LE LOYER DU BAIL COMMERCIAL

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1 COLLECTION DROIT ClVIL dirigee par Christian Larroumet SERIE : Etudes et Recherches Marie-Pierre BAGNERIS Docteur en Droit LE LOYER DU BAIL COMMERCIAL Droit franqais compare et perspectives dans l'union Europeenne 3 ECONOMICA 49, rue Hericart, Paris

2 Table des matieres Introduction. Premiere partie LE DROIT FRANCAIS COMPARE Titrel LE REGIME FRANCAIS DU LOYER DU BAIL COMMERCIAL Chapitre I - L'encadrement de l'evolution du loyer 17 Section 1 - L'encadrement legal La valeur locative marginalisee 17 I - Valeur locative des boutiques Les elements materiels ou economiques Les elements juridiques La reference aux prix pratiques dans le voisinage 18 II - Cas speciaux Les atteintes du plafonnement 20 I - Plafonnement en cours de bau : la revision triennale legale Formalisme Delai Indice de reference Impact du plafonnement Pas-de-Porte 22 II - Plafonnement du loyer du bail renouvele 22 A-Le cadre formaliste Options originaires pour le renouvellement Renouvellement suite ä l'exercice du droit de repentir 23 B - Le Systeme applicable 24

3 194 / Table des matteres 1 - Champ d'application du plafonnement Mecanisme du plafonnement 25 III - Les faules du Systeme du plafonnement 26 Section 2 - L'encadrement conventionnel Les clauses d'echelle mobile Notion Choix de l'indice Mecanisme Limites Les clauses-recettes Notion Regime juridique 30 Chapitre II - La sortie de l'encadrement 32 Section 1 - Le desencadrement du loyer en cours de bail Le deplafonnement de la revision legale Modification materielle des facteurs locaux de commercialite Evolution correlative de la valeur locative Portee de la derogation L'adaptation du jeu de 1'encadrement conventionnel 34 I - L'adaptation du jeu de la clause d'echelle mobile 34 II - Combinaison de l'adaptation de l'article 28 avec la revision de l'article III - Particularite des clauses-recettes et consequenses en matiere de revision Derogations amiables ä l'encadrement Sous-location et majoration du loyer principal Le depassement du loyer Le reajustement du loyer Les consequences de la despecialisation sur le prix du bail en cours 38 I - L'eVolution du loyer dans le cadre du regime general de despecialisation Consequences de la despecialisation partielle Consequences de la despecialisation pleniere 39 II - L'eVolution du loyer dans le cadre des r6gimes specifiques de despecialisation Despecialisations liees ä l'activite Despecialisation liee ä la Situation personnelle du locataire 40 Section2-Le desencadrement du loyer lors du renouvellement 41 Sous-Section 1 - Modification d'elements de la valeur locative Cas de deplafonnement tenant ä des considerations materielles 42 I - Modifications materielles du local 42 II - Modification des facteurs locaux de commercialite 43

4 Table des matieres / Cas de deplafonnement tenant ä la modification des conditions du bail 43 I - Changement de destination 43 II - Changement de l'economie du contrat 44 Sous-Section 2 - Cas de deplafonnement tenant ä la duree du bail 44 Sous-Section 3 - Cas de deplafonnement tenant ä la nature des locaux L'exclusion du plafonnement des terrains L'exclusion du plafonnement des locaux monovalents L'exclusion du plafonnement des bureaux 47 Sous-Section 4 - Cas de deplafonnement tenant aux circonstances 47 Chapitre III - Le cadre procedural 49 Section 1 - La phase de conciliation dans la procedure de renouvellement 49 Section 2 - Le contentieux judiciaire 50 Titre II LES AUTRES DROITS DE LTJNION EUROPEENNE Chapitre I - La relative liberte des loyers commerciaux allemands 57 I - L'absence de Statut imperatif 57 II - Les modifications du loyer en cours de bail 59 III - Le loyer du bail renouvele La date d'echeance Les conditions d'un nouvel engagement 62 Chapitre II - Le formalisme beige 64 I - Un Statut protecteur 65 A - Historique 65 B - Champ d'application 66 C - Libertes des parties 66 II - Modification du loyer en cours de bail 67 A - La revision triennale legale Les circonstances nouvelles Le calcul de la Variation Moment de l'action Fixation du nouveau loyer Force obligatoire 69 B - Modification conventionnelle du loyer 69 C - Incidence du pas-de-porte 70 D - Droit commun et baisse du loyer 70 III - L'evolution du loyer du bail apres son expiration 71 A - Le principe du renouvellement Le droit au renouvellement 72

5 196 / Table des matieres 2 - La demande de renouvellement 72 B - La negociation d'un nouveau loyer Loyer du bail renouvele Nouveau loyer et refus de renouvellement 74 a - Mecanisme de l'offre du tiers 75 b - Appreciation du Systeme 76 Chapitre III - La semi-iiberte danoise 78 I - Modification du loyer en cours de bail 78 II - Loyer du bail renouvele 79 Chapitre IV - Le nouveau Statut espagnol 80 I - Modification du loyer en cours de bail 81 II - Loyer et reconduction du bail 82 III - Contentieux 83 Chapitre V - La prudence britannique 84 I - Regles applicables aux baux commerciaux Champ d'application Objet 86 II - Evolution du loyer en cours de bail 87 III - Loyer du bail renouvele 88 A - La question du droit au renouvellement Consequences de la passivite des parties L'obtention du renouvellement 89 a - Renouvellement par Convention des parties 89 b - La riposte ä un conge du bailleur 89 c - La demande de renouvellement du preneur 90 B - Conditions du bail renouvele Conditions prealables Fixation du nouveau loyer 92 Chapitre VI - L'allongement de la protection grecque 93 I - Evolution du loyer en cours de bail 94 II - Loyer et renouvellement de bail 94 A - Droit au renouvellement 95 B - Fixation du loyer du bail renouvele 96 Chapitre VII - Les garanties irlandaises 97 I - Le droit ä un nouveau bail 97 II - La fixation des nouvelles conditions 98 Chapitre VIII - L'evolution italienne 100 I - Modifications du loyer en cours de bail 101 A - Modalites de l'indexation 102 B - Periodicite de l'indexation 103 C - L'application des nouvelles dispositions 103 II - Loyer et renouvellement du bail LTiypothese classique L'offre d'un tiers 106 III - Contentieux 106

6 Table des matieres I 197 Chapitre DI - Le liberalisme luxembourgeois 108 I - Evolution du loyer en cours de bail 109 II - Loyer et renouvellement de bail 109 A - Renouvellement en l'absence de concurrence 111 B - L'offre concurrente d'un tiers Chapitre X - La complexite neerlandaise 113 I - Les baux soumis ä l'huurwet 114 A - Modifications du loyer en cours de bail 114 B - Loyer et renouvellement 114 II - Les baux soumis au code civil 115 A - Modification du loyer en cours de bail 115 B - Loyer et renouvellement du bail Le bail de deux ans maximum Le bail entre deux ans et moins de cinq ans Le bail entre cinq ans et moins de dix ans 117 a Loyer et procedure de resiliation 117 b - Loyer et prorogation Le bail de dix ans au moins 118 a - Les hypotheses ) bail proroge ) bail conclu pour dix ans au moins 118 b - L'augmentation du loyer 119 Chapitre XI - L'assouplissement portugais 120 I - Modifications du loyer en cours de bail 121 A - Actualisations annuelles Systeme legal 121 a - Base de modification 121 b - Marche ä suivre Reactualisations conventionnelles 122 B - Actualisations apres travaux 123 II - Loyer et renouvellement du bail 123 Titre in PLACE DU REGIME FRANgAIS Tableau synoptique 130 Deuxieme partie LES PERSPECTTVES DU SYSTEME FRANgAIS Titre I CONTRAINTES EUROPEENNES DE REFORME Chapitre I - Absence de contrainte juridique 139 Section 1 - Regularite juridique du Statut franqais 139

7 198 / Table des matieres 1 - Au regard de la Convention europeenne des droits de ltiomme Au regard du Traite de Rome Principes de liberte d'etablissement et de libre prestation des Services Principe de liberte de circulation des marchandises Principe de liberte de la concurrence 143 Section 2 - Reconnaissance de la diversite des systemes nationaux 143 Chapitre H - Necessite d'une demarche volontaire 146 Titre II L'AMELIORATTON DU SYSTEME FRANgAIS Chapitre I - Necessite d'une reforme 151 Chapitre II - Ampleur de la reforme 153 Chapitre HI - Sens de la reforme 155 Section 1 - Les propositions ä tendance interventionniste Modification du loyer en cours de bail 155 II - Loyer du bail renouvele 156 III - La proposition de loi du 6 novembre Section 2 - Les propositions ä tendance liberale Modification du loyer en cours de bail Notification de la revision legale Caractere triennal de la revision Revision de l'indexation Plafonnement et valeur locative Indice de reference Loyer et despecialisation Loyer et sous-location 164 II - Loyer du bail renouvele 164 Section 3-Le reglement des litiges 166 Chapitre IV - Les dangers de bouleversement 168 Conclusion et Solutions envisageables 171 Bibliographie 177 Principales abreviations utilisees 189 Index alphabetique 191 Table des matieres 193

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