CONCLUSIONS MOTIVÉES DU COMMISSAIRE ENQUÊTEUR

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1 TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE CERGY-PONTOISE DÉPARTEMENT DES HAUTS-DE-SEINE COMMUNE DE CLAMART ENQUÊTE PUBLIQUE ayant pour objet la modification du Plan Local d Urbanisme (P.L.U.) de la commune de CLAMART CONCLUSIONS MOTIVÉES DU COMMISSAIRE ENQUÊTEUR Antony, le 30 janvier 2013 Dossier n E /95

2 RAPPELS Par la Décision n E /95, Monsieur le Président du Tribunal Administratif de CERGY- PONTOISE m a désigné en qualité de commissaire enquêteur pour l enquête publique ayant pour objet: La modification du plan local d urbanisme de la commune de CLAMART Il a désigné Monsieur Alain BRUN, en qualité de commissaire enquêteur suppléant. Le 02 octobre 2012, les modalités de l enquête ont été fixées d un commun accord entre les représentants de la commune, Monsieur Alain BRUN et moi-même. Le 24 octobre 2012, le Projet de modification du P.L.U. a été approuvé par délibération du Conseil Municipal. Le 25 octobre 2012, Monsieur le Sénateur Maire de CLAMART a prescrit les modalités de l enquête, par arrêté n DAG-77/2012. Le siège de cette enquête au Centre administratif, Direction de l'urbanisme, 3 étage, 3 avenue Jean Jaurès à CLAMART. OBJET DE L ENQUÊTE La ville de CLAMART s est dotée d un Plan Local d'urbanisme (P.L.U.) le 09 novembre Il a été modifié à 2 reprises en 2007 et La modification proposée dans la présente enquête est donc la troisième. L objet de la modification proposer à l'enquête est de: 1. assurer la conformité du PLU avec la Déclaration d Utilité Publique du réseau de transport public du Grand Paris, 2. garantir le respect des seuils légaux en matière de logement social, 3. faciliter la réalisation des équipements publics, 4. assurer le respect de l esprit du PLU et des règles existantes, 5. simplifier la rédaction du règlement du Plan Local d Urbanisme, afin de faciliter sa compréhension et favoriser les projets de construction. DÉROULEMENT DE L ENQUÊTE Contenu du dossier Le contenu du dossier est conforme à la réglementation; outre les pièces administratives habituelles, les mesures de publicité et le registre, il comporte : - un document présenté sous forme de tableau présentant de façon claire et didactique toutes les modifications soumises à l'enquête, - les pièces du PLU modifiées (PADD, Rapport de présentation 1 ère partie, Règlement et document graphique 6.2), - le Rapport de présentation 2 ème partie et le plan de zonage général (document graphique 6.1), - le compte-rendu de la commission extra municipale du 9 octobre 2012, actant la concertation effectuée. Dossier n E /95 Page 2 sur 8

3 La concertation et l information du public La concertation a consisté en la convocation de la commission extra municipale le 09 octobre soit 40 jours avant le début de l'enquête. Au cours de cette réunion les 5 points de l'objet de l'enquête ont été donnés ainsi que le rappel de la législation sur ses modalités. L information du public pour la présente enquête a été faîte conformément à la réglementation en vigueur (tous les 80 panneaux administratifs de la commune et voie de presse). En complément, la mairie a mis en place une information: o dans ses magazines (n 113 et 114, éditions de novembre et décembre 2012), o sur son site internet (pages d accueil et celle dédiée à l urbanisme), avec possibilité de télécharger toutes les pièces du dossier d enquête, o au cours des réunions de quartiers (réunions dont l'objet n'était pas l'enquête, mais celle-ci a été évoquée). Compte tenu de ces mesures, je considère que l information du public a été réalisée dans des conditions très satisfaisantes. Le déroulement de l enquête Le dossier et le registre d enquête ont été mis à la disposition du public du lundi 19 novembre (08heures30) au jeudi 20 décembre 2012 (18 heures) inclus, soit 31 jours consécutifs, au Centre Administratif, direction de l'urbanisme, 3 avenue Jean Jaurès à CLAMART. Le public a pu consulter le dossier durant 28 jours dont 4 samedi. Je me suis tenu à la disposition du public au cours de 3 permanences, dont la troisième le 20 décembre 2012, dernier jour de l enquête. Le public La fréquentation du public a été très importante, à l'exception de la 1 ère permanence. 47 observations ont été consignées sur les deux registres ouverts au cours de cette enquête. Une observation orale a été formulée et 17 lettres m'ont été adressées ou remises en mains propres. J'ai moi-même formulé des observations avant et au début de l'enquête (20 novembre), portant principalement sur la cohérence entre les différentes pièces du dossier. Procès-Verbal de Synthèse Dès le 26 décembre 2012, j'ai adressé par courrier et par mail le procès-verbal de synthèse des observations. Ce document a été commenté au cours d'une réunion au service de l'urbanisme le 28 décembre 2012, soit conformément à la législation en vigueur dans les 8 jours suivant la clôture de l'enquête, ce malgré la période des fêtes de fin d'année. La ville de Clamart m a adressé ces éléments de réponse par courrier daté du 21 janvier 2013 et les a commentés au cours d une réunion de travail, le 23 janvier. Examen des observations Les observations étant très nombreuses, j'ai établi son procès-verbal en classant ces observations selon les 5 thèmes listés au paragraphe 1 ci avant "Objet de l'enquête", complété par deux thèmes: - un thème numéroté "0" regroupant toutes les observations générales, - un thème numéroté "6" regroupant toutes les observations non directement liées à l'objet de l'enquête. Chacun des auteurs des observations transcrites sur les deux registres de l'enquête ou par lettre pourra retrouver sous forme de tableaux figurant dans mon rapport un lien entre ses propres observations et celles du procès-verbal de synthèse. Au chapitre III de mon rapport, chacun pourra donc vérifier la transcription de son observation, la réponse donnée par la ville de Clamart si je l'ai sollicitée et enfin la mienne. Dossier n E /95 Page 3 sur 8

4 Seul le thème 1 (Projet du Grand Paris) n'a pas fait l'objet d'observation. Il est impossible de synthétiser toutes ces observations en quelques lignes et je renvoie le lecteur aux 27 pages du chapitre III de mon rapport. Je note cependant que les oppositions les plus fortes au projet concernent: - les mesures augmentant les valeurs du coefficient d'emprise et de pleine terre pour les seuls emplacements réservés pour la réalisation de programmes de logements dans le respect des objectifs de mixité sociale (articles 9 et 13), - les modifications des articles 7 et 11 pour autoriser des longueurs de façade allant jusqu'à 65 mètres pour les seuls équipements publics, ce à la place de15 ou 20 mètres selon les zones. - Les modifications proposées concernant les articles UE5 : règles ayant pour objet d empêcher le contournement des règles du PLU par le biais de division de parcelles. Pour la première observation, elle traduit une crainte de la densification de la commune, en particulier pour les secteurs pavillonnaires (zone UE). Le fait que ces mesures ne concernent que les seuls projets situés sur des emplacements réservés, n'a pas été suffisamment expliqué et donc compris. Pour la seconde, il y a parfois une contradiction entre les demandes d'équipements collectifs et un refus de les rendre faisables. Cependant et pour être positif, ces observations traduisent le souhait de projets bien intégrés dans le tissu urbain et donc bien concertés. Pour la troisième, deux cas ont été signalés de parcelles bâties, issues de division pour lesquelles une autorisation d extension dans les limites des droits à construire étai demandée avec des propositions de modifications des articles UE-5. Par ailleurs l article 5.3 appliquant la notion de constructibilité résiduelle a été mal compris ; la ville de Clamart a proposé de ne plus le proposer, mais se pose alors par quels moyens empêcher le contournement des règles du PLU par des divisions abusives et donc préserver le caractère pavillonnaire de la zone UE. CONCLUSIONS MOTIVÉES En conclusion de cette enquête, o en l état actuel du dossier, o avec les renseignements recueillis au cours des trois permanences et des entretiens que j'ai accordés entre la deuxième et la troisième permanence, o avec les renseignements complémentaires fournis à ma demande, par la Municipalité, o après un examen approfondi des observations présentées, o en fonction de ma propre analyse du dossier et des visites détaillées de la commune, o après avoir longuement étudié avant pendant et après l'enquête les propositions du Projet présenté, j'estime que: 0. Le public a eu tous les éléments nécessaires pour une bonne information de l'enquête et du contenu du dossier; des efforts notables ont été faits par le pétitionnaire pour rendre ce dossier compréhensible malgré la complexité de ce type d'enquête. En revanche une meilleure concertation en amont de l'enquête aurait permis de lever une partie des objections présentées en levant certaines incompréhensions telles que la signification réelle des emplacements réservés, les règles du code de l'urbanisme en matière de logements sociaux et les problèmes hydrogéologiques rencontrés sur la commune. J'ajoute que la procédure de modification utilisée est valide car les trois conditions de l'article L du code de l'urbanisme sont remplies. 1. Je n'ai pas de remarques à faire sur les relations entre la ville de Clamart et la Société du Grand Paris et en particulier sur les modifications du PLU présentées sur ce thème. Dossier n E /95 Page 4 sur 8

5 2. Les mesures proposées pour respecter les seuils légaux en matière de logement social sont très limitées puisqu'elles ne concernent que les seuls emplacements réservés, dont seuls quatre n'ont pas encore été utilisés. S'il est vrai que la modification n 2 adoptée en 2009 avait pour objet de prendre en compte les dispositifs incitatifs instaurés au profit de la diversité de l'habitat et de la mixité sociale (Loi du 13/7/2006, Engagement National pour le Logement, notamment), les dispositifs adoptés risquent de ne pas être suffisants pour maintenir le taux actuel de 26%, voire pour le porter à 30% conformément aux objectifs du futur SDRIF, en phase d'approbation après une enquête qui devrait se dérouler au printemps En retenant ces objectifs, sur lesquels je n'ai pas à me prononcer, je suis d'accord sur la mesure consistant à augmenter les valeurs du coefficient d'emprise (article 9) pour ce type de logements et à adapter en conséquence le coefficient de pleine terre (article 13). Si l'augmentation de 30% (0,65 à la place de 0,50) pour les zones UA, UB et UC me semble justifiable, le passage de 0,40 à 0,65 (soit plus de 50%) est trop important pour ne pas avoir de conséquences locales sur cette zone pavillonnaire. 3. Les modifications proposées pour les articles 7 et 11 sont nécessaires pour certains équipements publics, tels que bâtiments scolaires, gymnase. La longueur maximale proposée pour les murs en limite séparative ou les façades, de 65 mètres à la place de 15 ou 20 mètres, constitue une limite raisonnable. Pour atténuer les craintes exprimées par une partie du public, il sera utile, comme il est d'usage pour ce type d'ouvrage que son intégration dans le tissu urbain soit soignée et validée par une bonne information, voire concertation avec le public concerné (utilisateurs potentiels et riverains). La demande concernant l'exonération de la règle de 50% pour les parkings couverts de ces équipements publics est de mon point de vue recevable dans la mesure où le nombre total de parking est conservé. 4. Les modifications pour assurer le respect de l'esprit du PLU et des règles existantes traitent de trois thèmes; les deux premiers pour la seule zone UE et le 3 ème pour les zones UA, UAa, UB, UC et UE: o Le premier impose un local spécifique pour l'entreposage des ordures ménagères aux locaux affectés à une activité de restauration, en complément des opérations déjà prévues, va de soi. Cette modification ne soulève aucune objection de la part du public, ni du commissaire enquêteur. o Le second pose d'avantage de problème; les modifications proposées (articles UE5) ont pour but d'éviter par le biais du détachement de parcelles, qu'une des parcelles après détachement ne respecte plus les règles du POS. Les modifications proposées ne résolvent qu'imparfaitement cette problématique et ont posé des problèmes de compréhension. L article UE5.2 présente l'inconvénient pour certains propriétaires de parcelles bâties et de surface inférieure à 375 m 2 de ne plus pouvoir réaliser une extension de ce bâti, alors que les articles 9, 13 et/ou 14 du règlement, les y autoriseraient. Il me paraît nécessaire de trouver une solution pour ces cas (deux se sont manifestés), solution qui devra éviter une densification de la zone UE, ne respectant donc pas l esprit du PLU pour cette zone. Pour l article UE5.3 (constructibilité résiduelle), le pétitionnaire propose de ne plus le proposer. Je ne suis pas opposé à cette suppression, mais je pense qu il faut que le PLU évite une densification de cette zone UE par l utilisation de division de parcelles. Mon avis sur l observation n 43 (pages 27 et 28 de mon rapport) donne un exemple de détournement possible. L article R pourrait permettre de trouver une solution, en imposant que chacune des parcelles issues d une division respectent toutes les règles du PLU. o Le troisième consiste à limiter la superficie réservée au stationnement à l'intérieur des habitations. Cette mesure a pour but d'éviter une transformation partielle ultérieure de ces surfaces en surfaces de plancher, et augmenter ainsi de façon frauduleuse le COS. Une seule observation a été formulée, souhaitant une limitation encore plus forte (un seul emplacement à la place de trois) Sans aller à cette extrémité, je pense qu'il est possible d'adopter une limite intermédiaire de deux emplacements ou d'une surface équivalente. (30 m 2 par exemple) Dossier n E /95 Page 5 sur 8

6 5. De nombreuses modifications ont été proposées pour clarifier et simplifier le Règlement du PLU. Ce catalogue de mesures est issu de l'expérience du Service Instructeur de la Ville de Clamart. Il n'y a pas eu de remarques de fond, mais plutôt des suggestions de rectifications d'erreurs matérielles, de reformulation et/ou d'explications complémentaires par le biais de schémas et aussi de compléments à l'annexe 1. Il sera utile de réexaminer toutes ces modifications en fonction des observations formulées, des réponses de la collectivité et de mes propres réponses. Un examen de la cohérence de la pièce IV du dossier d'enquête avec le règlement qui sera adopté, est bien sûr indispensable. Ma note du 20 novembre 2012 (annexe n 13 à mon rapport) est un des éléments qu'il sera utile de prendre en compte. 6. Des nombreuses observations "hors objet de l'enquête", je ne retiendrai que celles souhaitant des compléments au dossier, faisant déjà l'objet de la rubrique ci dessus et les demandes listées ci après. Pour les autres observations, elles sont traitées dans mon rapport et n'ont pas d'incidence sur mon avis personnel et motivé. Les demandes recevables sont à mon avis donc: o la demande de rectification du plan 5.3.a1, concernant l'emplacement réservé n 1, o la demande d'autorisation d'hôtels et/ou d activités commerciales sur la zone UF: ces deux demandes me semblent légitimes, compte tenu de la vocation de cette zone (industries, entrepôts et activités tertiaires). Même si les articles UF1 et UFz1, ne les interdissent pas, pourquoi ne pas compléter les articles UF2 et UFz2 o la demande concernant des immeubles existants, dits mixtes (activités et logements) de la zone UF. Il est proposé d autoriser la transformation des surfaces de plancher d activités en logements à la double condition que : a) la proportion en surface des planchers existants occupés par des logement soit supérieure à une valeur donnée (20% pour l auteur de l observation, 40% pour la ville de Clamart), b) en limitant cette proportion après transformations à une valeur maximale (80% pour l auteur de l observation, 100% pour la ville de Clamart, c est à dire sans limitation). J estime recevable cette demande ; les limites devront à mon avis faire l objet d une réflexion, voire d un débat au sein du conseil municipal (nouvelle rédaction de l article UF1). En conséquence, je donne un AVIS FAVORABLE avec 2 RÉSERVES et 10 RECOMMANDATIONS au projet de modification du Plan Local d Urbanisme de la commune de CLAMART, faisant l objet de la présente enquête publique. Les deux réserves sont les suivantes: 1. Revoir la règle UE-9.4 (coefficient d emprise au sol pour la réalisation de programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux ) Limiter la valeur de ce coefficient à 52% au maximum (soit une majoration de 30% par rapport à la prescription de l'article 9.1: 40%). Cette majoration ne devrait pas en effet être supérieure à celle adoptée pour les zones UA, UB et UC (65% à la place de 50%) Je recommande de retenir au maximum, la valeur de 50%. 2. Revoir la valeur de 25% proposée dans l article UE-13.2 pour le pourcentage du terrain devant être traité en pleine terre. Celle-ci devra être comprise entre 30% et 40%. Si la valeur de 40% est retenue, l article UE-13.2 peut être supprimé. Je recommande 35% au minimum. Dossier n E /95 Page 6 sur 8

7 Les 10 recommandations sont les suivantes: (Dans le texte de ces 10 recommandations, j ai indiqué entre parenthèses les numéros des observations correspondantes de mon rapport, pour permettre au lecteur d avoir des explications et/ou des précisions complémentaires.) 1. Études hydrogéologiques (observations n 05-21c-22c 613) Je reprends la recommandation de mon collègue formulée à l issue de la précédente enquête (2009) portant sur la 2 ème modification du PLU, en l amendant de la façon suivante : - mener ce type d étude pour tout projet comportant des parties enterrées d importance significative et présentant un risque pour la structure (étanchéité) et surtout pour l écoulement des eaux souterraines, - les résultats de ces études (conclusions et préconisations) devront être rendues publiques lors des concertations sur ces projets, avec si possible une mise en ligne des résultats. 2. Compléter l annexe 1 Liste des définitions au Règlement par des textes et des graphiques. Une liste non limitative des actions à mener résulte des observations : n 31 55a 61d Rectification d erreurs matérielles et/ou clarification du texte. Voir en particulier les observations n 56 58a 60a 60b 61a 61b 61c- 61d a 623b 623c 624a 625c. Voir également les différentes notes que j ai transmises avant et au début de l enquête (en particulier ma note du 20 novembre 2012, donnée en annexe n 13 à mon rapport) Effectuer également une vérification de la cohérence des différentes pièces du PLU, avec les modifications retenues. 4. Exonérer les constructions pour équipements publics de l obligation de réaliser des emplacements de stationnement couverts (observation n 30c). Le nombre total des emplacements de stationnement devra rester conforme aux prescriptions des articles 12, en vigueur actuellement. 5. Zone UE : extension de construction sur des parcelles de surface inférieure à 375 m 2 issues d une division (observations n ). L article UE-5.2 précise qu en cas de détachement de parcelles survenu à compter du 14 octobre 1988, les terrains d une surface inférieure à 375 m 2 ne sont pas constructibles. Je souhaite vivement qu une solution soit trouvée pour que les propriétaires de ces parcelles pour lesquelles une construction existait au moment de l acquisition puissent réaliser une extension dans la limite des droits liés à cette parcelle détachée (COS, Coefficient d emprise au sol et pourcentage du terrain en pleine terre). 6. Zone UE : article UE-5.3 (observation n 43). La ville de Clamart propose de ne pas retenir l article UE-5.3 (disposition relative au COS résiduel) dans le PLU issu de cette enquête et de différer son application dans une modification ou plus probablement révision future du PLU. J approuve cette mesure avec cependant le vif souhait qu une mesure règlementaire soit prise pour empêcher par le biais d opérations de divisions une densification de la zone UE. Sans prescription de remplacement ces divisions peuvent en effet aboutir à des constructions ne respectant plus après division les règles du PLU. Cette mesure devrait interdire de telles divisions. L article R du code de l urbanisme devrait permettre de trouver une solution admissible par le contrôle de légalité, en imposant que le respect des règles du PLU s apprécie à l échelle de l ensemble des terrains concernés par l opération de division. Dossier n E /95 Page 7 sur 8

8 7. Réduire la prescription concernant la superficie réservée au stationnement à l'intérieur des constructions (articles 12) à la superficie de deux places de stationnement, ou 30 m2, en lieu et place des trois proposées. 8. Rectification de l emplacement réservé n 1 Cet emplacement réservé est nécessaire pour l élargissement du Vieux chemin de Fleury à 6 mètres. (annexe n 2 au Règlement) Sur le document graphique 5.3.a.1 cet élargissement prévu du seul coté nord doit être rectifié avec un élargissement de 1m de chaque coté. (627) 9. Autorisations concernant les zones UF et UFz. a) Autoriser de construction d hôtels sur les zone UF et UFz. (609) b) Autoriser les activités commerciales sur les zone UF et UFz. (620) c) Autoriser sur la zone UF, (pour les seuls immeubles existants comportant des logements), la transformation en logements des surfaces existantes au sein d immeubles mixtes (activité et habitat) (626) Les recommandations a et b correspondent à des autorisations qui peuvent être considérées comme inutiles, car elles ne sont pas nommément interdites dans les prescriptions des articles 1. Cependant j estime utile que les articles 2 soient modifiés pour les autoriser explicitement et éviter ainsi tout contentieux ultérieur. La recommandation c doit être accompagnée de limites dans la rédaction de l article UF-1 : - sur la proportion minimale de la surface de plancher existante dédiée aux logements avant transformation (valeur comprise entre 20% et 40%) - sur la proportion maximale de la surface de plancher dédiée aux logements après transformation (valeur comprise entre et 80% et 100%) 10. Amélioration de la Concertation L information sur la présente enquête a été correctement effectuée. J'ai constaté en effet que les recommandations de mon collègue sur la précédente enquête ont été remarquablement suivies. En revanche, peut-être par manque de temps, la concertation a été quasi inexistante, même s il est vrai qu elle n est pas obligatoire pour une modification de PLU. Elle aurait permis d obtenir un dossier avec moins de problèmes et surtout mieux compris par la population. Je souhaite donc que les informations qui sont données régulièrement par l équipe municipale au moyen des réunions de quartier soient complétées par des dispositifs de concertation le plus efficace possible ; au travers des associations et/ou de personnes individuelles ayant quelques compétences dans le domaine de l urbanisme. Fait à Antony le 30 janvier 2013 Dominique MICHEL Commissaire Enquêteur Dossier n E /95 Page 8 sur 8