Cahier des charges Rétrocession du droit au bail pour le local commercial rue du Général Gallieni à Rosny-sous-Bois

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1 Décembre 2015 Cahier des charges Rétrocession du droit au bail pour le local commercial rue du Général Gallieni à Rosny-sous-Bois Le présent cahier des charges répond aux dispositions des articles L à L et R à R du code de l urbanisme relatives au droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux. 1

2 Sommaire Préambule 1) Situation de la Ville a) la situation géographique et sa population b) la situation commerciale 2) Situation du local commercial a) Son emplacement b) Sa zone de chalandise c) Sa situation locative d) Ses possibilités d exploitation 3) Description du commerce a) Etat des lieux b) Superficie 4) Les conditions de cession du droit au bail a) La valeur b) Le dossier à élaborer par le futur repreneur c) Les conditions du choix du repreneur d) La décision du choix du repreneur 5) Calendrier prévisionnel de rétrocession 6) annexes : - périmètre de sauvegarde du commerce - règlement intérieur de copropriété (consultable sur demande) 2

3 PREAMBULE La Ville de Rosny-sous-Bois souhaite maintenir et encourager l attractivité de son centre-ville afin de faire bénéficier ses habitants de commerces de proximité présentant une offre diversifiée et de qualité. Pour ce faire, le Conseil municipal, par délibération n 78 du 28 mai 2009, a adopté un périmètre de sauvegarde (défini en annexe) dans lequel les cessions de fonds commerciaux et artisanaux de même que les cessions de baux commerciaux sont soumises au droit de préemption. Dans le cadre de cette politique volontariste, afin de lutter contre la mono activité (les boucheries étaient plutôt très bien représentées sur la ville) et afin d encourager certaines activités qui avaient disparu du centre-ville (poissonnerie, fromagerie ), la Ville de Rosny sous-bois a fait l acquisition, suivant une décision de préemption n du 28 mai 2013, du fonds de commerce de boucherie, charcuterie, triperie, volaille situé rue du Général Gallieni. Depuis cette date, la Ville exécute les obligations du bail dont elle est devenue titulaire et a entrepris un certain nombre de démarches qui toutefois n ont pas permis d aboutir à la cession du fonds préempté dont elle n a pas vocation à demeurer propriétaire. A ce jour, le fonds n est plus exploité de sorte que la Ville cède le seul droit au bail en vigueur. Le présent cahier des charges concerne uniquement la cession du droit au bail. 1) Situation de la Ville a) Situation géographique et sa population Située à 6 kilomètres de Paris depuis la porte de Bagnolet, la Ville compte habitants. Rosny-sous-Bois, est considérée comme territoire stratégique de la première couronne de l est parisien. Particulièrement bien desservie par les transports (autoroutes A3 et A86) et par le RER E avec deux gares, dont l une en centre-ville, l arrivée de trois stations de métro en 2022 (prolongement de la ligne 11) puis d une station du métro automatique du Grand Paris Express (ligne 15 Est) renforcera son caractère attractif. b) Situation commerciale Rosny-sous-Bois accueille deux pôles commerciaux d envergure régionale : Rosny 2 et le centre commercial thématique Domus dédié à l équipement de la maison. 3

4 2) Situation du local commercial a) Son emplacement Le local commercial est situé au rue du Général Gallieni Rosny-sous- Bois sur un terrain cadastré section AC 43. Vue aérienne : 4

5 Plan de situation : Le local commercial est inclus dans une copropriété. Il est placé dans l hyper centre de la ville (artère commerciale principale) au sein duquel le commerce de bouche est très représenté, et où il est proposé une offre diversifiée de services à la population telle que : - les services répondant aux besoins du quotidien : la Poste, cordonnerie, pressing, agences bancaires ; immobilières, assurances ; - des équipements culturels et sportifs : conservatoire, théâtre, cinéma, école d arts plastiques et complexe nautique (en cours de complète réhabilitation qui sera livré au dernier trimestre 2017). Ces services participent au rayonnement communal du centre-ville et attirent une population venant de l ensemble des quartiers de la Ville mais aussi des villes limitrophes. L offre alimentaire, qui s est profondément modifiée ces dernières années accueille en plus des locomotives Super U (futur Leclerc) (2060 m²), DIA (futur Carrefour Market) (382 m²) et l enseigne Picard surgelés, une concentration de commerces de bouche 5

6 qualitatifs tels que : boulangerie- pâtisserie, boucherie, boucherie-chevaline, épicerie biologique, caviste, épicerie fine b) Sa zone de chalandise : Selon le type de commerce envisagé, on peut considérer que la zone de chalandise sera celle du centre-ville élargie à celle des différents quartiers périphériques. c) Sa situation locative : Le bail est un bail commercial conclu le 1 er octobre 1999 (3-6-9 ans) Renouvellement du bail à compter du 01 juillet 2011 jusqu au 30 juin Le montant du loyer est de /an/ht/hc, Provision trimestrielle de charges HT : Remboursement de la taxe d ordures ménagères + TVA / PM qui s élève à TVA selon taux en vigueur. La révision est triennale et basée sur l indice INSEE du coût de la construction. Le dépôt de garantie s élève à correspondant à 6 mois de loyers. d) Ses possibilités d exploitation Aux termes du bail les locaux sont exclusivement affectés à une activité commerciale de «triperie, charcuterie, boucherie et de volaille». Le type d activité envisagé pourrait être élargi pour une activité commerciale de bouche, incluant ainsi les activités de fromagerie, poissonnerie, traiteur, etc., dans la limite du règlement de copropriété. Toutefois, l exploitation d une autre activité que celle prévue au bail pourra éventuellement faire l objet d une déspécialisation et donc sera soumise à l approbation du propriétaire entrainant une possible indemnité. 3) Description du local commercial a) Superficie du local commercial La superficie du local commercial est de m² et se décompose comme suit : Au rez-de-chaussée : - Un local commercial d une superficie de m², - une chambre froide d une superficie de 9.10 m², - un atelier de découpe d une superficie de 17.5 m² - un coin cuisine d une superficie de 4,3 m² - une entrée d une superficie de 2,5 m² - des WC d une superficie de 3,5 m², - une salle de séjour + chambre d une superficie de 26.6 m² Au sous-sol : - une réserve d une superficie de 51.9 m² 6

7 Il convient de préciser que la boutique communique avec le sous-sol par une trappe d accès. Plan du rez-de-chaussée : 7

8 Plan du sous-sol : 8

9 Photos du local commercial : 9

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12 b) Etat des lieux Le repreneur prendra les lieux dans l état dans lequel ils se trouvent lors de la rétrocession du droit au bail, sans pouvoir exiger de travaux de la part du cédant. 4) Les conditions de la rétrocession a) La valeur La valeur de cession du droit au bail est fixée à (prix plancher) hors frais d acte et indemnité de déspécialisation éventuelle. b) Le dossier à élaborer par le futur repreneur Les personnes physiques ou morales qui entendent acquérir ce droit au bail devront, sous la forme et dans le délai imparti par le présent cahier des charges, notifier leur proposition d acquérir le droit au bail en joignant un dossier de candidature comportant obligatoirement les pièces suivantes : L extrait K-Bis de la société ou les projets de statuts dans le cas où la société serait en cours de création L inscription au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers ou lorsque la société est établie dans un autre état membre de l Union Européenne d un titre équivalent leur conférant ou leur reconnaissant la qualité de commerçant ou d artisan Un dossier technique de reprise comportant : - Une lettre de motivation, - Le projet d activité commerciale comportant les visuels des aménagements extérieurs (enseigne, devanture) et intérieurs du local, - Une note détaillée sur les travaux nécessaires, - Le plan de financement du projet, - Un état d endettement de la société existante. Copie de la carte d identité du gérant ou carte de séjour Avis d imposition actuel du gérant Le statut matrimonial du repreneur Toutes ces informations pourront être transmises en parallèle au bailleur, afin d obtenir son accord préalable. Tout dossier incomplet sera écarté. Les dossiers de candidatures notifiant leur proposition sous forme papier d acquérir le droit au bail commercial, devront être reçus en Mairie avant le 04/02/2016 à 12 heures : - Soit par lettre recommandée avec accusé de réception à : - Soit par dépôt à la Mairie à l attention de : 12

13 Monsieur le Maire de la ville de Rosny-sous-Bois 20 rue Claude Pernès Rosny-sous-Bois Le dossier devra être cacheté sous enveloppe portant la mention : «Ne pas ouvrir Objet : Candidatures droit au Bail rue du Général Gallieni Rosny-sous-Bois» Les visites du local commercial se réaliseront du 21/12/2015 au 21/01/2016 sur rendez-vous sollicité auprès de : Direction du Développement Economique et de l Emploi 5 rue de Rome Rosny-sous-Bois c) Les conditions du choix du repreneur Le choix du repreneur est déterminé selon les critères suivants : - Qualité du projet commercial (35%) : Adéquation entre le projet et l offre commerciale déjà présente, Qualité et originalité du concept proposé Qualité des aménagements envisagés. - Viabilité économique du projet (35%) : Solidité financière du candidat (financement, pérennité de l activité), Caractère réaliste du business plan, - Offre de prix pour le rachat du droit au bail (30%) d) La décision du choix du repreneur Chaque dossier de candidature devra permettre à la Ville de Rosny-sous-Bois d apprécier la pertinence du projet d implantation commerciale, eu égard aux objectifs de diversité et de qualité visés dans la délibération du Conseil municipal qui a institué le droit de préemption. Le projet d acte de rétrocession sera transmis au bailleur en vue de recueillir son accord préalable. Le bailleur a la possibilité de s opposer au projet de rétrocession sous forme d un référé auprès du président du tribunal de grande instance pour faire faire valider son opposition à la rétrocession. Le bailleur est réputé avoir donné un avis favorable s il reste sans réponse pendant 2 mois. 13

14 La Ville ne saurait être tenue responsable en cas de refus du projet par le bailleur. 5) Calendrier prévisionnel de rétrocession Le présent cahier des charges ayant été validé par délibération du Conseil municipal de Rosny-sous-Bois réuni en séance du 17/12/2015, et la Ville de Rosny-sous-Bois ayant publié l avis de rétrocession du droit de bail concerné pendant 30 jours à compter du 21/12/2015, les visites du local se dérouleront du 21/12/2015 au 21/01/2016, sur rendez-vous auprès de la Direction du développement économique. Le présent cahier des charges pourra être consulté sur rendez-vous à la Direction du développement économique. Les dossiers de candidatures seront adressés au plus tard le 04/02/2016, par courrier avec accusé de réception ou par dépôt à la Mairie contre récépissé. En cas d appel à candidature infructueux à l issue de cette date, la Ville de Rosnysous-Bois se réserve la possibilité de classer sans suite le présent appel à candidature, ou de procéder à la publication d un nouvel avis de rétrocession, dont les modalités seront fixées dans le nouvel avis. Après analyse des dossiers réputés complets au sens du présent cahier des charges, la Ville de Rosny-sous-Bois se réserve le droit d auditionner les candidats et de solliciter des précisions, des évolutions et des modifications aux projets proposés. Dans cette hypothèse, et à l issue de ce dialogue, les candidats déposeront leurs offres et projets modifiés et la Ville de Rosny-sous-Bois choisira l offre et le projet répondant le mieux aux critères énumérés dans le présent cahier des charges. Au cours de toutes les phases de la présente consultation, la Ville de Rosny-sous-Bois s entourera de tout tiers qui lui semblera nécessaire pour lui apporter expertise et aide dans l analyse des dossiers de candidatures. Les candidats s engagent à ne pas communiquer sur leur projet pour le local sis rue du Général Gallieni, sans l accord de la Ville de Rosny-sous-Bois. Chaque candidat sera ensuite informé par la Ville par lettre recommandée avec accusé de réception, de sa décision de soumettre ou non, leur candidature au bailleur. Après accord du bailleur ou à défaut, et après expiration du délai de deux mois à compter de la demande d accord adressée au bailleur par lettre recommandée avec accusé réception, le Conseil municipal sera à nouveau saisi afin de valider le choix du cessionnaire et entrainer la cession. 14

15 6) Annexes : - La délimitation du périmètre de sauvegarde : du 1 au 45 avenue du général Gallieni, du 1 au 17 rue Gardebled, du 1 au 37 rue Paul Cavaré, le 1 avenue de la République, du 1 au 28 rue du 4e Zouaves, du 9 au 162 rue du Général Leclerc, du 1 au 56 avenue du Général de Gaulle, du 1 au 55 avenue Jean Jaurès, places Sainte-Geneviève, Carnot et Copernic - Le règlement intérieur de la copropriété (consultable à la Direction du développement économique au 5 rue de Rome Rosny-sous-Bois). 15