STATUT DES BAUX COMMERCIAUX : CHAMP D'APPLICATION, PROTECTION DU LOCATAIRE COMMERCANT, FIXATION DU LOYER, RÉSILIATION, DÉSPÉCIALISATION

Transcription

1 STATUT DES BAUX COMMERCIAUX : CHAMP D'APPLICATION, PROTECTION DU LOCATAIRE COMMERCANT, FIXATION DU LOYER, RÉSILIATION, DÉSPÉCIALISATION

2 Le bail commercial Introduction Le statut des baux commerciaux en France est régi par le Décret du 30 septembre 1953, codifié aux articles L et suivants du Code de commerce. Le local commercial représente pour le commerçant le lieu dans lequel il exploite son commerce et accueille sa clientèle. Or, en fonction de la situation des locaux commerciaux, l'achalandage peut représenter une part non négligeable du chiffre d'affaires généré par le fonds. C'est pourquoi, le législateur a souhaité accorder une protection particulière au preneur d'un local commercial, afin notamment de pérenniser les exploitations commerciales. Les règles relatives aux baux commerciaux sont relativement contraignantes : formalisme, délais à respecter pour le renouvellement, indemnités d'éviction élevées... Un bail commercial est en principe conclu pour une durée de neuf années. Le locataire et le bailleur ont toutefois une faculté de résiliation triennale du bail. 1. Le champ d'application des baux commerciaux Les dispositions d'ordre public Les dispositions relatives aux baux commerciaux sont des dispositions d'ordre public. Elles ne peuvent donc être contredites par les conventions des parties. Les dispositions légales fixent les conditions pour bénéficier des avantages de ce statut. Le caractère impératif du statut ne concerne que quelques règles que les articles L , L et L du code de commerce délimitent. Ainsi, le droit au renouvellement du locataire ou le droit de céder le bail commercial à l'acquéreur du fonds de commerce du locataire, sont des dispositions d'ordre public. Mais le statut des baux commerciaux n envisage pas tous les aspects de la relation locative. En effet, seuls sont visés par le code de commerce le champ d application du statut, la durée du bail, son renouvellement ou son refus de renouvellement, la sous-location, le loyer, la résiliation, la déspécialisation, ainsi que la procédure applicable. Les autres aspect et en particulier la question des accessoires du loyer, telles les charges incombant au locataire, n est pas abordée. Il convient dès lors de se tourner vers les dispositions du code civil ou s'en remettre aux termes du contrat. La Cour de cassation a ainsi jugé qu'en matière de bail commercial, faute de disposition contractuelle, expresse, la taxe d enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur (Civ. 3e, 13 juin 2012, FS-P+B, n ) La durée du bail commercial Page 1 / 12

3 Le bail commercial ne peut être inférieur à neuf ans. Lorsque l'on parle de baux commerciaux il est fréquent d'employer le terme de locations «3/6/9», en référence aux périodes de résiliations triennales. En effet, à défaut de convention contraire, le preneur du local commercial a la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale. Il peut donc donner congé à son bailleur après une période de location de trois ans, puis à la date anniversaire des six ans du bail et enfin au terme du bail. Le bailleur a la même faculté de résiliation s'il entend: -construire, reconstruire, surélever l'immeuble existant ; - réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ; -exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière ; -démolir l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain. Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié a la faculté de donner congé à son bailleur. Cette règle vise le commerçant qui souhaite partir en retraite et arrêter toute activité commerciale. Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger à cette durée de neuf ans dans le cadre des baux de «courte durée», à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans. Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste dans les lieux, il s'opère un nouveau bail soumis aux dispositions classiques des baux commerciaux (durée de 9 ans). Le bail de courte durée est donc relativement risqué pour le bailleur, puisqu'il devra s'assurer que le locataire aura bien quitté les lieux moins de deux ans après la conclusion du bail commercial de deux ans. A la fin du contrat de location, le preneur commerçant bénéficie d'un droit de renouvellement du bail commercial, qui sera étudié ci-après Les nouvelles mesures en matière d'écologie Depuis la loi n du 12 juillet 2010, dite loi «grenelle 2», une clause concernant le diagnostic de performance énergétique (DPE), doit obligatoirement être insérée dans le contrat de bail commercial. Le diagnostic était déjà obligatoire en matière de vente de biens immobiliers ou de location de logements. Désormais, seuls les baux ruraux et les locations saisonnières en restent exemptés. Page 2 / 12

4 Le diagnostic, qui donne une estimation de la consommation d'énergie et du taux d'émission de gaz à effet de serre du logement ou du bâtiment sur lequel il est réalisé, doit être réalisé par des professionnels. Il n'a qu'une valeur informative et est valable 10 ans. En outre, le bailleur d'un local commercial, situé dans une zone à risques désignée par arrêté préfectoral, doit également joindre au contrat de bail un état des risques naturels et technologiques (ERNT). Ce document informe, à titre préventif, le futur locataire des risques majeurs, naturels (inondations, mouvements de terrains...) ou technologiques (industriels, chimiques...), auxquels il peut être exposé. Enfin, tout bail conclu ou renouvelé à partir du 1er janvier 2012 (à partir du 14 juillet 2013 pour un bail en cours), portant sur un local commercial doit comporter une annexe environnementale contenant des informations sur les consommations énergétiques des locaux loués, ainsi qu'éventuellement des obligations incombant au locataire. Selon le décret n du 30 décembre 2011, cette annexe environnementale doit comporter un certain nombre d'éléments que doivent se fournir mutuellement le bailleur et le preneur. Il s'agit de : - la liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment, - les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes dont il a l'exploitation, - les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation, - la quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment si le bailleur en assure le traitement et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique. Par ailleurs, l'article R136-3 du Code de la construction et de l'habitation impose que le preneur et le bailleur établissent, selon la périodicité qu'ils fixent, un bilan de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. Sur la base de ce bilan, les deux parties s'engagent sur un programme d'actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués Obligation d'un dépôt de garantie? Le Code de commerce ne prévoit aucune de disposition particulière à propos du dépôt de garantie en matière de baux commerciaux. En l'absence de règle spécifique dans le statut des baux commerciaux, le principe qui s'applique est celui de la libre volonté des parties au contrat de bail commercial. L'article 10 de la loi n du 8 février 2008 qui modifie la loi n du 6 juillet 1989 et qui ramène, pour les baux d'habitation, le montant maximum du dépôt de garantie à un mois, n'a pas vocation légale à s'appliquer aux baux commerciaux. Page 3 / 12

5 Ainsi, le montant et les modalités de versement du dépôt de garantie en matière de bail commercial sont donc laissés à la libre appréciation des parties au contrat. Toutefois, par analogie avec les dispositions de la loi du 8 février 2008, il paraîtrait équitable qu'une des parties au contrat de bail commercial revendique que le montant du dépôt de garantie soit limité à un mois de loyer, mais, cela relève de la négociation contractuelle L'état des lieux La loi impose aux parties d'établir un état des lieux contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux (article L du Code de commerce). L état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. De plus, l'article L du Code de commerce précise que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. 2. La protection du locataire commerçant Compte tenu de l'importance que peut avoir le bail commercial pour l'exploitation du fonds de commerce, le législateur a souhaité protéger le locataire commerçant. En effet, le droit au bail est un élément important du fonds de commerce. Il permet d'exploiter la clientèle, il est un lieu de ralliement de celle-ci. Il n'est pas certain que la clientèle suive le commerçant si celui-ci venait à déménager. Il faut distinguer la clientèle qui est attachée au fonds ou à ses produits, de l'achalandage. L'achalandage représente la clientèle qui est cliente du fonds parce que celui-ci se situe sur un lieu de passage. La protection du locataire est réalisée par le droit au renouvellement dont il bénéficie et les priorités de réinstallation dans l'immeuble en cas de démolition par le bailleur pour reconstruire un local Le droit au renouvellement du locataire Page 4 / 12

6 Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux loués. C'est donc au propriétaire du fonds de commerce de demander le renouvellement du bail au bailleur. Il conviendra dans le cas d'une location gérance du fonds de commerce de s'assurer que le bailleur du fonds a bien demandé le renouvellement du bail en fin de période. Dans un arrêt du 9 novembre 2011, la Cour de cassation a estimé que le droit au renouvellement du bail s'appliquait également aux locataires étrangers. En effet, il a été jugé que l'article L du Code du commerce qui excluait les étrangers du droit au renouvellement du bail commercial constitue une discrimination illicite et contraire à l'article 1er du 1er Protocole additionnel à la CEDH. Aucun motif d'intérêt général ne peut justifier l'exclusion des étrangers au droit au renouvellement du bail commercial. (Cass. civ 3ème, 9 novembre 2011, n ). Néanmoins, la Loi Pinel du 18 juin 2014 abroge l'article L du Code de commerce. En fin de période de location le refus de renouvellement du bail par le locataire ou par le bailleur doit faire l'objet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial se poursuit par tacite prolongation au-delà du terme fixé par le contrat, pour une durée indéterminée. Les parties pourront alors mettre fin au bail à tout moment, moyennant le respect d'un préavis de 6 mois. Depuis le 18 juin 2014, le congé peut être délivré par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extra judiciaire au choix des parties. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation (article L du code de commerce). Comme le congé par le bailleur, la demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire (acte d'huissier) ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part du bail commercial, la demande de renouvellement peut être aussi bien adressée au bailleur, ou à ses représentants, lesquels sont réputés avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires des locaux commerciaux, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous. Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes Page 5 / 12

7 formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé ou dans la réponse à la demande de renouvellement, faire connaître le loyer qu'il propose. La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire. Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, moyennant le paiement au locataire évincé d'une indemnité dite «d'éviction» égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Cependant, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement de l'indemnité d'éviction : - s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant, - s'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. Concernant le premier cas de refus de renouvellement, si le motif grave est légitime résulte, soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. La cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 28 octobre 2009 (Cass. civ 3ème, 28/10/2009), que Page 6 / 12

8 l'absence ou l'insuffisance de motivation d'un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime sans offre d'indemnité d'éviction laisse subsister le congé mais également le droit pour le locataire de prétendre à une indemnité d'éviction. Le preneur dont le bail est résilié peut donc réclamer que les motifs graves et légitimes soient précisés ou énoncés et éventuellement les contester s'il estime qu'ils ne sont pas fondés. Cependant, le congé reste valable et le preneur doit quitter les lieux, avec ou sans indemnité d'éviction. De plus, il a été jugé que l'indemnité d'éviction n'est pas due au locataire lorsque la destruction des locaux en raison d'un incendie a lieu après la date d'effet du congé (Cass. civ. 3ème, 29 juin 2011, n ). La destruction totale du bien loué entraîne la résiliation de plein droit du bail commercial et la perte des droits contractuels du locataire Les priorités de réinstallation dans l'immeuble du locataire en cas de démolition par le bailleur pour reconstruire un local En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a un droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit. Lorsque le bailleur souhaite construire ou reconstruire l'immeuble existant, il a le droit de refuser le renouvellement du bail à charge de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction. Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent. En pratique, il est compliqué d'offrir au locataire un local équivalent ou situé dans le même quartier et présentant les mêmes caractéristiques que le précédent pour l'attraction de la clientèle. Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d'emménagement. Le bailleur doit donc indemniser le locataire des dommages causés par le déménagement à savoir : - Les frais de déménagement, de démontage et remontage de son matériel. - La perte de chiffre d'affaires momentanée du fait du déménagement. - La perte définitive d'une partie de la clientèle n'ayant pas suivi le commerçant dans son déménagement. Il faudra faire évaluer les frais liés au déménagement par un expert, sachant que cette opération peut donner lieu en pratique à un contentieux nourri. Page 7 / 12

9 Lorsque l'immeuble est démoli par le propriétaire pour être reconstruit le locataire bénéficie d'une priorité de réinstallation dans les locaux, mais il doit notifier au bailleur son intention de se réinstaller. Cependant, lorsque l'immeuble reconstruit, possède une superficie supérieure à celle de l'immeuble démoli par le bailleur, le droit de priorité est limité à des locaux possédant une superficie équivalente à celle des locaux précédemment occupés. Lorsque l'immeuble reconstruit ne permet pas la réinstallation de tous les occupants, la préférence est accordée aux locataires titulaires des baux les plus anciens qui ont fait connaître leur intention d'occuper les lieux. Le propriétaire peut également différer pendant une durée maximum de trois ans le renouvellement du bail, s'il se propose de surélever l'immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l'éviction temporaire du locataire. Celui-ci a droit, dans ce cas, à une indemnité égale au préjudice subi sans pouvoir excéder trois ans de loyer. En cas de refus de renouvellement du bail commercial en fin de période le bailleur devra verser à son locataire une indemnité d'éviction. Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant d'avoir reçue l'indemnité. Cette indemnité est fondamentale pour le locataire qui se voit refuser le renouvellement de son bail. En effet, le refus de renouvellement peut faire disparaitre purement et simplement le fonds de commerce. Celui-ci se trouve privé de sa clientèle, qui est l'élément prépondérant du fonds de commerce, et il n'est pas certain que celle-ci suive le commerçant dans un autre local commercial. En cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction au locataire. 3. La fixation du loyer commercial Le loyer d'origine est librement fixé par les parties. Il est plafonné en cours de bail, lors d'une révision triennale légale ou en renouvellement en fin de bail, après 9 ans. Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative des locaux commerciaux. A défaut d'accord entre les parties sur le montant du loyer renouvelé, cette valeur est déterminée d'après : - Les caractéristiques du local considéré. Il s'agit de sa surface, de son état général, des agencements qui Page 8 / 12

10 ont étés pratiqués. - La destination des lieux. Il s'agit de l'usage pour lequel ils sont destinés. On ne loue pas au même prix un local contenant de nombreuses installations qu'une simple boutique louée nue. - Les obligations respectives des parties. - Les facteurs locaux de commercialité. Il s'agit de l'attractivité du quartier dans lequel est situé le bien, de la clientèle qui est potentiellement présente dans le quartier. - Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. A moins d'une modification notable de ces éléments, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction. Les loyers des baux d'immeubles ou de locaux commerciaux, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties en fonction de la variation des critères permettant la fixation initiale du loyer. La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Cependant, à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Lorsque le bail a été reconduit par tacite prolongation, il est possible pour le bailleur de déplafonner le loyer après la douzième année. Par ailleurs, il a été jugé que l'extension de la destination du bail commercial permettant d'adjoindre une autre activité à celle initialement prévue dans le contrat de bail entraînait également le déplafonnement du montant du loyer (Cass. Civ, 18 janvier 2002, pourvoi n ). 4. La résiliation du bail commercial Page 9 / 12

11 Chaque partie peut résilier le bail commercial conclu entre elles. Les parties peuvent définir dans le contrat de bail quels sont les motifs de résiliation du bail commercial et quelle est la procédure à suivre pour sa mise en oeuvre. Cette volonté commune peut-être expresse c'est-à-dire résulter d'une convention ou tacite. Cette admission de l'accord de volonté tacite se retrouve par exemple en matière de cession de droit au bail. Concernant la résiliation amiable du bail la jurisprudence impose que les manifestations d'une volonté positive soient l'expression d'une intention dépourvue d'ambigüité. Par exemple, dans un arrêt du 29 juin 2009 la Cour de Cassation a retenu que: «la remise des clés étant intervenue sur l'initiative du bailleur et ayant fait l'objet d'un procès-verbal de constat, la Cour d'appel a caractérisé la résiliation amiable du bail à cette date». (Cass. civ.3ème, 23 juin 2009, Administrer oct , obs Barbier). De plus, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement est un acte d'huissier. En pratique, il faut laisser l'huissier rédiger le commandement puisqu'il s'agit d'un acte dont la rédaction est soumise à de nombreuses formalités. De plus, la nullité du commandement peut avoir des conséquences désastreuses pour le bailleur. Le locataire peut saisir le juge afin de suspendre le jeu et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Le redressement et la liquidation judiciaire n'entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l'industrie, au commerce ou à l'artisanat du débiteur, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à son habitation ou à celle de sa famille. Lorsque le preneur se trouve en liquidation judiciaire, le liquidateur fera le choix soit de résilier le bail, soit de le poursuivre en vue de sa cession. Lorsque le liquidateur décide de résilier le bail, elle est notifiée au bailleur et s'impose à lui. Toutefois, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail pour une cause antérieure ou postérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective. Pour la première, il doit introduire son action dans un délai de 3 mois à partir de la publication du jugement d'ouverture de la procédure. (Loi du 26 juillet 2005) La cause antérieure ne peut en aucun cas concerner une obligation de paiement, comme les loyers, mais doit être une obligation de faire ou ne pas faire (travaux...) Quant à la demande de résiliation du bail pour cause postérieure au jugement d'ouverture, l'article L Page 10 / 12

12 al 5 du Code de commerce dispose que : "Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire". Le bailleur pourra donc parfaitement introduire une action en justice et mettre en jeu le mécanisme de la clause résolutoire. Cela étant il devra respecter des délais puisqu'il ne pourra agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter du jugement de liquidation judiciaire (art L al 3). Toute stipulation contraire contenue dans le bail commercial est réputée non écrite. Lorsqu'il est à la fois propriétaire de l'immeuble loué et du fonds de commerce qui y est exploité et que le bail porte en même temps sur les deux, le bailleur doit verser au locataire, à son départ, une indemnité correspondant au profit qu'il peut retirer de la plus-value apportée soit au fonds, soit à la valeur locative de l'immeuble par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec l'accord exprès du propriétaire. Par ailleurs, il existe une révision légale du loyer qui est triennale. Sans que la révision soit prévue dans une clause du contrat, elle pourra être mise en oeuvre à compter de 3 ans écoulés plus un jour, à compter de la conclusion du bail, de la précédente révision ou de la fixation judiciaire. 5. La déspécialisation Le contrat de bail prévoit l'affectation des locaux à un usage déterminé. C'est un des éléments essentiels du contrat. Le locataire a l'obligation de respecter la clause de destination des locaux, à défaut, le bailleur peut demander la résiliation du contrat de bail (3ème Civ 29 novembre 2000). Ainsi, le locataire souhaitant modifier son activité doit obligatoirement demander une déspécialisation du bail à son bailleur. Cette demande de déspécialisation revête un caractère d'ordre public ( 3ème Civ 4 octobre 2000). Le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Ces activités doivent se rattacher directement à l'objet social défini dans les statuts ou à l'activité pour laquelle il est inscrit en tant que personne physique au registre du commerce et des sociétés. A cette fin, le locataire doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, sa contestation du caractère connexe ou complémentaire de ces activités. Cependant, lors de la révision triennale du loyer qui suit l'adjonction d'activités connexes, il peut être pris en compte ces activités afin de fixer le nouveau loyer si celles-ci ont modifié de façon substantielle le Page 11 / 12

13 chiffre d'affaires généré par le fonds exploité. Le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier. Toutefois, le premier locataire d'un local compris dans un ensemble constituant une unité commerciale définie par un programme de construction ne peut se prévaloir de cette faculté pendant un délai de neuf ans à compter de la date de son entrée en jouissance. Le bailleur saisi par son locataire d'une demande de déspécialisation ou d'adjonction d'activités connexes doit répondre pour signifier son acception ou son refus. A défaut, si le bailleur n'a pas fait connaitre son acceptation (son refus ou les conditions dans lesquelles son accord serait donné), dans un délai de trois mois, l'accord est réputé acquis pour le locataire. Le changement d'activité peut motiver le paiement, à la charge du locataire, d'une indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l'existence. Le tribunal de grande instance peut autoriser la transformation totale ou partielle malgré le refus du bailleur, si ce refus n'est point justifié par un motif grave et légitime. Si le différend porte seulement sur le prix du bail, celui-ci est fixé conformément aux dispositions réglementaires prévues pour la fixation du prix des baux révisés. Page 12 / 12 Powered by TCPDF (