisation des ces deux objectifs conditionnera la poursuite de l opération avec les équipes retenues. Cette poursuite se formalisera par une délibération du Conseil Municipal autorisant M. le Maire à signer le compromis et l acte de vente. Le compromis de vente définira les conditions de dépôt d une demande de permis de construire mentionnant notamment, parmi les conditions suspensives, le délai de réservation du terrain. Les premières étapes du montage du projet (esquisse et préfaisabilité financière à minima) feront donc l objet d une évaluation par la Ville de Besançon 6 mois après le commencement de la phase 3. Cette évaluation aura pour but d apprécier l état d avancement de chaque groupe et de permettre la mobilisation d une deuxième équipe si le montage du groupe lauréat ne s avérait pas viable. Si cette équipe n était plus intéressée, l équipe candidate du second projet nominé sera contactée. Dans le cas où aucun nouveau lauréat n est désigné, la Ville se réserve la possibilité de relancer un appel à candidature à destination de nouvelles équipes sur le ou les terrains concernés. 10

11 Sites en projet SARAGOSSE LIEU-DIT CHAMP FERRAND CHEMIN DES MONTARMOTS La parcelle se situe au sud de la forêt de Chailluz, en connexion directe avec les grands espaces naturels. Son aménagement correspond à la première phase d un projet d extension urbaine sur le secteur dit des Planches-Relançons dont le schéma directeur global a été approuvé au Conseil Municipal de juillet La totalité du foncier disponible sur cette parcelle fera l objet d un schéma d aménagement d ensemble, support de programmes de logements en accession libre et en locatif public, orientés vers du pavillonnaire dense et de l habitat intermédiaire. PALENTE LIEU-DIT CHARIGNEY RUE AMEDEE THIERRY La parcelle se situe au pied de la colline du Fort Benoît. Le site est desservi par le tramway (station Fort Benoît) et bénéficiera de la dynamique engagée par l aménagement du futur éco-quartier des Vaîtes. La totalité du foncier disponible fait l objet d un schéma d aménagement d ensemble, support de programmes de logements en accession libre et en locatif public, orientés vers du pavillonnaire dense et de l habitat intermédiaire. PLANOISE RUE ALBRECHT DÜRER La parcelle se situe en lisière du Parc Urbain. Après une première phase de rénovation, ce quartier fera l objet d un nouveau cycle d investissements visant à mettre en œuvre l ensemble des conditions nécessaires à l émergence d une véritable polarité urbaine vivante, active et attractive. La situation de l opération dans un périmètre ANRU permettant aux futurs acquéreurs de bénéficier d une TVA à taux réduit. 11

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13 SITE CHEMIN DES MONTARMOTS 4 A 8 LOGEMENTS Eléments d attractivité résidentielle Crèche Orchamps Groupe scolaire Herriot Collège Proudhon Lycée Louis Pergaud Maison de quartier et MJC de Palente Parc Vallon du Jour, Forêt de Chailluz Arrêt de bus chemin de la Selle Contraintes d urbanisme Parcelle de référence : PY 101 Surface concernée : à définir selon les besoins Occupation actuelle : espace vert Zonage : PLU zone 2AU-H (à modifier) 13

14 SITE RUE AMEDEE THIERRY 4 A 8 LOGEMENTS Eléments d attractivité résidentielle Contraintes d urbanisme Halte-garderie et crèche Palente Groupe scolaire Pierre et Marie Curie Collège Proudhon Lycée Louis Pergaud Maison de quartier et MJC de Palente Place des Tilleuls, aire de jeu, Bibliothèque de Palente Parking relais, station tramway Fort Benoît, arrêt de bus Charigney Petit Casino, Boucheriecharcuterie, Tabac-presse Bureau de poste, Banques Parcelle de référence : CK 235 Surface concernée : à définir selon les besoins Occupation actuelle : espace vert Zonage : PLU zone UD1 (à modifier) 14

15 SITE RUE ALBRECHT DÜRER 20 A 25 LOGEMENTS Eléments d attractivité résidentielle Crèche Epoisses Chateaufarine Groupe scolaire Durer Collège Diderot Lycée Victor Hugo, Lycée Pro Tristan Bernard Centre Nelson Mandela, Scène Nationale de Besançon Parc urbain, aires de jeux Arrêt de bus Blaise Pascal, station tramway Allende Centre commercial Cassin Banque, bureau de poste, pointpublic,... Contraintes d urbanisme Parcelle de référence : EP 388 Surface concernée : à définir selon les besoins Occupation actuelle : espace vert Zonage : PLU zone UZP-A Coefficient d'emprise : Non réglementé Hauteur maxi : Ht moyenne 20m maxi 26m 15

16 Tous les renseignements complémentaires sur cette consultation pourront être obtenus auprès de : Laurence Fabre, Direction Urbanisme, Ville de Besançon Laurence.fabre@besancon.fr 16